Sentencia Civil Nº 473/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 277/2009 de 21 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00473/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 277 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintiuno de julio de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 359/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 277/2009, en los que aparecen como parte apelante D. Bienvenido , representado por el procurador D. ANTONIO MARÍA ÁLVAREZ-BUILLA BALLESTEROS, y EL ENCINAR DEL ALBERCHE, S.A., representada por la procuradora Dña. REYES VIRGINIA GARCÍA DE PALMA, quienes formularon oposición ambos al recurso del contrario, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Madrid, en fecha 19 de diciembre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda formulada por EL ENCINAR DEL ALBERCHE, S.A. representada por el Procurador de los Tribunales doña Reyes Virginia García de Palma contra DON Bienvenido y DESESTIMANDO LA RECONVENCIÓN formulada por este último, debo DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a estimar las pretensiones formuladas por los expresados litigantes en las presentes actuaciones, y todo ello sin hacer expresa condena en cuanto a las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Bienvenido , y EL ENCINAR DEL ALBERCHE, S.A., oponiéndose ambos al recurso del contrario, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de julio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La demandante, El Encinar del Alberche S.A., ejercita acción de resolución del contrato privado de compraventa celebrado el 2 de junio de 1965 con el demandado, don Bienvenido , sobre la parcela descrita en la demanda, por falta de pago del precio aplazado y, subsidiariamente, acción declarativa de dominio de dicha parcela por prescripción adquisitiva alegando, como fundamento de la primera acción, el impago del precio, la existencia de cláusula de resolución explícita en el contrato y la interrupción de la prescripción de dicha acción durante la sustanciación de un procedimiento penal iniciado en 1975 concluido por auto de sobreseimiento el 24 de abril de 1997 y, como fundamento de la segunda acción, su condición de titular registral que, como tal, goza de los requisitos de justo título, posesión ininterrumpida como dueño y de buena fe durante más de diez años contados tanto desde la fecha del contrato, 2 de junio de 1965, como del último vencimiento de las letras libradas y aceptadas para pago, 25 de octubre de 1973.

SEGUNDO.- El demandado se opone a la demanda alegando la excepción de prescripción de la acción de resolución del contrato de compraventa por impago del precio por el transcurso del plazo de 15 años establecido en el artículo 1964 del Código civil, sin interrupción de aquélla, así como el pago del precio de la compraventa y la no concurrencia de los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos para la prescripción ordinaria del dominio por la demandante y formula demanda reconvencional solicitando la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa en virtud de la cláusula decimotercera , añadiendo en el suplico, que la elevación a público del documento es por ser propietario de la parcela.

TERCERO.- La demandante reconvenida se opone a la demanda reconvencional alegando que el demandado reconviniente no ha cumplido el contrato al no haber abonado el precio estipulado y no puede exigir el cumplimiento de la obligación accesoria de elevación del contrato privado a escritura pública, aparte de estar resuelto el contrato y no ofrecer el demandado las garantías de pago del precio aplazado a que se refiere la cláusula tercera del contrato privado de compraventa.

CUARTO.- La sentencia dictada en la primera instancia estima que el procedimiento penal a que se refiere la demandante no produjo prejudicialidad penal; que el demandado no ha demostrado vinculación o interés respecto de la finca, tal y como habría correspondido a quien se tiene por propietario por haber cumplido con su prestación en el contrato (pago del precio), hasta el punto de desconocer cuál era la situación e identificación de ésta, y no ha acreditado mediante prueba alguna el pago del precio, por lo que no puede exigir que la demandante reconvenida de cumplimiento a su recíproca obligación de elevar a escritura pública el contrato, ya que su ejecución se encontraba supeditada al hecho de que el comprador tuviera abonado el total del precio convenido, y el pronunciamiento solicitado supone el reconocimiento del derecho de propiedad del demandado no sustentado en ninguna prestación, por lo que procede desestimar la demanda reconvencional con independencia de que se estime prescrita o no prescrita la acción de resolución del contrato; que el demandado no llegó a tener conocimiento de la voluntad resolutoria del actor, pues no se ha acreditado que el comprador llegara a recepcionar, fehacientemente, el requerimiento de resolución intentado por carta cursada por conducto notarial el 29 de junio de 2006, ni que existiera requerimiento de pago que demostrara la voluntad deliberadamente rebelde del comprador al pago, por lo que conforme al artículo 1.504 del Código civil procede desestimar la acción de resolución del contrato de compraventa; que la actora no ha justificado haber poseído la finca a título de dueña durante el plazo legal exigido para la adquisición del dominio por prescripción, lo que conduce a la desestimación de la acción subsidiaria declarativa de dominio de la actora por prescripción; y que no procede hacer expresa imposición de las costas causadas al haber sido rechazadas las respectivas pretensiones de la actora y demandado reconviniente.

QUINTO.- El demandado reconviniente interpone recurso de apelación contra dicha sentencia en cuanto desestima su pretensión de elevación del contrato privado de compraventa a escritura pública, alegando que existen indicios suficientes para estimar acreditado el pago y que, en el supuesto presente, dado el transcurso de más de cuarenta años desde la celebración del contrato, la facilidad probatoria sobre el impago era de la demandante vendedora pues, de no haberse abonado las letras de cambio libradas y aceptadas para el pago del precio aplazado, estarían en poder de la demandante los efectos cambiarios; así como que, según lo establecido en el artículo 1.170.2 del Código civil , las letras se han perjudicado por culpa de la acreedora, y ha de darse a su actuar los efectos liberatorios del pago, máxime cuando la vendedora ha dejado transcurrir los plazos para el ejercicio de las acciones cambiarias directas y de regreso (1 y 3 años) y de la acción personal del contrato de compraventa (15 años).

SEXTO.- La demandante reconvenida interpone recurso de apelación contra la misma sentencia aduciendo que el requerimiento resolutorio ha de entenderse producido al haberse intentado en el domicilio que, como del demandado, constaba en el contrato, sin que éste comunicara, hasta el acto del juicio, su nuevo domicilio y, respecto de la prescripción extintiva de las acciones de la vendedora, la sentencia no es clara sobre si llega o no a estimarla, toda vez que ha desestimado la demanda por falta del requerimiento resolutorio previo, cuando tales acciones no están prescritas; así como que, en cuanto a la adquisición del dominio por prescripción, el demandado manifestó que la posesión de la finca no le fue entregada nunca, y ello tuvo que obedecer a que no pagó ni empezó a pagar el precio, desentendiéndose completamente de ella, por lo que, como la demandante ha mantenido esa posesión durante más de treinta años, cuando menos por la inscripción del dominio que mantiene en el Registro de la Propiedad y las presunciones que a su favor establece la legislación hipotecaria, se ha producido la adquisición por prescripción "secundum tabulas".

SÉPTIMO.- Ambos apelantes se han opuesto a los recursos de apelación interpuestos de adverso, debiendo destacarse que el demandado, en la oposición al recurso de apelación de la demandante, hace valer que la sentencia ha apreciado la excepción de prescripción de cualquier acción que pudiera derivar del contrato, al argumentar que el procedimiento penal no era causa de prejudicialidad penal o, lo que es igual, que no existió interrupción de la prescripción alegada por el demandado.

OCTAVO.- Para mejor entendimiento de las cuestiones que han de ser resueltas en la presente resolución, conviene relacionar los siguientes hechos:

El día 2 de junio de 1965, la demandante, El Encinar del Alberche S.A., antes Financiera Urbanizadora Hispano Americana S.A., celebró, como vendedora, con don Bienvenido , como comprador, contrato privado de compraventa de la parcela número NUM000 de la Primera Fase, de la Urbanización del DIRECCION000 (en la Carretera de Cadalso), sita en el término municipal de Villa del Prado (Madrid), por precio de 299.846,40 pesetas, para cuyo pago aplazado se libraron 100 efectos cambiarios de 2.998 pesetas cada uno, con vencimientos mensuales sucesivos desde el día 25 del mes de julio de 1965.

En la cláusula tercera del contrato se estableció una condición resolutoria explícita para el caso de falta de pago de cualquiera de los plazos dentro de los quince días siguientes al vencimiento de las respectivas cambiales, con pérdida para el comprador de las cantidades entregadas hasta el incumplimiento, así como de las mejoras realizadas en la parcela, a título de indemnización de daños y perjuicios, fijada de antemano, renunciando el comprador a su moderación; añadiéndose, que "bastará para que tenga lugar la resolución con que la Sociedad vendedora requiera de pago al deudor, de la cantidad no satisfecha a su vencimiento, judicial o notarialmente, concediéndole un plazo para el pago de treinta días naturales. Si dentro de este plazo el comprador no pusiera al corriente lo adeudado, la compraventa quedará definitivamente resuelta, recuperando la Sociedad vendedora plenamente la parcela vendida y pudiendo disponer libremente de ella".

El vencimiento de la última letra de cambio tuvo lugar el 25 de octubre de 1973.

En el contrato privado de compraventa se hace constar, aunque la actora no lo aporta, que se une al mismo, formando parte del mismo, un anexo con el plano de la parcela.

Se inició un procedimiento penal contra los administradores de la demandante seguido ante el Juzgado de Instrucción Especial número 4 (diligencias previas 1.202/75 A, luego sumario 122/75 de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Madrid), por delitos de falsedad y estafa, en el cual se dictó "orden de intervención sobre todas las letras de cambio que, libradas por cualquiera de las sociedades Agracón S.A., El Encinar del Alberche S.A., y Parque de María Luisa S.A., y aceptadas por un elevado número de particulares que en su día contrataron con dichas sociedades la adquisición de parcelas y pisos y la construcción de chalets", se encontraban en poder del Banco de Andalucía como tenedor de las mismas, así como de las vencidas y por vencer en poder de otro tenedor, el Banco Mercantil e Industrial, y si bien el apoderado de Banco de Andalucía, según la escasa documentación que obra en el presente procedimiento civil, en declaración de 26 de junio de 1981 manifiesta al Instructor que la orden fechada el 8 de julio de 1975 sólo era en relación a las letras de cambio aceptadas por "don Mateo " (folios 24 a 26), el Instructor le comunica, en el curso de la declaración, que la orden general fue dada el 8 de julio de 1975 y que a partir de ese momento -se refiere al 26 de junio de 1981- debe abstenerse el Banco de Andalucía de promover acciones judiciales para el recobro de los efectos de los que era tenedor, cedidos por las sociedades referidas, por encontrarse intervenidos por el Juzgado, y consta una providencia de 29 de agosto de 1975 (folio 28 ), por la que se ordena dirigir oficio a los Bancos Mercantil e Industrial y de Andalucía, para que pongan a disposición del Juzgado las letras vencidas, por poder ser cuerpo de delito.

El procedimiento penal concluyó con auto de sobreseimiento libre de 24 de abril de 1997 , con declaración de extinción de la responsabilidad criminal de los procesados por aplicación de los beneficios de indulto conforme al Real Decreto de 14 de marzo de 1977 .

La vendedora demandante, como ella misma reconoce en la demanda, comunicó a la Comunidad de Propietarios la venta de la parcela al demandado y éste aparece, con el primer apellido equivocado, en un listado como propietario deudor de cuotas comunitarias a la Comunidad de Propietarios a fecha 28 de abril de 2006. La demandante reconoce en la misma demanda que el comprador y ella como titular registral fueron demandados por la Comunidad de Propietarios en reclamación de cuotas comunitarias impagadas de los últimos quince años en el procedimiento ordinario número 97/01, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Navalcarnero.

El estado físico de la parcela es de abandono.

La vendedora demandada intenta realizar en el domicilio del comprador que consta en el contrato privado de compraventa, en fecha 29 de junio de 2006, un requerimiento resolutorio del contrato cursado al demandado por carta certificada por conducto notarial, que no tiene éxito porque es devuelta la carta certificada por el empleado de correos al no ser hallado el destinatario por haber cambiado de domicilio.

La demanda rectora del presente procedimiento se interpone el 7 de febrero de 2007.

NOVENO.- No consta justificación documental del abono por el demandado de las cambiales libradas y aceptadas, respectivamente, para el pago aplazado del precio de la compraventa de la parcela y tampoco consta que las cambiales estén en poder de la demandante o de terceros tenedores o en el procedimiento penal sobreseído.

DÉCIMO.- No consta que la intervención judicial decretada en el procedimiento penal tuviera por objeto las letras de cambio aceptadas por el demandado para pago del precio aplazado, ni, por tanto, que impidiera el ejercicio de las acciones de la demandante, bien por sí bien, en su caso, por la administración judicial, para reclamar el pago o actuar la resolución del contrato de compraventa por impago del precio, ya que únicamente consta que los delitos imputados a los administradores de la demandante y otras empresas del grupo era "múltiples de falsedad y estafa", y los hechos enjuiciados, en lo que aquí importa, según resulta del auto de sobreseimiento dictado por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial el 24 de abril de 1997 (folio 33), eran "que a partir del 14-III-1969 los procesados, que habían constituido junto con otras personas la sociedad "El Encinar del Alberche S.A.", enajenaron en documento privado a diversos particulares parcelas y chalets, quienes satisficieron su importe, y sin el consentimiento de éstos, hipotecaron parte de los chalets construidos para conseguir préstamos del Banco Hipotecario en favor de El Encinar del Alberche S.A., que figuraba como propietaria de los mismos", cuando el contrato de compraventa celebrado con el aquí demandado era de fecha muy anterior al 14 de marzo de 1969, en concreto, de 2 de junio de 1965, de modo que los hechos objeto del procedimiento penal no podían referirse a dicho contrato ni a los efectos cambiarios aceptados por el demandado, por lo que no existe la identidad o conexión entre los hechos susceptibles de enjuiciamiento en el orden penal y los hechos susceptibles de enjuiciamiento en un eventual proceso civil en ejercicio por la vendedora de la acción de cumplimiento -pago del precio- o de resolución del contrato privado de compraventa celebrado con el demandado -por impago del precio-, ni consta que la retención ordenada por el Juzgado tuviera por objeto los efectos aceptados por el aquí demandado, ya que no sólo no se acredita, es que ni siquiera se alega que la tenedora de tales efectos fuera el Banco de Andalucía o el Banco Mercantil e Industrial, ni se deduce incidencia en las acciones civiles (cumplimiento del contrato o resolución del mismo) que la demandante tuviera contra el demandado por impago de las letras de cambio aceptadas para pago del precio aplazado de la compraventa de la parcela, vencida la última más de un año antes del inicio del proceso penal.

Por ello, como viene a señalar la sentencia apelada cuando sostiene que no existió prejudicialidad penal, el proceso penal no produjo la interrupción del plazo de prescripción de la acción de resolución del contrato de compraventa ejercitada por la demandante, como acción principal, en el presente procedimiento, porque ninguna conexión tenían los hechos objeto de enjuiciamiento en aquel con los hechos que sustentan en el presente procedimiento civil la acción de resolución del contrato de compraventa.

La acción resolutoria del contrato de compraventa, por haberse producido el hecho futuro e incierto pactado por las partes contratantes como condición resolutoria (impago de alguno de los plazos que resta por pagar del precio total) es personal y no tiene señalado término especial de prescripción, por lo que prescribe por el mero transcurso de 15 años (artículo 1964 del Código civil).

Entre el 26 de octubre de 1973, día siguiente a la fecha en que venció la última letra de cambio y, por ello, pudo la vendedora practicar el requerimiento resolutorio del artículo 1.504 del Código civil y ejercitar la acción de resolución del contrato por impago del precio aplazado (obviando, incluso, en su favor, el cumplimiento de lo convenido en el párrafo segundo de la cláusula tercera del contrato), hasta el 7 de febrero de 2007, fecha de presentación de la demanda, e, incluso, hasta el 29 de junio de 2006, fecha en que la vendedora intentó, sin éxito, requerir al comprador demandado de resolución del contrato de compraventa, mediante carta cursada por conducto notarial y devuelta porque el destinatario no tiene el domicilio facilitado en un contrato celebrado el 2 de junio de 1965, han pasado casi treinta y tres años, y la acción personal para resolver el contrato de compraventa por impago del precio había prescrito ya que, al no tener señalado plazo especial de prescripción, es aplicable el de 15 años según el artículo 1.964 del Código civil , sin que haya existido en momento alguno reconocimiento de la deuda por el demandado, quien ha afirmado en el presente procedimiento que abonó el importe de las letras de cambio libradas y aceptadas para pago del precio aplazado, reconocimiento que, de haber existido, habría dado lugar no solo a la interrupción de la acción de cumplimiento (pago del precio), sino también a la de la acción de resolución del contrato, como se deduce de la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2007 .

Por ello, la sentencia apelada debía haber declarado expresamente la prescripción de la acción de resolución del contrato de compraventa ejercitada como principal en la demanda, expresamente alegada por el demandado en la contestación a la demanda y reiterada indirectamente en el escrito de oposición de dicho demandado al recurso de apelación de la demandante pues, como apunta ésta última en su recurso, la sentencia no declaró prescrita tal acción a pesar de argumentar sobre la no interrupción de la prescripción -interrupción adelantada en la propia demanda-, pues de otro modo no tiene sentido el fundamento relativo a la inexistencia de prejudicialidad penal durante la pendencia del procedimiento penal a que hemos hecho ya referencia, y no debió entrar a analizar si la vendedora demandante había dado o no cumplimiento al requisito establecido en el artículo 1.504 del Código civil -existencia o inexistencia de válido y eficaz requerimiento notarial o judicial de resolución del contrato de compraventa de un bien inmueble-, aunque, efectivamente, tal requerimiento no fue eficaz, dadas las circunstancias concurrentes -por imposibilidad de imputar la falta de recepción de la voluntad resolutoria al comprador demandado al tratarse de un domicilio facilitado más de cuarenta años atrás-, antes del ejercicio de la acción de resolución del contrato.

En consecuencia, la desestimación de la pretensión actora de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del demandado del pago del precio aplazado debe confirmarse, si bien porque la acción estaba prescrita.

UNDÉCIMO.- La acción subsidiaria ejercitada en la demanda -adquisición por la demandante del dominio de la finca por prescripción- ha sido correctamente desestimada pues la vendedora demandante no ha acreditado haber poseído la parcela a título de dueña durante el plazo legal (ordinario o extraordinario) necesario para ganar el dominio ya que no debe olvidarse que quien pretende una declaración dominical por prescripción adquisitiva, ordinaria o extraordinaria, debe acreditar, entre otros requisitos, que ha poseído a título de dueño (según los artículos 447 y 1941 del Código civil , sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio), requisito que no es concepto puramente subjetivo o intencional (sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2002 y todas las que cita) por lo que no basta la pura motivación volitiva representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal, consistente en la existencia de actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar y actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios.

La demandante, careciendo de justo título desde que celebró el contrato de compraventa con el demandado (apto para transmitir el dominio) sólo podía haber ganado el dominio por prescripción extraordinaria (30 años) y lo cierto es que nunca poseyó la parcela, desde la venta al demandado, a título de dueña.

Quién figura como propietario ante la Comunidad de Propietarios por la actuación de la vendedora es el demandado y no la demandante y ello se deduce de sus propias manifestaciones, cuales son: comunicó en su día la firma del contrato de compraventa a la Comunidad de Propietarios; fue demandado el comprador por dicha Comunidad, junto con la vendedora -ésta como titular registral y aquél, se entiende, como propietario- en reclamación de cuotas comunitarias impagadas de los últimos quince años en el procedimiento ordinario número 97/01, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Navalcarnero; adeuda el demandado a la Comunidad de Propietarios, a fecha 28 de abril de 2006, la suma de 14.520,43 euros por cuotas impagadas y así aparece en la relación que aporta con la demanda.

Por tanto, la vendedora aquí demandante no ha poseído la parcela a título de dueña desde que celebró el contrato de compraventa con el aquí demandado y, menos aún, con justo título.

El abandono de la parcela por el demandado es un hecho material, una dejación de hecho explicada en el interrogatorio de parte, pero no implica ni la pérdida de los derechos del demandado derivados del contrato de compraventa, ni puede derivarse de ello, sin más, el inicio de la posesión de la parcela a título de dueño por la demandante.

El comprador explicó, en el interrogatorio de parte, que compró la parcela y abonó las letras de cambio y que toda la documentación quedó en el domicilio de su empresa, de la que fue socio y presidente, dando su nombre y domicilio, perdiendo el acceso a tal documentación, guardada junto con la de la empresa ya que el administrativo de la misma llevaba también sus asuntos personales, cuando fue declarada en estado de suspensión de pagos y nombrados los interventores judiciales; así como, que la vendió a don Luis Enrique en el año 1970, quedando resuelto el contrato poco tiempo después por incumplimiento de aquél y, posteriormente, tras la suspensión de pagos de su empresa, al no encontrar el contrato privado y las letras de cambio pagadas, carecer del contrato y no atender la vendedora sus reclamaciones para que le otorgaran el título, dio por perdida la parcela al no poder justificar ante nadie su título, siendo esa la causa de no abonar cuotas comunitarias a la Comunidad, constituida tiempo después, y que si no se acuerda del número de la parcela es lógico, ya que han pasado 43 años desde su compra, considerando, al ver el contrato que aportaba la demandante, que ya podía recuperar su parcela.

En definitiva, no consta que la demandante haya poseído a título de dueña la parcela (ni de alguna otra forma) tras la celebración del contrato de compraventa y la inscripción registral que pretende hacer valer, conforme al artículo 35 de la Ley Hipotecaria , presume la posesión, como presunción iuris tantum, pero en el supuesto presente el hecho posesorio que podría producir la usucapión no ha existido después de la venta de la parcela al demandado porque inmediatamente después de la misma, el demandado, aunque no ocupó físicamente la parcela entregada mediante plano, actuó como propietario de la misma vendiéndola a un tercero, si bien dicha venta quedó resuelta, y como propietario fue designado por la compradora ante la Comunidad de Propietarios, sin que en algún momento posterior poseyera la parcela la vendedora demandante y si no poseyó, no pudo hacerlo tampoco a título de dueña.

DUODÉCIMO.- El contrato no resuelto es válido y está vigente, de modo que el comprador puede pedir la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa pues, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2003 , no se trata sólo del cumplimiento de una obligación convencional por haberlo pactado así en el contrato, sino del ejercicio de una facultad legal concedida a las partes por el artículo 1279 del Código civil de compelerse recíprocamente los contratantes al otorgamiento de escritura pública, cuando esa formalidad sea necesaria para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato.

Es cierto que en el contrato privado se establece la elevación a escritura pública como facultad de las partes siempre que la vendedora acepte las garantías de pago que se le ofrezcan o la escritura se otorgue estableciendo condición resolutoria expresa por falta de pago a favor de la vendedora.

Sin embargo, el cumplimiento de una de las dos condiciones (prestación de las garantías de pago y aceptación por la vendedora o establecimiento en la escritura pública de condición resolutoria expresa por falta de pago) únicamente podría exigirse por la vendedora en el supuesto de no haber pagado el comprador el precio convenido y ser exigible dicho precio por parte de la vendedora.

Pues bien, hay que tener presente, que el impago del precio de la compraventa se refiere a 100 impagos que habían de realizarse, por importe de 2.998 pesetas, los días 25 de cada mes, a partir de julio de 1965 y hasta octubre de 1973, sin que haya habido desde esa fecha, hasta la interposición de la demanda el día 7 de febrero de 2007, ninguna reclamación ni requerimiento de incumplimiento por parte de la vendedora, no obstante el tiempo transcurrido -el requerimiento resolutorio del contrato intentado sin éxito y, por ello, ineficaz, se cursó menos de un año antes, el 29 de junio de 2006-, y que aunque el demandado no ha justificado documentalmente el pago, debe recordarse que el último pago debía haberse realizado hace 34 años, así como, que tampoco ha justificado la vendedora documentalmente el impago, al no presentar las letras de cambio libradas y aceptadas como instrumento de pago, ni indicado el tenedor o los procedimientos en que dicho tenedor hubiere accionado bien contra la vendedora libradora, bien contra el comprador librado-aceptante, todo lo cual constituye indicios de que el comprador abonó las letras de cambio y, en consecuencia, el precio de la compraventa.

Por ello, la demanda reconvencional debe ser estimada en parte con el fin de condenar a la vendedora demandante a que otorgue escritura pública de compraventa, desestimando la pretensión reconvencional en los términos más amplios del suplico de la reconvención, cuales son, que tal obligación y condena son consecuencia de que el demandado es propietario de la parcela, porque la solicitud de elevación a escritura pública se fundamenta en la demanda reconvencional únicamente en el contrato privado de compraventa y cláusula decimotercera y no en el dominio adquirido (título y modo).

La distinción únicamente tendría consecuencias en orden a la prescripción de la acción. La adquisición del dominio faculta a los compradores para compeler a los vendedores al otorgamiento de la escritura pública conforme al artículo 1279 del Código civil sin plazo de prescripción. Por el contrario y a falta del dominio ya no puede entenderse aquella facultad como "inherente" al derecho y por lo tanto la acción habría prescrito por el transcurso del plazo de quince años previsto en el artículo 1964 del Código civil. Pero como la demandante reconvenida no ha formulado la excepción de prescripción de la acción de elevación a escritura pública, la distinción no tiene efecto alguno en el presente supuesto.

Por la estimación parcial de la demanda reconvencional, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia por la reconvención (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

DECIMOTERCERO.- El recurso de apelación interpuesto por la demandante ha de ser desestimado.

Por la desestimación de este recurso, la demandante apelante ha de ser condenada al pago de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

DECIMOCUARTO.- El recurso de apelación interpuesto por el demandado-reconviniente debe ser estimado en parte.

Por la estimación parcial de este recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por El Encinar del Alberche, S.A., representado por la Procuradora doña Reyes Virginia García de Palma, y estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por don Bienvenido , representado por el Procurador don Antonio María Álvarez-Builla Ballesteros, contra la sentencia dictada en fecha 19 de diciembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Madrid (juicio ordinario 359/07) debemos revocar como revocamos en parte dicha resolución para, desestimando la demanda interpuesta por El Encinar del Alberche, S.A., contra don Bienvenido , absolver como absolvemos al demandado de las pretensiones deducidas en su contra en la demanda, condenando a la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia por la demanda principal y estimando en parte la demanda reconvencional interpuesta por don Bienvenido contra El Encinar del Alberche, S.A., condenar como condenamos a la demandada reconvencional a que proceda a elevar a público el contrato privado de compraventa celebrado por las partes el 2 de junio de 1965, obrante como documento dos de la demanda y foliado con el número 23, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia por la reconvención. Se condena a la mercantil El Encinar del Alberche, S.A., al pago de las costas causadas en esta alzada por su recurso. Por la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por el demandado-reconviniente don Bienvenido , no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.