Sentencia CIVIL Nº 474/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 755/2018 de 02 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.096.00.2-2017/0004609
Recurso de Apelación 755/2018 E
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 06 de Navalcarnero
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 626/2017
APELANTE: D. Víctor
PROCURADOR Dña. CARMEN CATALINA REY VILLAVERDE
APELADO: GONU S. A.
PROCURADOR D. JOSE ANTONIO SANCHEZ CID GARCIA TENORIO
SENTENCIA N. 474/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Dña. LUISA MARÍA HERNAN PÉREZ MERINO
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a dos de noviembre de dos mil dieciocho.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal nº 626/2017, procedentes
del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Navalcarnero, que ha dado lugar al Rollo 755/2018
seguidos entre partes, de una, como demandante- apelado GONU, S.A., representado por el Procurador
Sr. Sánchez-Cid García Tenorio, de otra como demandado-apelante DON Víctor , representado por la
Procuradora Sra. Rey Villaverde.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Doña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Navalcarnero en fecha 4 de Julio de 2018, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de GONU S.A. contra D. Víctor y lo debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes de fecha 28 de Octubre de 2016sobre la finca descrita en el fundamento primero de esta resolución, por falta de pago de la renta pactada, y condeno a D. Víctor a pagar a GONU S.A. la cantidad de 3215,43 € más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las costas'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandada, que fue admitido y dado traslado se presentó oposición por la parte actora y previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 31 de Octubre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Antecedentes del recurso La parte actora presentó de forma acumulada, demanda de desahucio y reclamación de cantidad, alegando, en esencia, que entre partes habían concertado contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda situada en la actual CALLE000 nº NUM000 de Chapinería en fecha 26 de Octubre de 2016, pactándose como renta la suma de 850 € al mes, y que la parte demandada, desde Julio de 2017 había dejado de cumplir con su obligación de pago, siendo debida, en concepto de renta, hasta la presentación de la demanda, la suma de 1730 €, por lo que entendiendo que es causa de desahucio, solicitaba que así se declarase y fuese condenado el demandado a abonar la suma debida y la que se devengase con posterioridad hasta la presentación de la demanda.

Con fecha 28 de Octubre de 2017, la parte demandada hizo entrega de la posesión del inmueble a la parte actora, continuándose el procedimiento por la acción acumulada de reclamación de rentas.

La parte demandada se opuso a la demanda, alegando crédito compensable, derivado del importe que había entregado al arrendador en concepto de fianza y que terminado el contrato debía ser restituida, considerando cumplía los requisitos del art. 1196 CC .

La parte actora se opuso a la compensación, alegando que no cabe reconvención en este tipo de procedimientos, de conformidad con lo establecido en el art. 438.2 LEC , que además, tampoco sería posible, pues no se tramitaría por procedimiento de igual naturaleza y, añadía que en este tipo de juicios no se puede alegar los daños que presenta el inmueble, y, por tanto, no cabe admitir la compensación; añadía gastos de servicios, suministros e impuestos y las rentas vencidas hasta la entrega del inmueble, concretando su reclamación.

La Sentencia estimó la demanda en cuanto a la reclamación de cantidad efectuada por la parte actora y señaló que la suma entregada como fianza no suponía un crédito vencido, líquido y exigible, por lo que no dio lugar a la compensación interesada.

Contra la anterior resolución, se ha interpuesto por la parte demandada el recurso que ahora se resuelve, interesando sea estimada la compensación alegada, deduciendo el importe de la fianza por 1700 € de la cantidad a la que ha sido condenado, habiéndose opuesto la parte actora quien interesó la confirmación de la Sentencia, al considerar por los argumentos que realizaba, que era conforme a derecho.



SEGUNDO.- Motivo del recurso: error en la valoración de la prueba o infracción legal por indebida aplicación de los art. 1195 y 1196 del CC en relación con el art. 36 LAU .

Alega la parte recurrente que de conformidad con lo establecido en el art. 408 LEC , el demandado puede oponer un crédito compensable y que como en este supuesto reintegró la posesión de la vivienda a la arrendadora el 26 de Octubre de 2017, siendo plenamente aceptada sin alegar objeción, a partir del mes siguiente, teniendo un mes para devolver la fianza, en la fecha de contestación, ya era exigible, y, por tanto, debe ser compensada con la deuda a la que ha sido condenado.

El motivo no se estima.

Cierto es que el art. 408 LEC posibilita que el demandado pueda oponer un crédito compensable, pero para su admisibilidad, debe tratarse de un crédito 'compensable' 'frente a 'la pretensión actora', concretando el art. 1196 CC los requisitos necesarios, al señalar: 'Para que proceda la compensación, es preciso: 1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.' Además, por aplicación de lo dispuesto en el art. 410 y ss LEC , la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, y esto impide admitir alegaciones basadas en hechos posteriores que modifiquen los términos del debate.

En el presente supuesto, en la fecha de presentación de la demanda, no existe un crédito derivado de la devolución del importe liquidado de la fianza, puesto que la entrega del inmueble fue posterior y, en consecuencia, no puede ser admitida la alegación de compensación, tal y como para un supuesto similar establece también la SAP Barcelona, sec. 13ª, S 15-6-2018, nº 410/2018, rec. 433/2017 , al señalar: 'En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC ) : responde del cuidado y conservación ex arts.

1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU , viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art.

36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido(previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'),lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.' lo que tendrá lugar con la recuperación de la posesión) y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En principio, pues, no puede esperar más allá del mes, al tratarse de una regulación específica sustantiva, atendidos los términos del art. 36.4 LAU , sujeta a determinados presupuestos sobre tiempo y cantidad a devolver.



CUARTO.- Pero claro, la recuperación de la posesión se produce en 4.3.2016, desde cuyo momento la actora disponía de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (o sea, desde el 4.3.2016), es decir, pertenece al ámbito de la liquidación del contrato (posterior a la resolución y a la recuperación de la posesión, con la posibilidad de examen sobre el estado del local) y para determinarlo, sólo en el momento de la recuperación podía inspeccionar el local y constar su estado, a cuya comprobación, parece renunciar la arrendataria al limitarse a depositar las llaves en una notaría, y tras dicha comprobación a proceder a la valoración, de los daños de constatarse su existencia. Cierto que para tales operaciones disponía del plazo de un mes, con la sanción (de ser inferior a la fianza) de los intereses y, en su caso, de la eventual compensación. Por tanto, hasta ese momento (posterior a la demanda instando la resolución) el crédito no estaba vencido, ni era exigible ni líquido, mal se podía compensar (reconvención) por lo que la reconvención no podía prosperar, sin perjuicio de que siempre tendría el arrendatario derecho a la fianza o parte de ella, si tras la liquidación, existiese un remanente a su favor, más los intereses desde el mes siguiente a esa liquidación, de ser ésta positiva para el arrendatario.' No siendo aplicables las Sentencias que el apelante invoca, puesto que en este caso, no concurren los requisitos del art. 1196 CC , ya que a fecha de demanda no era líquido, vencido ni exigible el crédito derivado de la fianza, el recurso debe ser desestimado.



TERCERO.- Costas de esta alzada.

La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al recurrente, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Rey Villaverde, en nombre y representación de DON Víctor , contra la sentencia número 122/2018 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Navalcarnero, de fecha 4 de Julio de 2018 , en el juicio verbal 626/2017 y realizar los siguientes pronunciamientos.

1º.- Confirmar íntegramente la sentencia apelada.

2º. Imponer al apelante las costas de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15 ª de la Le y Orgánica 6/1985 de 1 de julio , del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. En Madrid a 20 de noviembre de 2018. Doy fe.