Sentencia CIVIL Nº 474/2018, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 846/2017 de 29 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00474/2018
N10250
C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO
Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387
EO
N.I.G. 36057 42 1 2016 0011422
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000846 /2017
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 10 de VIGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000767 /2016
APELANTES: SOL SOLIS, S.L., Isidro
Procurador: JESUS ANTONIO GONZALEZ-PUELLES CASAL, ALBERTO VIDAL RUIBAL
Abogado: RAFAEL LUIS PEDROSA VICENTE, CESAR ANTONIO PEREZ NISTAL
APELADOS-IMPUGNANTES: Tomasa , Justino
Procurador: MANUEL RODRIGUEZ NIETO, MANUEL RODRIGUEZ NIETO
Abogado: PABLO RODRIGUEZ NIETO, PABLO RODRIGUEZ NIETO
LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta
por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; DON JULIO PICATOSTE
BOBILLO y DOÑA MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA núm. 474/18
En Vigo, a veintinueve de octubre de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo,
los autos de juicio ordinario número 767/2016, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE VIGO,
a los que ha correspondido el Rollo de apelación 846/2017, en los que aparece como parte apelante-apelada:
los demandados 'SOL SOLIS, S.L.', representada por el Procurador don Jesús-Antonio González-Puelles
Casal, con la dirección del Letrado don Rafael Pedrosa Vicente, y DON Isidro , representado por el Procurador
don Alberto Vidal Ruibal, asistido del Letrado don Cesar A. Pérez Nistal; y, como parte apelada-apelante
vía impugnación: los demandantes DOÑA Tomasa y DON Justino , representados por el Procurador don
Manuel Rodríguez Nieto, con la asistencia del Letrado don Manuel Rodríguez Nieto.
Siendo Ponente el Ilmo. Magistrado DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de
la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de esta ciudad, se dictó sentencia con fecha 29 de junio de 2017, en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por DÑA. Tomasa y D. Justino frente a SOL SOLIS, S.L. y D. Isidro ,DEBO DECLARAR Y DECLARO QUE D. Justino y DÑA. Tomasa adquirieron en virtud de escritura pública de compraventa de 16 de julio de 2014 otorgada por los titulares registrales, Marbeland S.A. y Vegaresa S.A., la propiedad, libre de ocupantes o arrendatarios, de la vivienda sita en el piso NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de Vigo, trastero reseñado con el nº NUM002 de y plaza de garaje nº NUM003 de la planta sótano de la CALLE001 , inscritos en el Registro de la propiedad como finca registral nº NUM004 con referencia catastral NUM005 -la vivienda- y finca nº NUM006 y NUM007 , el trastero y plaza de garaje respectivamente, siendo los demandantes los dueños en pleno dominio de dichos inmuebles.

ASIMISMO DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a abonar en forma solidaria a los actores en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 5.400 euros así como al pago de 300 euros mensuales desde octubre de 2016 hasta la entrega de la posesión de los bienes de su propiedad.

Son de aplicación los intereses legales desde la reclamación judicial.

No se hace declaración de condena en costas.' Por auto de fecha 26 de julio de 2017 se acordó estimar la petición formulada por el Procurador Sr. Ruibal de aclarar la sentencia dictada en el procedimiento en el sentido que se indica en el Fundamento Tercero de dicha resolución que dice: ' Se aclara la sentencia en el sentido de hacer constar que es de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del Art. 456 LEC .'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la representación procesal de la entidad 'SOL SOLIS, S.L.' como por la de DON Isidro , recursos que fueron admitidos a trámite y, conferido el oportuno traslado de los mismos, por la representación procesal de DON Justino Y DOÑA Tomasa se presentó escrito formulando oposición al recurso de apelación de la entidad 'SOL SOLIS, S.L.' e impugnando la sentencia y el otro formulando oposición al recurso interpuesto por el Sr. Isidro .

Elevadas las actuaciones para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, en el que se acordó admitir la prueba propuesta en el apartado 1 in fine del escrito de impugnación de sentencia, la cual se ha practicado con el resultado que consta en el rollo, señalándose el día 13 de septiembre para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Por las partes recurrentes se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos que conforman el substrato fáctico de este proceso, son los siguientes: 1º. Los demandantes don Justino y doña Tomasa , titulares de una agencia inmobiliaria, compran a Marbeland S.A. el piso NUM000 situado en la CALLE000 , número NUM001 en escritura pública de 16 de julio de 2014. Marbeland S.A. había a su vez adquirido dicha propiedad de de Promociones Policarpo de Vigo S.L. en escritura de 24 de diciembre de 2000. Los actores conocían las viviendas del inmueble por razón de su profesión.

También adquieren, en la misma fecha y documento notarial, una diecisieteava parte indivisa de la planta sótano en el mismo inmueble antes citado, que se concreta en el uso y disfrute del trastero número NUM002 , así como una treinta y ocho avas partes indivisas de la planta de sótano en planta baja y entreplanta de la casa señalada con el número NUM008 de la CALLE001 en Vigo, que se concreta en el uso y disfrute de la plaza de garaje número NUM003 . Estas propiedades se adquieren por compra a Vegaresa S.L.

Ambas propiedades se adquieren libres de arrendatarios y ocupantes. Todas ellas figuraban inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de las sociedades vendedoras. Los demandantes, a su vez, inscriben las fincas adquiridas por compraventa el 28 de agosto de 1914.

2º. Con anterioridad, el 27 de marzo de 2008, Promociones Policarpo de Vigo, S.L. había vendido en documento privado a Sol Solís S.L. el piso NUM000 de la CALLE000 , el trastero número NUM002 y la plaza de garaje de la CALLE001 referidos en el apartado 1º. Se conviene un precio de 428.000 euros que habrían de ser abonados en plazos. En el documento de venta se dice que la vendedora, Promociones Policarpo de Vigo, S.L., 'está procediendo a realizar una rehabilitación integral' del inmueble del que resultaran viviendas, garajes y trasteros. En el mismo documento, se dice más adelante que 'las obras de construcción del referido edificio se ejecutarán conforme al proyecto de ejecución conocido por los intervinientes'; también se prevé que el proyecto se podrá modificar si durante la ejecución de las obras fuese necesario por causa de replanteo técnico.

3º. Al siguiente día, el 28 de marzo de 2008, Sol Solís, S.L arrienda a Isidro , la vivienda citada y las plazas de trastero y garaje por un plazo de 20 años y renta de 300 euros mensuales.

4º. En acta notarial de 6 de mayo de 2010, a instancia de Marbeland. S.A. y Promociones Policarpo de Vigo, S.L. se hace constar que requerida la sociedad Sol Solís, S.L por acta notarial de 5 de abril 2010 a fin de que el día 6 de mayo compareciese en la notaría para el otorgamiento de la escritura y cumplir el resto de las condiciones pactadas, no acudió a la notaría en la citada fecga.

5º. En junio de 2010, Marbeland S.A. y Promociones Policarpo de Vigo, S.L. promueven acto de conciliación contra los hoy demandados Sol Solis, S.L. y Isidro instando la resolución del contrato y la entrega del inmueble.

6º. No consta probado que los compradores demandantes tuvieran conocimiento de que la vivienda estuviera ocupada; de hecho, en la escritura de compraventa se hace constar que adquieren la propiedad libre de arrendatarios y ocupantes. Al comprobar que la vivienda comprada estaba ocupada por el codemandado Sr. Isidro , los demandantes formularon demanda de desahucio por precario contra el ocupante que fue desestimada por sentencia de 4 de diciembre de 2015 del Jugado de Primera Instancia número 14 de esta ciudad.

7º. Los demandantes formulan demanda en este proceso contra Sol Solís, S.L y don Isidro solicitando: -Que se declare que los actores son propietarios que adquirieron las citadas propiedades libres de ocupantes.

-Que se declare la ineficacia, falta de validez o simulación o inexistencia del contrato de arrendamiento suscrito entre los demandados.

-Que se declare la obligación del codemandado Sr. Isidro a desalojo de la vivienda y sea condenado a ello con entrega de la vivienda a los demandantes.

-Que sean condenados solidariamente al pago de 13.650 euros por rentas que los demandantes pudieron haber obtenido.

8º. La sentencia de instancia estima la acción de declaración de propiedad, pero desestima la demanda relativa a la condena al desalojo, si bien codena al pago de la indemnización solicitada.

Ambas partes recurren los pronunciamientos que les son perjudiciales.



SEGUNDO.- La codemandada Sol Solis, S.L. invoca la existencia de una doble venta. No tal doble venta; para que se dé esta hipótesis que aparece regulada en el art. 1473 del CC es preciso. Como condición sine que non que el vendedor sea único en los dos contratos. Así lo viene afirmando de modo reiterado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias de 21 de junio y 22 diciembre de 2000 y 22 de junio de 2001, entre otras. Esta condición no concurre en la hipótesis que contemplamos, pues los demandantes adquieren de Marbeland S.A. y Vegaresa S.L., y Sol Solis S.L. compra a Promociones Policarpo de Vigo, S.L. Es cierto que todo lleva estimar una cierta vinculación entre Marbeland S.A. y Policarpo de Vigo, S.L.

pues, por ejemplo, el acta notarial de 6 de mayo de 2010, a que hemos hecho referencia en el apartado 3º del anterior fundamento, se hace a instancia de ambas sociedades que actúan con el mismo representante, don Iván . Pero ello no excluye la dualidad de personas jurídicas, con sus propios patrimonios y su propia responsabilidad.

No hay pues doble venta. De todos modos, extraña la invocación hecha por la demandada Sol Solís, S.L. porque la regulación legal de tal figura en el antes citado art. 1473 del CC le perjudica desde el momento en que se trata de venta de inmuebles cuyo conflicto se resuelve a favor de quien antes haya inscrito en el Registro, y en este caso, como resulta del relato de hechos, han sido los demandantes quienes inscribieron su adquisición, en tanto que la sociedad codemandada, que compró en documento privado, no lo hizo, o mejor, no podía hacerlo.

Pero la resolución del litigio tiene argumento definitivo y contundente en la protección que los demandantes merecen en cuanto terceros hipotecarios protegidos por el art. 11__h6_0036art>34 de la Ley Hipotecaria (LH) ya que concurren en ellos los requisitos legales para su adquisición goce de la protección registral. La adquisición es a título oneroso (escritura pública de 16 de julio de 2014). Adquieren los demandantes de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir, como resulta de la certificación registral y notas simples del Registro, que ponen de manifiesto que constaban como propietarios inscritos las sociedades vendedoras (Marbeland S.A. y Vegaresa S.L.). Y por último, los demandantes están amparados por la buena fe al atender a lo que el Registro publica en relación con las sociedades de quien adquiere; no tiene razón alguna para sospechar que el Registro esté errado ni que Marbeland S.A. hubiese vendido en documento privado a Sol Solís. Tampoco se entiende ni conoce qué actos concretos de diligencia le son exigibles para que pudiera conocer aquella venta en documento privado. Y desde luego, ninguna prueba se ha hecho para acreditar el conocimiento de ese dato extratabular. La buena fe del art. 3__h6_0034art>34 de la LH es aquella a la que se refieren los arts. 433 y 1950, ambos del CC; la buena fe, por lo tanto, es la creencia de que el titular registral es el dueño de la cosa y que tiene poder de disposición suficiente para transmitir el dominio o constituir un derecho real; inversamente, la buena fe supone también la ignorancia de que sobre la cosa recaiga algún derecho real u otra circunstancia que pueda hacer ineficaz o limitar la titularidad que el Registro pública. Esta buena fe goza de una presunción iuris tantum, según dispone el propio art. 34 LH: se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Según la mejor y más general doctrina, la buena fe tiene que existir en el momento de la celebración de negocio adquisitivo sin que sea preciso que se mantenga hasta el momento de la inscripción Dice a propósito de la buena fe procesal la STS de 22-12-2000: 'Cualquiera que sea la respuesta casacional que hubiera de darse a estos motivos, la misma carece de transcendencia a los efectos de anular la sentencia aquí recurrida por razón de que los compradores demandantes, D. Marcos . y D.ª Delia ., son terceros hipotecarios de buena fe, por haber adquirido a título oneroso de quien en el Registro aparecía con facultades para transmitir el dominio e inscribieron su título, respecto de los cuales entra en juego, a su favor, la fe pública registral, al contratar confiados en el contenido del Registro en el momento de su adquisición, sin que les afecte la posible inexactitud de su contenido, cualquiera que sea la causa de la misma, es decir, ya sea porque no han accedido al mismo determinados actos o contratos, ya sea porque, correcta o incorrectamente, han sido erradicados del contenido registral determinados negocios jurídicos a través de la cancelación de las inscripciones que causaron, quedando así configurado el contenido registral que fue tenido en cuenta por los compradores, quienes no pueden sufrir las consecuencias de un actuar negligente ya sea de los particulares que no accedieron oportunamente al Registro, ya del encargado del Registro.' Explica, por su parte, la STS de 30-6-2008 : 'Cuando el artículo 34 de la Ley Hipotecaria prevé la protección iuris et de iure al tercero hipotecario, lo hace sobre la base de que le alcanza siempre que la causa que haga ineficaz su adquisición (como el caso, el más frecuente y el de éste, de falta de poder de disposición por el transmitente) no conste en el mismo Registro, lo cual significa que no consta en el folio real de la finca en cuestión; es decir, que el tercero hipotecario confía en la transmisión y la adquisición, basado en lo que expresa el folio real de la finca objeto de su adquisición; pero no, en lo que pueda resultar del conjunto de los libros del Registro, como si se obligara a todo adquirente, si quiere ser considerado tercero hipotecario, a realizar una exhaustiva investigación para comprobar si en el Registro aparece, en otro folio real de otra finca, una causa de ineficacia que pueda alcanzar a su adquisición.

Esto es lo aquí ocurrido. Los codemandados adquirieron su finca al amparo de lo que constaba en el Registro, en el folio real de la misma y no les afecta lo que consta en unas fincas distintas que, según se ha comprobado, fueron absorbidas tabular y materialmente por Surio, S.A. y éste, como titular registral de la nueva finca, aparecía en el folio real de ésta con poder de disposición suficiente. En este sentido, dice la sentencia de 27 de marzo de 1984: 'les ampara la fe pública registral que, si de una parte cubre y garantiza la extensión de los derechos reales inscritos, actúa de otra con la base que le presta la hoja registral y por lo tanto no obliga al tercero a una consulta general del registro, ni siquiera a la de los asientos de otras fincas de la misma procedencia que la de su interés''.

Y, en fin, dice también la STS 19-5-2015: '...en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014 ) , entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos: 'En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma.

De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la 'creencia' de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34y 36 de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un 'estado de conocimiento' del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia 'básica' que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos. En el supuesto del presente caso, con referencia circunstancial a la situación posesoria de la finca objeto de la litis, la carga básica de la diligencia exigible al adquirente no puede medirse o extenderse con relación a cualquier posesión o indicio de la misma que se hubiera debido o podido conocer, sino solo a una situación posesoria clara y manifiesta que se ejercite en concepto de dueño y que, por tanto, contradiga o ponga en seria duda la exactitud de la información registral, con relación al derecho inscrito; STS de 11 de julio de 2012 (núm. 454/2012)'.

Digamos, en contra de alegación contraria, que la titularidad registral de los demandantes no consta por mera nota simple del Registro. Figura la inscripción de la compra en las hojas registrales que figuran en los folios 54v y 55 de autos (no solo la compra de aquellas, sino la venta de Promociones Policarpo de Vigo, S.L.

a Marbeland, S.A.); también figuran, ahora sí, por nota simple, las titularidades de las vendedoras Marbeland, S.A. y Vergaresa, S.L. como titulares registrales anteriores a los demandantes; por otra parte, es claro que el Registrador no podría haber inscrito la adquisición de los demandantes si estos no hubiesen adquirido de quien figuraba en el Registro como propietario con facultades para transmitir; a ello le obligaba el principio de tracto sucesivo.

En suma, pues, el título de los demandantes priva al de Sol Solís, S.L. de toda virtualidad enervadora frente al derecho de los demandantes: ello al margen de las diferencias económicas entre esta y su vendedora y de que esté o no resuelto el contrato de compraventa, a dilucidar entre ellos. La adquisición de los demandantes debe prevalecer sobre la compra en documento privado de la citada sociedad de la que no existía información alguna en el Registro de la Propiedad y cuyo conocimiento por los compradores ahora demandantes está absolutamente improbado. Su adquisición está adornada de todos los efectos que el art.

34 de la LH establece para la configuración del tercero hipotecario.



TERCERO.- Otra de las pretensiones deducidas en la demanda se refiere al contrato de arrendamiento del que pretende se declare la 'ineficacia, falta de validez o en su caso simulación del contrato de arrendamiento suscrito entre los demandados de fecha 28-3-2008' y subsiguientemente que se acuerde el desalojo de la vivienda, trastero y garaje.

La pretensión fue desestimada por el tribunal de instancia que apreció la excepción de cosa juzgada.

Discrepamos de ese pronunciamiento porque entendemos que no es apreciable en el caso que nos ocupa.

Por de pronto, es de hacer notar que la doctrina que se ha ocupado de la cosa juzgada en el desahucio por precario, ha distinguido los efectos según se trate de estimación o desestimación del desahucio por precario. En esta segunda hipótesis, se dice, la desestimación 'no implica una declaración concreta y específica de la titularidad del derecho a favor del demandado. Ciertamente la inexistencia del precario implica, contrario sensu, la existencia de título posesorio a su favor. Pero el alcance de esta declaración no alcanzará a la declaración concreta y específica de un derecho posesorio determinado sino meramente un genérico título posesorio declarado a efectos de la desestimación de la pretensión.' Y se añade que este procedimiento, en cuanto que excede de su objeto, 'excluye cualquier declaración de titularidades posesorias ajenas a la pretensión de desahucio por precario, no posible ni siquiera mediante una reconvención que resultaría inadmisible en virtud del artículo 406.2 LECiv.' Pero es que, al margen de esta tesis doctrinal, debemos reparar en el planteamiento de los dos procesos. A la vista del contenido de la sentencia (antecedente de hecho Primero-3) los demandantes alegaban la existencia de posesión en precario e instaban el desahucio de los demandados'. Podíamos decir que meramente se discutía una cuestión posesoria; la parte dispositiva se contrae exclusivamente a desestimar la acción de desahucio, y condenar a los demandantes al pago de las costas, sin otro pronunciamiento adicional relativo al título posesorio, por más que sobre el mismo el juez de instancia hubiera hecho declaraciones en la fundamentación jurídica más allá de lo que era objeto concreto del proceso en orden a la causa petendi y concreto petitum, no era objeto del proceso declaración alguna sobre la validez o ineficacia del título. Pero ahora sí, en este proceso sí hay una petición concreta sobre la ineficacia del título esgrimido por el Sr. Isidro , lo que, obviamente, diferencia aquel procedimiento de desahucio del actual. Por más que aquel sea en la actual LEC un proceso plenario, allí no se dedujo pretensión alguna sobre nulidad o ineficacia del título porque no era objeto del proceso ni, por ello, tuvo traducción alguna en la parte dispositiva de la sentencia, limitada a dilucidar una cuestión meramente posesoria.

Nótese que en la sentencia recaída en el proceso de desahucio se habla de autenticidad del documento que recoge el contrato de arrendamiento. Pero la autenticidad de un documento hace referencia o mérito a su autoría. Se entiende por autenticidad la coincidencia entre el autor real y el autor aparente del documento; negar la autenticidad significa que la persona que figura como autora del documento no es la misma a quien se le atribuye. Pues bien, tampoco en este proceso se discute la autenticidad del documento; el documento que instrumentaliza el contrato de arrendamiento está ciertamente suscrito por los codemandados; es, pues, auténtico. Cosa distinta es que responda a la verdad, cuestión que nada tiene que ver con la autenticidad.

Cumple, pues, en primer lugar, examinar el título que el codemandado exhibe a efectos de dar específica respuesta a la pretensión deducida en el apartado 2 del suplico de la demanda.

Pues bien, en trance de examinar la realidad del contrato hay que señalar determinadas anomalías que son incompatibles con la realidad de un arrendamiento, de modo que la credibilidad del contenido del documento no puede sostenerse. En efecto: 1º. Los demandantes impugnan el documento que incorpora el contrato de arrendamiento a favor del codemandado Sr. Isidro . En relación con esta impugnación hemos de destacar, por de pronto, que la fecha no es oponible a terceros, y por lo tanto a los demandantes, dado que este documento no ha sido incorporado ni inscrito en registro público ni entregado a funcionario público alguno por razón de su oficio ( art. 1227 del CC).

Lo mismo cabe decir de los folios donde se extienden los recibos de pago en efectivo de las rentas, documentos también impugnados por los actores. Añádase lo inusual del pago en efectivo en las oficinas de Sol Solís, S.L. (frente a la fórmula hoy ya habitual del pago por banco), recibo que se extiende además sin membrete ni sello de la sociedad, expresivo de una numeración sucesiva.

2º. Cuando Sol Solis compra la vivienda esta se encontraba en fase de obras de rehabilitación como resulta del contrato de compraventa extendido en documento privado, donde se dice que la vendedora 'está procediendo a efectuar una rehabilitación integral, de la que resultarán viviendas, plazas de garaje y trasteros, así como otras dependencias comunes, conforme a las características constructivas que se determinan en el proyecto de ejecución definitivo...'. Siendo así, no se entiende, y no es creíble, que justamente al día siguiente arriende al Sr. Isidro y este empiece a pagar una renta por una vivienda que no puede ocupar.

3º. Es absolutamente insólito un contrato de arrendamiento concertado por veinte años.

4º. También lo es que se señale una renta de 300 euros por un apartamento, con trastero y garaje, en pleno centro de Vigo, en la CALLE000 , y, pese a los veinte años de plazo contractual del arrendamiento, no se establezca cláusula de revisión alguna.

5º. A pesar de que en el contrato de acuerda que el pago de agua, gas y luz se abonan por el arrendatario, ninguno de estos consumos se acredita por el Sr. Isidro , lo que pone en cuestión la realidad de la ocupación del inmueble.

6º. En el contrato se establece que el pago de los gastos de comunidad son a cargo de la arrendadora, Sol Solís, S.L. No se entiende, entonces, como esta se ha desentendido y se viene haciendo ese abono por los demandantes al igual que el IBI. La citada sociedad no explica esta situación ni cómo es posible que no se ocupe de los deberes que según el propio contrato le incumben.

Esta suma de datos, resulta altamente indiciaria de la creación intencionada de una apariencia posesoria, una simulación, un contrato de arrendamiento carente de causa real ( art. 1276 CC) y, por ende, nulo por su naturaleza esencialmente contraventora de la legalidad, supuesto que la doctrina califica de nulidad ( SSTS de 29 de julio de 1994, 21 de septiembre de 1998, 8 de mayo de 2001, 25 de enero de 2008, entre otras muchas). Otra línea jurisprudencial prefiere hablar de inexistencia del contrato, de existencia meramente aparente, consecuencia de la simulación absoluta, donde falta uno de los elementos esenciales exigidos por el art. 1262 del CC ( SSTS de 21 de octubre de 1992, 17 de mayo de 1993, 25 de mayo de 1995, 26 de marzo de 7, entre otras muchas)- Y, en fin, no faltan otras decisiones jurisprudenciales que hablan indistintamente de nulidad e inexistencia ( SSTS de 6 de septiembre de 1995, 14 de enero de 2002, y otras.) También dice la STS de 18 de marzo de 2008: 'El motivo ha de ser acogido ya que, como refiere la sentencia de 22 febrero 2007, es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261 -3º del Código Civil ; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276 Código Civil). Como consecuencia de ello la acción para pedir la declaración de nulidad del contrato simulado no está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o de prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasar a tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo. De ahí que en tales casos no pueda acudirse a las normas que sobre la nulidad contractual ('rectius': anulabilidad) establecen los artículos 1.300 y 1.301 del Código Civil , pues ya el primero se refiere de modo expreso a 'los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 ', los cuales, siendo existentes, pueden ser anulados cuando adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la Ley. En este sentido señala la sentencia de esta Sala de 18 octubre 2005, y reitera la de 4 octubre 2006 , que 'aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 CC podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 CC se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996 , que 'la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción' (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000 , entre muchas otras)'.' En suma, pues, no cabe sino negar la realidad de tal contrato de arrendamiento al que no podemos atribuir otra finalidad que la de crear un obstáculo para la recuperación de la posesión por su legítimo propietario, muy probablemente bajo pretexto de que el contrato de compraventa celebrado con ella en documento privado - y cuyo precio no ha pagado en su integridad- no ha sido resuelto, extremo que, a efectos de este litigio es intrascendente dado el título decididamente legitimador y de superior condición el que cuentan los demandantes, sin perjuicio, como es lógico, de las relaciones entre Sol Solís, S.L. y Promociones Policarpo de Vigo.

En definitiva, pues, el título que opone el codemandado Sr. Isidro es absolutamente ineficaz por simulado frente al derecho de los demandantes que, por esa razón debe ser amparado acordando, como consecuencia de la absoluta ineficacia del título, el desalojo del citado codemandado.

En consecuencia, y a la vista de los razonamientos hasta aquí expuestos, debe ser estimado el recurso de los demandantes y desestimado el de los demandados.



CUARTO.- Solicitan también los demandantes la indemnización por las ganancias dejadas de obtener al no poder dar en arrendamiento el apartamento comprado. Recuérdese que aquellos son titulares de una agencia inmobiliaria; es razonable entender cual habría sido el destino del inmueble comprado. En su lugar se ha producido una adquisición absolutamente improductiva desde la fecha de la compra en julio de 2014. Reclaman, en consecuencia, el importe de las rentas que pudieron haber percibido por el alquiler del apartamento, trastero y garaje desde enero de 2015 hasta septiembre de 2016, y las mensualidades sucesivas hasta la entrega efectiva de las fincas.

Obra un informe en autos de 'Trato Directo. Servizos Inmobiliarios', que fue ratificado en el acto del juicio que fija en 650 euros al mes la renta correspondiente a la vivienda, trastero y garaje de un apartamento, importa resaltarlo, que está situado en pleno centro de la ciudad de Vigo.

La pretensión es razonable y debe ser estimada.



QUINTO.- Estimada íntegramente la demanda, se imponen las costas de la primera instancia a los demandados, de conformidad con lo que dispone el art. 394 de la LEC.

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes'. En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto los demandantes, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

Por su parte, el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que 'cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394'; en consecuencia, al no prosperar los recursos de apelación interpuestos respectivamente por don Isidro y la entidad Sol Solís, S.L. y ser rechazada la pretensión impugnativa de cada una de los demandados apelantes, se imponen a los mismos las costas de esta segunda instancia.



SEXTO.- Según el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 'cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.'.

Toda vez que el recurso es desestimado y confirmada la sentencia apelada, se tiene por perdido el depósito constituido para recurrir al que se dará el destino previsto en el apartado 10 de la citada norma.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 10 de esta ciudad, se dictó sentencia con fecha 29 de junio de 2017, en el procedimiento del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por DÑA. Tomasa y D. Justino frente a SOL SOLIS, S.L. y D. Isidro ,DEBO DECLARAR Y DECLARO QUE D. Justino y DÑA. Tomasa adquirieron en virtud de escritura pública de compraventa de 16 de julio de 2014 otorgada por los titulares registrales, Marbeland S.A. y Vegaresa S.A., la propiedad, libre de ocupantes o arrendatarios, de la vivienda sita en el piso NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de Vigo, trastero reseñado con el nº NUM002 de y plaza de garaje nº NUM003 de la planta sótano de la CALLE001 , inscritos en el Registro de la propiedad como finca registral nº NUM004 con referencia catastral NUM005 -la vivienda- y finca nº NUM006 y NUM007 , el trastero y plaza de garaje respectivamente, siendo los demandantes los dueños en pleno dominio de dichos inmuebles.

ASIMISMO DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a abonar en forma solidaria a los actores en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 5.400 euros así como al pago de 300 euros mensuales desde octubre de 2016 hasta la entrega de la posesión de los bienes de su propiedad.

Son de aplicación los intereses legales desde la reclamación judicial.

No se hace declaración de condena en costas.' Por auto de fecha 26 de julio de 2017 se acordó estimar la petición formulada por el Procurador Sr. Ruibal de aclarar la sentencia dictada en el procedimiento en el sentido que se indica en el Fundamento Tercero de dicha resolución que dice: ' Se aclara la sentencia en el sentido de hacer constar que es de aplicación lo dispuesto en el apartado 3 del Art. 456 LEC .'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la representación procesal de la entidad 'SOL SOLIS, S.L.' como por la de DON Isidro , recursos que fueron admitidos a trámite y, conferido el oportuno traslado de los mismos, por la representación procesal de DON Justino Y DOÑA Tomasa se presentó escrito formulando oposición al recurso de apelación de la entidad 'SOL SOLIS, S.L.' e impugnando la sentencia y el otro formulando oposición al recurso interpuesto por el Sr. Isidro .

Elevadas las actuaciones para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, en el que se acordó admitir la prueba propuesta en el apartado 1 in fine del escrito de impugnación de sentencia, la cual se ha practicado con el resultado que consta en el rollo, señalándose el día 13 de septiembre para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- Por las partes recurrentes se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Los hechos que conforman el substrato fáctico de este proceso, son los siguientes: 1º. Los demandantes don Justino y doña Tomasa , titulares de una agencia inmobiliaria, compran a Marbeland S.A. el piso NUM000 situado en la CALLE000 , número NUM001 en escritura pública de 16 de julio de 2014. Marbeland S.A. había a su vez adquirido dicha propiedad de de Promociones Policarpo de Vigo S.L. en escritura de 24 de diciembre de 2000. Los actores conocían las viviendas del inmueble por razón de su profesión.

También adquieren, en la misma fecha y documento notarial, una diecisieteava parte indivisa de la planta sótano en el mismo inmueble antes citado, que se concreta en el uso y disfrute del trastero número NUM002 , así como una treinta y ocho avas partes indivisas de la planta de sótano en planta baja y entreplanta de la casa señalada con el número NUM008 de la CALLE001 en Vigo, que se concreta en el uso y disfrute de la plaza de garaje número NUM003 . Estas propiedades se adquieren por compra a Vegaresa S.L.

Ambas propiedades se adquieren libres de arrendatarios y ocupantes. Todas ellas figuraban inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de las sociedades vendedoras. Los demandantes, a su vez, inscriben las fincas adquiridas por compraventa el 28 de agosto de 1914.

2º. Con anterioridad, el 27 de marzo de 2008, Promociones Policarpo de Vigo, S.L. había vendido en documento privado a Sol Solís S.L. el piso NUM000 de la CALLE000 , el trastero número NUM002 y la plaza de garaje de la CALLE001 referidos en el apartado 1º. Se conviene un precio de 428.000 euros que habrían de ser abonados en plazos. En el documento de venta se dice que la vendedora, Promociones Policarpo de Vigo, S.L., 'está procediendo a realizar una rehabilitación integral' del inmueble del que resultaran viviendas, garajes y trasteros. En el mismo documento, se dice más adelante que 'las obras de construcción del referido edificio se ejecutarán conforme al proyecto de ejecución conocido por los intervinientes'; también se prevé que el proyecto se podrá modificar si durante la ejecución de las obras fuese necesario por causa de replanteo técnico.

3º. Al siguiente día, el 28 de marzo de 2008, Sol Solís, S.L arrienda a Isidro , la vivienda citada y las plazas de trastero y garaje por un plazo de 20 años y renta de 300 euros mensuales.

4º. En acta notarial de 6 de mayo de 2010, a instancia de Marbeland. S.A. y Promociones Policarpo de Vigo, S.L. se hace constar que requerida la sociedad Sol Solís, S.L por acta notarial de 5 de abril 2010 a fin de que el día 6 de mayo compareciese en la notaría para el otorgamiento de la escritura y cumplir el resto de las condiciones pactadas, no acudió a la notaría en la citada fecga.

5º. En junio de 2010, Marbeland S.A. y Promociones Policarpo de Vigo, S.L. promueven acto de conciliación contra los hoy demandados Sol Solis, S.L. y Isidro instando la resolución del contrato y la entrega del inmueble.

6º. No consta probado que los compradores demandantes tuvieran conocimiento de que la vivienda estuviera ocupada; de hecho, en la escritura de compraventa se hace constar que adquieren la propiedad libre de arrendatarios y ocupantes. Al comprobar que la vivienda comprada estaba ocupada por el codemandado Sr. Isidro , los demandantes formularon demanda de desahucio por precario contra el ocupante que fue desestimada por sentencia de 4 de diciembre de 2015 del Jugado de Primera Instancia número 14 de esta ciudad.

7º. Los demandantes formulan demanda en este proceso contra Sol Solís, S.L y don Isidro solicitando: -Que se declare que los actores son propietarios que adquirieron las citadas propiedades libres de ocupantes.

-Que se declare la ineficacia, falta de validez o simulación o inexistencia del contrato de arrendamiento suscrito entre los demandados.

-Que se declare la obligación del codemandado Sr. Isidro a desalojo de la vivienda y sea condenado a ello con entrega de la vivienda a los demandantes.

-Que sean condenados solidariamente al pago de 13.650 euros por rentas que los demandantes pudieron haber obtenido.

8º. La sentencia de instancia estima la acción de declaración de propiedad, pero desestima la demanda relativa a la condena al desalojo, si bien codena al pago de la indemnización solicitada.

Ambas partes recurren los pronunciamientos que les son perjudiciales.



SEGUNDO.- La codemandada Sol Solis, S.L. invoca la existencia de una doble venta. No tal doble venta; para que se dé esta hipótesis que aparece regulada en el art. 1473 del CC es preciso. Como condición sine que non que el vendedor sea único en los dos contratos. Así lo viene afirmando de modo reiterado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias de 21 de junio y 22 diciembre de 2000 y 22 de junio de 2001, entre otras. Esta condición no concurre en la hipótesis que contemplamos, pues los demandantes adquieren de Marbeland S.A. y Vegaresa S.L., y Sol Solis S.L. compra a Promociones Policarpo de Vigo, S.L. Es cierto que todo lleva estimar una cierta vinculación entre Marbeland S.A. y Policarpo de Vigo, S.L.

pues, por ejemplo, el acta notarial de 6 de mayo de 2010, a que hemos hecho referencia en el apartado 3º del anterior fundamento, se hace a instancia de ambas sociedades que actúan con el mismo representante, don Iván . Pero ello no excluye la dualidad de personas jurídicas, con sus propios patrimonios y su propia responsabilidad.

No hay pues doble venta. De todos modos, extraña la invocación hecha por la demandada Sol Solís, S.L. porque la regulación legal de tal figura en el antes citado art. 1473 del CC le perjudica desde el momento en que se trata de venta de inmuebles cuyo conflicto se resuelve a favor de quien antes haya inscrito en el Registro, y en este caso, como resulta del relato de hechos, han sido los demandantes quienes inscribieron su adquisición, en tanto que la sociedad codemandada, que compró en documento privado, no lo hizo, o mejor, no podía hacerlo.

Pero la resolución del litigio tiene argumento definitivo y contundente en la protección que los demandantes merecen en cuanto terceros hipotecarios protegidos por el art. 11__h6_0036art>34 de la Ley Hipotecaria (LH) ya que concurren en ellos los requisitos legales para su adquisición goce de la protección registral. La adquisición es a título oneroso (escritura pública de 16 de julio de 2014). Adquieren los demandantes de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir, como resulta de la certificación registral y notas simples del Registro, que ponen de manifiesto que constaban como propietarios inscritos las sociedades vendedoras (Marbeland S.A. y Vegaresa S.L.). Y por último, los demandantes están amparados por la buena fe al atender a lo que el Registro publica en relación con las sociedades de quien adquiere; no tiene razón alguna para sospechar que el Registro esté errado ni que Marbeland S.A. hubiese vendido en documento privado a Sol Solís. Tampoco se entiende ni conoce qué actos concretos de diligencia le son exigibles para que pudiera conocer aquella venta en documento privado. Y desde luego, ninguna prueba se ha hecho para acreditar el conocimiento de ese dato extratabular. La buena fe del art. 3__h6_0034art>34 de la LH es aquella a la que se refieren los arts. 433 y 1950, ambos del CC; la buena fe, por lo tanto, es la creencia de que el titular registral es el dueño de la cosa y que tiene poder de disposición suficiente para transmitir el dominio o constituir un derecho real; inversamente, la buena fe supone también la ignorancia de que sobre la cosa recaiga algún derecho real u otra circunstancia que pueda hacer ineficaz o limitar la titularidad que el Registro pública. Esta buena fe goza de una presunción iuris tantum, según dispone el propio art. 34 LH: se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Según la mejor y más general doctrina, la buena fe tiene que existir en el momento de la celebración de negocio adquisitivo sin que sea preciso que se mantenga hasta el momento de la inscripción Dice a propósito de la buena fe procesal la STS de 22-12-2000: 'Cualquiera que sea la respuesta casacional que hubiera de darse a estos motivos, la misma carece de transcendencia a los efectos de anular la sentencia aquí recurrida por razón de que los compradores demandantes, D. Marcos . y D.ª Delia ., son terceros hipotecarios de buena fe, por haber adquirido a título oneroso de quien en el Registro aparecía con facultades para transmitir el dominio e inscribieron su título, respecto de los cuales entra en juego, a su favor, la fe pública registral, al contratar confiados en el contenido del Registro en el momento de su adquisición, sin que les afecte la posible inexactitud de su contenido, cualquiera que sea la causa de la misma, es decir, ya sea porque no han accedido al mismo determinados actos o contratos, ya sea porque, correcta o incorrectamente, han sido erradicados del contenido registral determinados negocios jurídicos a través de la cancelación de las inscripciones que causaron, quedando así configurado el contenido registral que fue tenido en cuenta por los compradores, quienes no pueden sufrir las consecuencias de un actuar negligente ya sea de los particulares que no accedieron oportunamente al Registro, ya del encargado del Registro.' Explica, por su parte, la STS de 30-6-2008 : 'Cuando el artículo 34 de la Ley Hipotecaria prevé la protección iuris et de iure al tercero hipotecario, lo hace sobre la base de que le alcanza siempre que la causa que haga ineficaz su adquisición (como el caso, el más frecuente y el de éste, de falta de poder de disposición por el transmitente) no conste en el mismo Registro, lo cual significa que no consta en el folio real de la finca en cuestión; es decir, que el tercero hipotecario confía en la transmisión y la adquisición, basado en lo que expresa el folio real de la finca objeto de su adquisición; pero no, en lo que pueda resultar del conjunto de los libros del Registro, como si se obligara a todo adquirente, si quiere ser considerado tercero hipotecario, a realizar una exhaustiva investigación para comprobar si en el Registro aparece, en otro folio real de otra finca, una causa de ineficacia que pueda alcanzar a su adquisición.

Esto es lo aquí ocurrido. Los codemandados adquirieron su finca al amparo de lo que constaba en el Registro, en el folio real de la misma y no les afecta lo que consta en unas fincas distintas que, según se ha comprobado, fueron absorbidas tabular y materialmente por Surio, S.A. y éste, como titular registral de la nueva finca, aparecía en el folio real de ésta con poder de disposición suficiente. En este sentido, dice la sentencia de 27 de marzo de 1984: 'les ampara la fe pública registral que, si de una parte cubre y garantiza la extensión de los derechos reales inscritos, actúa de otra con la base que le presta la hoja registral y por lo tanto no obliga al tercero a una consulta general del registro, ni siquiera a la de los asientos de otras fincas de la misma procedencia que la de su interés''.

Y, en fin, dice también la STS 19-5-2015: '...en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014 ) , entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos: 'En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma.

De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la 'creencia' de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34y 36 de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un 'estado de conocimiento' del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia 'básica' que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos. En el supuesto del presente caso, con referencia circunstancial a la situación posesoria de la finca objeto de la litis, la carga básica de la diligencia exigible al adquirente no puede medirse o extenderse con relación a cualquier posesión o indicio de la misma que se hubiera debido o podido conocer, sino solo a una situación posesoria clara y manifiesta que se ejercite en concepto de dueño y que, por tanto, contradiga o ponga en seria duda la exactitud de la información registral, con relación al derecho inscrito; STS de 11 de julio de 2012 (núm. 454/2012)'.

Digamos, en contra de alegación contraria, que la titularidad registral de los demandantes no consta por mera nota simple del Registro. Figura la inscripción de la compra en las hojas registrales que figuran en los folios 54v y 55 de autos (no solo la compra de aquellas, sino la venta de Promociones Policarpo de Vigo, S.L.

a Marbeland, S.A.); también figuran, ahora sí, por nota simple, las titularidades de las vendedoras Marbeland, S.A. y Vergaresa, S.L. como titulares registrales anteriores a los demandantes; por otra parte, es claro que el Registrador no podría haber inscrito la adquisición de los demandantes si estos no hubiesen adquirido de quien figuraba en el Registro como propietario con facultades para transmitir; a ello le obligaba el principio de tracto sucesivo.

En suma, pues, el título de los demandantes priva al de Sol Solís, S.L. de toda virtualidad enervadora frente al derecho de los demandantes: ello al margen de las diferencias económicas entre esta y su vendedora y de que esté o no resuelto el contrato de compraventa, a dilucidar entre ellos. La adquisición de los demandantes debe prevalecer sobre la compra en documento privado de la citada sociedad de la que no existía información alguna en el Registro de la Propiedad y cuyo conocimiento por los compradores ahora demandantes está absolutamente improbado. Su adquisición está adornada de todos los efectos que el art.

34 de la LH establece para la configuración del tercero hipotecario.



TERCERO.- Otra de las pretensiones deducidas en la demanda se refiere al contrato de arrendamiento del que pretende se declare la 'ineficacia, falta de validez o en su caso simulación del contrato de arrendamiento suscrito entre los demandados de fecha 28-3-2008' y subsiguientemente que se acuerde el desalojo de la vivienda, trastero y garaje.

La pretensión fue desestimada por el tribunal de instancia que apreció la excepción de cosa juzgada.

Discrepamos de ese pronunciamiento porque entendemos que no es apreciable en el caso que nos ocupa.

Por de pronto, es de hacer notar que la doctrina que se ha ocupado de la cosa juzgada en el desahucio por precario, ha distinguido los efectos según se trate de estimación o desestimación del desahucio por precario. En esta segunda hipótesis, se dice, la desestimación 'no implica una declaración concreta y específica de la titularidad del derecho a favor del demandado. Ciertamente la inexistencia del precario implica, contrario sensu, la existencia de título posesorio a su favor. Pero el alcance de esta declaración no alcanzará a la declaración concreta y específica de un derecho posesorio determinado sino meramente un genérico título posesorio declarado a efectos de la desestimación de la pretensión.' Y se añade que este procedimiento, en cuanto que excede de su objeto, 'excluye cualquier declaración de titularidades posesorias ajenas a la pretensión de desahucio por precario, no posible ni siquiera mediante una reconvención que resultaría inadmisible en virtud del artículo 406.2 LECiv.' Pero es que, al margen de esta tesis doctrinal, debemos reparar en el planteamiento de los dos procesos. A la vista del contenido de la sentencia (antecedente de hecho Primero-3) los demandantes alegaban la existencia de posesión en precario e instaban el desahucio de los demandados'. Podíamos decir que meramente se discutía una cuestión posesoria; la parte dispositiva se contrae exclusivamente a desestimar la acción de desahucio, y condenar a los demandantes al pago de las costas, sin otro pronunciamiento adicional relativo al título posesorio, por más que sobre el mismo el juez de instancia hubiera hecho declaraciones en la fundamentación jurídica más allá de lo que era objeto concreto del proceso en orden a la causa petendi y concreto petitum, no era objeto del proceso declaración alguna sobre la validez o ineficacia del título. Pero ahora sí, en este proceso sí hay una petición concreta sobre la ineficacia del título esgrimido por el Sr. Isidro , lo que, obviamente, diferencia aquel procedimiento de desahucio del actual. Por más que aquel sea en la actual LEC un proceso plenario, allí no se dedujo pretensión alguna sobre nulidad o ineficacia del título porque no era objeto del proceso ni, por ello, tuvo traducción alguna en la parte dispositiva de la sentencia, limitada a dilucidar una cuestión meramente posesoria.

Nótese que en la sentencia recaída en el proceso de desahucio se habla de autenticidad del documento que recoge el contrato de arrendamiento. Pero la autenticidad de un documento hace referencia o mérito a su autoría. Se entiende por autenticidad la coincidencia entre el autor real y el autor aparente del documento; negar la autenticidad significa que la persona que figura como autora del documento no es la misma a quien se le atribuye. Pues bien, tampoco en este proceso se discute la autenticidad del documento; el documento que instrumentaliza el contrato de arrendamiento está ciertamente suscrito por los codemandados; es, pues, auténtico. Cosa distinta es que responda a la verdad, cuestión que nada tiene que ver con la autenticidad.

Cumple, pues, en primer lugar, examinar el título que el codemandado exhibe a efectos de dar específica respuesta a la pretensión deducida en el apartado 2 del suplico de la demanda.

Pues bien, en trance de examinar la realidad del contrato hay que señalar determinadas anomalías que son incompatibles con la realidad de un arrendamiento, de modo que la credibilidad del contenido del documento no puede sostenerse. En efecto: 1º. Los demandantes impugnan el documento que incorpora el contrato de arrendamiento a favor del codemandado Sr. Isidro . En relación con esta impugnación hemos de destacar, por de pronto, que la fecha no es oponible a terceros, y por lo tanto a los demandantes, dado que este documento no ha sido incorporado ni inscrito en registro público ni entregado a funcionario público alguno por razón de su oficio ( art. 1227 del CC).

Lo mismo cabe decir de los folios donde se extienden los recibos de pago en efectivo de las rentas, documentos también impugnados por los actores. Añádase lo inusual del pago en efectivo en las oficinas de Sol Solís, S.L. (frente a la fórmula hoy ya habitual del pago por banco), recibo que se extiende además sin membrete ni sello de la sociedad, expresivo de una numeración sucesiva.

2º. Cuando Sol Solis compra la vivienda esta se encontraba en fase de obras de rehabilitación como resulta del contrato de compraventa extendido en documento privado, donde se dice que la vendedora 'está procediendo a efectuar una rehabilitación integral, de la que resultarán viviendas, plazas de garaje y trasteros, así como otras dependencias comunes, conforme a las características constructivas que se determinan en el proyecto de ejecución definitivo...'. Siendo así, no se entiende, y no es creíble, que justamente al día siguiente arriende al Sr. Isidro y este empiece a pagar una renta por una vivienda que no puede ocupar.

3º. Es absolutamente insólito un contrato de arrendamiento concertado por veinte años.

4º. También lo es que se señale una renta de 300 euros por un apartamento, con trastero y garaje, en pleno centro de Vigo, en la CALLE000 , y, pese a los veinte años de plazo contractual del arrendamiento, no se establezca cláusula de revisión alguna.

5º. A pesar de que en el contrato de acuerda que el pago de agua, gas y luz se abonan por el arrendatario, ninguno de estos consumos se acredita por el Sr. Isidro , lo que pone en cuestión la realidad de la ocupación del inmueble.

6º. En el contrato se establece que el pago de los gastos de comunidad son a cargo de la arrendadora, Sol Solís, S.L. No se entiende, entonces, como esta se ha desentendido y se viene haciendo ese abono por los demandantes al igual que el IBI. La citada sociedad no explica esta situación ni cómo es posible que no se ocupe de los deberes que según el propio contrato le incumben.

Esta suma de datos, resulta altamente indiciaria de la creación intencionada de una apariencia posesoria, una simulación, un contrato de arrendamiento carente de causa real ( art. 1276 CC) y, por ende, nulo por su naturaleza esencialmente contraventora de la legalidad, supuesto que la doctrina califica de nulidad ( SSTS de 29 de julio de 1994, 21 de septiembre de 1998, 8 de mayo de 2001, 25 de enero de 2008, entre otras muchas). Otra línea jurisprudencial prefiere hablar de inexistencia del contrato, de existencia meramente aparente, consecuencia de la simulación absoluta, donde falta uno de los elementos esenciales exigidos por el art. 1262 del CC ( SSTS de 21 de octubre de 1992, 17 de mayo de 1993, 25 de mayo de 1995, 26 de marzo de 7, entre otras muchas)- Y, en fin, no faltan otras decisiones jurisprudenciales que hablan indistintamente de nulidad e inexistencia ( SSTS de 6 de septiembre de 1995, 14 de enero de 2002, y otras.) También dice la STS de 18 de marzo de 2008: 'El motivo ha de ser acogido ya que, como refiere la sentencia de 22 febrero 2007, es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261 -3º del Código Civil ; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276 Código Civil). Como consecuencia de ello la acción para pedir la declaración de nulidad del contrato simulado no está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o de prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasar a tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo. De ahí que en tales casos no pueda acudirse a las normas que sobre la nulidad contractual ('rectius': anulabilidad) establecen los artículos 1.300 y 1.301 del Código Civil , pues ya el primero se refiere de modo expreso a 'los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 ', los cuales, siendo existentes, pueden ser anulados cuando adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la Ley. En este sentido señala la sentencia de esta Sala de 18 octubre 2005, y reitera la de 4 octubre 2006 , que 'aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 CC podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 CC se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996 , que 'la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción' (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000 , entre muchas otras)'.' En suma, pues, no cabe sino negar la realidad de tal contrato de arrendamiento al que no podemos atribuir otra finalidad que la de crear un obstáculo para la recuperación de la posesión por su legítimo propietario, muy probablemente bajo pretexto de que el contrato de compraventa celebrado con ella en documento privado - y cuyo precio no ha pagado en su integridad- no ha sido resuelto, extremo que, a efectos de este litigio es intrascendente dado el título decididamente legitimador y de superior condición el que cuentan los demandantes, sin perjuicio, como es lógico, de las relaciones entre Sol Solís, S.L. y Promociones Policarpo de Vigo.

En definitiva, pues, el título que opone el codemandado Sr. Isidro es absolutamente ineficaz por simulado frente al derecho de los demandantes que, por esa razón debe ser amparado acordando, como consecuencia de la absoluta ineficacia del título, el desalojo del citado codemandado.

En consecuencia, y a la vista de los razonamientos hasta aquí expuestos, debe ser estimado el recurso de los demandantes y desestimado el de los demandados.



CUARTO.- Solicitan también los demandantes la indemnización por las ganancias dejadas de obtener al no poder dar en arrendamiento el apartamento comprado. Recuérdese que aquellos son titulares de una agencia inmobiliaria; es razonable entender cual habría sido el destino del inmueble comprado. En su lugar se ha producido una adquisición absolutamente improductiva desde la fecha de la compra en julio de 2014. Reclaman, en consecuencia, el importe de las rentas que pudieron haber percibido por el alquiler del apartamento, trastero y garaje desde enero de 2015 hasta septiembre de 2016, y las mensualidades sucesivas hasta la entrega efectiva de las fincas.

Obra un informe en autos de 'Trato Directo. Servizos Inmobiliarios', que fue ratificado en el acto del juicio que fija en 650 euros al mes la renta correspondiente a la vivienda, trastero y garaje de un apartamento, importa resaltarlo, que está situado en pleno centro de la ciudad de Vigo.

La pretensión es razonable y debe ser estimada.



QUINTO.- Estimada íntegramente la demanda, se imponen las costas de la primera instancia a los demandados, de conformidad con lo que dispone el art. 394 de la LEC.

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes'. En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto los demandantes, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

Por su parte, el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que 'cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394'; en consecuencia, al no prosperar los recursos de apelación interpuestos respectivamente por don Isidro y la entidad Sol Solís, S.L. y ser rechazada la pretensión impugnativa de cada una de los demandados apelantes, se imponen a los mismos las costas de esta segunda instancia.



SEXTO.- Según el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 'cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.'.

Toda vez que el recurso es desestimado y confirmada la sentencia apelada, se tiene por perdido el depósito constituido para recurrir al que se dará el destino previsto en el apartado 10 de la citada norma.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española, FALLAMOS Que, al acoger el recurso de apelación interpuesto por don Justino y doña Tomasa , debemos revocar y revocamos en parte la sentencia dictada en autos de Juicio Ordinario número 767/16, del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de esta ciudad y, en consecuencia, estimamos en su integridad la demanda formulada por los apelantes, por lo que, además de lo acordado en la parte dispositiva de la sentencia apelada, condenamos al Sr. Isidro al desalojo de la vivienda, trastero y garaje a que se refiere la demanda, y a ambos demandados a abonar a los actores en la cantidad de 13.650 euros, correspondientes a las rentas dejadas de obtener desde enero de 2015 a septiembre de 2016 y 650 euros mensuales que se vayan devengando hasta la entrega efectiva de las fincas antes mencionadas a los demandantes.

No se hace condena en costas en relación con este recurso.

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por don Isidro y SOL SOLÍS, S.L., a los que se imponen las costas de la primera instancia y las de esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, y, en su caso, extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo. La interposición se hará ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde el siguiente al de la notificación de esta resolución. No puede presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Al tiempo de la interposición de los citados recursos deberá la parte recurrente acreditar haber constituido el depósito a que se refiere la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Notifíquese la presente resolución a las partes y remítanse las actuaciones, junto con testimonio de aquella, al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados arriba reseñados.