Sentencia Civil Nº 475/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 168/2009 de 29 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00475/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 168 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a veintinueve de junio de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 131 /2008 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de LEGANES seguido entre partes, de una como apelante Abelardo , representado por la Procuradora Sra. Castillo Gallo y de otra, como apelado D. Arturo , representado por el Procurador Sr. Torrecilla Jiménez, sobre desahucio por expiración del plazo.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de LEGANES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 31 de julio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Diaz Alfonso, en nombre y representación de D. Arturo , contra D. Abelardo ; debo adoptar y adopto los siguientes pronunciamientos: 1º.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la Avenida DIRECCION000 NUM000 , NUM001 de Leganés, que los vinculaba. 2º.-Condenar al demandado a desalojarlo y dejarlo a disposición del arrendador en el plazo legal previsto. 3º .-Codenar al demandado al pago de las costas surgidas en este juicio". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación legal de Abelardo se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 3 de marzo de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA JOSE ALFARO HOYS.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por don Arturo , en calidad de arrendador, con fecha 31 de julio de 2008 se presentó demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual contra el arrendatario don Abelardo . Alegaba el actor que con fecha 21 de enero de 2003, suscribió contrato de arrendamiento del piso sito en la localidad de Leganés, DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , del que son propietarios el actor y sus hermanos. Manifiesta el actor que en el citado contrato, concretamente en la Cláusula Adicional Segunda , ya se notificaba fehacientemente al arrendatario por el arrendador de la intención de éste último de no prorrogar el presente contrato por mayor tiempo de los cinco años. El día 16 enero de 2008, el arrendador envió un burofax al arrendatario (una vez que entendió transcurridos los cinco años), indicando a éste último que debía abandonar la vivienda en fecha 20 de enero de 2008. Considerando el actor que se ha cumplido en fase contractual con el requerimiento que exige el artículo 10 la LAU de 1994 , solicita que se condene al demandado al desalojo de la citada vivienda bajo los apercibimientos legales, con condena en costas.

El Juzgador de instancia, tras considerar que el requerimiento del artículo 10 de la LAU se cumplió en tiempo y forma por cuanto consta en la Cláusula Adicional Segunda del contrato la voluntad del arrendador de no renovar el contrato o prorrogarlo por mayor tiempo de los cinco años indicados, con fecha 31 de julio de 2008 dictó sentencia estimando la demanda, siendo el fallo del tenor literal siguiente:

"Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Manuel Díaz Alfonso, en nombre y representación de don Arturo , contra D. Abelardo , debo adoptar y adopto los siguientes pronunciamientos:

1.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000 NUM000 , NUM001 de Leganés, que los vinculaba.

2.- Condenar al demandado a desalojar y dejarlo a disposición de arrendador en el plazo legal previsto.

3.- Condenar al demandado al pago de las acostas surgidas en este juicio."

Contra la citada sentencia se alza el inquilino don Abelardo , alegando, en síntesis, que el documento número 3 de la demanda consistente en un burofax recibido en fecha 16 de enero de 2008, no puede surtir los efectos de una notificación fehaciente, ya que no se ajusta a la normativa del artículo 10 de la LAU de 1994 , por cuanto no se informó por el arrendador al arrendatario al menos con un mes de antelación la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento. En definitiva, considera que no se respeta el plazo de preaviso de un mes, tal y como marca la LAU, habiéndole causado indefensión por cuanto se han vulnerado sus derechos fundamentales amparados por el artículo 24 .1 de la Constitución Española. Por todo ello, solicita la revocación de la sentencia de instancia. Don Arturo se opuso al recurso formulado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- La cuestión a dilucidar en el presente procedimiento se centra en determinar si por parte del arrendador se ha cumplido la notificación fehaciente del artículo 10 de la LAU . Para ello, se han de tener en cuenta los artículos siguientes:

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula en el artículo 4 el régimen de aplicación, indicando en el apartado 1 que "los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma, y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo". En el apartado 2 señala que "respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Tïtulo II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de la partes, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". De la lectura de este precepto se desprende que las normas del apartado 1 son de ius cogens, ya que se refieren al ámbito de la Ley, y que para los arrendamientos de vivienda, además de la normativa precedente, se rigen por lo dispuesto en el Título II ( art. 6 a 28 ), en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente, en defecto de lo anterior, por lo dispuesto en el Código Civil. En consecuencia, lo dispuesto en el artículo 4.2 de la LAU tiene carácter imperativo.

El artículo 6 de la LAU, que se halla inmerso en el Titulo II de la citada Ley, dispone que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Titulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Por tanto, el artículo 4.2 hace obligatoriamente aplicable el título II de la Ley y por eso tiene por nulas y no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio de del arrendatario o subarrendatario dicha normativa, porque esta Ley tiene un contenido social y es protectora del arrendamiento del inmueble destinado a vivienda.

El artículo 10 de la LAU, que se halla inmerso en el Titulo II de la citada Ley, regula la prórroga del contrato de arrendamiento, disponiendo que "si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con n mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su intención de no renovar el contrato".

Por otro lado, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes en fecha 21 de enero de 2003, se pactó en la Cláusula Adicional Segunda lo siguiente: " Se establece como período del arrendamiento un año, contado a partir del día de hoy 21 de enero de 2003, y venciendo por tanto el día 20 de enero de 2004; será de aplicación el artículo 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , prorrogándose por períodos anuales, hasta completar un máximo de cinco años, salvo que la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

En este momento, la parte arrendadora notifica fehacientemente a la parte arrendataria su intención de no prorrogar el presente contrato por mayor tiempo de los cinco años indicados".

De conformidad con la legislación indicada, tras aplicar la Sala el principio "iura novit curia," el párrafo segundo de la Cláusula Adicional Segunda que establece "en este momento, la parte arrendadora notifica fehacientemente a la parte arrendataria su intención de no prorrogar el presente contrato por mayor tiempo de los cinco años indicados", hemos de considerar que se trata de una cláusula nula, por cuanto supone una renuncia de derechos que afecta al arrendatario, luego ha de tenerse por no puesta. En otras palabras, la cláusula pactada no puede excluir la notificación y el plazo necesario para realizarla que el artículo 10 de la LAU exige al arrendador para avisar al arrendatario de su intención de no renovar el contrato, por cuanto dicha notificación fehaciente es necesaria al estar amparada por una norma imperativa.

TERCERO.- Siendo necesaria la notificación fehaciente por parte del arrendador para manifestar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, debemos analizar si, en el presente caso, el burofax enviado por la parte arrendadora se ajusta o no a la normativa de la LAU.

Tras examinar el documento número 3 de la demanda consistente en un burofax recibido en el domicilio del arrendatario en fecha 16 de enero de 2008, considera la Sala que carece de eficacia a los efectos que interesa, al haberse notificado días antes (16 de enero de 2008 ) a la finalización del plazo de vigencia del contrato ( 20 de enero de 2008), no cumpliendo tal notificación el plazo de preaviso de un mes. En definitiva, el citado burofax no puede surtir los efectos de una notificación fehaciente, ya que no se ajusta a la normativa del artículo 10 de la LAU de 1994 que exige un plazo de preaviso al arrendatario de al menos un mes de antelación. Por ello, el contrato de arrendamiento de fecha 21 de enero de 2003 ha quedado prorrogado automáticamente, sin que pueda la Sala darlo por resuelto y sin que proceda, por tanto, el desahucio solicitado.

Por los argumentos expuestos, procede estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia de instancia, en el sentido de absolver al demandado de todas las peticiones solicitadas en la demanda.

CUARTO.- Al desestimarse íntegramente la demanda, procede imponer las costas causadas en primera instancia a la parte demandante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC . Al estimarse el recurso de apelación, no se condena por las costas causadas en el presente recurso a ninguna de las partes litigantes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398. 2 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Abelardo contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2008 en los autos de juicio verbal de desahucio seguidos al número 131-2008 de los que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la referida resolución, en el sentido de absolver al demandado don Abelardo de todos los pedimentos solicitados en la demanda. Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandante. No se condena por las costas causadas en el presente recurso a ninguna de las partes litigantes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.