Sentencia Civil Nº 476/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 259/2007 de 25 de Julio de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00476/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7030570 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 259 /2007

Proc. Origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 366 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 39 de MADRID

De: Andrea , Jose María , Rosa

Procurador: VIRGINIA CAMACHO VILLAR, VIRGINIA CAMACHO VILLAR , VIRGINIA CAMACHO VILLAR

Contra: Bruno

Procurador: MARTA LOPEZ BARREDA

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veinticinco de julio de dos mil siete. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre desahucio, falta de pago, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 39 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes DOÑA Andrea , DOÑA Rosa Y D. Jose María , y de otra, como demandado-apelado D. Bruno .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 39, de los de Madrid, en fecha diecisiete de octubre de dos mil seis , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda formulada por DON Jose María , DOÑA Andrea Y DOÑA Rosa contra DON Bruno a quien absuelvo de los pedimentos en su contra formulados con imposición de costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha doce de abril de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciocho de julio de dos mil siete.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Los hechos acreditados que dan lugar a este procedimiento son los siguientes:

Doña Lorenza , de quien traen causa los demandantes, arrendó el 16 de diciembre de 1988, como propietaria, el piso NUM000 , sito en la c/ DIRECCION000 , número NUM001 , de Madrid, a D. Bruno -folios 21 a 24-. En la cláusula 3ª se estipuló que además de la renta el inquilino pagase el importe de los servicios medidos por contador, tales como agua, luz, teléfono, gas, etc., así como calefacción y recogida de basuras, debiendo abonar también los gastos de obras generales y necesarias que la propiedad debiera efectuar en la finca en una treinta y sieteava parte. En la estipulación 4 se fijó el sistema de revisión anual de la renta según el Índice General Ponderado del Coste de Vida (IPC).

Los aquí demandantes promovieron a finales del año 2004 procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 41 (autos 1314/2004), este órgano judicial dictó sentencia el 16 de febrero de 2005 por la que desestimó la demanda. La firmeza de la sentencia no consta.

El 11 de abril de 2005, Doña Andrea , con motivo de acusar recibo del giro recibido de D. Bruno por importe de 4.361,07 ?, en un último párrafo de la carta, aprovechó la ocasión para comunicarle, que a esa fecha, tenía pendiente de pago la cantidad de 1.685,88 ?, según el siguiente desglose:

Calefacción ............... 1121,16 ?

Servicios ................... 403,14 ?

Reparaciones ............... 56,22 ?

Agua desde el mes de

Noviembre ................. 105,36 ?

TOTAL ............ 1.685,88 ?

La carta, que no fue acompañada de facturas, certificación o justificantes de las cantidades que la remitente aducía le eran adeudadas, se envió al demandado por burofax, sin que se acompañe recibo de su entrega -folios 114 a 116-.

El 8 de junio de 2005 Doña Andrea , como en el caso anterior, con ocasión de acusar recibo de otros giros impuestos por D. Bruno para pago de la renta, "aprovechó la ocasión para comunicarle, que a día de hoy tiene pendiente de pago la cantidad de 2.262,63 ?, sin desglose de los conceptos a que respondía y período de devengo, ni acompañar justificantes de clase alguna. Tampoco acompaña justificante de su entrega al destinatario -folios 117 a 118 bis-.

El 10 de marzo de 2006 Doña Andrea , D. Jose María y Doña Rosa presentaron la demanda que da origen a este procedimiento en la que, ejercitando de modo acumulado, las acciones de reclamación de cantidad y de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, solicitaban:

se condene a D. Bruno al abono a la parte actora de la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE EUROS CON VEINTISEIS CENTIMOS (3.427,26 ?), así como al pago de los intereses de la citada cantidad que se devenguen desde la fecha de la interposición de la demanda hasta el momento de su total pago;

y que se proceda al desahucio del demandado de la vivienda sita en la DIRECCION000 , nº NUM001 , piso NUM000 , de Madrid, condenando al mismo a desalojarla y dejarla a la libre y entera disposición de la propiedad, y todo ello con expresa imposición de las costas causadas al demandado por su temeridad y mala fe.

Con la demanda se aportaron cuantos documentos justifican el importe de cada uno de los servicios y suministros reclamados y la remisión o actualización de la renta conforme a lo estipulado -folios 28 a 110-.

D. Bruno se opuso a tal pretensión aduciendo que no había recibido los burofax que la parte actora alega le fueron remitidos en reclamación de las cantidades adeudadas, que en cualquier caso no estaban acompañados de los justificantes del importe de los servicios y suministros objeto de repercusión y que no se observa en la materialización de ésta, en lo que se refiere a los gastos de calefacción, el tenor literal del contrato, que concreta su contribución en la treinta y sieteava parte de los aumentos.

La Juzgadora de Primera Instancia dictó el 17 de octubre de 2006 sentencia, cuya parte dispositiva hemos transcrito en los antecedentes de esta resolución, por la que desestimaba totalmente la demanda.

Los demandantes interpusieron contra ella el recurso de apelación que ahora decidimos, que, tras realizar una breve introducción a modo de antecedentes, sustentaron en los siguientes motivos:

Primero. Error en la apreciación de la prueba en lo relativo a la mala fe con la que se afirma en la sentencia que han actuado los arrendadores, fundamentada en una supuesta ausencia de una comunicación de las cantidades adeudadas por el demandado, con carácter previo a la presentación de la demanda.

Segundo. Error en la apreciación de la prueba en lo que concierne a los conceptos de las cantidades que se reclaman, que en la sentencia se limita de manera errónea a los servicios y no a la renta (239,16 ? por actualización de la renta durante los doce meses del año 2005).

Tercero. Indebida aplicación de la denominada "mora credendi".

El demandado y apelado se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.- En la decisión del recurso hay que distinguir necesariamente las dos acciones ejercitadas -desahucio y reclamación de cantidad-. Por lo que se refiere a la primera, que se sustenta en el artículo 27.2,a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario), tenemos reiteradamente declarado que la renta, en todos sus conceptos, debe estar previamente determinada por pacto o por disposición legal y que cuando deba ser objeto de revisión o actualización ésta ha de ser notificada al inquilino y estar debidamente aceptada por éste, bien expresa bien tácitamente.

En este caso no se suscita problema alguno con la renta mensual exigible durante el año 2004 y 2005, que está perfectamente definida y ha sido satisfecha por el inquilino, la controversia surge con el importe de los servicios causados en el inmueble y repercutidos al inquilino, correspondientes al período comprendido entre el 1 de octubre de 2004 y el mes de febrero de 2006, así como con el importe resultante de la actualización de la renta en el período enero a diciembre de 2005. En definitiva, la controversia surge tanto por la naturaleza de los conceptos generadores de la deuda, no fijos y sujetos a variación y a la previa y necesaria justificación, como por la disposición contenida en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en relación con el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 de aplicación supletoria en cuanto a la forma de llevar a cabo su comunicación al inquilino, que hace absolutamente necesario el concurso de dos requisitos para que la deuda resultante por servicios o por la revisión de la anteriormente vigente sea exigible. Uno, la notificación por escrito, por cualquier medio del que quede constancia, a dicho inquilino de la cantidad que deba pagar. Y dos, la justificación del devengo, que cuando se trata de servicios u obras requiere la aportación de la factura o certificación del Administrador de la Comunidad de Propietarios que acredite la procedencia de la repercusión, y en el caso de revisión o actualización de la renta la expresión de las operaciones que conducen a la nueva renta, con incorporación de los documentos expresivos de los índices oficiales o elementos referenciales previstos en el contrato.

En este caso, como acertadamente se opuso y así se acogió en la sentencia de primera instancia, la parte actora si bien acredita que remitió el 11 de abril y el 8 de junio de 2005 dos burofax a D. Bruno , en los que de modo incidental le hacía saber la deuda que tenía pendiente (con expresión de los conceptos en el primero y sin concreción alguna en el segundo), lo que no prueba es que los mencionados burofax fueran entregados en el domicilio del demandado y que éste, o la persona habilitada por la ley, los recibiera, ni el concurso del requisito también necesario de la precisa justificación del gasto y del porqué de la repercusión, como incluso admite en el motivo primero del recurso de apelación. Así pues, si la deuda no estaba revestida de los requisitos que la hacen exigible, difícilmente puede imputarse al inquilino demandado el incumplimiento de la obligación de pago, con la grave consecuencia de producir la resolución del contrato de arrendamiento.

Respecto a la acción de desahucio, por lo dicho, se rechazan los motivos del recurso.

CUARTO.- Solución distinta merece la acción de reclamación de cantidad, pues lo que no fue justificado extrajudicialmente si lo ha sido dentro del proceso, mediante la aportación de la documentación obrante a los folios 28 a 110 y la restante prueba practicada, careciendo de soporte los reparos que efectúa D. Bruno en torno al porcentaje repercutible por el servicio de calefacción, ya que la condición o estipulación 3ª del contrato suscrito el 16 de diciembre de 1988 es clara, al señalar que la renta, en sentido estricto, no comprende, entre otros servicios, la calefacción que, no obstante, serán satisfechos directamente por el inquilino o repercutidos por el arrendador, que al no contener limitación alguna, han de entenderse en su integridad. En el párrafo quinto de la mencionada estipulación se recalca la obligación del inquilino de pagar el importe (íntegro) de los servicios excluidos de la renta que le sean repercutibles. La mención contenida en los párrafos tercero (obras generales y necesarias que la propiedad debiera efectuar en la finca) y cuarto (aumentos de impuestos, sueldo o seguros sociales de la portera, conservación de ascensor, calefacción, luz de los servicios, etc.) de que el arrendatario queda obligado a pagar una treinta y sieteava parte de los aumentos, no puede entenderse en una limitación a la integridad de la repercusión que claramente establece la condición o estipulación a favor del arrendador y a cargo del inquilino, sino que, como se infiere de la documentación aportada, esa treinta y sieteava parte es la que le corresponde a la vivienda arrendada, como porcentaje de contribución a la satisfacción de ese tipo de gastos, en relación a las restantes viviendas o locales que conforman la Comunidad, sin que conste en las actuaciones que D. Bruno haya invocado ni la arrendadora haya aplicado en ninguna ocasión tal limitación. Aquel queda obligado a la treinta y sieteava parte de los aumentos, porque ésa es la cuota de contribución a su pago de la vivienda arrendada.

En definitiva, procede acoger la acción de reclamación en la cuantía deducida de 3.427,26 ?, a la que se aplicará la consignación efectuada por D. Bruno el 19 de septiembre de 2006, cuya entrega a la parte demandante expresamente ofreció -folios 206 y 207-.

QUINTO.- Al estimarse parcialmente el recurso y, a sus resultas, también la demanda, no haremos imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394-2 y 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por Doña Andrea , Doña Rosa y D. Jose María contra la sentencia dictada el 17 de octubre de 2006 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 39 de los de esta Capital en los autos de juicio verbal de desahucio nº 366/2006, seguidos a su instancia contra D. Bruno ; resolución que confirmándola en la desestimación de la acción de desahucio (resolución del contrato de arrendamiento del piso NUM000 de la C/ DIRECCION000 , nº NUM001 de Madrid), se REVOCA en el sentido de estimar parcialmente la demanda (acción de reclamación de cantidad) y condenar a D. Bruno a que pague a las demandantes la cantidad de 3.427,26 ?, con sus intereses legales desde la presentación de la demanda hasta el 19 de septiembre de 2006 en que se consignó en la cuenta del Juzgado, sin hacer imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 259/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico