Sentencia Civil Nº 476/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 337/2011 de 04 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00476/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 337 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a cuatro de octubre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 271/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 50 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 337/2011, en los que aparece como parte apelante Dña. Eva , D. Carmelo , D. Darío , D. Estanislao , Dña. Marcelina , Dña. Nieves y Dña. Rosa , representados por el procurador D. JULIÁN CABALLERO AGUADO, y asistidos por el Letrado D. ALFREDO GONZÁLEZ, y como apelado D. Imanol , representado por el procurador D. MANUEL JOAQUÍN BERMEJO GONZÁLEZ, y asistido por el Letrado D. FRANCISCO MÍNGUEZ JIMÉNEZ, y por último y también como apelada Dña. Marí Juana , sobre acción de retracto arrendaticio urbano, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid, en fecha 7 de febrero de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por D. Imanol representado por el procurador D. Manuel Bermejo González contra Dª Eva , Dª Marí Juana , D. Carmelo , D. Darío , D. Estanislao , Dª Marcelina , Dª Nieves y Dª Rosa representados por el procurador D. Julián Caballero Aguado debo declarar y declaro haber lugar al retracto arrendaticio del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 , antes nº NUM001 , piso NUM002 NUM003 nº NUM004 , con vuelta a TRAVESIA000 NUM002 en Madrid, condenando a los demandados a otorgar la escritura de venta de dicho inmueble a favor del actor, con arreglo al precio y condiciones que figuran en el documento privado de compraventa de fecha 14 de marzo de 1989 y escritura de elevación a público del mismo de 16 de enero de 2008 y debiendo abonar el actor la cantidad de 5.202,03 euros, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil , con imposición de costas a los demandados".

En fecha 23 de febrero se dictó auto de rectificación, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "SE RECTIFICA el error material manifiesto existente en la sentencia dictada en los presentes autos, en los términos expuestos en la fundamentación jurídica de la presente resolución judicial".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Eva , D. Carmelo , D. Darío , D. Estanislao , Dña. Marcelina , Dña. Nieves y Dña. Rosa , al que se opuso la parte apelada D. Imanol , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de septiembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- El demandante, don Imanol , arrendatario del piso NUM002 NUM003 número NUM004 de la CALLE000 número NUM000 , antes CALLE000 número NUM001 , con vuelta a TRAVESIA000 NUM002 , de Madrid, ejercita, frente a los herederos de don Faustino , los demandados doña Eva (usufructuaria), doña Marí Juana , don Carmelo , don Darío , don Estanislao , doña Marcelina , doña Nieves y doña Rosa (copropietarios), acción de retracto arrendaticio urbano, alegando que suscribió contrato de arrendamiento con el propietario don Leandro , casado con doña Estela , el 1 de febrero de 1960, adquiriendo la propiedad en 1978, en virtud de adjudicación judicial, doña Miriam , quien, en el año 1979, comunicó a don Imanol y a los restantes inquilinos del edificio, mediante carta fechada el 30 de octubre de 1979, que a partir del 1 de noviembre el alquiler debía pagarse únicamente a su administrador don Faustino y dirigirse al mismo para cuantos derechos y obligaciones sobrevinieran en la relación arrendaticia entre inquilinos y propietaria, abonando al último a partir de esa fecha, en calidad de administrador de la propietaria, las rentas, actuando siempre don Faustino como tal administrador, y en fecha 17 de diciembre de 2008, ha tenido conocimiento, en virtud de la notificación efectuada por los herederos de don Faustino , por conducto notarial, de la escritura de 16 de enero de 2008, de elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito el 14 de marzo de 1989 por doña Miriam y don Faustino , hoy ambos fallecidos, y, por ello, ha tenido conocimiento, por primera vez, del referido contrato privado de 14 de marzo de 1989, por el cual la entonces propietaria, doña Miriam , transmite una serie de pisos y locales del edificio, entre ellos el arrendado al actor, por un precio global de 5.000.000 de pesetas (30.050,61 euros), ya que el comportamiento de don Faustino siempre fue el mismo, el de administrador, sin ejercicio de facultad alguna inherente al dominio; consigna la suma de 1.200 euros (30.000 euros entre los 25 pisos vendidos el 14 de marzo de 1989) con ofrecimiento de consignación de mayor cantidad en caso de ser conocida; y solicita se declare haber lugar al retracto del piso arrendado y se condene a los demandados a otorgar la escritura pública de venta del mencionado piso a su favor, con arreglo al precio y condiciones que figuran en el documento privado de fecha 14 de marzo de 1989, suscrito por la entonces propietaria doña Miriam y don Faustino , y escritura de elevación a público del mismo el día 16 de enero de 2008 y los demás gastos de legítimo abono que se justifiquen, con apercibimiento de que si no lo verifican, será otorgada la escritura pública de oficio.

Los demandados se oponen a la demanda alegando: el actor vino abonando las rentas del piso del que era arrendatario desde 1978 a doña Miriam , desde 1979 a la misma propietaria a través de su administrador, don Faustino , y a partir de la compra efectuada por ésta a doña Miriam , al mismo en concepto de propietario, actuando don Faustino como propietario desde su adquisición en 1989, situación conocida por el hoy actor, que sabiendo que había adquirido la vivienda don Faustino , no le requirió para que le notificase formalmente el contrato de compraventa para ejercitar el derecho de retracto, materializando con su conducta una renuncia tácita al ejercicio de tal derecho; posteriormente, pagó la renta a doña Eva como usufructuaria de la herencia de don Faustino , por lo que previamente sabía que éste era el propietario; los expedientes de consignación de rentas iniciados por el actor y las comunicaciones del letrado don Alfredo González Muñoz, en nombre de doña Eva , ponen de relieve el conocimiento del actor de la propiedad de don Faustino y de la condición de aquélla de usufructuaria de su herencia; la venta privada no fue ocultada; don Faustino ejercitó facultades inherentes al dominio; las actas de la junta de propietarios justifican el conocimiento público y notorio por parte de los demás propietarios del inmueble e inquilinos de que don Faustino era el propietario de los pisos que, en su día, adquirió a doña Miriam ; al no inscribir ésta su dominio hasta el 5 de mayo de 1991, don Faustino vende dos pisos a dos inquilinos antes de esta fecha y acuerda con doña Miriam que otorgue ésta la escritura pública de venta por ser la titular registral; si prosperase la acción de retracto debería incrementarse el precio a satisfacer por el retrayente, al menos, en el IPC (75,10%), lo que supondría 2.101,20 euros y deberían añadirse gastos por importe de 3.052,24 euros; y solicita se declare no haber lugar al desahucio al haberse producido una renuncia tácita al ejercicio del derecho de la acción de retracto o la caducidad de la acción y, subsidiariamente, se fije la cantidad a pagar por el retrayente en 5.153,44 euros.

La sentencia dictada en la primera instancia razona: los artículos 47.1 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable al supuesto presente por disposición de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (disposición transitoria segunda, apartado A 1 ), establecen con rigor la necesidad de que el arrendatario tenga cumplido conocimiento de la venta y de sus condiciones esenciales, por lo que dicho conocimiento debe ser cabal, completo, perfecto y efectivo de todas las condiciones y circunstancias en que la venta se efectuó, no bastando datos incompletos, ciertas referencias, meras noticias o información genérica de la venta efectuada; el hecho de no observarse el requisito de la notificación no significa que el plazo de caducidad no comience a computarse, por cuanto que, si se acreditara que se ha tenido conocimiento por otros medios de la existencia de la transmisión, es desde ese momento cuando empieza a computarse dicho plazo; el conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión al arrendatario por un medio fehaciente, implica una renuncia tácita al derecho de ser notificado por el adquirente, de modo, que es a partir de ese momento cuando empieza a computarse el plazo de caducidad; ni la inscripción en el Registro, ni la notificación notarial son otra cosa que medios supletorios del conocimiento de la venta por el arrendatario, que no necesitan entrar en juego cuando con independencia de ellos, aquél ha tenido un conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y de sus esenciales circunstancias y a cuyo conocimiento ni la inscripción, ni la notificación notarial añaden nada de cuanto necesita conocer el inquilino para el ejercicio de su acción; en este supuesto, la actora aporta cartas remitidas por doña Miriam a otros arrendatarios del inmueble, en fecha 30 de octubre de 1979, lo que hace presumir que también se remitió al aquí demandante, en la que les indicaba que desde el 1 de noviembre de dicho año abonarán el alquiler a su administrador don Faustino , estableciendo que para cuantos derechos y obligaciones sobrevinieren de la relación de arrendamiento se dirigieran al mismo; no resulta acreditado que al adquirir don Faustino las fincas, en virtud del contrato privado de 14 de marzo de 1989, informara a los inquilinos de que era el nuevo propietario; de la prueba documental aportada (expedientes de consignación de rentas y comunicaciones de actualización de la renta) no puede estimarse probado el conocimiento por el actor de la condición de propietario del inmueble de don Faustino , ya que es evidente la confusión de los inquilinos cuando se les comunicó en el expediente de consignación judicial de rentas que don Faustino había fallecido, lo que explica que se abonaran las rentas a quien manifestó ser la usufructuaria del mismo y no se puede desprender el conocimiento del carácter de propietario de quien era en principio administrador, a tenor de la carta remitida por la usufructuaria doña Eva que obra como documento 11 de la contestación; no pueden considerarse actos de inequívoca significación acreditativos del conocimiento de que quien era administrador era propietario de la vivienda en virtud de contrato de compraventa, extremo que no cabe inferir de las actas de las juntas de propietarios que se aportan con la contestación, ya que las citas al "propietario mayoritario", la mención como ausente de don Faustino o al "casero", mantienen idéntica indeterminación sobre la condición de propietario del mismo; lo anterior determina que se estime la demanda, fijando la cantidad de 5.202,03 euros como cantidad que ha de abonar la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código civil , a tenor de la conformidad prestada al respecto por ambos litigantes en el acto del juicio; y, en consecuencia, declara haber lugar al retracto arrendaticio del inmueble a que se refiere la demanda y condena a los demandados a otorgar escritura pública de venta de dicho inmueble a favor del actor, con arreglo al precio y condiciones que figuran en el documento privado de compraventa de fecha 14 de marzo de 1989 y escritura de elevación a público del mismo de 16 de enero de 2008, debiendo abonar el actor la cantidad de 5.202,03 euros, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código civil , con imposición de costas a los demandados.

Los demandados, excepto doña Marí Juana , interponen recurso de apelación contra dicha sentencia alegando: 1.- La prueba practicada acredita los actos propios del inquilino demandante, evidenciados a lo largo del tiempo, concluyentes de que conocía y aceptó que don Faustino había pasado de administrador de la propiedad a propietario del piso alquilado a aquél, produciéndose "una renuncia tácita al ejercicio del derecho de la acción de retracto". 2.- El actor aceptó la cantidad a reembolsar a los demandados, para el caso de estimarse la acción de retracto, en el acto del juicio, por lo que, opuesto el actor al importe de los gastos de legítimo abono, allanándose después en el acto del juicio, no deben imponerse a los demandados las costas causadas en la primera instancia y, además, dada la posición de las partes y los hechos acaecidos, debe entenderse que existen serias dudas de hecho y de derecho, lo que implica que no deben imponerse las costas a los demandados también por esta causa.

SEGUNDO.- Son datos no controvertidos o acreditados suficientemente, que conviene relacionar para resolver el recurso de apelación, los siguientes:

El 1 de febrero de 1960, don Imanol celebra contrato de arrendamiento con el propietario del piso NUM002 NUM003 número NUM004 de la CALLE000 número NUM000 , antes CALLE000 número NUM001 , con vuelta a TRAVESIA000 NUM002 , de Madrid, don Leandro , casado con doña Estela .

En el año 1978 adquiere la propiedad del piso, junto a otros más del mismo inmueble, en virtud de auto de adjudicación de 7 de marzo de 1978, en procedimiento ejecutivo 3/70, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Madrid, doña Miriam , quien, en el año 1979, comunica a don Imanol y a los restantes inquilinos del edificio, mediante carta fechada el 30 de octubre de 1979, que a partir del 1 de noviembre el alquiler deberá pagarse únicamente a su administrador don Faustino , en el domicilio de éste ( DIRECCION000 NUM005 , NUM004 Madrid), y dirigirse al mismo para cuantos derechos y obligaciones sobrevinieran en la relación arrendaticia entre inquilinos y propietaria.

A partir de esa fecha, el actor abona a don Faustino las rentas como administrador de la propietaria-arrendadora, expidiendo los recibos el referido administrador.

El 14 de marzo de 1989, doña Miriam , representada por don Manuel Abeledo Pardo, suscribe contrato privado con don Faustino , Agente de la Propiedad Inmobiliaria, por el que le transmite el piso arrendado a don Imanol junto a los demás pisos del mismo inmueble de los que era propietaria -la mayor parte de los pisos del edificio-, en su mayoría arrendados, por el precio global de 5.000.000 de pesetas (30.000 euros).

El 24 de abril de 1989, se inscribe en el Registro de la Propiedad el dominio del piso arrendado al actor -y de los demás- a nombre de doña Miriam .

Doña Miriam fallece el 5 de mayo de 1991.

El 13 de mayo de 1991, siete propietarios del inmueble se constituyen en "junta provisional de copropietarios". En la misma no está presente don Faustino como copropietario de la mayor parte de los pisos del edificio.

En fecha no determinada, la junta de "propietarios" del edificio comienza a integrarse también con "inquilinos".

El 20 de septiembre de 1996, se celebra una junta de "vecinos" integrada por propietarios y "algunos inquilinos para tratar la posibilidad de denunciar al propietario mayoritario" por razón de la problemática de la instalación de luz e impago del "propietario mayoritario" de lo que le corresponde en el presupuesto y contrato.

El 15 de abril de 1997, se celebra junta de propietarios a la que asisten los siete propietarios de pisos en el edificio, señalando al margen como propietario "ausente" a don Faustino . En la junta de 15 de diciembre de 1997, también figura al margen como propietario "ausente" don Faustino . En ninguna de ellas está presente o representado don Imanol .

El 6 de octubre de 1997, la junta de propietarios acuerda mandar telegrama al "propietario mayoritario" con acuse recibo para que conste legalmente la constitución de la comunidad, manifestando que éste sigue sin abonar las cuotas mensuales a la comunidad.

El 24 de febrero de 1998 y el 22 de mayo de 2000, el letrado de don Faustino remite comunicaciones a don Imanol "en nombre de mi cliente D. Faustino " para notificarle actualizaciones de renta.

En la junta de 15 de diciembre de 1998, se hace constar como propietario "ausente" a don Faustino y en el punto tercero se refleja: "En este punto se habló que había sido citado a la presente reunión D. Faustino que es el propietario mayoritario, pero no acudió (...)".

En la junta de 28 de enero de 2000, se refleja que no se ha llegado a un acuerdo sobre la obra a realizar en el portal y no hay fondos para realizar esta obra y se decide: "que la realice el casero y que pase el importe a toda la comunidad de vecinos para que así paguen todos los morosos y los vecinos que sólo pagan 800 ptas. Los presentes vemos esta decisión lo más conveniente. El señor Iñaqui en representación del casero dice que se hará cargo de dicha obra".

Don Imanol , abona, desde fecha no determinada, a esa comunidad de vecinos integrada por propietarios y "arrendatarios", cuotas ordinarias y extraordinarias correspondiente al piso del que es arrendatario.

Los recibos de contribución urbana e IBI se giran hasta el año 2006 a nombre de doña Estela , esposa de don Leandro .

Don Faustino fallece el 18 de noviembre de 2001.

Don Imanol había promovido expediente de consignación judicial de rentas frente a don Faustino (606/01) en el Juzgado de Primera Instancia número 16 de Madrid) y otro más del que conoce el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Madrid (número 938/01 ) y como en este último resulta negativa la diligencia de notificación de la consignación a aquél, constatando el funcionario de la Administración de Justicia, el 19 de diciembre de 2001, que no puede practicar la diligencia porque don Faustino "falleció, según Eva ", don Imanol promueve otro expediente de consignación de rentas (diciembre de 2001 a junio de 2002) contra los "herederos de don Faustino " (número 637/02 del mismo juzgado); nuevamente promueve expedientes de consignación judicial contra los herederos de don Faustino (rentas julio a octubre de 2002, expediente 885/02 del Juzgado de Primera Instancia número 45 de Madrid; rentas de noviembre de 2002 a febrero de 2003, expediente 258/03 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid; rentas marzo a julio de 2003, expediente 918/03 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid; rentas de agosto a noviembre de 2003, expediente 1.226/03 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid); en el expediente 1.226/03 es requerido don Imanol , mediante providencia de 5 de noviembre de 2003, para que acredite el ofrecimiento previo de las rentas a los herederos de don Faustino , y lo justifica aportando carta firmada por él, fechada el 20 de noviembre de 2003, y dirigida a doña Eva , mediante burofax, en la que manifiesta: "Mediante la presente le hago el ofrecimiento de pago y ofrecimiento de rentas de la vivienda que cito en la cabecera de esta carta, ya que según conversación telefónica con usted, me informó que era la heredera en usufructo de D. Faustino "; y en el expediente número 1.375/03 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid, la consignación se traslada a doña Eva y herederos de don Faustino .

El 16 de febrero de 2004, doña Eva , por medio del letrado don Alfredo González Muñoz, remite carta certificada con acuse de recibo a don Imanol , en la que le comunica que es la usufructuaria de la herencia de don Faustino y que debe abonar las rentas a la misma; la carta fue recibida por el destinatario el 24 de febrero de 2004.

El 30 de marzo de 2004, don Imanol suscribe documento privado mostrando conformidad con la propuesta de actualización de la renta a instancia del letrado de doña Eva , usufructuaria de la herencia de don Faustino .

Los herederos de don Faustino promueven juicio ordinario frente a la herencia yacente e ignorados herederos de doña Miriam , del que conoce el Juzgado de Primera Instancia número 47 de los de Madrid (autos 250/06) para que otorguen cuantos documentos sean precisos para elevar a público el documento privado de compraventa de 14 de marzo de 1989 y poder obtener la inscripción de los inmuebles a nombre del causante don Faustino , excluidos los pisos NUM002 NUM003 número NUM006 y NUM002 NUM007 número NUM004 , vendidos con anterioridad al fallecimiento de doña Miriam y don Faustino y ya inscritos a favor de los adquirentes (el piso tercero centro había sido también transmitido pero en documento privado y ya no había sido objeto de la adjudicación de la herencia de don Faustino ); en dicho procedimiento se dicta sentencia el 19 de febrero de 2007 estimando la demanda y despachada ejecución forzosa e incumplida la condena por la herencia yacente en el plazo concedido, se otorgó escritura pública el 16 de enero de 2008, actuando el juzgador en nombre y representación de la herencia yacente y herederos ignorados de doña Miriam .

El 17 de diciembre de 2008, los herederos de don Faustino , los aquí demandados, notifican a los inquilinos, entre ellos, don Imanol , por conducto notarial, el incremento de la renta con el IPC, constando en tal notificación la escritura pública de 16 de enero de 2008, de elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito el 14 de marzo de 1989 por doña Miriam y don Faustino , hoy fallecidos, en cumplimiento de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 45 de Madrid (ordinario 250/06).

El actor (y otros cuatro arrendatarios) comunica a los representantes de los herederos de don Faustino y al notario autorizante de la escritura pública de 16 de enero de 2008, que las rentas se han venido abonando a don Faustino desde el 1 de noviembre de 1979 en calidad de administrador de doña Miriam y no como propietario, que en ningún momento ha existido reconocimiento de aquél como propietario, sino sólo como administrador, que si bien instaron varios procedimientos de consignación judicial de rentas, la causa fue la falta de paso de los recibos al cobro y la falta de identificación de persona alguna encargada de la gestión de cobro y que aunque las rentas actualmente se abonan a doña Eva , se ignora si es en su condición de usufructuaria de la herencia de don Faustino o cualquier otra que le atribuye el derecho para ser acreedora de tales rentas, al no haber sido notificada fehacientemente tal cuestión a los inquilinos; y poniendo de manifiesto su deseo de ejercitar el derecho de retracto arrendaticio, requiere a los destinatarios para que desglosen e individualicen la parte del precio de compraventa que corresponde al piso arrendado al actor, así como el resto de gastos, en su caso, que conforme al artículo 1.518 del Código civil corresponde satisfacer al inquilino que quisiera ejercitar el retracto arrendaticio, a los efectos de que pueda proceder al pago a los propietarios o consignar el mismo.

El 31 de enero de 2009, el actor recibe burofax en el que se le comunica que desde el año 1989 ha venido abonando las rentas a don Faustino como propietario del piso que ocupa como inquilino y después, a su fallecimiento, a doña Eva como usufructuaria de la herencia de aquél y no existe derecho alguno a su favor para ejercer la acción de retracto, ya que conocía la compra y abonó las rentas en la forma antedicha.

El 6 de febrero de 2009, don Imanol promueve la demanda de retracto.

TERCERO.- la cuestión suscitada en ambas instancia es si existen o no actos concluyentes -propios e inequívocos- del inquilino demandante que denoten que conoció y aceptó la mutación de la condición de don Faustino de administrador de la propiedad a propietario de la vivienda a él arrendada por título de compra o de alguno de los que permite la legislación arrendaticia el retracto (artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable al presente supuesto por razones de vigencia temporal y modificaciones establecidas en la disposición transitoria segunda , letra A), número 3, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ), pagándole rentas en concepto de propietario (y/o a sus herederos) y no en calidad de administrador de doña Miriam , en qué fecha podemos situar tal conocimiento y, en su caso, aceptación del negocio que da lugar al nacimiento del derecho de retracto y si se ha producido o no renuncia tácita del inquilino aquí actor al ejercicio del derecho de retracto arrendaticio.

Efectivamente, no son actos concluyentes del aquí demandante que denoten su conocimiento y aceptación de la venta celebrada en contrato privado entre doña Miriam y don Faustino , el denominar los restantes propietarios del edificio e inquilinos que asistían a las anómalas juntas de vecinos, "propietario mayoritario" o "casero" a don Faustino o citar al mismo como "propietario mayoritario" a tales juntas o exigirle que actuara como tal "propietario mayoritario", ya que, aparte de la ambigüedad que resulta de su previa condición de administrador de la propiedad, en tales juntas no aparece presente o representado don Imanol y no existe prueba, ni siquiera indiciaria, acerca de que le fueran notificados los acuerdos adoptados en tales juntas o que le fuera comunicada verbalmente por otros propietarios o inquilinos el contenido de los acuerdos o lo que se decía en las juntas.

Tampoco pueden considerarse actos concluyentes a los efectos señalados el pago por el actor de las actualizaciones de renta comunicadas por el letrado de don Faustino , haciendo constar dicho letrado que lo hacía en nombre de su cliente, pues no se hace mención alguna a la condición del cliente (administrador o propietario); ni las consignaciones de rentas en expediente de jurisdicción voluntaria realizadas por el actor a favor de don Faustino , pues bien podía hacerlas teniendo a éste por administrador de la propietaria-arrendadora doña Miriam , que era la condición inicial de aquél y de ésta, respectivamente.

Pero es innegable que sí son actos concluyentes que denotan el conocimiento del actor de la "transmisión de la propiedad" de la vivienda a él alquilada a don Faustino y de la condición de propietario de éste y no de administrador de doña Miriam , el consignar en el año 2001 -y después- las rentas del arrendamiento en expediente de jurisdicción voluntaria, una vez conocido el fallecimiento de don Faustino , a favor de los "herederos de don Faustino ", pagar la renta a la usufructuaria de la herencia de don Faustino , tras conocer que doña Eva era usufructuaria de la herencia de don Faustino , y aceptar la actualización de la renta a instancia de tal usufructuaria (ya en el año 2004), ya que es evidente que si el fallecido era simple administrador de la propiedad, a su fallecimiento, extinguida la administración inexcusablemente por tal causa, sólo podía pagar las rentas, consignar las mismas o aceptar cualquier incremento a favor o a instancia de la propietaria, doña Miriam o de los ignorados herederos de ésta, no a favor o a instancia de los herederos de quien fue su administrador.

Por otra parte, no se advierte ocultación intencionada de la venta realizada por doña Miriam a favor de don Faustino en el documento privado de 1989, tendente a eludir el ejercicio del derecho de retracto, por la transmisión, en fecha posterior a tal venta, de dos pisos formalizada mediante escritura pública de compraventa otorgada directamente por la titular registral, doña Miriam , y no por su ya propietario don Faustino , pues doña Miriam aún no había inscrito su título de dominio en el Registro de la Propiedad, haciéndolo el 24 de abril de 1989. Y fallecida doña Miriam el 5 de mayo de 1991, sin herederos conocidos, ya no se elevó a público el contrato privado de venta a favor de don Faustino , ni tuvo acceso al Registro de la Propiedad hasta después de su fallecimiento, en virtud de la acción judicial ejercitada por sus herederos.

Por lo anterior, consideramos, por sus propios y concluyentes actos, el conocimiento en el año 2001 del demandante de la "transmisión de la propiedad" del piso por él arrendado a don Faustino .

CUARTO.- El juzgador se hace eco del criterio jurisprudencial según el cual, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, ni la notificación notarial son otra cosa que medios supletorios del conocimiento de la venta por el inquilino que no necesitan entrar en juego cuando con independencia de ellos, aquél ha tenido un conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y de sus esenciales circunstancias y a cuyo conocimiento ni la inscripción ni la notificación aludidas añaden nada de cuanto necesita conocer el inquilino para el ejercicio de su acción. La doctrina jurisprudencial consolidada bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ( sentencias del Tribunal Supremo 27 mayo 1960 , 26 junio 1964 , 30 octubre 1969 , 12 febrero 1981 , 24 mayo 1982 , 27 marzo 1989 , 23 enero 1990 , 17 julio 1991 , 10 noviembre y 23 diciembre 1992 , 30 noviembre 1996 ) ya señalaba que deviene innecesaria la obligación legal de notificar fehacientemente la venta al inquilino o arrendatario, cuando aparece probado, que el arrendatario ya ha tenido "pleno y exacto" conocimiento de las condiciones de la venta, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto, doctrina que continúa la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2000 , que, con cita de la jurisprudencia precedente, insiste en que "debe recordarse, al efecto, la doctrina de este Tribunal, según la cual el conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión al arrendatario por un medio fehaciente, implica una renuncia tácita al derecho de ser notificado por el adquirente, de modo, que es a partir de ese momento cuanto empieza a conocer el plazo de caducidad"; o, lo que es igual, el derecho de retracto nace en el momento de la venta y no de la notificación al inquilino, de la que solo arranca el plazo para el ejercicio de la acción ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de enero de 1968 ) y deviene innecesaria la práctica de la notificación en la forma que establece el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 cuando aparece probado que el arrendatario ya ha tenido pleno y exacto conocimiento de las condiciones de la enajenación, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto (60 días) y, por ello, el conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión al arrendatario por un medio fehaciente, implica una renuncia tácita al derecho de ser notificado por el adquirente, de modo, que es a partir de ese momento cuando empieza a correr el plazo de caducidad ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1959 ).

Cabe apreciar, también la existencia de renuncia tácita al ejercicio del derecho de retracto cuando, según la doctrina jurisprudencial, "hay hechos reveladores por parte del inquilino, de que reconoció la condición definitiva de propietario en el comprador y que no estaba en su ánimo ejercitar la acción de retracto (...) aunque detalles de la compraventa se hayan conocido después" ( sentencias del Tribunal Supremo de 5 de enero de 1968 , 27 de noviembre de 1969 , 26 de junio de 1962 , 22 de marzo de 1963 , 26 de junio de 1964 , 11 de mayo de 1966 y 15 de marzo de 1968 , citadas por la parte apelante).

Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2001 , señala que "(...) el derecho de retracto legal, como derecho limitativo de la facultad de disposición que tiene el dueño de la cosa, con repercusión notable en la seguridad jurídica, ha de interpretarse de forma restrictiva, exigiendo un estricto cumplimiento de los requisitos y presupuestos a que el ordenamiento jurídico anuda la eficacia de tal derecho de adquisición preferente", lo que impide al inquilino construirse, con su propia pasividad, un plazo a su conveniencia para el ejercicio del retracto.

Pues bien, en este caso, a pesar del conocimiento del actor en el año 2001 de la "transmisión de la propiedad" del piso de doña Miriam a don Faustino e, incluso, de la aceptación de la nueva propiedad, lo cierto es que las condiciones imprescindibles de la transmisión (venta) no fueron conocidas por el hoy actor hasta el 17 de diciembre de 2008, pues no consta que en el año 2001 o sucesivos tuviera conocimiento del concreto negocio celebrado entre doña Miriam y don Faustino que podía dar lugar al nacimiento del derecho al ejercicio del retracto, esto es, la venta de doña Miriam en las condiciones señaladas en el artículo 47 , por remisión del artículo 48, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y no cualquier otro negocio excluyente del nacimiento de tal derecho, como podía ser, a título de ejemplo, la sucesión mortis causa de don Faustino en los bienes y derechos de doña Miriam por disposición testamentaria de la última o la donación en escritura pública aceptada por don Faustino y no inscrita en el Registro de la Propiedad -negocios que no dan lugar al derecho de retracto-.

Y no cabe apreciar en el actor pasividad alguna que implique la renuncia tácita al ejercicio del derecho de retracto arrendaticio o la creación de conveniencia del plazo para tal ejercicio porque, salvo la comunicación por cualquier medio de las condiciones imprescindibles (venta, al menos) y esa comunicación dependía de la voluntad de los intervinientes en la venta o de sus herederos y no del inquilino, éste no podía conocer por ningún otro medio el concreto negocio traslativo del dominio del piso realizado por doña Miriam a favor de don Faustino , ya que había sido objeto de documento privado y permanecía oculto, aunque no ocultado.

En consecuencia, habiendo tenido el actor conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión (venta) en fecha 17 de diciembre de 2008 y no pudiendo apreciarse la alegada renuncia tácita al ejercicio del derecho de retracto (no conoció, ni pudo aceptar que se había producido una venta o negocio que diera lugar, según la legislación arrendaticia, al nacimiento del retracto y todas las sentencias del Tribunal Supremo citadas por la parte apelante parten del conocimiento o posibilidad de conocimiento por el inquilino del concreto negocio de "venta"), ni renuncia al derecho a ser notificado de las condiciones esenciales de la enajenación, aquél ejercitó su derecho en el plazo de sesenta días establecido en la legislación arrendaticia, al comenzar a correr el plazo de caducidad el 17 de diciembre de 2008 y no antes.

El primer motivo de apelación ha de ser desestimado.

QUINTO.- El segundo motivo de apelación, relativo al pronunciamiento que condena a los demandados al pago de las costas, sí debe ser estimado, pues, aun cuando consideramos que la aceptación por el actor de los gastos reembolsables en el acto del juicio no es razón para no aplicar el principio del vencimiento objetivo porque la pretensión principal de los demandados es la desestimación de la acción de retracto, sí lo es las serias y objetivas dudas de hecho que presentaba el supuesto motivadas por el largo tiempo transcurrido entre la venta y el ejercicio del retracto y las diversas circunstancias acaecidas en ese período (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

SEXTO.- Por la estimación parcial del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por doña Eva , don Carmelo , don Darío , don Estanislao , doña Marcelina , doña Nieves y doña Rosa , representados por el Procurador don Julián Caballero Aguado, contra la sentencia dictada en fecha 7 de febrero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 50 de los de Madrid (juicio ordinario 271/09), aclarada por auto de 23 de febrero de 2011, debemos revocar como revocamos en parte dicha resolución para declarar como declaramos no haber lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia, confirmando el resto de los pronunciamientos, sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Devuélvase a la parte recurrente, por quien corresponda, el depósito legalmente constituido para apelar.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.