Sentencia CIVIL Nº 478/2022, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 16/2022 de 07 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00478/2022

Rollo núm.: 16/2022

S E N T E N C I A Nº 478/2022

Ilmos. Sres.

Don Álvaro Latorre López, presidente

Doña María del Pilar Fernández Alonso

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a, siete de octubre de dos mil veintidós.

Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca, bajo el número 455/2019, Rollo de Sala número 16/2022,en los que han intervenido como:

Demandante-apelante: D. Oscar, representado por la procuradora D.ª Pilar rodríguez Fanals y dirigida por el letrado D. Felip Amengual Mañas.

Demandada-apelada: D. Pelayo, representado por la procuradora D.ª Juana María Serra Llull y dirigida por el letrado D. Emilio Adame Obrador.

Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca, dictó sentencia en fecha 12 de noviembre de 2021, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

«Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procurador de los Tribunales Dña. María del Pilar Rodríguez Fanals, en representación de D. Oscar frente a D. Pelayo y debo absolver al citado demandado de las pretensiones actuadas en su contra».

SEGUNDO.-La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la expresada sentencia, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 5 de octubre de 2022.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

D. Oscar interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Pelayo con fundamento, en síntesis, en los siguientes hechos:

1.- En fecha 1 de marzo de 2014 el demandante suscribió, como arrendatario, un contrato con el demandado, como arrendador, sobre la vivienda sita en la NUM000 nº NUM001, de Mancor de la Vall.

2.- En el contrato se incluía una cláusula de contrato de opción de compra en los siguientes términos:

«Precio:

- El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato es del 10% del valor de compraventa y se hará efectivo tras el primer año de alquiler.

- El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de doscientos cuarenta mil euros, más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuales se deducirán las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra de la siguiente manera:

· Si se ejerce durante el primer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler

· Si se ejerce durante el segundo año de vigencia del presente contrato, se descontará del precio de compraventa el 90% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

· Si se ejerce durante el tercer año de vigencia del presente contrato, se descontará del precio de compraventa el 80% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

· Si se ejerce durante el cuarto año de vigencia del presente contrato, se descontará del precio de compraventa el 70% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

· Si se ejerce durante el quinto año de vigencia del presente contrato, se descontará del precio de compraventa el 60% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

Plazo: El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato y como máximo hasta la fecha uno de marzo de 2019.

- Cargas y gravámenes: La vivienda deberá entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos.

- El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de UN MES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes ante el notario o el que acuerden las partes».

3.- La vivienda está gravada con una hipoteca en favor de la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares en garantía del pago de un préstamo.

4.- Mediante requerimiento notarial de fecha 27 de febrero de 2019 se comunicó al arrendador y propietario de la vivienda el ejercicio del derecho opción.

5.- En fecha 25 de marzo de 2019 se practica un nuevo requerimiento para que el demandado comparezca a la notaría al objeto de otorgar escritura pública de compraventa. El día previsto para la firma, 27 de marzo de 2019, la finca continuaba con las cargas, por lo que se rehusó firmar, al ser una condición de la compraventa.

6.- El demandado nunca ha tenido intención de otorgar la escritura pública de compraventa y prueba de ello son las fotos del anuncio publicado en una web especializada en la venta de viviendas en fecha 13 de febrero de 2019.

7.- El demandante siempre ha actuado de buena fe, aceptando las peticiones del demandado, que le incrementó la renta, pasando de 730 euros a 1.100 euros actuales, abonó el IBI, el seguro de la vivienda.

Se interpone la demanda para que se condene al demandado a cumplir con el contrato y proceda a entregar la finca libre de cargas y gravámenes. Subsidiariamente, para el caso de que sea imposible la entrega de la finca libre de cargas y gravámenes, se solicita la resolución del contrato y la condena a abonar al demandante las cantidades que ha abonado de acuerdo con el contrato de arrendamiento con opción de compra, que ascienden a la suma de 32.268 euros, el IBI pagado y el seguro de la vivienda.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que fue el demandante quien incumplió las obligaciones del contrato, al dejar de abonar la prima de la opción prevista en el contrato. La voluntad de la parte vendedora no era otorgar un contrato de arrendamiento, sino la venta de la vivienda, venta que se esperaba verificar en un breve plazo desde la firma del contrato. La realidad es que el demandante nunca abonó el importe de la prima.

El requerimiento de opción de compra no es, a su entender, más que una estrategia del demandante para continuar en la posesión de la vivienda, habiendo sido su postura siempre dilatoria y evasiva ente el pago de la prima y el ejercicio de la opción. No es hasta que la parte demandada le requirió para la finalización del contrato, cuando el demandante remitió el requerimiento notarial de fecha 27 de febrero de 2019.

El demandado acudió a la notaría en la fecha estipula y quien no se presentó fue el demandante.

Sobre la cláusula relativa al levantamiento de las cargas y gravámenes, se afirma que se trata de una cláusula de estilo que se introduce en toda contratación de este tipo, de modo que la liberación de la carga existente se materializa en el momento mismo de la venta y en este sentido debe ser tenida por puesta la cláusula, pues la capacidad económica del demandado no es tal que le permita disponer de la financiación que le supondría atender a la literalidad de dicha cláusula.

Sobre el incremento del importe de la renta se señala que inicialmente se hizo coincidir el importe de la renta con el de la cuota hipotecaria que abonaba. Posteriormente, al ver que el interés principal del demandante no era el de adquirir la vivienda, una vez transcurridos los tres años de arrendamiento previstos en el contrato, tras varias conversaciones con el demandante, le remitió un contrato que se tituló como anexo al contrato de opción de compra de 1 de marzo de 2014, por la que se novaba y se incrementaba el precio de la renta a la suma de 1.100 euros mensuales y se sustituían las condiciones pactadas en relación con la opción de compra.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demanda. Se concluye que la parte optante comunicó en tiempo y forma el ejercicio de la opción, que la enajenación ha de cumplirse de forma pactada, perfeccionándose de forma automática el contrato de compraventa. Considera que se ha producido un incumplimiento por parte del demandante, dada su incomparecencia en la notaría para la formalización del otorgamiento de la escritura de compraventa en las condiciones que había señalado en el requerimiento notarial de fecha 25 de marzo de 2019. Todo ello ante una postura de dilatación de los plazos de la compraventa que se pone de manifiesto a través de las comunicaciones existentes entre las partes.

Frente a esta resolución ha interpuesto recurso de apelación la parte demandante, recurso en el que se alega error en la valoración de la prueba, dado que en fecha 27 de marzo de 2019 la finca estaba hipotecada, por lo que se incumplió lo previsto en el contrato sobre la obligación de entregar la finca libre de cargas y gravámenes. Se cita la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2020. Señala también que ha realizado también obras de transformación del inmueble y que abona una renta cuyo importe no se deduce del precio.

Señala que una de las posibilidades para liberar la carga hipotecaria podría haber sido que el mismo día de la firma de la escritura pública compareciese el acreedor hipotecario en la notaría para otorgar la escritura de compraventa y la cancelación de la hipoteca, pero no era la única posibilidad, ni se pactó que el levantamiento se realizase de esa manera. Las partes no definieron de forma clara cómo llevar a efecto la financiación, ni cómo se llevaría a cabo la cancelación de cargas.

Señala que el acreedor hipotecario no fue citado para el otorgamiento de la escritura en el día fijado para la compraventa. La cláusula imponía a la parte demandada la cancelación de las cargas, de modo que incurrió en incumplimiento que le permite elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento.

SEGUNDO.- El contrato de opción de compra. La cancelación de cargas. La doctrina de los actos propios.

La parte demandante y apelante ejercita con carácter principal acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito con la parte demandada en fecha 1 de marzo de 2014, contrato que fue incumplido por la parte concedente de la opción dado que estaba previsto en el contrato que la vivienda debía entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos. Esa liberación de las cargas no se había producido en fecha 27 de marzo de 2019, fecha que había sido fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

El Tribunal Supremo en la sentencia de 3 de febrero de 2020 (ECLI:ES:TS:2020:308), que cita la parte recurrente, se pronuncia en los siguientes términos sobre la interpretación del contrato:

«El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas').

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este caso el recurrente considera infringido el art. 1.281 CC al no haber atendido la Audiencia Provincial al criterio de la literalidad del contrato, como dispone dicho precepto, al imputar a aquél el incumplimiento de una obligación que no llegó a nacer al haber transcurrido el plazo de caducidad del derecho de opción sin que llegase ser ejercitado por su titular.

Finalmente conviene aclarar, como afirmamos en la sentencia 690/2014, de 9 de diciembre, que de lo dispuesto en el Código Civil no resulta la prevalencia de la literalidad del contrato sobre la voluntad de las partes, pues 'la lectura del artículo 1281 CC conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas'; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente.

La sentencia de 30 octubre 2002 afirma:

'[...] la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( Sentencia de 21-4-1993, que cita las de 20-4-1944 y 14-1-1964'; y la de 30 noviembre 2005 añade que 'el artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998'».

Sobre el ejercicio del derecho de opción, el Tribunal Supremo, en la sentencia citada, señala:

«(...) hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa deliternegocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc, según lo pactado)».

En el presente caso, se había ejercido la facultad de opción y señalado la fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, así como la forma en que se iba a proceder con la carga hipotecaria.

Aun cuando los términos del contrato pueden parecer claros en cuanto determinan la obligación del concedente de la opción de levantar las cargas en el momento del ejercicio de la opción, lo cierto es que, como reconoce la parte apelante, no estaba pactado de forma definitiva cómo iba a procederse a esa liberación de las cargas.

Alega la parte apelante que el arrendador incurrió en incumplimiento dado que en la fecha que estaba señalada para el otorgamiento de la escritura de compraventa no se había procedido a la liberación de las cargas por parte del vendedor. Olvida, sin embargo, cuáles son los términos de los requerimientos que precedieron al señalamiento de la fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

En fecha 27 de febrero de 2019 la parte arrendataria remitió requerimiento notarial a la parte arrendadora por el que manifiesta su deseo de ejercitar su derecho de opción y para que en el plazo de un mes otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa. La parte arrendadora contestó manifestando quedar enterado, quedando a la espera de que se le notifique fecha, lugar y hora para comparecer y otorgar la escritura.

En fecha 25 de marzo de 2019 el arrendatario remitió nuevo requerimiento notarial en el que se notifica el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 27 de marzo de 2019, por importe de 240.000 euros, que se desglosarán de la siguiente forma:

«Prima de la opción de compra: 24.000€.

60% de alquileres según cláusula 20.5:32.268€.

Cheque nominativo: 38.0052,49€ (diferencia entre resto hipoteca y diferencia de precio).

Subrogación hipoteca con el banco, 145.726,51€».

Se trata de un acto propio de la parte arrendataria la concreción de la forma en la que se iba a proceder a la cancelación de las cargas, estableciendo su voluntad clara de subrogarse en la hipoteca que grava la finca, por el valor pendiente de pago y que se establece en la escritura. Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993 y 30 de Mayo de 1995) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, bastando que los actos propios, para vincular a su autor, sean inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996 y 20 de junio de 2002).

No era esperable, ante el contenido del requerimiento, que en la fecha establecida para el otorgamiento de la escritura de compraventa, el arrendador hubiera procedido a la cancelación de la carga hipotecaria en la que la propia parte arrendataria manifestaba que se iba a subrogar.

Ninguna prueba se ha practicado de la que se derive que si no se hizo efectiva la subrogación lo fuera por causa que fuera imputable a la parte arrendadora. No se explican qué gestiones debió haber realizado para que el acreedor hipotecario hubiera aceptado la subrogación que la propia parte compradora planteaba.

No existe, en los términos expuestos, incumplimiento de la parte demandada, por lo que la demanda fue correctamente desestimada y el recurso debe ser también desestimado.

TERCERO.- Costas

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D. Oscar contra la sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2021 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.