Sentencia Civil Nº 479/2007, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2440/2000 de 24 de Abril de 2007

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Abril de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Miguel Angel de Cabo Picazo, en representación de la entidad mercantil "Cartera de Inmuebles, S.L." contra la Sentencia dictada en grado de apelación con fecha 13 de abril de 2000 por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Cuarta), dimanante del juicio de cognición número 85/1998 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Ibiza. Es parte recurrida don Braulio , representado por el Procurador don Santos Carrasco Gómez.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia Número 6 de los de Ibiza conoció el juicio de cognición 85/98 , seguido a instancia de don Braulio .

Por la representación procesal de don Braulio se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia por la que se declare haber lugar al retracto del piso sito en Ibiza, PASEO000 , Edificio DIRECCION000 , apartamento NUM000 , cuya inscripción registral consta en el encabezamiento de esta demanda, condenando a la demandada en caso de que hubiese obtenido la posesión inmediata de la finca a dejar la misma libre y expedita, a mi disposición, apercibiéndola de que si no se procedería a su lanzamiento judicial, y en cualquier caso a otorgar la escritura de venta del referido piso a mi favor, con el apercibimiento de que si no lo verifica será otorgada la escritura de oficio, condenándola asimismo al pago de las costas."

Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de la mercantil Cartera de inmuebles, S.A. se contestó a la misma, suplicando al Juzgado, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación:... "dicte sentencia en virtud de la cual acuerde no haber lugar al retracto por su improcedencia a la vista de las excepciones planteadas en primer lugar, y en su caso, que acuerde desestimar la misma por caducidad de la acción para su ejercicio, y así mismo que expresamente se pronuncie este Juzgado a la vista de lo planteado sobre la simulación del contrato de arrendamiento presentado, tal y como se solicita por mi representada en el presente escrito de contestación a la demanda o del contrato de arrendamiento en base a la falta de causa en el contrato o por ser ésta ilícita, todo ello con expresa imposición en costas a la actora".

El Juzgado dictó Sentencia con fecha 27 de junio de 1998 cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: "FALLO: Estimo sustancialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. López López, en nombre y representación de DON Braulio contra CARTERA DE INMUEBLES, S.A., y en su virtud, declaro haber lugar al retracto del apartamento nº NUM000 del DIRECCION000 sito en el PASEO000 de Ibiza, inscrito en el Registro de la Propiedad de Ibiza nº 1, al folio NUM001 , tomo NUM002 , libro NUM003 , sección 1ª, finca nº NUM004 , condenando a la demandada a otorgar escritura pública de venta de la referida finca urbana a favor del actor, con apercibimiento de que si no lo verifica será otorgada la escritura de oficio, con expresa imposición de las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso contra la Sentencia del Juzgado, y tramitado con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Cuarta) dictó Sentencia en fecha 13 de abril de 2000 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: 1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. Antonio Colom Ferrá en nombre y representación de "Cartera de Inmuebles, S.A.", contra la sentencia de fecha 27 de junio de 1998, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Ibiza , en los autos del juicio de retracto de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos. 2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante".

TERCERO.- Por la representación procesal de la mercantil Cartera de Inmuebles, S.L. -antes Cartera de Inmuebles, S.A.- se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en los siguientes motivos:

Primero- . Al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción del artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia contenida en las sentencias que se citan.

Segundo.- Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción del artículo 9.3 de la Constitución española, y de la jurisprudencia sentada en las sentencias citadas en el encabezamiento del motivo.

Tercero.- Al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción de los artículos 1275 y 1276 del Código Civil y de la jurisprudencia relativa a dichos preceptos.

CUARTO.- Por Auto de esta Sala de fecha 13 de febrero de 2003 se admitió a trámite el recurso, y, evacuando el traslado conferido, por la representación procesal la parte recurrida se presentó escrito de impugnación del mismo.

QUINTO.- Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día diecisiete de abril del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial que, desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la de primera instancia por la mercantil demandada, confirma íntegramente ésta, la cual había estimado sustancialmente la demanda y declarado haber lugar al retracto sobre la finca objeto del presente proceso, condenado a la demandada a otorgar escritura pública de venta de la misma en favor del actor, con el apercibimiento de que, de no hacerlo, sería otorgada de oficio.

El tribunal de instancia desestimó los dos motivos de impugnación en que la entidad apelante basó su recurso, relativos, el primero de ellos, a la caducidad de la acción de retracto, y el segundo, a la simulación del contrato de arrendamiento que sirvió de título al retrayente para ejercitar su derecho. En punto a lo primero, consideró, en síntesis, que, conforme reiterada jurisprudencia, era preciso que el retrayente tuviera pleno conocimiento de todos los datos de la transmisión para poder discernir acerca de la conveniencia o no del ejercicio de la acción retractual, lo que no se produjo mediante la publicación de los edictos anunciadores de la subasta, ni mediante las comunicaciones judiciales habidas en el curso del procedimiento de ejecución hipotecaria que culminó con la aprobación del remate y adjudicación de la finca hipotecada -la arrendada- del que trae causa el derecho que ejercita el actor, ni tampoco mediante la inscripción de la transmisión del dominio en el Registro de la Propiedad, situándose el término inicial del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción en el momento en que se entregó al retrayente el testimonio de las actuaciones del procedimiento de ejecución hipotecaria, fundamentalmente del auto de adjudicación del bien subastado, expresivo de todos los datos de la venta judicial, concluyendo que la acción ejercitada en la demanda lo fue dentro del plazo de treinta días establecido por el artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Y respecto de la pretendida nulidad del título habilitante del derecho del retrayente, se adujo por la demandada que el contrato de arrendamiento era simulado y que se había celebrado con la única finalidad de perjudicar los legítimos intereses de la entidad adjudicataria de la finca, rechazando la Audiencia tal alegación por las mismas razones que determinaron la declaración de la validez y eficacia del contrato de arrendamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al resolver el Juzgado competente el incidente promovido por el ocupante del inmueble adjudicado, el arrendatario aquí retrayente, con motivo de la puesta a disposición del piso a la entidad adjudicataria, ahora demandada.

SEGUNDO.- Contra la sentencia de la Audiencia Provincial ha interpuesto la mercantil demandada recurso de casación, que articula en tres motivos de impugnación, el primero de los cuales se formula al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y denuncia la infracción del artículo 25.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y de la jurisprudencia que dice contenida en las sentencias que cita en el encabezamiento del motivo.

El argumento impugnatorio consiste en afirmar que el momento a partir del cual ha de comenzar a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto es el de la notificación al actor, arrendatario del inmueble objeto de la ejecución hipotecaria, del auto de adjudicación recaído en dicho procedimiento ejecutivo especial, expresivo de todas las condiciones de la transmisión, de las que tuvo, por tanto, total y cabal conocimiento entonces, de tal modo que al interponer la demanda origen del procedimiento del que trae causa este recurso había transcurrido con creces el plazo de caducidad de 30 días, contados desde aquel momento, que establece el artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el ejercicio del derecho de retracto.

El alegato se completa con el que integra la denuncia casacional objeto del segundo motivo del recurso, en el que, por el mismo cauce impugnatorio que el anterior, es decir, el art. 1692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se sostiene la vulneración del principio de seguridad jurídica establecido en el artículo 9.3 de la Constitución y la infracción de la doctrina jurisprudencial fijada en su aplicación, aduciendo la recurrente que, dada la condición de funcionario de la Administración de Justicia que ostentaba el actor retrayente, su pasividad en el procedimiento de ejecución hipotecaria, siendo sabedor de su existencia y de la adjudicación del bien hipotecado, y acusando noticia de su existencia casi un año después de habérsele notificado los señalamientos de las subastas y el posterior auto de adjudicación del bien subastado, contraviene la buena fe que ha de guiar el ejercicio de los derechos y la seguridad jurídica constitucionalmente protegida.

Uno y otro motivo de recurso son complementarios y presentan unidad argumentativa, por lo que, por razones de método y procesales, se va a dar respuesta conjunta a ambos.

El artículo 25.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -aplicable al supuesto de hecho contemplado en el caso de autos-, regula, bajo la denominación "derecho de adquisición preferente", el derecho de retracto que confiere al arrendatario, en el caso de venta de la vivienda arrendada, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil , cuando no se le hubiere hecho la notificación fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones de la transmisión, o cuando se hubiere omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalice.

La jurisprudencia de esta Sala ya había modulado el rigor del mandanto contenido en el apartado segundo del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , que constituye el precedente legislativo del actual artículo 25.3 de la vigente ley locativa, afirmando que, no obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma.

Este criterio jurisprudencial, recogido, entre otras, en las sentencias de 6 de marzo de 2000, 14 de noviembre de 2002, 13 de marzo de 2004, y 14 de diciembre de 2006 , mantiene plenamente su vigencia tras la publicación de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y es aplicable a los retractos ejercitados con arreglo a sus disposiciones, tanto más cuanto el legislador ha hecho desaparecer de la redacción del artículo 25.3 de la vigente ley la expresión "en todo caso" que contenía el artículo 48.2 de la anterior ley de arrendamientos. Se completa, por otra parte, con la doctrina conforme a la cual la publicidad registral del actor traslativo de dominio no desplaza el deber legal impuesto por la norma, ni tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y exacto de las condiciones de la venta, advirtiendo la jurisprudencia de esta Sala acerca de la claridad y rotundidad del mandato legal, eliminado la ficción del Registro y su consiguiente presunción de conocimiento de los hechos inscritos (Sentencia de 14 de diciembre de 2006, que cita las de 22 de junio de 1962, 6 de febrero de 1965 y 19 de diciembre de 1968 ).

Con la vista puesta en los criterios jurisprudenciales expuestos, la cuestión a la que se ha de dar respuesta, atendidos los argumentos que conforman la pretensión impugnatoria, consiste en determinar si, como sostiene la recurrente, el término inicial del cómputo del plazo de caducidad, para el ejercicio del retracto, se debe situar en el momento en que tiene lugar la diligencia de notificación del auto de adjudicación de la vivienda objeto del retracto, dictado en el curso del procedimiento de ejecución hipotecaria sobre dicha finca que dio lugar a la transmisión del dominio que justifica el derecho del retrayente, por ser ese el momento en que éste tuvo pleno y completo conocimiento de la transmisión y de sus condiciones.

La respuesta a dicha cuestión ha de ser negativa. La diligencia de notificación del auto de adjudicación de la vivienda arrendada se entendió con el actor en su condición de inquilino, quien manifestó al oficial en funciones encargado de la práctica del acto de comunicación que las personas destinatarias del mismo se hallaban en la Argentina, ignorando su domicilio. Así las cosas, si bien la notificación se intentó en la finca arrendada y en la persona del actor, éste, sin embargo, no fue el destinatario de la misma, ni siquiera su receptor obligado a entregar al destinatario la cédula conforme a lo dispuesto en el artículo 268, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , pues manifestó al oficial -que dejó expresa constancia de ello- que los destinatarios del acto de comunicación se hallaban en el extranjero y que desconocía su domicilio, lo que determinó que la notificación, por no lograr su fin, fuera infructuosa. No es posible, pues, deducir de ese acto de comunicación el completo y pleno conocimiento por el arrendatario de las condiciones esenciales de la transmisión, ni puede, por tanto, eliminar la obligación de notificar de forma fehaciente tales condiciones que impone el inciso final del artículo 25.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .

La respuesta que se acaba de dar es, por lo demás, plenamente respetuosa con el principio de seguridad jurídica que invoca la parte recurrente para fundamentar la denuncia casacional esgrimida en el segundo motivo del recurso. La necesidad de asegurar el completo conocimiento por el arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, como presupuesto previo y necesario para tomar, de forma adecuada, la decisión de ejercitar el derecho de adquisición preferente que concede la legislación especial arrendaticia, de forma que sirva para situar en el momento de dicho conocimiento el término inicial del plazo de caducidad de la acción de retracto, opera, precisamente, como elemento de seguridad en las relaciones jurídicas y en el ejercicio de los derechos, frente a la que no cabe hacer valer meras deducciones, suposiciones o presunciones basadas en las circunstancias, ya objetivas, ya subjetivas, de cada caso. La rigurosa observancia de esa regla se impone, por ende, por razones de coherencia normativa, pues la relevancia de la notificación prevenida en el apartado tercero del artículo 25 de la ley locativa llega hasta tal punto que se erige en requisito ineludible para poder inscribir el Registro de la Propiedad los títulos de venta de las viviendas arrendadas, tal y como dispone el apartado quinto del mismo artículo, lo que revela la importancia que el legislador atribuye al conocimiento real, y no meramente formal o ficticio, de las condiciones esenciales de la transmisión para poder ejercitar el retracto. Y se ajusta, en fin, a la función social que aun cabe ver en este derecho, que facilita el acceso a la propiedad de los inmuebles arrendados y, con ello, el ejercicio del derecho reconocido en el artículo 47 de la Constitución , debiendo abogarse por una interpretación y una aplicación de la legalidad que le dote de la mayor dimensión y virtualidad posible.

Lo expuesto determina el rechazo de los dos primeros motivos del recurso, pues la apreciación del tribunal de instancia acerca del conocimiento por el retrayente de las condiciones esenciales de la transmisión no ha quedado desvirtuada, y la consecuencia que anuda a la misma es plenamente ajustada a derecho, no habiendo incurrido, por tanto, en las infracciones normativas que se denuncian en ellos.

TERCERO.- El tercer y último motivo del recurso, que se formula también al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia la infracción de los artículos 1275 y 1275 del Código Civil y de la jurisprudencia que los interpreta.

Insiste la recurrente en la simulación del contrato de arrendamiento del que deriva el título del retrayente, pero su alegato, que se dirige a poner de manifiesto la inexistencia de causa contractual lícita, se encuentra con el obstáculo que representa la declaración de validez y eficacia del contrato recaída en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al resolverse el incidente promovido por el ocupante del inmueble hipotecado -aquí demandante- con ocasión de la puesta a disposición del mismo a la adjudicataria, de cuyo sustento fáctico se sirve el tribunal de instancia para rechazar la alegación de la mercantil demandada, y que ahora determina que la denuncia casacional no pueda prosperar, toda vez que se desentiende de aquel soporte fáctico para sostener la simulación contractual sobre los hechos que presenta la recurrente y que les son de utilidad, diferentes de los que han sido considerados por el tribunal "a quo" para fundar su decisión sobre este particular. No puede olvidarse que, como reiteradamente ha declarado esta Sala, la cuestión de si un contrato es o no simulado presenta una vertiente fáctica cuya concreción corresponde a los órganos de instancia tras valorar convenientemente la prueba aportada al proceso, de forma que su apreciación debe ser respetada en esta sede, de no haber sido desvirtuada a través del error de derecho en la valoración probatoria, so pena de incurrir en el defecto de la petición de principio o de hacer supuesto de la cuestión, que es, precisamente, en el que cae la recurrente, al erigir la denuncia casacional sobre unos hechos que considera acreditados, pero que son distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, sin haber destruido previamente el componente fáctico de ésta.

El motivo, en consecuencia, fenece.

CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , proceda imponer las costas a la parte recurrente, quien, además, perderá el depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Que debemos acordar lo siguiente:

1º.- No haber lugar al recurso de casación interpuesto por la mercantil Cartera de Inmuebles, S.L., frente a la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Cuarta), de fecha 13 de abril de 2000 .

2º.- Imponer las costas procesales de este recurso a dicha parte recurrente, con pérdida del depósito constituido.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- José Almagro Nosete.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.