Sentencia Civil Nº 479/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 169/2012 de 29 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00479/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7 de GIJON

N01250

PRENDES PANDO 1-3ª PLANTA

Tfno.: 985176944-45 Fax: 985176940

N.I.G. 33024 42 1 2011 0007464

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000169 /2012

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de GIJON

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000999 /2011

Apelante: SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A.

Procurador:

Abogado:

Apelado: Lucas , Elvira

Procurador: PEDRO PABLO OTERO FANEGO, PEDRO PABLO OTERO FANEGO

Abogado: MARIA JOSE GONZALEZ LOPEZ, MARIA JOSE GONZALEZ LOPEZ

SENTENCIA nº. 479/2012

Ilmos. Sres. Magistrados

PRESIDENTE: ILMO. SR. DON RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA

MAGISTRADO: ILMO. SR. DON RAMÓN IBAÑEZ DE ALDECOA LORENTE

MAGISTRADA: ILMA. SRA. DOÑA MARTA MARÍA GUTIÉRREZ GARCÍA

En Gijón, a veintinueve de octubre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias con sede en Gijón, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 999/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de GIJON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 169 /2012, en los que aparece como parte apelante, SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER, S.A., represe ntada por el Abogado del Estado, y como parte apelada, D. Lucas y Dª Elvira , representados por el Procurador de los tribunales, Sr., asistidos por la Letrada D. MARIA JOSÉ GONZÁLEZ LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de GIJON, se dictó sentencia con fecha 16 de diciembre de 2011 , en autos de p. ordinario 999/11, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la representación de D. Lucas y Doña Elvira contra Sociedad Pública de alquiler, S.A.:

lº.- Se declara la validez, eficacia y vigencia del contrato de intermediación y de gestión de vivienda para el arrendamiento de la finca propiedad de los demandantes a que se refiere el hecho primero de la demanda.

2º.- Se condena a la entidad demanda a abonar a los demandantes la cantidad de 6.035,25 euros, adeudados hasta el mes de diciembre de 2.011, además de las que se devenguen con posterioridad hasta mayo de 2.012, a razón de 464,25 euros.

3º.- Se condena a la entidad demandada al pago de las intereses legales de la cantidad adeudada a fecha de la reclamación efectuad en la conciliación (2.321,25 euros) desde su interposición (11 de abril de 2.011) y de las cantidades vencidas y devengadas con posterioridad a la citada fecha desde sus respectivos vencimientos, sin perjuicio de los que se produzcan desde la sentencia conforme al artículo 576 de la ley de enjuiciamiento civil .

4º.- Todo ello, con imposición de costas a la parte demandada. "

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial.

Con fecha 18-6-12- El Abogado del Estado remitió escrito a esta Sección Séptima comunicando la disolución y subsiguiente liquidación de la Sociedad Pública de Alquiler, acordándose por providencia de 20-6-12 ponerlo en conocimiento de la parte apelada, y que el Tribunal resolverá sobre lo manifestado en la apropia sentencia.

Cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 10 de octubre de 2012.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN IBAÑEZ DE ALDECOA LORENTE.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitan los demandantes, D. Lucas y Dª Elvira , en el procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, contra "Sociedad Pública de Alquiler S.A." (SPA), acción por la que pretenden que: 1º) se declare la validez, eficacia y vigencia del contrato de fecha 25 de mayo de 2.007, de intermediación y de gestión de vivienda para el arrendamiento de la finca propiedad de los demandantes, sita en Gijón, CALLE000 , n° NUM000 , Portal NUM001 , Planta NUM002 , letra NUM003 y de la plaza de garaje con trastero anejo nº NUM004 , en planta Sótano NUM003 ; 2) Se condene a la entidad demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 4.642,50 €, que adeudaba a fecha de interposición de la demanda (por el periodo noviembre 2010/agosto 2011), además de las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta mayo de 2.012 (fecha de finalización del contrato), a razón de 464,25 €/mes; y 3) Se condene a la entidad demandada al pago de los intereses legales de la cantidad adeudada a fecha de la reclamación efectuada en la conciliación (2.321,25 €) desde su interposición (11 de abril de 2.011) y de las cantidades vencidas y devengadas con posterioridad a la citada fecha, desde sus respectivos vencimientos; todo ello sin perjuicio de los que se produzcan desde la fecha de la Sentencia conforme al art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La demandada compareció y contestó a la demanda, representada y defendida por el Abogado del Estado, que se opuso a las pretensiones deducidas en ella, alegando como único motivo de oposición la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", por entender que el desplome que ha sufrido el mercado inmobiliario en nuestro país, unido a la crisis global de la economía nacional, hace que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, sobrevenida por circunstancias en aquel momento imprevisibles, que produce un desequilibrio exorbitante entre las prestaciones de las partes.

La Sentencia recaída en la primera instancia estima totalmente la demanda, e impone a la parte demandada las costas procesales causadas en la primera instancia

Contra dicha Sentencia se alza en apelación la parte demandada, que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones, y solicita, en consecuencia, que se revoque la Sentencia apelada y se desestime la demanda en su integridad.

En fecha 18 de junio de 2.012, el Abogado del Estado presentó escrito ante este Tribunal, en el que manifestaba que, como hecho posterior a la interposición del recurso de apelación, se había producido la disolución de la SPA, y su subsiguiente entrada en liquidación, por Acuerdo de su Junta General, de fecha 20 de abril de 2.012, elevado a público por Escritura Pública otorgada el 27 de abril de 2.012, en cumplimiento del Acuerdo del Consejo de Ministros de 16 de marzo de 2.012 (publicado en el BOE de 24 de marzo de 2.012), en el que se acordaba que « se procederá a la disolución y liquidación de la Sociedad Pública de Alquiler » (punto 7 del anexo III), y solicitaba que, dado que en el contrato que ligaba a las partes (cláusula tercera), la disolución de la Sociedad implicaba en todo caso la extinción del contrato y el cese definitivo de sus efectos, se tenga en cuenta la citada fecha (no precisa a cual de ellas se refiere) a efectos de fijar el importe de la condena.

SEGUNDO.- Es un hecho indiscutido que las partes firmaron el contrato de intermediación de fecha 25 de mayo de 2.007, por el que los actores encargaban a la SPA la gestión integral del arrendamiento del apartamento sito en c/ CALLE000 nº NUM000 , Portal NUM001 , Piso NUM002 , Puerta NUM003 y de la plaza de garaje con trastero anejo nº NUM004 , en planta de sótano NUM003 , por un período de cinco años prorrogables, garantizando SPA que ingresaría a los demandantes la cantidad mensual de 440 € dentro de los cinco primeros días de cada mes y, como contraprestación, SPA percibiría la diferencia entre dicha cantidad (que sería actualizada anualmente conforme al IPC) y la que se estipule en el contrato a celebrar entre la propiedad y el inquilino facilitado por la Sociedad. En cuanto a la duración del contrato, en la estipulación tercera pactaron las partes que el contrato empezaría a surtir efectos « desde la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y tendrá una duración de cinco años, prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pacten, o, en su defecto, hasta que la "SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A.", se disuelva ».

Tampoco se discute que el contrato de intermediación empezó a surtir efectos desde el mismo día 25 de mayo de 2.007, pues en esa misma fecha se firmó contrato de arrendamiento de la vivienda, que quedó resuelto por Sentencia dictada en Juicio de Desahucio por falta de pago dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Gijón, de fecha 9 de junio de 2.009 . No obstante, en cumplimiento de lo pactado con la SPA, ésta vino abonando a los actores la cantidad mensual estipulada, debidamente actualizada, por importe de 464,25 €/mes, hasta el 4 de noviembre de 2.010, fecha en que se pagó la mensualidad correspondiente a octubre de 2.010.

Con fecha 24 de noviembre de 2.010, la SPA envió un mensaje de texto al teléfono móvil de D. Lucas , que decía textualmente lo siguiente: « Relativo contrato de gestión para alquiler de su vivienda suscrito con SPA tras informarle desocupación último inquilino hasta hoy SPA ha cumplido encargo gestión integral de arrendamiento según Claus. 11.8 posibilitando por todos los medios alquiler con publicación destacada web SPA/ sucesivas bajadas renta incluso por precio inferior a cuota que SPA debiera pagarle asumiendo SPA gestión a su coste con fin de recibir interesados. No tenemos interesados. Con el mercado actual se produce desequilibrio entre prestaciones y debemos redefinir el contrato ofreciéndole servicios "Alquiler con garantías" entendiendo aceptan sin aviso fehaciente contrario en 7 días. Le llamaremos explicándole este modelo de gestión y puede 'contactarnos en 914178110- Cristina 127-109-106 » (la parte demandante no aporta con la demanda la transcripción escrita de este SMS, pero la parte demandada admite sin reparos su envío en su contestación a la demanda).

Posteriormente, el 28 de diciembre de 2.010, SPA envió un e-mail a los demandantes proporcionándoles un documento de resolución del contrato de intermediación elaborado unilateralmente por la Sociedad, en el que se decía que ambas partes habían acordado resolver el contrato, que SPA procedía a la entrega de llaves, y que como indemnización se abonaría la mensualidad correspondiente a noviembre de 2.010, dándose la propiedad por saldada y finiquitada, con renuncia al ejercicio de acciones. Los demandantes no aceptaron dicha propuesta de resolución, no firmaron el documento, y no recibieron las llaves ni la indemnización pretendida.

Posteriormente, los demandantes han reclamado a SPA el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de intermediación extrajudicialmente, por reclamación previa en vía administrativa y en acto de conciliación, sin haber obtenido respuesta positiva.

TERCERO.- En su primer motivo de recurso, insiste SPA en invocar la aplicación al presente supuesto de la cláusula "rebus sic stantibus", con fundamento. Sigue sosteniendo la apelante que la crisis económica mundial, que comenzó a hacerse notar en nuestro país a partir del año 2.008 ha afectado especialmente al sector inmobiliario........, y que la alteración de escenario económico en España y la magnitud de la crisis económica son hechos notorios, no necesitados de prueba, invocando el artículo 281.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . A este respecto, hemos de decir que es cierto que la crisis económica que afecta a nuestro país es un hecho notorio, no necesitado de prueba, como también lo es que ha afectado muy profundamente al mercado de compraventa de inmuebles, con la explosión de la llamada "burbuja inmobiliaria". Ahora bien, lo que ya no es un hecho notorio es la forma y la medida en que ambos sucesos han afectado al mercado de alquileres de viviendas. Nótese que la apelante ya no hace en su recurso la más mínima alusión al documento que acompañaba a su contestación a la demanda, con fines cuasi periciales. Se trataba de un informe de Estadística Registral Inmobiliaria del 4º trimestre de 2.010, emitido por el Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad que, según el Abogado del Estado, demuestra que el "mercado inmobiliario" alcanzó su máximo apogeo en el año 2.006, iniciándose después, hasta el cuarto trimestre de 2.010, un período de estancamiento y decrecimiento en la venta de inmuebles, llegando a afirmar el Abogado del Estado que, además, « puede apreciarse cómo la demanda de vivienda usada, a la que podría equipararse la oferta de viviendas en alquiler , también ha descendido notablemente durante el período de duración del contrato, alcanzando mínimos durante el año 2010 » (el subrayado es nuestro). Pues bien, a la vista de dicho informe, se observa que el mismo tiene por objeto el análisis de la evolución, no del mercado inmobiliario en general, sino del mercado de compraventa de viviendas, sin hacer la más mínima referencia a la evolución del mercado de alquileres de inmuebles (circunstancia de la que advierte la Sentencia apelada), siendo totalmente gratuita y desprovista de soporte probatorio alguno la equiparación que pretende hacer el Sr. Abogado del Estado entre el mercado compraventa de vivienda usada y el de alquiler. Como muy bien se expresa en la Sentencia apelada, no cabe entender probado, en absoluto, que la situación de crisis económica en que aún nos encontramos, haya afectado al mercado de alquiler, pues puede pensarse incluso, aunque solo sea a efectos dialécticos, que dicho mercado pudiera haberse visto potenciado por la crisis del mercado de compraventa de inmuebles.

De las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2009 y 21 de febrero , 27 de abril y 18 de junio de 2.012 (por citar solo las más recientes), cabe extraer como conclusión que la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" debe ser siempre excepcional, por la alteración que puede suponer del principio "pacta sunt servanda", y exige como requisitos que se haya producido una alteración imprevisible y extraordinaria de las circunstancias originales, que genere una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes, no susceptible de ser subsanada por otros medios, precisándose que, de darse todas estas circunstancias, el efecto será la modificación del contrato pero no su extinción ni su resolución.

En el presente caso, la parte demandada, ahora apelante, pretende, no la modificación del contrato para hacer desaparecer o mitigar hasta un límite razonable el desequilibrio que, a su juicio, haya podido generar la alteración de circunstancias que invoca entre las prestaciones de una y otra parte, sino que directamente pretende que se de el contrato por resuelto, haciéndolo, además, por vía de excepción, pero es que, a todo ello hay que añadir que no se puede alegar la cláusula "rebus sic stantibus" por la mera invocación de una circunstancia tan genérica como es la crisis económica, pues no afecta a todos los sectores de la economía nacional (véase, por ejemplo, el sector turístico), y tampoco incide en igual medida en aquéllos en los que sí ha causado daño, siendo así que la demandada no ha probado, en absoluto, que la crisis del mercado inmobiliario haya afectado negativamente, en concreto, al mercado del alquiler de viviendas en Asturias, y menos aún que lo haya hecho en una medida extraordinariamente alarmante y que haya provocado un desequilibrio inasumible en un contrato de tan corta duración, y como muy bien se expone en la Sentencia apelada, la SPA ni siquiera ha aportado prueba sobre la diligencia desplegada a la hora de intentar arrendar la vivienda de los actores, todo lo cual hace que resulte inaplicable la cláusula al contrato que nos ocupa.

CUARTO.- En su segundo motivo de recurso, alega la parte apelante que la condena a la SPA al abono de la cantidad de 464,25 € mensuales hasta el mes de mayo de 2.012 no parece prever la eventual existencia de circunstancias diferentes al mero transcurso del plazo pactado, que también podrían producir la extinción del contrato, pero lo cierto es que la condena al pago de las cantidades devengadas, según el contrato, con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda viene autorizada por el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo así que la SPA, al contestar a la demanda nada opuso a la concreta petición que, en este sentido se hacía en la demanda, por lo que el alegato que ahora pretende introducir infringe el principio "pendente apellatione nihil innovetur", a lo que hemos de añadir que, aunque a los solos efectos dialécticos, pudiera admitirse que la condena al pago de prestaciones futuras pudiera verse condicionada en este caso en la ejecución por la prueba de una causa de extinción del contrato anterior a la fecha límite prevista en el mismo, no puede pretender la apelante oponer a estos efectos la disolución de la SPA con posterioridad a la fecha de interposición del recurso de apelación pues, aunque es cierto que en la estipulación tercera del contrato se contemplaba la disolución de la sociedad como causa de posible extinción anticipada del contrato, no lo es menos que consta (por la documentación aportada por la apelante con el escrito presentado el 18 de junio de 2.012) que el acuerdo societario de disolución es de fecha 20 de abril de 2.012, y fue elevado a documento público por Escritura otorgada el 27 de abril de 2.012 ante el Notario de Madrid D. Emilio Recoder de Casso, pero no nos consta su inscripción en el Registro Mercantil, siendo así que es la fecha de dicha inscripción la que debe tomarse en consideración para que la disolución tenga eficacia frente a terceros, según se deduce de lo dispuesto en el artículo 369 de la Ley de Sociedades de Capital 1/2010, de 2 de julio ( art. 263 de la derogada LSA ), en relación con el artículo 22 del Código de Comercio y el artículo 94 del Reglamento del Registro Mercantil , y como no consta que el acuerdo de disolución se haya inscrito en dicho Registro antes de la fecha hasta la que la Sentencia apelada defirió el devengo de las cantidades objeto de condena (mayo de 2.012), procede mantener dicho pronunciamiento, lo que conlleva la íntegra desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO.- Procede imponer las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394-1 del mismo Texto Legal .

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de "Sociedad Pública de Alquiler S.A.", contra la Sentencia dictada el 16 de diciembre de 2.011, por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Gijón , en los autos de Juicio Ordinario nº 999/2011, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.