Sentencia Civil Nº 479/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 657/2012 de 17 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 657/2012-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 252/2011 del Juzgado Primera Instancia 50 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 479/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de octubre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario en resolución de contrato de arrendamiento nº 252/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 50 Barcelona, a instancia de D/Dª. Iván , contra D/Dª. Landelino , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 12 de abril de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

F A L L O

Estimo totalmente la demanda formulada por la representación procesal de don Iván contra don Landelino , y declaro la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes, el actor como arrendador y el demandado como arrendatario, sobre el local sito en la calle Alí Bei núm. 43, tienda derecha, de Barcelona, y condeno al demandado arrendatario a entregar al demandante referido la plena posesión de dicho local en el plazo legal, dejándolo totalmente vacuo y expedito, con advertencia de ser lanzado a su costa en otro caso, a instancia de dicho demandante. Desestimo totalmente la demanda reconvencional interpuesta por la representación de don Landelino contra don Iván , absolviendo al reconvenido de todos los pronunciamientos contenidos en el suplico reconvencional, en virtud de lo expuesto en esta resolución. Todo ello imponiendo las costas procesales devengadas tanto por la demanda principal como la reconvencional, a don Landelino , demandado principal y reconviniente en este proceso.

Así por esta mi sentencia, que se inscribirá en el sentenciario correspondiente, previo su testimonio fehaciente en autos, juzgando definitivamente en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 8 de octubre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la representación del demandado-reconviniente, DON Landelino la sentencia dictada en primera instancia que estima la demanda deducida frente al mismo por DON Iván , arrendador del inmueble sito en la calle ALI BEI número 43 de BARCELONA, en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento existente entre los litigantes sobre el local de negocio regentado por el demandado, al amparo de lo establecido en el artículo 118.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, que equipara a la pérdida o destrucción del inmueble donde radica la vivienda o local arrendado prevista como causa de extinción de los contratos de arrendamiento vigentes, el supuesto al que alude la norma segunda del citado artículo 118, el siniestro o deterioro grave del inmueble cuando el coste de su reconstrucción o reparación exceda de la mitad del valor real de la edificación, y desestima la reconvención por la que el demandado solicitaba la condena del arrendador a la indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del arrendador de su deber de mantenimiento y cuidado del inmueble como causante de la ruina, poniendo de relieve que la misma se habría producido por la continua y deliberada falta de conservación y mantenimiento por parte del propietario.

SEGUNDO.- Centrado el debate en los términos expuestos, debemos examinar, si el actual estado del inmueble ha sido o no buscado intencionadamente por el actor, incumpliendo sus obligaciones contractuales como propietario del inmueble, lo que, en caso de acreditarse, podría dar lugar a una indemnización por los perjuicios que ello haya podido ocasionar al demandado.

Esto es, en el caso de inactividad de la propiedad a la hora de subsanar las deficiencias aparecidas, procederá la reparación de daños y perjuicios, cuando la causa del deterioro del inmueble obedezca a culpa o negligencia de la propiedad, por incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

Tiene establecido el Tribunal Supremo ( SSTS de 26 de noviembre de 2.008 y 5 de enero de 2.006 ) que tanto el artículo 1.554-2 del Código Civil , como el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964, imponen al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar el objeto arrendado en estado de servir para el uso convenido.

Y el incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador puede generar su obligación de indemnizar al arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.100 del Código Civil .

El arrendador debe responder al arrendatario de la pérdida del objeto arrendado por su ruina cuando el origen puede relacionarse con hechos vinculados a la voluntad del arrendador, y esencialmente por incumplimiento de las obligaciones legales de reparar y conservar.

Pero para la prosperabilidad de la acción tiene que acreditarse que, de forma dolosa o negligente, se incumplió por parte del arrendador la obligación de acometer las obras de conservación y reparación del objeto arrendado.

Obras que en ningún caso podrán exceder de la mera conservación, no pudiendo imponerse una reconstrucción, habiendo señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 11 de noviembre de 1.993 que ' está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que los preceptos citados imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúen arrendamientos de exigua renta y muchos años de antigüedad'.

Resulta de especial aplicación al caso la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2.002 que declara que la pretensión resolutoria, por ruina económica, excluye la procedencia de la pretensión de obras necesarias, ya que la obligación que al arrendador impone el artículo 107 de la ley arrendaticia, de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso convenido, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto, el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación, no exigibles al arrendador, como se desprende de la regulación legal, que configura la ruina económica como causa resolutoria, equiparando a la destrucción la reconstrucción que haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del 50% del valor real de la cosa arrendada, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo; añadiendo a continuación que estos criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual imputable al arrendador si en su momento no procedió a efectuar las reparaciones necesarias a que está obligado.

TERCERO.- Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, y en relación con la actuación dolosa y/o negligente de la propiedad en orden al incumplimiento de su obligación de mantenimiento y conservación del edificio arrendado, en el caso de autos, necesariamente ha de entenderse que no procede indemnizar daños y perjuicios al arrendatario, al no ser debido el estado actual del edificio a dolo o culpa de la propiedad por falta de reparaciones necesarias.

Y ello, por cuanto, como señala la sentencia recurrida, el demandado no ha justificado haber puesto en conocimiento de la propiedad la necesidad de reparar deficiencia alguna de la edificación en un periodo de diez años.

Así, consta que el demandado y actor reconvencional adquirió por traspaso el derecho de arrendamiento del local de negocio objeto de este procedimiento por escritura de fecha 19 de febrero de 2.001.

No consta comunicación alguna al arrendador hasta que el día 13 de octubre de 2.010 solicita por escrito autorización para reparar unas goteras del techo.

El arrendatario no había pagado renta alguna a la propiedad desde que adquirió por traspaso el arrendamiento del local, adeudando las rentas desde el mes de enero de 2.001.

El día 1 de julio de 2.010 el arrendatario suscribió un documento por el que aceptaba la actualización de renta a 272,31 euros y se comprometía a abonar la suma debida a la propiedad de 27.649,68 euros mediante pagos mensuales de 1.500 euros cada uno de ellos.

El primer burofax del demandado requiriendo a la propiedad para la realización de obras es de fecha 5 de enero de 2.011, por lo que no puede sostenerse que el arrendador no haya llevado a cabo la totalidad de las obras que le han sido requeridas pues no consta requerimiento alguno, no consta que el arrendatario comunicara durante la vigencia del contrato la existencia de deficiencia alguna, se trata de una finca antigua y el arrendamiento original del que deriva el traspaso data de 1.953, no apreciándose desde luego la existencia de actuación dolosa o negligente por parte de la propiedad en que sustentar la indemnización que se pretende.

En definitiva, no siendo imputable la ruina técnica al propietario demandante y demandado reconvencional, no apreciando la existencia de incumplimiento contractual por parte del arrendador, no tiene éste que indemnizar al demandado y actor reconvencional por lo que, en tales condiciones su pretensión resulta improsperable, procediendo consecuentemente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo estipulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Landelino , contra la sentencia dictada el 12 de abril de 2012, por el Juzgado de Primera Instancia número 50 de BARCELONA, en el Procedimiento Ordinario 252/2.011, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOSíntegramente la expresada resolución con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.