Sentencia CIVIL Nº 479/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 608/2015 de 21 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.161.00.2-2013/0005142

Recurso de Apelación 608/2015

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 06 de Valdemoro

Autos de Procedimiento Ordinario 607/2013

APELANTE::D./Dña. Begoña

PROCURADOR D./Dña. CONCEPCION MUÑIZ GONZALEZ

APELADO::D./Dña. Esteban

PROCURADOR D./Dña. JACOBO GARCIA GARCIA

JV

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª. ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

Dª.MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veintiuno de diciembre dos mil dieciséis. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 607/2013 procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Valdemoro, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandada: Begoña , y de otra como Apelado- Demandante: D. Esteban

VISTO,siendo Magistrado Ponentela Ilma. Sra. Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Valdemoro, en fecha, 13 de marzo de 2015 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Se estima parcialmente la demanda presentada por el procurador Sr. López Sánchez, en nombre de Esteban , frente a Begoña , y, en consecuencia se condena a Begoña a abonar a Esteban las siguientes cantidades:

Tres mil quinientos setenta y nueve euros con ochenta céntimos (3579,80€) en concepto de indemnización por la resolución anticipada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Ochocientos ochenta y tres euros con cincuenta céntimos (883,50€) en concepto de deudas atrasadas.

Tres mil trescientos sesenta y cuatro euros con sesenta y seis céntimos (3364,66€) en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda'.

Se declaran de oficio las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 13 de julio de 2016, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 20 de diciembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto que nos e opongan a los siguientes.

PRIMERO.-La representación de D. Esteban formuló demanda de juicio ordinario contra Dª Begoña , con quien había concertado, con fecha 25 de Julio de 2011, contrato de arrendamiento de la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 con vuelta a la CARRETERA000 número NUM000 , habiendo puesto fin la misma a dicha relación arrendaticia, reclamándole cierta cantidad que mantenía le adeudaba en concepto de rentas impagadas, indemnización por incumplimiento de dicho contrato y daños causados en la vivienda objeto de aquél.

Dª Begoña se opuso a las pretensiones frente a la misma deducidas, reconociendo haber puesto fin a la relación arrendaticia habida con el Sr Esteban , pero ello debido a sus dificultades para hacer frente al pago de la renta, señalando que conociendo aquél su situación de necesidad incluyó en el contrato pactado una cláusula penal como aquélla en que fundamentaba parte de sus pretensiones, negando que en todo caso los daños cuyo coste de reparación se le reclamaban los hubiera causado ella, razón por la que no venía obligada al pago de cantidad alguna en este concepto.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que vino a estimar parcialmente las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, condenando a la Sra. Begoña al pago de las cantidades debidas por rentas, al abono del importe de la reparación de los daños habidos en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento y a cierta cantidad, menor que la pedida, en concepto de indemnización por la resolución anticipada por su parte del contrato de arrendamiento que le vinculaba con la parte actora, moderando la cláusula penal al efecto convenida para este supuesto en el contrato de arrendamiento litigioso, siendo contra esta resolución frente a la que ha venido a mostrar su disconformidad la representación de la Sra Begoña por considerar que no cabía aplicar una cláusula penal como la contenida en el contrato objeto de litigio, habiendo infringido la Juzgadora con lo previsto en los arts 6 y 16 de la LAU , en tanto que siendo una facultad del arrendatario la de desistir del contrato de arrendamiento cumpliendo con un plazo de preaviso, ella había hecho uso de esta facultad, preavisando a la parte arrendataria, indicando que, en todo caso, dentro de la facultad moderadora de la cláusula penal debían haberse tenido en cuenta circunstancias no valoradas por la Juzgadora. Por otra parte, mantiene en su recurso que la reclamación de rentas impagadas, referida a la diferencia entre la satisfecha y la pactada, en virtud de un acuerdo por el que abonarían una cantidad inferior en concepto de renta durante unos meses debiendo hacer luego pago de la diferencia entre lo satisfecho y lo pactado como renta pasado ese tiempo, fueron acuerdos no alcanzados con ella sino con otra persona, admitiendo, eso sí, la existencia de negociaciones para tratar de bajar el importe de la renta a abonar, señalando, finalmente, que igual que en el punto anterior existían versiones contradictorias entre las partes en litigio en relación a los daños habidos en la vivienda, a cuyo coste de reparación se le había condenado, señalando que las fotografías por ella acompañadas con su escrito de demanda eran las que reflejaban la realidad del inmueble cuando ella lo dejó, criticando las posibles relaciones previas del actor con el perito que emitió el informe tenido en cuenta por la Juzgadora a la hora de dictar sentencia.

SEGUNDO.- Vistos los términos de la discusión planteada por las partes en litigio en esta alzada, debemos partir de la certeza del contrato de arrendamiento convenido con fecha 25 de Julio de 2011 entre D. Esteban , como arrendador, y Dª Begoña , como arrendataria, cuyo objeto era la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 con vuelta a la CARRETERA000 número NUM000 de la localidad de Titulcia, que figura unido a los folios 14 y siguientes de las actuaciones.

En este contrato, en su estipulación segunda, se pactó que el mismo tendría una duración de tres años, señalándose en el inciso final del párrafo segundo de esta estipulación que 'En caso de que el arrendatario abandonase el inmueble antes del día 25 de Julio de 2014, abonaría las rentas pendientes hasta cumplir la duración estipulada'.

Es un hecho no discutido ya en esta alzada el que por problemas económicos la parte arrendataria puso en conocimiento de la parte arrendadora que iba a abandonar la vivienda objeto del contrato de arrendamiento referido, siendo así que la Sra. Begoña abandonó la misma, poniendo a disposición del Sr Esteban las llaves de tal vivienda el 11 de Enero de 2013.

Se reclamó por la parte actora en la litis, en virtud de lo pactado en esta cláusula segunda la cantidad de 14.005,90 € a la Sra Begoña , habiendo procedido la Juzgadora de instancia a la moderación de lo pactado en esta cláusula penal, siendo que la discusión que se plantea por las partes en litigio en esta alzada se centra, por una parte, en la imposibilidad de pactar una cláusula con el contenido de la litigiosa, y, por otra parte, en que la moderación de la misma realizada por la Juzgadora entiende que no ha tenido en cuenta factores importantes que harían rebajar su importe.

TERCERO.- Antes de examinar las cuestiones planteadas ante esta alzada conviene que recordemos que, conforme a lo establecido en el art 4.1 de la LAU , con anterioridad a su modificación por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que no se encontraba en vigor al momento de la firma del contrato litigioso, y no es de aplicación al mismo conforme a la Disposición Transitoria Primera de la mencionada Ley , los arrendamientos a que la ley arrendaticia se refería se sometían de forma imperativa a lo establecido en los Títulos I y IV de la misma, indicándose en el número 2 de este mismo precepto que 'Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil', con excepción de las viviendas cuya superficie fuera superior a 300 metros cuadrados o cuya renta inicial en cómputo anual excediera de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, señalando este mismo artículo en su punto cuarto que 'La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos'.

En el art 6 de la Ley Arrendaticia a que nos venimos refiriendo se dice que 'Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice', y en el art 11 de la misma, referido al 'Desistimiento del contrato', antes de la modificación de este precepto por la Ley 4/2013 a que antes nos hemos referido, que es la normativa aplicable al supuesto litigioso que nos ocupa, dada la fecha del contrato de arrendamiento concertado entre las partes en litigio, se decía que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses', para continuar indicando en su párrafo segundo este precepto que 'Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.', siendo la regulación contemplada en este precepto diferente de forma sustancial a la nueva redacción del mismo por la Ley 4/2013 a que nos hemos referido, en el que se permite al arrendatario el desistir del contrato de arrendamiento, una vez transcurridos al menos seis meses del mismo, siempre que se comunique al arrendador con una antelación de 30 días, pudiendo pactar las partes que caso de desistimiento deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que restara por cumplir, dando lugar los períodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización.

Finalmente debemos recordar que el art 16 de la LAU , citado como infringido por la parte apelante en su escrito formalizando recurso de apelación, se refiere al supuesto de muerte del arrendatario, contemplando quien puede subrogarse en sus derechos en este caso, suponiendo esta Sala que se debe a un mero error de trascripción la cita de este precepto.

CUARTO.-Pues bien, partiendo de los hechos relatados en el fundamento jurídico segundo y de las previsiones legales aplicables al supuesto de hecho que nos ocupa, a que nos referimos en el fundamento jurídico anterior, la primera cuestión que debemos resolver a la vista de los motivos de impugnación alegados contra la sentencia dictada en instancia, es la posibilidad o no, en su caso, de pacto de una cláusula penal como la convenida en el inciso final del párrafo segundo de la estipulación segunda del contrato convenido entre las partes en litigio, a la fecha en que se concertó aquél, y su posibles consecuencias y alcance.

La cuestión planteada no resulta nueva para esta Sala, que ya en sentencia de fecha 20 de Marzo de 2001, recaída en el rollo de apelación 312/99 , de la que fue ponente el Ilmo. Sr Belo González, analizó esta cuestión.

Conforme ya indicamos en la resolución referida, 'I. Dispone el artículo 1.256 del Código Civil que 'la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'. Es decir que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. De tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente. Y si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida contrato, nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante ( artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil ). Y esta indemnización de daños y perjuicios comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 del Código Civil ). Es decir, el daño emergente ('damnum emergens'), por el que se entiende la privación por el acreedor del incremento que en su patrimonio se debería haber producido, representado por el valor de la prestación que falta o en lo que falte si es defectuosa, y el lucro cesante ('lucrum cessans'), esto es la ventaja patrimonial cuya adquisición por el acreedor ha sido frustrada, precisamente, por el incumplimiento: el incremento patrimonial neto que el dañado habría conseguido mediante el empleo de la prestación incumplida.

II. La reseñada doctrina general encuentra tres excepciones, en las que el desistimiento unilateral de una de las partes contratantes si produce la extinción o resolución de la relación jurídica nacida del contrato. Las tres excepciones son las siguientes: 1ª. Cuando en el negocio jurídico constitutivo de la obligación se reconoce expresamente a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga reconocida produce la automática extinción (con efectos 'ex nunc' sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización) a lo pactado por las partes contratantes.

2ª. Cuando la propia ley expresamente atribuye 'ex lege' a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso, el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga atribuida, produce la automática extinción (con efectos 'ex nunc' sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse, en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización), a lo dispuesto en la propia ley que atribuye la facultad e desistimiento. ....

3ª. Cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas que carecen de un plazo contractual de duración y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. En este caso el principio de que la subsistencia y la ejecución de una obligación no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes choca frontalmente con la exigencia de que una vinculación obligatoria no sea nunca indefinida, ni mucho menos perpetua, y la imposibilidad de mantener vigente una relación jurídica fundada en la recíproca confianza cuando ésta ha desaparecido. Por lo que en este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes contratantes produce la automática extinción (con efectos 'ex nunc' sin determinar la eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, siendo, en ausencia de acuerdo entre las partes, los Tribunales de Justicia los que decidirán si procede una indemnización y su cuantía.....'.

En la mencionada resolución ya nos referimos a la posibilidad contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en su art 56, a la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario de la relación arrendaticia urbana, y sus consecuencias conforme a las previsiones legales referidas, y analizamos a los efectos que nos interesan las concretas previsiones contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994 en relación con el desistimiento unilateral del arrendatario en los arrendamientos de fincas destinadas a viviendas, siendo que es la regulación contenida en el art 11 de esta Ley , antes de su modificación por la Ley 4/2013 a que antes nos referimos, la que es de aplicación al supuesto de hecho que nos ocupa, teniendo en cuenta la fecha en que se convino el contrato objeto de litigio, esto es el 25 de Julio de 2011.

Como ya referimos en el fundamento jurídico anterior, al transcribir las previsiones contenidas en el art 11 de la LAU de 1994 , antes de su modificación por la Ley 4/2013, este precepto vino a atribuir al arrendatario la facultad de desistimiento unilateral de la relación arrendaticia; ahora bien, como señalamos en la sentencia de 20 de marzo de 2001 a que ya nos hemos referido, las previsiones contempladas en este precepto solo lo eran respecto de los contratos de arrendamiento que pactados a partir del día 1 de Enero de 1995 se hubiera convenido que tuvieran 'una duración superior a cinco años'. Y siempre que la relación arrendaticia ya 'hubiere durado al menos cinco años', de forma que 'Unicamente ante la concurrencia de los dos reseñados requisitos (plazo pactado superior a cinco años y relación arrendaticia que ya hubiera durado al menos cinco años) se concede al arrendatario la facultad de desistir de la relación arrendaticia antes del transcurso del plazo convenido, dando el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Desistimiento que conlleva la automática extinción de la relación arrendaticia (el arrendatario queda liberado de su obligación de pagar las sucesivas rentas arrendaticias y debe abandonar la vivienda alquilada, so pena, de no hacerlo, de poseerla en precario) no surgiendo en el arrendatario, por su desistimiento, otra obligación indemnizatoria frente al arrendador que la que se derive, en su caso, de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 11 ('Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir; Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización').'Como ya señalamos en la sentencia a que venimos haciendo referencia, merece toda crítica la desatinada redacción del art 11 que hemos citado, en lo referente a esa posibilidad de pacto de una indemnización para el supuesto de desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario en el concreto supuesto contemplado en él mismo, y como ya indicamos en la misma, teniendo en cuenta lo establecido en el art 6 de la LAU de 1994 , que también anteriormente transcribimos, al indicar este precepto que se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de dicho Título, salvo que la propia norma lo autorizara, concluimos que la Ley 'con carácter imperativo, prohíbe a las partes contratantes pactar una indemnización por desistimiento mayor a la prevista en este párrafo segundo del artículo 11. Lo que quiere decir que los supuestos a contemplar en orden a la indemnización a abonar por el arrendatario son los siguientes:

1º. En el contrato de arrendamiento no existe pacto alguno que prevea la obligación de indemnizar. En este caso nada tiene que indemnizar el arrendatario al arrendador.

2º. En el contrato de arrendamiento se estipuló expresamente que el desistimiento del arrendatario no conllevaría el abono de indemnización por el arrendatario. En este caso tampoco nada tiene que indemnizar el arrendatario al arrendador.

3º. En el contrato de arrendamiento se prevé que en el supuesto de desistimiento del arrendatario éste tenga que pagar al arrendador una cantidad igual o menor a la prevista en el párrafo segundo del artículo 11. En este caso el arrendatario tiene que pagar al arrendador la cuantía pactada.

4º. En el contrato de arrendamiento se pacta para el supuesto de desistimiento del arrendatario una indemnización mayor a la legal. En este caso, por aplicación del mandato imperativo del precepto del artículo 6, la cláusula se entenderá nula en cuando exceda de la cuantía de la indemnización legal máxima, a la que habrá de entenderse obligado el arrendatario, pero sin que, por el contrario, pueda entenderse que se produce una nulidad de la cláusula que libere al arrendatario totalmente de abono de la indemnización, ya que el artículo 11 prevé expresamente la indemnización por una cuantía que habrá de reputarse límite máximo válido para su estipulación por las partes.'

Llegados a este punto, y partiendo de las consideraciones efectuadas, la cuestión que debemos plantearnos es que ocurre en un caso como el que nos ocupa, en el que se pactó en un contrato de duración inferior a cinco años, la facultad de desistimiento del mismo por parte del arrendatario, cuando por la duración del término de aquél la posibilidad de desistimiento de la relación arrendaticia por el arrendatario no tiene amparo en las concretas previsiones contenidas en el art 11 de la LAU a que nos hemos referido (para contratos de duración superior a cinco años).

Pues bien, como ya señalamos en la sentencia recaída en el rollo de apelación 312/99 de los tramitados en esta Sala, de la que recordamos fue ponente el Ilmo Sr Belo González, 'B/ Respecto de la relación arrendaticia urbana de vivienda que arranca de un contrato celebrado a partir del día 1 de enero de 1995, cuando se trata de alguno de los supuestos que quedan fuera del ámbito de aplicación del artículo 11 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos se suscita la duda acerca de las consecuencias jurídicas del desistimiento del arrendatario antes del plazo pactado o fijado por la Ley. En concreto nos referimos a los cinco siguientes supuestos:

1º. Habiéndose pactado en el contrato de arrendamiento un plazo de duración menor de cinco años, el arrendatario desiste de la relación arrendaticia antes de concluir el plazo pactado.

2º. Se ha pactado en el contrato de arrendamiento un plazo de duración menor de cinco años, ha llegado el día del vencimiento pactado de la relación contractual y ésta se ha prorrogado legalmente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de los cinco años, habiendo desistido el arrendatario después de iniciada una de las prórrogas anuales legales y antes de su conclusión.

3º. Habiéndose pactado en el contrato de arrendamiento un plazo de duración superior a cinco años, el arrendatario desiste de la relación arrendaticia antes de transcurrir los primeros cinco años de su duración.

4º. No se ha pactado en el contrato de arrendamiento un plazo de duración o éste es indeterminado y el arrendatario desiste de la relación arrendaticia antes de transcurrir un año (duración de la relación arrendaticia impuesta por el número 2 del artículo 9), o, transcurrido este primer año y prorrogada legalmente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de los cinco años, ha desistido el arrendatario después de iniciada una de las prórrogas anuales legales y antes de su conclusión.

5º. Llegada la fecha de vencimiento del contrato una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de la relación arrendaticia, ésta se ha prorrogado legalmente por plazos anuales hasta un máximo de tres más, habiendo desistido el arrendatario después de iniciada una de las prórrogas anuales legales y antes de su conclusión.

Para la determinación de las consecuencias jurídicas derivadas del desistimiento del arrendatario en alguno de los cinco reseñados supuestos puede acudirse en principio a tres soluciones excluyentes entre sí: 1ª. Lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2ª. Lo que se desprende del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ; y 3ª. Aplicar la doctrina general del desistimiento en los negocios jurídicos bilaterales.

La primera de las soluciones tiene que ser rechazada de plano, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 está derogada, por el párrafo primero de la disposición derogatoria única de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Es cierto que para algunos supuestos particulares viene en aplicación, por la remisión que se hace en las disposiciones transitorias de la Ley de 1994, pero precisamente, atendiendo a la naturaleza específica de estas disposiciones transitorias, la Ley de 1964 no puede ser aplicada fuera de esos supuestos particulares.

La segunda de las soluciones es inadmisible, pues, donde el legislador ha hecho una distinción para que de entre los diversos supuestos posibles elegir uno solo al que le es de aplicación un específico régimen jurídico de desistimiento, no puede el intérprete prescindir de esa distinción, hacer tabla rasa e imponer un régimen jurídico unitario para los distintos supuestos.

Debe acogerse la tercera de las soluciones apuntadas (aplicar la doctrina general del desistimiento en los negocios jurídicos bilaterales). De tal manera que el desistimiento del arrendatario constituye un incumplimiento obligacional que faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como en ambos casos (o de forma exclusiva) la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral del arrendatario. Indemnización de daños y perjuicios que comprenderá no solo al valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener.'

Consideramos que en el supuesto que tratamos, en el que se pactó una duración del contrato de arrendamiento inferior a cinco años, no siendo aplicables las previsiones contempladas en el art 11 de la Ley locativa antes de su modificación por la Ley 4/2013 , debe aplicarse la doctrina general sobre el desistimiento en los negocios jurídicos bilaterales, siendo desde luego plenamente válida y eficaz una cláusula penal como la convenida en el contrato de arrendamiento litigioso, de forma que no discutiéndose en esta alzada en cuanto a la moderación de una cláusula penal como la pactada, que viene a efectuar una determinación previa de los daños y perjuicios que la resolución unilateral del contrato conllevara para los contratantes, consideramos que desde luego la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia dando plena validez a aquélla es plenamente acertada, razón por la que no procede sino que desestimemos este primer motivo de impugnación alegado contra la sentencia dictada en instancia.

QUINTO.- Por otra parte, y en relación con las alegaciones efectuadas por la parte apelante en el segundo de los motivos de su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, en cuanto a que los correos electrónicos a que se refiere la Juzgadora de instancia en su resolución, para justificar la reclamación de parte de las rentas debidas no fueron cruzados con ella sino con una tercera persona, que era entonces su pareja, señalando al efecto que lo que existieron fueron sin más unas negociaciones para tratar de bajar la cuantía de la renta a pagar, refiriéndose a las posturas contradictorias mantenidas por las partes en litigio a este efecto, señalando que la propia parte actora había reconocido en el acto del juicio que había vuelto a alquilar la vivienda en un momento posterior pero por un precio inferior al convenido en el contrato litigioso, debemos indicar, por una parte, que no impugnó ni puso en duda la ahora apelante la certeza de los correos electrónicos cruzados entre el Sr Esteban y Casimiro , que era su pareja en ese momento, y ello el día 29 de Agosto de 2012, habiendo remitido éste a aquél ese día a las 20:41 horas un correo en el que le proponía una solución ante la situación especial de coyuntura económica en que se encontraban de pagar 600 € de renta y a parte la cuota de comunidad, señalando en este correo, que ello solo sería temporal y que en cuanto pudieran volverían a pagar la cantidad de 713 € cada mes.

A este correo respondió el actor, a las 21:41 horas, indicando que aun siendo consciente de la coyuntura económica no podía acceder a lo que le pedía, si bien le proponía: 'Durante 6 meses, a partir de este mismo 1 de Septiembre, abonéis una Renta mensual de 600 euros (en los mismos términos del contrato), dejándoos aplazad la diferencia de 113,30 € por mes (resultante de la diferencia entre los 713,30 € que deberías estar abonando y estos 600 € que abonareis estos 6 meses, cediendo de este modo a vuestra propuesta y siendo más que flexible.

Llegado el 1 de Marzo, la renta a abonar sería de 712,30 euros correspondientes al alquiler del mes corriente, más los 113,30 € por mes (113,30X 6 meses= 679,80 €) que se han ido aplazando durante los seis meses.'.

Consta que ese mismo día se envió un correo a las 22:14 horas a D. Esteban desde la misma cuenta de correo electrónico de Casimiro en el que expresamente se dice que 'Aceptamos los nuevos términos que nos propones, a partir de la cuota correspondiente a septiembre'.

Del contenido de dichos correos no cabe desde luego sino deducir que no existió un acuerdo para bajar el importe de la renta a abonar de forma definitiva, sino que para paliar las especiales circunstancias de crisis económica de la parte arrendataria, lo que se propuso fue que en lugar de pagar el total importe de la renta, durante un periodo de tiempo se abonara una cantidad menor a la debida, debiendo satisfacer la cantidad no pagada durante ese tiempo posteriormente y una vez regularizado el pago de la renta pactada, sin condonación alguna de la cantidad rebajada a satisfacer cada mes durante seis meses.

Siendo ello así es evidente que la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia es plenamente acertada al condenar a la parte demandada al pago de las cantidades de renta no satisfechas, pero si debidas.

En cualquier caso y si lo que pretende la parte apelante es que no demos valor alguno a los correos electrónicos a que nos hemos referido, que figuran unidos al folio 136 de las actuaciones, ello tampoco cambiaría la decisión final en cuanto a su obligación de pago de las cantidades de renta que ciertamente no consta fueran satisfechas por la misma.

En efecto, si obviamos los correos referidos, y más allá de las ciertas negociaciones que pudieran haber existido entre las partes en litigio para reducir el importe o cuantía de la renta a satisfacerse por la parte arrendataria, como la misma manifiesta en su recurso, lo cierto es que no constando que hubieran llegado a un acuerdo cierto arrendador y arrendataria de rebaja de la renta que esta última debiera abonar, no cabe duda que la misma ante la falta de tal acuerdo lo que debe es abonar la cantidad pactada, que ascendía a la suma de 713,30 € en el año 2012, siendo que en todo caso habiendo abonado durante unos meses la misma una cantidad inferior a la que debería haber satisfecho en concepto de renta, viene obligada a satisfacer esta diferencia de renta no abonada a la parte arrendadora, como se indica de forma correcta y acertada por la Juzgadora de instancia, razón por la que no procede sino que desestimemos este motivo de impugnación.

SEXTO.- Finalmente, y en relación con las manifestaciones efectuadas por la parte apelante en el tercero de los motivos de su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, sobre la condena al pago del coste de las obras de reparación por desperfectos habidos en la vivienda objeto de litigio, consideramos que desde luego tampoco pueden prosperar.

En efecto, conforme consta en la estipulación sexta del contrato de arrendamiento concertado entre las partes en litigio, la vivienda se entregaba en perfectas condiciones a la fecha del contrato.

Por otra parte, de la prueba documental unida a los autos, concretamente examinado el contenido del documento que obra al folio 48 de las actuaciones, en relación con el informe pericial realizado por D. Ezequiel , que figura a los folios 50 y siguientes, y visto lo manifestado por éste último en el acto del juicio al contestar a las preguntas que se le formularon, esta Sala considera acreditado que cuando la parte arrendataria abandonó la vivienda litigiosa existían desperfectos en la misma, no con causa en el desgaste o uso normal de las cosas, sino por un uso descuidado de las mismas, siendo así que en el propio acto del juicio el Sr Ezequiel habló de golpes en las cosas o de un mal uso para justificar tales desperfectos.

Si la vivienda se entregó a la parte arrendataria en perfecto estado, como consta en el contrato de arrendamiento litigioso, y cuando la Sra Begoña abandonó aquélla existían una serie de desperfectos y daños en la misma, que se reseñan en un informe pericial realizado escasos días después de que la misma abandonara tal vivienda y sin que fuera ocupada por terceras personas, todo ello nos lleva a considerar que siendo la ahora apelante responsable de los daños causados en la vivienda por ella arrendada es acertado el pronunciamiento efectuado en la resolución recurrida, que condena a la misma a que abone el coste de reparación presupuestado de aquéllos.

Es en base a las consideraciones efectuadas y haciendo nuestros los razonamientos realizados en la resolución recurrida, por lo que no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, confirmando la sentencia dictada en instancia.

SEPTIMO.- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sra. Muñiz González, en nombre y representación de Dª Begoña , contra la sentencia dictada por la Ilma Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 6 de los de Valdemoro, con fecha trece de Marzo de dos mil quince, debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.