Sentencia CIVIL Nº 479/2019, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 281/2019 de 04 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00479/2019

N10250

PLAZA CONCEPCIÓN ARENAL, Nº 1, 4ª PLANTA

32003 OURENSE

Tfno.: 988 687057/58/59/60 Fax: 988 687063

N.I.G.32054 42 1 2018 0000447

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000281 /2019

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de OURENSE

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL (DESAHUCIO PRECARIO) 0000066 /2018

Recurrente: Verónica, Maribel , Santos , Secundino

Procurador: ENRIQUE TOVAR LOPEZ-CUEVILLAS

Abogado: LUCILA VAZQUEZ-GULIAS VAZQUEZ

Recurrido: Miriam, Montserrat

Procurador: MARIA JESUS SANTANA PENIN

Abogado: EVA FERNANDEZ RODRIGUEZ

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por las Señoras, doña Ángela Domínguez-Viguera Fernández, Presidenta, doña Josefa Otero Seivane y doña María José González Movilla, Magistradas, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00479/2019

En la ciudad de Ourense a cuatro de diciembre de dos mil diecinueve.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, en autos de juicio verbal (desahucio precario) procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Ourense, seguidos con el n.º 66/18, rollo de apelación núm. 281/19, entre partes, como apelante D.ª Verónica y D.ª Maribel, D. Santos y D. Secundino, representados por el procurador D. Enrique Tovar López-Cuevillas, bajo la dirección de la letrada D.ª Lucila Vázquez-Gulías Vázquez y, como apeladas, D.ª Miriam y D.ª Montserrat, representadas por la procuradora D.ª María Jesús Santana Penín, bajo la dirección de la letrada D.ª Eva Fernández Rodríguez.

Es ponente la Ilma. Sra. D.ª María José González Movilla .

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 4 de febrero de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO:Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Doña María Jesús Santana Penín en representación de DOÑA Miriam Y DOÑA Montserrat contra DOÑA Verónica, DOÑA Maribel, DON Santos Y DON Secundino, se declara que los demandados ocupan en precario la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, piso NUM001 (antes DIRECCION000, n° NUM002), condenándoles a entregar la plena posesión del inmueble a la parte actora, dejando la vivienda libre y a disposición de las actoras, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa ( en el plazo indicado en el artículo 704 de la LEC), si la parte actora insta la ejecución de sentencia.

Las costas se imponen a la parte demandada.'.

Segundo.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D.ª Verónica y D.ª Maribel, D. Santos y D. Secundino recurso de apelación en ambos efectos y, seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Las demandantes doña Miriam y doña Montserrat, propietarias de la vivienda ubicada en el piso NUM001 NUM003 de la CALLE000 de Ourense, por herencia de su madre doña Visitacion, ejercitan en este procedimiento acción de desahucio por precario mediante la que pretenden la recuperación de la posesión material de dicho inmueble contra doña Verónica y sus hijos doña Maribel, D. Santos y D. Secundino, alegando que dichos demandados ocupan la vivienda sin pagar renta o merced desde el año 1985 y sin título que legitime su posesión, pues la misma fue arrendada a don Carlos Jesús por el padre de las actoras D. Carlos Miguel, el día 1 de marzo de 1957, y que tal contrato de arrendamiento se extinguió por fallecimiento del arrendatario, sin que se hubiera producido ninguna subrogación en el mismo. Los demandados se opusieron a la demanda alegando las excepciones de falta de legitimación activa de las demandantes al no acreditar su dominio sobre la vivienda y la inadecuación del procedimiento, pues ocupan la vivienda en virtud del inicial contrato de arrendamiento y no puede decidirse en este procedimiento las cuestiones relativas a la validez y eficacia de su título. Así alegan que la vivienda fue alquilada para ser ocupada por el arrendatario y su familia: su madre y su hermano; y esa ocupación por los que en cada momento integraban la familia se vino manteniendo y consintiendo por la propiedad, de forma que al fallecimiento del primer titular del contrato se fueron subrogando los que permanecían en la vivienda, abonando la renta hasta el momento en que la propietaria decidió dejar de cobrarla. Por ello, entendiendo que la cuestión relativa a la validez de su título no puede ser resuelta en este procedimiento, solicitaron la desestimación de la demanda.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimó la demanda considerándose que el procedimiento elegido era el adecuado y que el título arrendaticio inicialmente válido había perdido eficacia ya que ni el hermano del arrendatario ni la esposa de aquel se habían subrogado en el contrato y no se abonaba la renta desde el año 1988, dirimiendo así la situación jurídica en un precario.

Frente a dicha resolución se interpone por la parte demandada el presente recurso de apelación en el que se insiste en la excepción de inadecuación del procedimiento al tratarse de una cuestión compleja pues la vivienda se ocupaba en virtud de título que era el contrato de arrendamiento suscrito en el año 1957, en el que la parte arrendataria era el grupo familiar, ocupando la vivienda durante tan largo periodo de tiempo los integrantes de la familia en cada momento con consentimiento del propietario. La parte demandante se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Se alega por la parte apelante de nuevo en esta alzada la excepción de inadecuación de procedimiento, entendiendo que la existencia de un título que legitima la posesión de la parte arrendataria, la necesidad de analizar si ese título ha perdido o no su eficacia, y la existencia de relaciones ambiguas, complejas u oscuras entre las partes determinan que no pueda resolverse la cuestión dentro de los estrechos cauces del juicio de desahucio, debiendo remitirse a las partes al correspondiente juicio declarativo para esclarecer la cuestión litigiosa.

El concepto de precario es de elaboración jurisprudencial, y constituye una institución de derecho sustantivo que no ha variado, no reduciéndose a la noción estricta de precarista en el Derecho Romano. El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia de su propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a esa tolerancia. Como se ha dicho el concepto ha sido creado jurisprudencialmente a partir de los términos del artículo 1565.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, ampliándose los límites del concepto estricto del precario del Derecho Romano, incluyendo otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida u otorgada por liberalidad del titular del derecho, como la posesión tolerada, que no tiene su origen en ningún acto de posesión graciosa, y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido su vigencia, teniendo todos estos supuestos en común la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad, el completo dominio sobre la cosa.

Como ha declarado el Tribunal Supremo en reiteradas resoluciones ( SSTS de 20 de julio de 1992, 4 de mayo de 1993, 20 de junio de 1994, etc.), el concepto de precarista a que alude el n.º 3 del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuye el Digesto sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, jurisprudencia que ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva, mereciendo ese calificativo, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión. Esta doctrina ya antigua no ha sido abandonada, sino que ha sido reiterada más recientemente, diciendo la sentencia del TS de 29 de febrero de 2000: '(...) se permite ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced (...)'; que no desmerece por el hecho de que el ocupante tolerado satisfaga alguno de los gastos que conlleva la prestación de los servicios propios de la finca, de los que aquel resulta beneficiario como usuario de ella, ya que no pueden equipararse estos pagos, efectuados en el propio interés y exclusivo provecho, a la renta o merced que se fija en favor del arrendador que directamente la percibe como contraprestación a la privación del goce de la cosa y del cumplimiento de todas las demás obligaciones que dimanan del negocio jurídico bilateral y oneroso. La doctrina de las Audiencias Provinciales viene reconociendo que constituye la esencia del precario en uso y disfrute de cosa ajena sin pagar merced o renta alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real, que no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras la permite su dueño concedente (sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto); sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor, comprendiendo aquellos supuestos en los que la tenencia del demandado no se apoye en ningún título y presenta caracteres de abusiva, injusta o delictiva. Este concepto amplio de precario no puede entenderse alterado por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. Existe un sector doctrinal que mantiene que la nueva regulación legal implica distinto concepto del precario más reducido, en el sentido de que el artículo 250.1.2 señala que el procedimiento que regula será utilizado por los que pretendan la plena recuperación de una finca cedida en precario, de manera que en contraposición a la regulación anterior, la doctrina actual introduce el término 'cedida en precario', mucho más reducido y preciso, lo que sugiere la idea de una relación entre las partes por la que una ha cedido a la otra el uso del inmueble a título gratuito y a su ruego, conllevando que pueda estimarse que el legislador ha vuelto al concepto clásico del precario. Consecuencia de ello es que solo puede solicitarse el reintegro de la posesión por medio del procedimiento establecido en el citado precepto cuando el inmueble haya sido cedido en esas condiciones por el actor o su causante, sin que pueda estimarse que el referido juicio puede ser cauce adecuado para resolver todas aquellas situaciones, en las que, conforme a la legislación anterior, la jurisprudencia consideraba que podían incluirse en el concepto de precario. Esto es, la Ley de Enjuiciamiento Civil actual ha establecido un procedimiento verbal para la recuperación de la posesión en los casos de precario en el sentido expuesto, de manera que este procedimiento es el adecuado para resolver aquellas cuestiones meramente posesorias en las que esa posesión haya sido cedida a título gratuito, pudiendo utilizarse al efecto todos los medios de prueba recogidos en la ley procesal.

No obstante, frente a esta posición, la mayoría de la doctrina jurisprudencial sostiene que no ha de modificarse la conceptuación sustantiva de esta institución ya existente y consolidada por vía jurisprudencial, ni ha de otorgarse a la expresión 'cedida en precario' mayor extensión que la de ser una simple utilización del lenguaje, sin mayores pretensiones que las de indicar que el procedimiento va dirigido a sustanciar las pretensiones del desahucio por situaciones de precario. Así, debe ser calificada como precario, una situación en que el precarista ostenta una posesión del bien injusta o degenerada; ya sea originaria, ya de modo sobrevenido como consecuencia de la pérdida de eficacia del que originariamente ostentaba.

Esta última postura es la que ha de ser acogida pues el Tribunal Supremo ( STS de 19 de septiembre de 2013 entre otras) sigue definiendo el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica aunque se mantenga la tenencia de la cosa, no corresponde al demandado, faltando el título que legitime la posesión ya porque nunca se haya tenido, ya porque habiéndola tenido se pierda o porque otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho.

Partiendo de ello, son dos los elementos esenciales a que se subordina el éxito de la acción: que el ocupante o detentador de la cosa carezca de título y que no pague renta o merced, esto es, que el disfrute de aquella sea gratuito, sin que el propietario perciba contraprestación por la privación de la posesión material ( SSTS 22 de octubre de 2009, 29 de junio de 2012, 28 de febrero de 2013...), no pudiendo excluirse del ámbito de conocimiento y de decisión de este procedimiento ninguna cuestión que tenga por causa la ocupación de la propiedad ajena sin título que lo autorice, so pretexto de una presunta, pero inexistente complejidad, ya que la sentencia recaída en este juicio que, a tenor del artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se sigue en razón de la materia que constituye su objeto, cualquiera que sea su cuantía, produce el efecto de cosa juzgada material, lo que incluye dentro de su ámbito cualquier debate en torno al derecho a poseer que pudiera ostentar el detentador material de la finca, por complejo que sea, ya que en otro caso se vería imposibilitado de volver a plantearlo en un litigio ulterior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta configuración legal se justifica en la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000, apartado XII, señalando: 'La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad'.

Así pues, se trata de un proceso declarativo, plenario y con efectos de cosa juzgada, que se sigue por el trámite del juicio verbal por razón de la materia que, por ello, no excluye sino que permite el debate sobre la naturaleza jurídica de la relación en que se sustenta la ocupación de la finca, como presupuesto necesario de la resolución.

Ello excluye la posibilidad de apreciar la existencia de una cuestión compleja como con anterioridad, cuando se trataba de un procedimiento sumario, se hacía con frecuencia. La complejidad es incompatible con este concreto juicio de precario y en cualquier caso no puede ser la complejidad creada por los litigantes con argumentos meramente defensivos, sino la que surge de la naturaleza del título invocado. De esta forma para que exista cuestión compleja es necesario que se encuentre indeterminado bien el título en que el actor funde su derecho real o bien cuando se encuentre en dicha circunstancia el título en que el demandado pretenda apoyar su posesión, pero no cuando dicha pretensión solo trate de oscurecer una situación jurídica o no se aporten pruebas suficientes para llevar a la convicción del juzgador que la oposición no es abusiva o carente de todo tipo de razón, porque de lo contrario bastaría la simple alegación de complejidad o la introducción de cuestiones que excedan del ámbito objetivo del precario para eludir la tramitación de este procedimiento.

Por tanto, en la actualidad y como consecuencia de la reforma introducida por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, el juicio verbal de precario ha perdido el carácter sumario que, en esencia, mantenía en el régimen procesal anterior, pues en la nueva Ley se configura como un juicio plenario, que se desenvuelve con apertura a plenas alegaciones y pruebas hasta el punto de que finaliza con plena efectividad, es decir, con la eficacia de la cosa juzgada; y esta nueva configuración permite el examen de cuestiones complejas que en el sistema procesal anterior, en un juicio sumario de limitada cognición, debían ser excluidas.

Por tanto, las cuestiones planteadas por los apelantes sobre la validez y eficacia del título que esgrimen para detentar la posesión puede ser analizado en este procedimiento, careciendo en absoluto de complejidad el examen de la posible cesión del contrato o subrogación en el mismo que alegan.

TERCERO.-De lo actuado en este procedimiento se considera acreditado que en fecha 1 de marzo de 1957, don Carlos Miguel suscribió contrato de arrendamiento de la vivienda ubicada en el piso NUM001, del edificio n.º NUM000 de la CALLE000 de Ourense, con D. Carlos Jesús, pactándose una renta mensual de 5.796 pesetas, pagaderas por mensualidades vencidas. La vivienda estuvo ocupada desde el inicio del contrato por el arrendatario, su madre doña Eufrasia y su hermano don Camilo. En el año 1967, el referido arrendatario trasladó su residencia a Madrid, permaneciendo en el inmueble su madre y su hermano. Según se indica por los demandados, no acreditándose documentalmente, la madre falleció en el año 1969 y el hermano don Camilo contrajo matrimonio en el año 1977 con la demandada doña Verónica, naciendo de dicho matrimonio tres hijos, también demandados, doña Maribel, don Santos y don Secundino, compartiendo todos ellos la vivienda arrendada. Don Camilo falleció el día 21 de noviembre de 1982, desconociéndose la fecha de fallecimiento del primer inquilino.

Los recibos de rentas se giraron siempre a nombre de don Carlos Jesús, abonándose las mismas hasta el año 1988, momento desde el que ninguna cantidad en concepto de renta se ha pagado.

Doña Visitacion, esposa del arrendador, don Carlos Miguel, adquirió la propiedad de la vivienda mediante escritura de extinción de condominio de bienes que tenía con su esposo, de fecha 20 de diciembre de 1995, y el día 20 de mayo de 1999 presentó demanda de conciliación frente a los demandados mediante la que les solicitaba que, habiéndose extinguido el contrato de arrendamiento, procediesen a desalojarlo y reintegrarlo a la propiedad, celebrándose la conciliación sin avenencia al mantener los conciliados que en realidad el firmante del contrato no era el único inquilino, sino que los arrendatarios desde el inicio de la relación eran los integrantes del grupo familiar, como arrendatarios solidarios y que el último ocupante, su esposo, había fallecido hacía más de diecisiete años, habiéndose subrogado en sus derechos. La conciliante, propietaria de la vivienda falleció el día 25 de junio de 2005, sucediéndola sus hijas doña Miriam y doña Montserrat, según la escritura de adjudicación y cuaderno particional de fecha 25 de junio de 2005, aportados a los autos.

Las actuales titulares del piso formulan la presente demanda de desahucio por precario para recuperar la posesión material del inmueble, alegando que los ocupantes vienen disfrutando del mismo sin pagar renta o merced y sin título que les ampare.

CUARTO.- Examinadas de nuevo las actuaciones esta Sala llega a la misma conclusión que se contiene en la resolución apelada, esto es, que los demandados carecen de título que justifique la ocupación que vienen efectuando de la vivienda propiedad de los actores ya que el título arrendaticio inicial devino en un precario sobrevenido al no haberse abonado renta alguna durante un largo período de tiempo y al no haberse realizado ningún otro acto expreso de subrogación durante ese período. En primer lugar ha de señalarse que la circunstancia de que varias personas convivan en una vivienda arrendada desde el comienzo de la relación arrendaticia no convierte a todas ellas en arrendatarias. La legislación arrendaticia en alguna forma ampara la convivencia en la vivienda arrendada de determinados familiares del arrendatario, a través de la cesión del contrato y de la subrogación por fallecimiento, pero no otorga derecho o título alguno a ninguno de ellos oponible al arrendador. Así tratándose de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y de acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, continúa rigiéndose por lo dispuesto en aquella Ley, salvo las modificaciones que en la propia Disposición se contienen. El artículo 23 de la LAU de 1964 prohibía el contrato de cesión de vivienda a título oneroso aunque permitía la cesión gratuita, con el consentimiento expreso del arrendador. Por su parte, el artículo 24 autorizaba al inquilino que hubiera celebrado el contrato de arrendamiento a subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco cuando de hermanos se trata; no exigiéndose la convivencia por esos plazos cuando se tratase del cónyuge. Para su eficacia, la cesión debía ser notificada al arrendador de modo fehaciente, dentro de los dos meses de realizada.

Por otro lado, el artículo 58 de la misma Ley regulaba la subrogación por fallecimiento señalando:

'Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con él hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento; no exigiéndose plazo de antelación en el caso del cónyuge'.

Tal derecho de subrogación, según se establece en el apartado segundo, cuando fueren varios los beneficiarios solo podría utilizarse por uno de ellos. Y la subrogación debía notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.

Pues bien la mera convivencia, como se ha dicho, no otorga ninguna clase de título o derecho a las personas que conviven en la vivienda arrendada con el arrendatario, que es el único con derechos y obligaciones derivadas del contrato. No existe una forma o suerte de contrato de arrendamiento solidario, en el que todos los integrantes de una familia que conviven en un inmueble arrendado asuman la condición de arrendatarios frente al arrendador, existiendo un único titular del contrato. La única forma en que alguno de ellos podría asumir tal condición sería a través de la cesión del contrato o la subrogación por fallecimiento. Y tales formas de transmisión del contrato no se han acreditado. Partiendo de que no existe ninguna comunicación al arrendador de que se hubiera producido alguna de esas formas de transmisión, se desconoce cómo se habían producido las sucesivas transmisiones.

No consta que se hubiese notificado al primitivo arrendador la cesión del contrato cuando el arrendatario firmante del contrato se trasladó a Madrid. Y desconociéndose la fecha de su fallecimiento, tampoco se puede establecer si podría operarse la subrogación, pues en el caso de que su hermano le hubiera premuerto, no existirían parientes con derecho a ello. Si la subrogación se hubiese operado a favor de dicho hermano, habría de ser comunicada a la propiedad y, posteriormente, la subrogación de su esposa en el contrato, también tendría que notificarse, lo que no consta.

La relación jurídica inicial, por tanto, se convirtió en un precario sobrevenido, al no haberse subrogado en el contrato ninguna de las personas con derecho a hacerlo. El hecho de que los demandados hubieran pagado la renta hasta el año 1988 no excluye la condición de precaristas ni les confiere a los demandados título contractual de posesión. Como ha declarado el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de octubre de 1987: 'el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de renta o de alquiler del arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, sin que equivalga a la renta los gastos o pagos que pesen sobre el ocupante de los bienes por otros conceptos y en su propia utilidad (luz, contribuciones, gas, calefacción, conservación etc.)'

Y en este caso, el pago de la renta al arrendador no lo ha sido ni por cuenta propia de los demandados ni por alquiler constituido a su nombre, ya que los recibos se giraron siempre a nombre del primer inquilino; no siendo, en definitiva, más que un pago por tercero que no genera título posesorio.

No puede considerarse en modo alguno que la propiedad hubiera conocido y consentido las sucesivas subrogaciones pues doña Visitacion, en el año 1999, promovió acto de conciliación a fin de obtener el desalojo de la vivienda y la comunicación dirigida por el administrador de la propiedad, en fecha 14 de junio de 1984, a la Sra. viuda del Sr. Camilo comunicando el importe de la deuda 'de su difunto marido en concepto de arrendamiento por la vivienda', sin ninguna otra prueba, no es suficiente para considerar autorizada la subrogación, pues los recibos de las rentas continuaron girándose a nombre del primer arrendatario y, con posterioridad a esa comunicación, el propio administrador Sr. Santos, remitió otra dirigiéndola a dicho arrendatario.

Por todo ello, estimándose que el primitivo contrato de arrendamiento perdió su eficacia, al no constar que ninguno de los facultados para ello se hubiera subrogado en el mismo y al no abonarse la renta dese el año 1988, la situación ha de ser calificada como precario, lo que conduce a la estimación de la demanda y consecuentemente a la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es preceptiva la imposición de las costas a los apelantes.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª Verónica y D.ª Eufrasia, D. Santos y D. Secundino contra la sentencia, de fecha 4 de febrero de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 1 de Ourense en juicio verbal (desahucio precario) n.º 66/2018, rollo de apelación núm. 281/19 que, consecuentemente se confirma en su integridad, imponiendo a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para apelar.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas optar, en su caso, por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, dentro de los veinte días siguientes al de su notificación ante esta Audiencia Provincial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.