Sentencia Civil Nº 48/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 79/2009 de 08 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00048/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7001272 /2009

RECURSO DE APELACION 79 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 151 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID

De: TROME, S. A.

Procurador: FRANCISCO DE LAS ALAS PUMARIÑO Y MIRANDA

Contra: Erasmo , Gabriela , DELPHOS- COFA, S. L.

Procurador: GLORIA MESSA TEICHMAN, JOSE LUIS GRANDA ALONSO

Ponente: ILMA. SRA. DÑA. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ

SENTENCIA Nº48

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMA. SRA. DÑA. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. DÑA. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a 8 de febrero de 2010. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al

margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio rodinario nº 151/05, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.38 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, TROME, S.A. representada por el Procurador D. FRANCISCO DE LAS ALAS PUMARIÑO Y MIRANDA y de otra, como demandados-apelados, D. Erasmo y Dª Gabriela , representados por la Procuradora Dª GLORIA MESSA TEICHMAN y la mercantil DELPHOS-COFA, S. L., representada por el Procurador D. JOSE LUIS GRANDA ALONSO.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARIA VICTORIA SALCEDO RUIZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, en fecha 18 de septiembre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Uno.- la desestimación de la demanda interpuesta por Trome SA, representada por el procurador don Francisco de las Alas Pumariño, cotra Delphos-Cofa SL representada por el procurador don José Luis Granda Alonso, y contra don Erasmo y doña Gabriela , estos dos representados por la procuradora doña Gloria Messa Teichmann;

Dos.- y absuelvo a los demandados de la demanda expresada;

Tres.- Por último, condeno a la demandante al pago de las costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de febrero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación que se interpone trae causa del procedimiento de juicio ordinario nº 151/05 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, a instancia de TROME, S. A. contra la entidad DELPHOS-COFA, S. L., D. Erasmo y Dª Gabriela en el que, en ejercicio de la acción reivindicatoria, respecto de la "franja de terreno de 467 metros cuadrados situados al Norte de la finca principal, es decir, la situada en la calle Estrecho de Corea donde tiene el nº 34, linda al Norte con confluencia de calles, antes calle particular; al Este con la calle Dr. Vallejo; al Sur con el edificio construido por la demandante TROME, S. A. y al Oeste con la calle Estrecho de Corea", superficie destinada a ser zona verde, y parte integrante de la registral 2.336, hoy 25.971, inscrita en el Tomo 1.777, Libro 376 del Registro de la Propiedad nº 36 de Madrid, Canillas 1ª, inscripción 1ª, se solicitaba se declarara que la citada franja era realmente propiedad de la demandante TROME, S. A., así como la cancelación de la inscripción contradictoria y la reintegración de la posesión a la misma, y que simultáneamente se declarase su mejor derecho en el procedimiento expropiatorio iniciado por el Ayuntamiento de Madrid, el cual se sigue con la referencia 713/2003/006405 o, alternativamente, si cuando se dicte sentencia se hubiera ya adquirido por expropiación la finca por el Ayuntamiento con consignación del justiprecio, se declare el derecho de la demandante al cobro del mismo, con imposición de costas a la parte demandada.

Las demandadas se opusieron a la demanda con parecidos argumentos que, en síntesis, pueden concretarse en falta de legitimación pasiva, falta de legitimación activa, así como en la consideración de que la finca registral 2.336 constituye una finca única y nunca fue objeto de segregación, siendo, además, la misma imposible; invocaban también que la zona verde ahora objeto de la litis, es un elemento común de la propiedad horizontal de la finca y su calificación de uso público no impide la condición de elemento común y negaban tanto que los requisitos para el éxito de la acción reinvindicatoria concurrieran en el presente caso, como la existencia de negocio fiduciario alguno, en el que se basaba la contraparte y, en definitiva, solicitaban la desestimación de la demanda.

La sentencia que puso fin al litigio en la instancia fue dictada en fecha 18 de septiembre de 2.008, desestimando las pretensiones de la demandante, a quien se imponían las costas. Frente a la misma interpuso recurso de apelación la demandante.

SEGUNDO.- Como fundamento del recurso de apelación, la demandante realiza distintas alegaciones con base en: 1) La exclusión de la zona verde litigiosa de la escritura de división horizontal, 2) La exclusión de la zona verde en las escrituras de compraventa de los locales, 3) La inadecuada aplicación del principio de accesión y 4) La quiebra de la argumentación esgrimida por la sentencia.

Los argumentos que expone la recurrente para fundar el primero de los motivos citados son, por un lado, la exclusión de la zona verde de la finca registral nº 2.336 del Registro de la Propiedad nº 17 de Madrid, actualmente el nº 36, y segregada de la finca registral nº 1.886 del mismo Registro y del mismo titular -la ahora demandante y recurrente-, de la declaración de obra nueva y división horizontal, que se dice constituida únicamente respecto del edificio construido, que lo fue sobre 144 metros cuadrados de la referida finca nº 2.336, y por otro lado, la interpretación que debe darse no sólo a la escritura de segregación y constitución del régimen de propiedad horizontal sino a los actos de los contratantes, manifestados en el mismo acto de la celebración de los contratos de compraventa y, posteriormente, con la remisión a la actora por parte de uno de los adquirentes, concretamente D. Erasmo , de dos comunicaciones en las que admitía que la propiedad de la franja de terreno ahora reivindicada era propiedad de TROME, S. A. Considera, por tanto, la recurrente que los citados documentos (la escritura de segregación, declaración de obra nueva y división horizontal otorgada por TROME, S. A., en fecha 24 de febrero de 1.984, ante el Notario de Madrid D. Javier Gaspar Alfaro, aportada con la demanda con el nº 2 de los documentos y la carta y fax remitidos a la actora por el codemandado antes citado, en fechas 17 de junio de 1.992 y 18 de junio de 1.999, respectivamente, aportados con la demanda como documentos nº 5 y 11), no han sido correctamente valorados por el Juzgador de instancia.

Como punto de partida para resolver el motivo que venimos examinando, debe señalarse que es conocida la doctrina jurisprudencial según la cual la valoración de la prueba corresponde a los Tribunales de instancia, que han de ejercitar esta facultad atendiendo al principio de la libre apreciación y valoración de la prueba que rige nuestro sistema, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes y únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga. En el presente caso, una vez examinado el contenido de las pruebas documentales antes citadas no advierte la Sala la concurrencia de ninguna de tales circunstancias que permitirían modificar la conclusión sentada en la sentencia recurrida, por lo que a continuación se expondrá.

No existe discrepancia alguna acerca de la segregación que la entidad demandante y ahora apelante llevó a cabo en la escritura antes citada, concretamente y según consta en la misma segregó "del terreno edificable de la parcela descrita" (la 1.886) la parcela siguiente: "PARCELA DE TERRENO en Madrid-Canillas, orientada a la calle Estrecho de Corea, por donde le corresponde el número treinta y cuatro. Tiene figura triangular con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados, de los que corresponden a zona verde de uso público cuatrocientos sesenta y siete metros cuadrados, al edificio que se construirá en ella, ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados y a vial particular cientos ochenta y nueve metros cuadrados"; en la misma escritura manifiesta TROME, S. A. que "con las debidas licencias bajo dirección facultativa y a sus expensas ha realizado la construcción en zona edificable de la parcela segregada" de un edificio que consta de planta baja, primera y segunda y resuelve dividir horizontalmente el edificio descrito, para lo cual procede a realizar la descripción de cada uno de los seis locales que lo componen. La demandante mantiene ahora que la zona verde de uso público antes mencionada no era susceptible de edificación alguna ni quedaba afecta por el edificio que se construía.

No se alcanza a entender la razón por la que si la declaración de obra nueva y división horizontal iba a reducirse al espacio sobre el que se levantó el edificio que ahora alberga los locales antes mencionados, la ahora recurrente segregó de la parcela matriz un número de metros que excedían del suelo necesario para tal construcción, esto es, los ya citados y destinados a espacio verde y los que constituían el vial particular, ya que la recurrente mantiene que ni uno ni otro formaban parte de la declaración de obra nueva y división horizontal, que dice "se refiere exclusivamente a la superficie edificable de 144 metros cuadrados" (página 6 del escrito de interposición del recurso de apelación). La razón que debe darse a tal segregación no es otra que las limitaciones que al promotor inmobiliario impuso en aquel momento el planeamiento urbanístico, en el sentido de que si la demandante no hubiera presentado el Proyecto para levantar la edificación dentro de un determinado entorno (la totalidad de la finca segregada), es evidente que no hubiera obtenido la licencia.

No cabe duda, que en el momento en que se llevó a cabo la construcción del edificio, cuyos locales fueron adquiridos por los demandados, la franja de terreno cuya reivindicación ahora se pretende, estaba catalogada como "zona verde de uso público", así consta en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal y ninguna de las partes lo ha discutido; señala la recurrente que la citada zona no fue objeto de enajenación directa a los terceros adquirentes de los locales porque no podía serlo en virtud de su destino y que la misma quedó reservada como de propiedad separada del promotor hasta que pasara a ser de dominio público. Tales afirmaciones no han sido debidamente justificadas; la parte demandante no se reservó la citada zona verde, ya que nada se dijo al respecto en la escritura de división horizontal, entre otras razones porque no podía hacerlo, ya que, como ha quedado dicho, la segregación era imposible, pues se trataba de una finca indivisible conforme a lo dispuesto en el artículo 95 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, vigente en aquel momento, y no puede pretender ahora que vendidos los locales y, por tanto, el edificio, ella haya quedado propietaria de una zona que formaba parte de la finca en la que aquel se había levantado y estaba indefectiblemente unida a su destino; destino que en aquel momento era el de uso público y que ahora ha podido cambiar, como consecuencia de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1.997 (documento nº 7 de la contestación de Delphos Cofa, S. L.).

Alude la recurrente a la terminología utilizada en la escritura de división horizontal, señalando que lo dividido fue el edificio; tal precisión no es suficiente para entender que la franja de terreno discutida le siga perteneciendo. En la misma escritura se dice, antes de declarar el edificio dividido horizontalmente, que la obra nueva construida se declara respecto de la "finca segregada" y así se hizo constar en el Registro de la Propiedad correspondiente al señalar "Seguidamente constituye la finca en régimen de propiedad horizontal" (documento nº 1 de la demanda, folio 42 de los autos).

También considera la recurrente que se equivoca el Juzgador de instancia al no conceder relevancia alguna a la carta y fax antes mencionados, en los que uno de los codemandados reconoce a TROME, S. L. como propietaria de la franja de terreno discutida en esta litis; en primer lugar, debe tenerse en cuenta que solo uno de los demandados es el que formula tal reconocimiento, concretamente D. Erasmo , por lo que el mismo no puede extenderse sin más a los demás integrantes de la comunidad de propietarios, por cuanto el citado terreno formaba parte, como ya hemos dicho, de la finca en la que se ubica el edificio construido. No puede decirse que se haya vulnerado en el dictado de la sentencia de instancia lo dispuesto en el artículo 1.282 del Código Civil , que establece, en materia de interpretación de los contratos, que "para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato". La Sala considera que la intención de las partes estaba clara en relación con la citada franja; habida cuenta que el Plan General de Ordenación Urbana calificaba a la zona objeto de la litis como zona verde y, por tanto, de uso público, la parte actora entendió o debió entender que no debía reseñar la misma como objeto de venta y los adquirentes consideraron que tal destino les impedía ser titulares de la citada parte de la finca; haciendo aplicación de lo dispuesto en el precepto antes citado no cabe duda de que la demandante no ha mostrado un interés en el dominio de la citada parte de la parcela después de proceder a la venta de los locales que integraban el edificio, así no ha procedido a limpiar la zona, a mantenerla o conservarla, ya que según la carta que, en fecha 23 de junio de 1.999, remitió al codemandado Sr. Erasmo (documento nº 12 de la demanda) considera que las citadas son obligaciones del Ayuntamiento y tampoco ha abonado importe alguno en concepto de IBI, entre otras razones porque la citada franja no puede devengar el citado impuesto de forma separada de la finca a la que pertenece; sin embargo, los demandados si han llevado a cabo actos de dominio, como la reclamación efectuada al amparo de lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria contra la Asociación de Vecinos y de la que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de los de Madrid, autos de juicio verbal nº 161/07 (en este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de fecha 22 de enero de 2.009, Sección 1ª ), por todo ello la Sala considera que el requisito de justo título de dominio de quien ejercita la acción, cuya acreditación resulta imprescindible para el éxito de la acción reivindicatoria que se interpone, no ha quedado debidamente justificado y, por tanto, el primero de los motivos de recurso que se examina debe rechazarse.

TERCERO.- Los argumentos hasta aquí expuestos al resolver el primero de los motivos invocados, sirven para resolver y rechazar el segundo de los motivos esgrimidos; en éste la parte apelante considera que en las escrituras públicas de compraventa de los locales del edificio construido se reprodujo fielmente la voluntad de excluir la zona verde de la propiedad horizontal y, en consecuencia, de la transmisión, en virtud de la reserva a favor de la vendedora. Al formular este motivo la parte recurrente incurre en una contradicción, ya que señala que la división horizontal no incluía la "zona verde de uso público", señalando que el único suelo que debe reputarse común son 333 metros cuadrados, esto es, lo que comprende el edificio (144 metros cuadrados) y el vial particular (189 metros cuadrados), cuando al formular el primero de los motivos, como ha quedado expuesto, ha mantenido que la división horizontal tampoco afectaba al citado camino.

Si, como ya hemos indicado, la vendedora no podía mantener para sí una zona de la finca (la zona verde de uso público) para disponer de la misma a espaldas de la comunidad de propietarios, formada tras la declaración de obra nueva de la misma, y como bien privado, ya que nada se reservó el promotor inmobiliario y el destino de la zona litigiosa estaba supeditado a lo que el planeamiento municipal estipulara, es evidente que los adquirentes de los locales adquirieron la misma en cuanto elemento común surgido o creado en relación con la funcionalidad y destino del edificio integrado en el conjunto, al señalarse en las escrituras (documentos nº 3 y 4 de la demanda) que la compra se hacía con cuantos "derechos y accesiones les correspondan". Debe señalarse, además, que tanto en la escritura de segregación y constitución del régimen de propiedad horizontal como en las escrituras de venta (documento nº 2, 3 y 4 de la demanda) en la descripción de los linderos de los locales al referirse a la zona que se discute se indica, en todos ellos, "espacio abierto del edificio a zona verde de uso público" cuando lo cierto es que se podía haber reseñado que la misma seguía perteneciendo al vendedor, por lo que el motivo debe decaer.

CUARTO.- El tercero de los motivos que se invocan por la parte lo es por considerar que la sentencia de instancia aplica, para resolver la disputa existente entre las partes, los artículos 353, 358 y 365 del Código Civil , de forma errónea; la Sala considera efectivamente que los citados preceptos no son de aplicación a la cuestión que se somete a debate, pero lo cierto es que la referencia que a los mismos se hace en la sentencia de instancia no incide claramente en el rechazo de la demanda, debiendo entenderse que la desestimación de ésta lo es por no darse los presupuestos básicos y necesarios para que prospere la acción reivindicatoria, debiendo señalarse en esta alzada que la consideración de este motivo no tiene virtualidad alguna para la estimación de las pretensiones del recurrente.

QUINTO.- En cuanto al cuarto y último de los motivos, considera la recurrente que la sentencia adolece de falta de motivación, entendiendo que se vulnera lo dispuesto en el artículo 218-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 120-3 de la Constitución Española y ello por no reconocerse la existencia de un negocio fiduciario.

Debe señalarse que es reiterada y conocida la Jurisprudencia que ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se relacione con los extremos sometidos por las partes a debate (STC numero 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución (STC numero 186/92, de 16 de noviembre ); ha añadido igualmente que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide (entre otras, SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 ).

Conforme a lo anterior, y como también ha señalado el TS (sentencia 28-1-2009 ), la exigencia de motivación, así como su cumplimiento, se ha de examinar necesariamente en relación con el contenido de las pretensiones sobre las que se discute, como se deriva de la propia disposición legal, de modo que su satisfacción se produce cuando del contenido de la sentencia se desprende cuáles son las razones de hecho y de derecho en las que el tribunal se ha basado para llegar a la conclusión expresada en su fallo. Partiendo de la doctrina expuesta, el motivo está destinado al fracaso.

No puede imputarse falta de motivación a la sentencia impugnada por el hecho de que la argumentación que consta en la misma pueda ser escueta; la parte achaca falta de motivación en el pronunciamiento que el Juez de instancia hace en cuanto a la inexistencia de negocio fiduciario alguno que la parte recurrente dice concurre en el presente supuesto. La parte ve el citado negocio en el pronunciamiento que uno de los adquirentes realiza en la carta aportada con la demanda con el nº 3 de los documentos, aludiendo al compromiso que dice alcanzaron las partes en el momento de la venta para que los niños pudieran salir un rato a jugar. Ver en tal manifestación (que, además, como ya quedó antes apuntado, solo ha hecho uno de los adquirentes), un negocio fiduciario solo está en la voluntad de la recurrente, pero la Sala coincide con el Juzgador de instancia, en cuanto que el mismo no ha quedado probado, máxime si tal afirmación contradice el argumento en que se basa la reclamante para formular la acción reivindicatoria, y que no es otro que el no haberse producido la transmisión de la zona que ahora reclama, por todo ello procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEXTO.- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandante-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de TROME, S. A. contra la sentencia dictada, en fecha 18 de septiembre de 2.008, por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario nº 151/05, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a