Sentencia Civil Nº 48/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 585/2012 de 09 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00048/2013

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo:RECURSO DE APELACION 585/2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a nueve de enero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1901/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 585/2012, en los que aparece como parte apelante IBERDROLA INMOBILIARIA, S.A.U., representada por la procuradora Dª MARÍA DOLORES MORENO GÓMEZ, y asistida por el Letrado D. MIGUEL A. CAMARERO CANDELA, y como apelado RED BULL ESPAÑA, S.L.U., representada por la procuradora Dª ÁNGELA CRISTINA SANTOS ERROZ, y asistida por la Letrada Dª MARÍA DE LA ALMUDENA DEL MAZO BARRIOS, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid, en fecha 16 de febrero de 2012 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:' Que estimando la demanda principal presentada por la Procuradora Sra Santos Erroz, en nombre y representación de Red Bull España S.L.U contra Iberdrola Inmobiliaria S.A.U, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS VEINTINUEVE EUROS CON SETENTA CENTIMOS (15.629,70 Euros) más interés legal desde el 14 de diciembre de 2009 hasta el día de hoy, e intereses del art. 576 de la LEC desde el día de hoy hasta su completo pago, con expresa imposición de las costas procesales a la demandada.

Que desestimando la demanda reconvencional presentada por la Procuradora Sra Moreno Gómez, en nombre y representación de Iberdrola Inmobiliaria S.A.U contra Red Bull España S.L.U debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas contra ella; todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la actora reconvencional.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada IBERDROLA INMOBILIARIA, S.A.U., al que se opuso la parte apelada RED BULL ESPAÑA, S.L.U., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de enero de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.-La demandante subarrendataria, Red Bull España S.L.U., reclama a la subarrendadora Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., la devolución de la fianza arrendaticia prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , prestada, el 1 de febrero de 2007, a la firma del contrato de subarriendo de oficinas y plazas de aparcamiento sitas en un edificio de Barcelona, por importe de 14.488,74 euros y actualizada durante los dos años de vigencia del subarrendamiento hasta la suma de 15.629,70 euros, alegando que el contrato se extinguió por expiración del plazo contractualmente pactado el 14 de noviembre de 2009 e Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., firmó en esa fecha el acta de entrega y recepción de las oficinas y plazas de garaje objeto del subarrendamiento y a pesar de haber reclamado mediante burofax de 3 de marzo de 2010 la devolución de la fianza, esta no ha sido devuelta; y solicita la condena de la demandada a pagar a la actora la suma de 15.629,70 euros más los intereses previstos en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

La demandada se opone a la demanda alegando la excepción de crédito compensable hasta la suma reclamada en la demanda - 15.629,70 euros- y reconviene por el exceso -16.835,41 euros más intereses- por haber causado la demandante principal daños y perjuicios por incumplimiento de sus obligaciones contractuales en el importe total de 32.465,11 euros -coste de reparación de los daños ocasionados en las oficinas subarrendadas y de la retirada de las obras previamente ejecutadas por la subarrendataria- aduciendo, que la demandante-subarrendataria ejecutó al inicio del contrato obras en el inmueble, autorizadas por la subarrendadora, consistentes en la compartimentación interior con albañilería del inmueble y actuaciones en falsos techos y cableado eléctrico, y teniendo la subarrendataria la obligación de restituir el inmueble objeto del subarrendamiento, a la expiración del plazo -15 de noviembre de 2009 según el contrato-, en buen estado de conservación y en su estado inicial, como se pactó en la estipulación 7.6 del contrato y se reitera en la 7.1, dicha subarrendataria no cumplió tales obligaciones, al no restituir el local en su estado anterior ni en buen estado de conservación; y ello, a pesar de haberle comunicado Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., cumpliendo lo dispuesto en tales estipulaciones, mediante carta fechada el 6 de julio de 2009, entregada en mano en el inmueble alquilado el día 8 de julio de 2009, a las 16,35 horas, por la compañía 'The Mail Company', contratada por la propiedad del edificio para la distribución entre los inquilinos del inmueble de la correspondencia recibida del exterior, como resulta del sello de la demandante en el albarán de entrega -cuatro meses antes de la fecha de finalización del contrato-, mediante comunicación fechada el 17 de agosto de 2009, entregada en mano como resulta del sello de la demandante que obra en la copia -tres meses antes de la fecha de finalización del contrato-, mediante comunicación de fecha 20 de octubre de 2009, remitida por burofax recibido por la destinataria el 21 de octubre de 2009, y mediante comunicación cursada por burofax el 2 de noviembre de 2009, recibido por la destinataria al día siguiente, su obligación de dejar los inmuebles a la finalización del contrato 'desocupados, libres de muebles y enseres, existencias y de cualquier otro objeto que no se hallare en los mismos al inicio del arrendamiento, en buen estado de conservación, debiendo devolver los mismos locales en su estado inicial'; lo que dio lugar a que la subarrendadora, Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., tuviera que afrontar las reparaciones de los daños y la reposición de los locales a su estado anterior por así haberlo pactado ésta con la propiedad arrendadora, cuyo coste ascendió a 32.465,11 euros y a cuyo pago viene obligada la subarrendataria demandante conforme a lo pactado en la estipulación 7.1 del contrato.

La demandante-reconvenida se opone a la reconvención alegando que no existe obligación de restituir el local en su estado inicial, habiéndose realizado las obras conforme a la autorización de la estipulación 7.2 del contrato, y que no se ha entregado en mal estado de conservación, ya que, en cuanto a lo primero, las comunicaciones remitidas por la subarrendadora optando por la restitución del local en el estado inicial no se han recibido, o son ineficaces al no haberse realizado en el domicilio social de la demandante en Madrid ni dirigido a la destinataria designada en el contrato, doña María Rosa , o se han realizado sin cumplir el plazo de dos meses establecido en la estipulación 7.6 del contrato y, en cuanto a lo segundo, el local se devolvió sin desperfectos, como resulta del acta de entrega de 14 de noviembre de 2009, en la que no se consigna nada al respecto, aparte de no aportarse informe técnico sobre la necesidad de las obras.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que la demandada no comunicó en la forma y plazo establecidos en las estipulaciones decimocuarta y 7.6 del contrato la opción por la restitución del inmueble en el estado inicial, por lo que debe entenderse que ha optado por la no restitución en el estado inicial y la subarrendadora demandada debe reintegrar a la subarrendataria actora la cantidad entregada en concepto de fianza, según establece la estipulación 4.1 del contrato, sin obligación de la demandante de asumir el coste correspondiente a las obras efectuadas para reintegrar el local arrendado a su estado inicial y reparar los desperfectos causados porque ni existe obligación de la subarrendataria de devolver el local a su estado inicial, ni las partidas contenidas en la certificación de obra aportada por la demandada pueden calificarse como reparación de daños, sino como reposición del local a su estado original tras el acondicionamiento del mismo, entregado de forma diáfana, a una oficina comercial; y, en consecuencia, estima la demanda y desestima la reconvención y condena a la demandada a pagar a la actora la suma de 15.629,70 euros más el interés legal desde el 14 de diciembre de 2009 hasta el dictado de la sentencia e intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento civil desde el dictado de la sentencia hasta el completo pago, y al pago de las costas causadas por la demanda y la reconvención que expresamente impone a la demandada reconviniente.

La demandada-reconviniente interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando: 1.- Error en la valoración de la prueba resultante de los documentos obrantes en autos en lo que se refiere a no dar por válidas las comunicaciones dirigidas por la demandada a la actora con fechas 6 de julio y 17 de agosto de 2009. Vulneración de la jurisprudencia relativa a la validez de tales comunicaciones: en la estipulación decimocuarta no se consigna dirección, ni hace remisión a la del encabezamiento, por lo que bien podían dirigirse las comunicaciones al domicilio que aparece en el encabezamiento o al local arrendado, que es donde se hacen las de 6 de julio y 17 de agosto de 2009, que son válidas aunque no se dirijan a la atención de doña María Rosa , al haber sido recibidas por la demandante en los locales arrendados como resulta de los sellos de la empresa estampados en el albarán de entrega y copia de la carta entregada, respectivamente. 2.- Error en la valoración de la prueba resultante de los documentos obrantes en autos y de las pruebas practicadas en el acto del juicio: a) en el acta notarial levantada el mismo día de la entrega de la posición se constata que la actora no había dejado el local en el estado en el que se le entregó y, además, se aprecian una serie de daños en el inmueble recogida en la relación de desperfectos que se acompaña al acta y que se aprecian a simple vista en las fotografías que se incorporan a la misma; b) el testigo de la entidad Sermandell, empresa que realizó la reparación de los daños y reposición del local al estado primitivo, puso de manifiesto cual era el estado anterior al subarriendo, al haber trabajado su empresa en el inmueble desde el año 2003, en que se inició la construcción, hasta el año 2007, en que se terminó, entregándose los locales diáfanos y en perfecto estado de conservación para poder alquilarlos; que llevó a cabo las obras en el local dejado por Red Bull a la terminación del contrato, realizando las mismas el 14 y 15 de noviembre de 2009, sin poder entrar hasta el sábado, día 14, a las 10,30 horas, puesto que, presentándose a las 8 horas, no se pudo acceder porque tenía que venir un notario a levantar acta del estado del inmueble; que estaba en muy mal estado de conservación -repisas de las ventanas con la madera sacada, paredes con dibujos de latas con alas, techo en mal estado, suelo técnico arrancado, zócalo arrancado, que se tuvo que hacer queriendo; que su estado no era el de desgaste producido por el uso normal del mismo durante dos años o dos años y medio; y que las obras consistieron en reponer el local a su estado inicial y en reparar los desperfectos que presentaba; y c) el documento 20 de la contestación a la demanda y reconvención contiene las partidas de obra que obedecen exclusivamente a reparación de daños existentes en el mismo, no mera reposición a su estado inicial, como son los capítulos 01.05, 01.07, 01.09, 01.10, 01.11, 01.12, 01.15, 01.17, 01.20, 01.21, 01.22 y 01.23, de modo que, incumbiendo a todo arrendatario devolver el inmueble en el estado en el que lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código civil ) y siendo responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya ( artículo 1.563 del Código civil ), debe descontarse del importe de la fianza la suma a que asciende el coste de reparación de los desperfectos.

SEGUNDO.-El contrato de subarriendo, celebrado por las partes litigantes el 1 de febrero de 2007, contenía, en lo que aquí importa, las estipulaciones siguientes:

Séptima 7.1: se autoriza la realización de obras previo permiso escrito de la subarrendadora previa presentación a ésta última del proyecto técnico o arquitectónico correspondiente.

'Las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta de la subarrendataria, quedando la subarrendadora facultada para exigir, sin contraprestación, que la subarrendataria restituya al estado inicial los locales arrendados cuando finalice por cualquier causa, el presente arrendamiento, o bien que las obras realizadas queden en beneficio de los locales arrendados, sin derecho a reclamación ni compensación para la subarrendataria en momento alguno. Si la subarrendadora optare por la restitución de los locales subarrendados a su estado inicial (obligación que incluye, entre otras, la obligación de la subarrendataria de proceder a la pintura de paramentos, techo, etc.,) y la subarrendataria devolviera los locales subarrendados sin haber llevado a cabo las obras de reparación y renovación necesarias para ello, éstas podrán ser realizadas por la subarrendadora que repercutirá íntegramente su importe sobre la subarrendataria. (...). Todo perjuicio que se origine por las obras o por las instalaciones mencionadas que se realicen en los locales arrendados por la subarrendataria, será de la exclusiva responsabilidad de esta última. En ningún caso será responsable la subarrendataria de los daños ocasionados en el Edificio cuando los mismos tengan su origen únicamente en vicios de construcción y defectos estructurales o de las instalaciones previos'.

Séptima 7.6: 'A la finalización del presente contrato por cualquier causa, la subarrendataria devolverá los locales subarrendados desocupados y libres de muebles, enseres, existencias y de cualquier otro objeto que no se halle en los locales subarrendados al inicio del arrendamiento, y en buen estado de conservación, salvo el demérito por el uso normal, entregando las llaves a la subarrendadora. (...). En el caso de que el contrato se extinga por expiración del término pactado, la subarrendadora comunicará, en un plazo no inferior a dos meses, a la subarrendataria, su decisión sobre la restitución o no de los locales a su estado inicial. Si no realiza comunicación alguna en el mencionado plazo, se entenderá que opta por la no restitución de los locales subarrendados a su estado inicial'.

Decimocuarta: 'Todas las comunicaciones que las partes deban hacerse en relación con este contrato, se realizarán en las direcciones siguientes: Por la subarrendadora: Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., A la atención de D. Sergio . Por la subarrendataria: Red Bull España S.L., A la atención de Dª María Rosa . Las partes podrán modificar las direcciones que figuran en esta estipulación, comunicándolo a la otra parte por escrito'.

Y en el encabezamiento del contrato, se consignaban como domicilios de los representantes de las partes, estando representada Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., por don Sergio y otro, y Red Bull España S.L.U., por doña María Rosa y otro, 'a estos efectos en Madrid', calle Alcalá número 265, los primeros, y calle Salvatierra número 5, los últimos, sin perjuicio de que en el apartado 'intervienen' se consignaba también el domicilio social de las partes contratantes, Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., Madrid, calle Alcalá número 265, y Red Bull España S.L.U., Madrid, calle Salvatierra número 5.

El contrato finalizaba automáticamente, según la estipulación segunda 2.1, el 15 de noviembre de 2009.

Las estipulaciones referidas obligaban a Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., en el caso de que el contrato se extinguiera por expiración del término pactado, a comunicar a Red Bull España S.L.U., en un plazo no inferior a dos meses, esto es, antes del 15 de septiembre de 2009, su decisión sobre la restitución o no de los locales a su estado inicial y, caso de no realizar comunicación alguna antes del 15 de septiembre de 2009, se entendía que optaba por la no restitución de los locales subarrendados a su estado inicial y, toda vez que se habían realizado obras autorizadas por Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., conforme a lo pactado, tales obras quedaban en poder de la subarrendadora.

Y la estipulación decimocuarta del contrato, en relación con las direcciones de los representantes de las partes consignadas en el encabezamiento 'a estos efectos', obvio es, a los efectos del contrato, obligaban a Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., por así estar pactado en dicho contrato, a realizar 'todas' las comunicaciones que debían hacerse en relación con el contrato de subarriendo, a las direcciones y personas allí designadas; en concreto, siendo una comunicación establecida en el propio contrato la relativa a la opción de la subarrendadora de restitución de los locales en el estado inicial, caso de extinguirse el contrato por expiración del término -estipulación séptima-, Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., estaba obligada a comunicar tal opción, antes del 15 de septiembre de 2009, a Red Bull España S.L.U., en Madrid, calle Salvatierra número 5, domicilio asignado a doña María Rosa 'a estos efectos', coincidente con el domicilio social aquélla, dirigiendo la comunicación a la atención de la referida doña María Rosa o, caso de haberse modificado aquella dirección, en la nueva dirección comunicada por Red Bull España S.L.U., a Iberdrola Inmobiliaria S.A.U.

Ello resulta de la interpretación sistemática del contrato ( artículo 1.285 del Código civil ) y, además, como veremos, es la interpretación que dieron las partes contratantes a la cláusula decimocuarta durante la vigencia del contrato.

A la fecha de las comunicaciones litigiosas el nuevo domicilio social de la demandante era Paseo de la Castellana 259 D, Torres Espacio, planta 32, también en Madrid.

Al domicilio designado en el contrato, calle Salvatierra número 5 de Madrid, a nombre de doña María Rosa , la demandada Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., había remitido comunicaciones anteriores a las litigiosas también exigidas por el contrato (presupuesto de gastos del ejercicio 2009, actualización de la renta para el ejercicio 2009, liquidación de gastos del ejercicio 2008 y liquidación de gastos del ejercicio 2009).

Al nuevo domicilio social de Red Bull España S.L.U., Paseo de la Castellana 259 de Madrid, a nombre de doña María Rosa , Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., había remitido, antes de las litigiosas, una comunicación relativa al arrendamiento - cambio en el sistema en el pago de los recibos de alquiler- en fecha 11 de mayo de 2009, luego el cambio de domicilio a efectos de las comunicaciones relativas al contrato de subarriendo ya había sido aceptado por Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., conforme a lo establecido en la estipulación decimocuarta, antes de la comunicación de 6 de julio de 2009.

En consecuencia, la subarrendadora demandada, Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., debía comunicar a la demandante, según lo pactado, la opción de restitución por ésta de los locales al estado inicial dirigiendo la comunicación, antes del 15 de septiembre de 2009, a Red Bull España S.L.U., al nuevo domicilio social de ésta, Paseo de la Castellana 259 de Madrid, a la atención de la persona designada en el contrato, doña María Rosa .

Pues bien, la carta fechada el 6 de julio de 2009 fue entregada en mano en el inmueble alquilado a Red Bull España S.L.U., (edificio sito en Barcelona), el día 8 de julio de 2009, a las 16,35 horas, por la compañía 'The Mail Company', contratada por la propiedad del edificio para la distribución entre los inquilinos del inmueble de la correspondencia recibida del exterior, como resulta del sello de la demandante en el albarán de entrega -cuatro meses antes de la fecha de finalización del contrato-, pero no se dirigió a nombre de doña María Rosa , ni al domicilio social de la demandante en Madrid (Paseo de la Castellana 259), donde dos meses antes ya había remitido una comunicación relativa al contrato.

La comunicación fechada el 17 de agosto de 2009 fue entregada en mano en el inmueble alquilado a Red Bull España S.L.U., (Barcelona), como resulta del sello de la demandante, aunque fuera antiguo, que obra en la copia -casi tres meses antes de la fecha de finalización del contrato-, pero tampoco se dirigió a nombre de doña María Rosa , ni al domicilio social de la demandante en Madrid (Paseo de la Castellana 259).

La comunicación de fecha 20 de octubre de 2009, remitida por burofax, fue recibida el 21 de octubre de 2009, en el local subarrendado (Barcelona), no dirigida a doña María Rosa , ni al domicilio social que conocía la demandada desde, al menos, el 11 de mayo de 2009, y, por ello, en contra de lo manifestado por ésta, antes del burofax cursado por la demandante el 28 de octubre de 2009 que contesta al de 20 de octubre de 2009, y además, fuera del plazo pactado para ejercitar la opción, que había finalizado el 15 de septiembre de 2009.

La comunicación cursada por burofax el 2 de noviembre de 2009 fue recibida por la destinataria en las oficinas subarrendadas en Barcelona el día 3 del mismo mes y año, no dirigida a doña María Rosa , ni al domicilio social que conocía la demandada en Madrid, ni dentro del plazo previsto contractualmente.

Por ello, no se recibió en el domicilio y dirigida a la persona designados en el contrato, la comunicación exigida en la estipulación 7.6, ni, la tercera y cuarta, en el plazo establecido (antes de dos meses previos a la finalización del contrato, esto es, antes del 15 de septiembre de 2009).

Por lo expuesto, y conforme a la previsión de la estipulación 7.6 ('En el caso de que el contrato se extinga por expiración del término pactado, la subarrendadora comunicará, en un plazo no inferior a dos meses, a la subarrendataria, su decisión sobre la restitución o no de los locales a su estado inicial. Si no realiza comunicación alguna en el mencionado plazo, se entenderá que opta por la no restitución de los locales subarrendados a su estado inicial'), ha de entenderse que Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., optó por la no restitución de los locales a su estado inicial, sin que tenga semejanza el supuesto presente con el resuelto por esta misma Sala en sentencia de 10 de septiembre de 2005 , ya que en este último no existía pacto sobre la notificación de las comunicaciones relativas al contrato, pacto que aquí existe.

La subarrendataria devolvió los locales subarrendados sin haber llevado a cabo las obras necesarias para restituir a la subarrendadora los locales en el estado inicial en el que los recibió, pero porque debía entenderse que la subarrendadora optó por ello, de modo que no puede repercutir a la subarrendataria el coste de la restitución de los locales al estado inicial.

El primer motivo de apelación ha de ser desestimado.

TERCERO.-La pretensión de indemnización por defectos producidos en la cosa arrendada durante la vigencia del arriendo, que excedan del deterioro por el uso y disfrute normal de la misma tiene sustento en el artículo 1561 del Código civil , en la obligación que al arrendatario le viene impuesta por el artículo 1555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y en la previsión del artículo 1563 del Código civil , que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Ello impone, como reiteradamente señala la doctrina jurisprudencial, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda o local con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución; en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda o local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio, artículo 1562 del Código civil ); y, además, se presume iuris tantum ( artículo 1563 del Código civil ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia, al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso; y ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en el que puede regularse tal obligación, como sucede en este caso.

En el presente supuesto, el local se entregó a la fecha del contrato diáfano, en perfecto estado de conservación, y así resulta no solo de la presunción referida, sino de la prueba practicada -inventario y declaración de la subarrendataria en el contrato y anexos y testimonio del representante de Sermandell 2004 S.L., empresa que participó en la construcción de los locales hasta su finalización para ser destinados al alquiler-.

La posesión de los locales subarrendados y plazas de aparcamiento se devolvió por la subarrendataria a la subarrendadora el 14 de noviembre de 2009, mediante entrega de llaves, consignándose tal entrega de la posesión en sendos documentos privados que se intercambiaron las partes.

La entrega de las llaves y del documento privado que recoge la entrega y se intercambian las partes, se realiza, no obstante, cuando ya está esperando el notario que va a levantar acta notarial sobre el estado del local a la entrega de la posesión, a instancia de la subarrendadora, para entrar en el mismo una vez se entreguen las llaves a la última (folios 2 vuelto y 3 del acta notarial obrante a los folios 292 y siguientes de autos).

En el acta notarial se reseña que se realizan unas fotografías, pero no cabe duda que las que se adjuntan al acta aportada por la demandada no son las tomadas en presencia del notario, ya que llevan impresa la fecha 15/05/2179, no 14/11/09, y en la diligencia extendida con ocasión de la unión de las fotografías al acta, fechada el 16 de noviembre de 2009, el notario hace constar que se corresponden 'sustancialmente' con lo observado por él en la diligencia anterior (la de 14 de noviembre de 2009). Y ello es importante porque las fotografías aportadas se toman cuando ya se están retirando los elementos instalados por la subarrendataria al inicio del subarriendo y resulta difícil apreciar en tales fotografías lo que es efectivamente desperfecto ocasionado por la subarrendataria más allá del que es producto del mero uso y lo que es defecto colateral a la retirada de las instalaciones y obras ejecutadas por la demandante con autorización de la demandada.

También se aporta al acta por la demandada una relación sobre el estado del local, folio 5 vuelto del acta, en el que se consigna: suelo técnico con instalaciones sin eliminar; placas de suelo técnico dañadas por diversas circunstancias: anclajes de carpinterías, pasos de instalaciones, agujeros; tabiquería de pladur; carpintería de aluminio y vidrio distribuido en estancias; placas correderas tipo paneles; alféizares de ventanas arrancados; falta de zócalo en paredes; paredes sucias y desconchadas; placas de falso techo con anclajes e instalaciones; cajas de distribución y cajas de conexiones bajo el falso suelo técnico; cableado de voz y datos desde el servidor situado dentro del cuadro eléctrico hasta las tomas por todo el módulo; focos empotrados en las placas del falso techo, distribuidos por todo el módulo; mecanismos eléctricos, interruptores de pared y tomas de fuerza instalados en las paredes divisorias y el pladur; falta interruptor general original; existencia de instalaciones de fontanería: desagües y tomas de grifos; instalación de detección de incendios modificada; respecto a la entrega de las tarjetas de acceso al edificio, de las 37 tarjetas de acceso activadas entregadas inicialmente, nos devuelven 19 tarjetas de las cuales 2 están en mal estado.

La subarrendadora encargó y costeó la reposición del local al estado inicial y la reparación de desperfectos en suma total de 32.465,11 euros (documentos 19 y 20, folios 309 a 312, consistentes en factura y presupuesto desglosado de la misma y testimonio del representante de Sermandell 2004 S.L., que trabajó en la construcción de los locales antes del subarriendo a la demandante y realizó, después de la devolución de la posesión a la demandada, los días 14 y 15 de noviembre de 2009, las reposiciones y reparaciones presupuestadas y facturadas a Iberdrola Inmobiliaria S.A.U).

Ya hemos dicho que resulta difícil apreciar en las fotografías aportadas al acta notarial lo que es efectivamente desperfecto ocasionado por la subarrendataria más allá del que es producto del mero uso y lo que es defecto colateral a la retirada de las instalaciones y obras ejecutadas por la demandante con autorización de la demandada al inicio del subarriendo, lo que ya impediría repercutir coste alguno a la demandante reconvenida por desperfectos, porque la demandante tiene que acreditar que el desperfecto no se causó por culpa suya dada la presunción legal como subarrendataria y los términos del contrato pero la obligada a acreditar los desperfectos y su independencia con la reposición del local al estado anterior es la subarrendadora. En todo caso, confrontadas las fotografías con el detalle de la relación unida al acta notarial sobre el estado del edificio y vistas las declaraciones del testigo, la factura y presupuesto de reposición del local al estado inicial y reparación de defectos, sólo podríamos afirmar, sin necesidad de un informe técnico, la existencia de dos concretos desperfectos causados durante el subarrendamiento ajenos a la reposición al estado inicial o al mero uso, cuales, son: alféizares de ventanas arrancados y falta de zócalo en paredes.

Sobre el resto, aparte de incluir el presupuesto desglosado aportado por la demandada reparaciones de elementos no consignados en la relación adjunta al acta (así: reparación puerta entrada, cortinas, armarios, etc.,) no es posible discernir, sin informe técnico, las reparaciones de defectos que son mera consecuencia de la retirada de instalaciones y obras ejecutadas por la subarrendadora y reposición del local al estado anterior o del mero uso -debiendo tomarse en consideración, respecto de lo último, que se trata de un local destinado a oficinas con afluencia diaria de personal y el deterioro por el uso normal es muy superior al de una vivienda o un local con escasa afluencia de personas-, de las que se corresponden realmente con algún desperfecto distinto de aquéllos. Y, añadimos, que sin ese informe técnico, el resto de reparaciones, a la vista de las fotografías, relación anexa al acta y presupuesto desglosado de tales reparaciones, se muestra aparentemente consecuencia de la retirada por la subarrendadora de las instalaciones y obras ejecutadas por la subarrendataria con autorización de aquélla al inicio del contrato (compartimentación interior con albañilería y actuaciones en falsos techos y cableado eléctrico) y al uso normal de unas oficinas con afluencia diaria de gran número de trabajadores de la subarrendataria y otras personas, dadas las plazas de garaje alquiladas y superficie del local.

Pero es que, además, la descripción de las partidas de reparación consignadas en el presupuesto desglosado no permite conocer el coste de la reparación de aquellos dos únicos desperfectos ajenos a la reposición del local al estado anterior o al mero uso -téngase en cuenta que, incluso, la pintura de paredes se consideraba a cargo de la subarrendataria solo en el caso de optar la subarrendadora, en el plazo y forma pactada en el contrato, por la reposición del local al estado inicial, luego contractualmente las paredes pintadas con signos del producto comercializado por la demandada (botes con alas) no se consideraban desperfectos, sino deterioro por el uso-.

Finalmente, no existe prueba sobre el número de tarjetas de acceso devueltas, ni sobre su estado, pues tanto el número que se dice devuelto, como el estado de dos de ellas, es una mera manifestación de la persona que está presente al levantar el acta notarial por cuenta de la demandada y ninguna advertencia se hace en el documento privado de entrega de la posesión sobre algo tan sencillo como el número de tarjetas que se devuelven.

En consecuencia, ninguna compensación cabe hacer con el importe de la fianza, ni por coste de reposición del local al estado inicial, ni por desperfectos.

El segundo motivo de apelación ha de ser desestimado.

CUARTO.-Por la desestimación del recurso de apelación, ha de ser condenada la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Iberdrola Inmobiliaria S.A.U., representada por la procuradora doña Mª Dolores Moreno Gómez, contra la sentencia dictada en fecha 16 de febrero de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número 72 de los de Madrid (juicio ordinario 1901/2010) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.