Sentencia Civil Nº 480/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 566/2010 de 07 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 566/2010-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1053/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 HOSPITALET DE LLOBREGAT (ANT.CI-8)

S E N T E N C I A N ú m. 480

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a siete de octubre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1053/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 4 de L'Hospitalet de Llobregat (ant.CI- 8), a instancia de Roque contra DIRECCION001 , C.D.B. y DIRECCION000 C.D.B. ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de marzo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda interposada per la Procuradora Lucia Otero Becerra , en representació de Roque contra Jacinto i Luis Enrique i absolc als dits demandats de les pètites formulades en contra seva imposo les costes a la part demandant."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de mayo de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor, Jacinto, miembro de las Comunidades de bienes " DIRECCION000 C.B." y " DIRECCION001 C. B.", propietarias respectivamente de los locales sitos en los bajos de las fincas núm. 15 y 17 de la calle Muns de L'Hospitalet de Llobregat , que se encuentran alquilados en virtud de sendos contratos de arrendamiento suscritos el día 1.1.1981 a la mercantil "ESMEL COMERCIAL Y MONTAJES S.L.", sociedad en la que participan sus hermanos Luis Enrique y Jacinto, que asimismo forman parte de aquellas Comunidades de bienes, y de la que es administrador Evaristo , hijo de este último, dirige demanda contra éstas en ejercicio de una acción de reclamación de cumplimiento de obligación de hacer, alegando que la renta del local sito en el núm. 17 no se ha actualizado con la aplicación del IPC desde el año 1996 y que la del núm. 15 nunca ha sido actualizada, lo que supone una actuación injustificadamente perjudicial para la Comunidad por cuanto deja de percibir un monto mensual en beneficio de uno de los comuneros, así como que ni se convocan juntas ni se procede a la liquidación anual de cuentas desde hace años, a pesar de los multiples requerimientos efectuados por el actor a cuyo fin incluso se celebró un acto de conciliación. En virtud de lo anterior , solicita se dicte Sentencia por la que se condene a las Comunidades demandadas "al cumplimiento de la obligación de la actualización de renta de los contratos de arrendamiento de los locales sitos en la calle Muns 15 y Muns 17 de L'Hospitalet de Llobregat así como a la obligación de rendir cuentas al actor y cumplir con el imperativo legal de celebración de junta anual".

En el acto de la audiencia previa, ante la alegación de falta de legitimación pasiva de las demandadas, se rectificó la demanda en el sentido de dirigirla contra D. Jacinto y D. Luis Enrique, quienes se tuvieron por demandados y se concretó la primera de las pretensiones deducidas al incremento de la renta por la aplicación del IPC acumulado desde 2006 (últimos cinco años).

Opuestos los demandados a dichas pretensiones , la Sentencia de primera instancia desestima la demanda en su integridad.

Frente a dicha Resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la Sentencia incurre en error en la apreciación en interpretación de la prueba y reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera instancia , disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO. - La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y comparte y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente , en respuesta a las cuales cabe apuntar:

- De la pretendida obligación de actualizar la renta .

En primer término es preciso señalar que, suscritos los contratos de arrendamiento en 1881, su régimen jurídico viene determinado, conforme a lo dispuesto en la D.T 3ª de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 con las modificaciones introducidas en dicha D.T. En consecuencia, no resultan aplicables al caso las previsiones de la LAU 29/94 ; y, en cualquier caso, tampoco sería aplicable el art. 18 de dicho texto legal, que regula la actualización de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda , no siendo aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto (arts. 29 y ss LAU ), como los que nos ocupan , que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 4.3 LAU , se regirían, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 , " por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Titulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

Así pues, no podemos obviar que los contratos suscritos, ciertamente muy parcos en estipulaciones contractuales y en la regulación de sus condiciones, preven expresamente que "las revisiones del alquiler serán de mutuo acuerdo por ambas partes".

Por otra parte, en el caso de autos no se procedió (ni se pretende) a la actualización de la renta prevista en el apartado C) de la citada D.T.3ª (cuya finalidad era la de recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal , intentando con ello desbloquear las rentas congeladas -Preámbulo LAU-). Por otro lado, la revisión anual de las rentas por aplicación del IPC procederá, incluso en aquellos casos en que se alcanzado el 100% de la actualización prevista en dicha DT, "salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación".

Por último , no existe una "obligación" de actualizar o revisar la renta, sino que ésta se configura como un Derecho o facultad de las partes

En definitiva , la actualización o revisión de la renta es un Derecho o facultad del arrendador, que, de ser ejercitado en este caso, ha de llevarse a cabo de acuerdo con lo pactado, es decir, "de mutuo acuerdo por ambas partes".

En otro orden de cosas , en el supuesto, la titularidad de los locales la ostentan sendas Comunidades de bienes. Las Comunidades de bienes carecen de personalidad jurídica propia y a las mismas no les es aplicable la regulación de las sociedades mercantiles. La situación de Comunidad, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 551-1.1 se da "cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro Derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio"; es decir, existe Comunidad en los supuestos de cotitularidad, y singularmente, tratándose del derecho de propiedad, de copropiedad, situación que se rige, respecto de los inmuebles sitos en Catalunya , por lo dispuesto en los arts 551-1, 551-2 y 552-1 a 552-12 del CCCat (Llibre Vè aprobado por Ley 5/2006 de 10 de mayo ); así, dejando al margen efectos en el ámbito fiscal, desde una perspectiva civil la constitución de una Comunidad de bienes no supone más que la explicitación o pacto entre los condominos de normas que han de regir sus relaciones internas , que, en todo caso, en lo no previsto han de completarse con las disposiciones legales (Codi Civil), todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el art. 551-2.1 CCCat .

La actualización de la renta constituye un acto de Administración para el que es precisa la adopción de un acuerdo en los términos previstos en los estatutos de las Comunidades (Docs 1 y 2 de la demanda), cuyo art. 9, en relación con el 10 , preve que "Para la validez de los acuerdos del Consejo, se requerirá la presencia y voto al menos de dos consejeros y en caso de empate en cualquier votación decidirá el Presidente con voto de calidad".

Vista la postura de los litigantes, unicos participes de la Comunidad, ha de entenderse que existe un acuerdo, siquiera tácito, para no proceder a la actualización de las rentas. De manera que, sentado que la actualización de la renta no constituye una obligación , es preciso entrar a considerar , atendida la pretensión deducida, si dicho acuerdo resulta perjudicial para el condómino disidente, el cual se encuentra facultado para acudir a los tribunales (art. 552-7.4 CCCat ).

En esa tesitura es preciso distinguir:

a) Local de la calle Muns núm. 15. - Afirma el actor que la renta de este local no se ha actualizado nunca. Esta afirmación queda absolutamente desvirtuada por lo practicado en autos. Así es, consta en autos que en el contrato se pactó una renta de 40.000 de las antiguas pesetas (doc. 2 de la contestación) y que la misma fue incrementada a partir de abril de 1988 , pasando a ser de 55.000 pesetas mensuales (Doc 18 de la contestación), y que, al menos desde enero de 2005 se viene abonando una renta de 1465'16?, que ha sido revisada a partir de abril de 2009 (previamente a la presentación de la demanda), fijándose en 1.487'13?. En definitiva, queda probado que, contrariamente a lo afirmado por el actor, a lo largo de la relación contractual la renta ha sido objeto de incrementos , siendo el último de ellos en abril de 2009 y siendo la renta actual efectivamente abonada no solo Superior a la que resultaría de la recuperación del IPC perdido sino también muy superior a la que sería una renta actual de mercado (que podría fijarse, según la prueba pericial practicada, en 869?), de modo que el tribunal no estima fundada la pretensión deducida.

b) Local de la calle Muns núm. 17.- Consta en autos que en el contrato suscrito en 1.1.1981 se pactó una renta de 15.000 pesetas (Doc 1 de la contestación), si bien en reunión de la Comunidad celebrada en 11.12.1996, se acordó adecuar la renta del local y la del piso 3º-1ª de la misma casa dejándolo establecido en la suma de 250.000 pesetas, más la correspondiente cuota del impuesto sobre el valor añadido al tipo vigente en cada momento (Doc 10 de la contestación). Resulta asimismo acreditado por la cuantiosa documental aportada que dicha cantidad se mantuvo hasta marzo de 2009 (1502'53?), habiendo sido revisada a partir de abril de 2009 (con anterioridad, por tanto , a la interpelación judicial, al presentarse la demanda en 12.6.2009) fijándose en 1.525'06? (más I.V.A. y menos IRPF).

Teniendo en cuenta lo anterior y atendida la pretensión deducida, la cuestión se reduce a determinar si ha de procederse a la recuperación del IPC acumulado desde el año 2006, fijando la renta en consideración a ello, debiendo partirse para su Resolución de las siguientes consideraciones ya apuntadas: (1) La actualización de la renta es una facultad del arrendador, no una obligación, (2) En los contratos de autos el metodo de revisión de la renta no ha de pasar necesariamente por la aplicación del IPC, siendo el criterio convenido el "mutuo acuerdo" de las partes y (3) siendo la actualización de la renta un acto de administración, concurre la mayoría oportuna para que la actualización no se lleve a cabo.

El art. 552-7.4 CCCat , faculta al cotitular disidente que se considere perjudicado por el acuerdo de la mayoría para acudir a la autoridad judicial.

En esa tesitura, es preciso valorar si el acuerdo perjudica al actor, perjuicio que ha de valorarse no de una manera objetiva e individual (minoración de los beneficios que pueda percibir el propietario) sino puesto en relación con las circunstancias concurrentes y con los beneficios el acuerdo del que se disiente pueda aportar al resto de copropietarios y a la propia Comunidad.

En el presente caso no podemos obviar la estrecha relación personal -patrimonial y familiar- existente entre la Comunidad de propietarios arrendadora y la mercantil arrendataria; así, los litigantes , propietarios en diversa proporción de los locales de autos (inicialmente, al tiempo de concluirse los contratos el local núm. 17 era propiedad de los padres de éstos), eran asimismo socios de la mercantil (consituida en 1978 por los tres hermanos) arrendataria, si bien el actor, que en su día firmó los contratos como legal representante de la sociedad arrendataria, vendió sus participaciones a sus hermanos en idéntica proporción en junio de 1997. De esta manera , la falta de actualización beneficia ciertamente a la mercantil arrendataria, pero también, de un modo indirecto, aunque claro, a los mismos copropietarios de local, sin que este beneficio pueda considerarse abusivo respecto al propietario desvinculado de la mercantil arrendataria , si tenemos en cuenta, para el concreto período para el que se pretende la actualización (teniendo en cuenta que la renta se revisó efectivamente en 2009 , no siendo objeto de este pleito la corrección o adecuación de dicho incremento), las circunstancias concurrentes, así (1) una situación de importante crisis generalizada que ha comportado una autentica convulsión en el mercado inmobiliario y en la actividad económica en general, que ha comportado no sólo el descenso de la renta de mercado en contratos nuevos sino también en muchos casos la reducción de las rentas en locales de negocio vigente el contrato, (2) que la renta que se percibe (1.525'06?) es claramente Superior a la renta media de mercado actual correspondiente al local (que pericialmente se fija en 1.050?) y (3) que el contrato de arrendamiento del local del núm. 17 incluía, además, el del piso 3º-1ª de la misma casa, fijándose la renta en atención a la ocupación de ambas fincas, siendo así que tras la adquisición por parte de D. Roque y Dª Esmeralda de dicho piso mediante escritura de compraventa de fecha 23.7.2004 , el mismo ha dejado de ser ocupado por la mercantil arrendataria, sin que, correlativamente a esa variación del objeto (traducida en la ocupación de una menor superfície), se haya procedido a una variación de la renta.

En definitiva, la no aplicación de la actualización en el período discutido, actuación convenida y aceptada por dos de los miembros de la Comunidad, obliga al copropietario disidente sin que el tribunal aprecie que existan motivos para dejarlo sin efecto o modificarlo en los términos interesados.

- De la convocatoria de juntas y de la liquidación de cuentas

En primer término es preciso resaltar la improcedencia de la condena genérica al cumplimiento de obligaciones contractuales o legales.

Ahora bien, aún entendiendo que lo que pretende el actor es que se condene a los demandados a convocar una junta o a liquidar cuentas , para que prospere la petición es preciso que exista un incumplimiento previo por parte de los demandados de las obligaciones a cuyo cumplimiento efectivo se pretende condenar.

El tribunal se remite y hace suyas las consideraciones contenidas en la Sentencia, cabiendo únicamente apuntar:

a) No es aplicable a las Comunidades la normativa relativa a las sociedades mercantiles, por lo que no existe obligación legal -ni contractual , atendidos los "estatutos" que rigen la Comunidad- de convocar "anualmente" una junta.

A este respecto los estatutos hablan de" reuniones" y fijan que se celebraran las "necesarias", pudiendo convocarlas cualquiera de los comuneros (art. 8 de los estatutos), por lo que nada impedía ni impide al demandado proceder a la convocatoria de una "reunión". Al margen de ello, dada la especial configuración de la Comunidad, la adopción de acuerdos respecto de actos de Administración, existiendo el concurso de voluntades manifestadas , no puede hacerse depender del cumplimiento de estrictas formalidades.

b) La extensa documental aportada por la parte demandada acredita que se rinden al demandante cuentas mensualmente, juntamente con el pago de la participación que le corresponde de la renta abonada por la arrendataria, hecho reconocido por el propio demandante en prueba de interrogatorio de partes, de donde se deriva que el pronunciamiento desestimatorio de esta pretensión es conforme a Derecho. Alega ahora en esta alzada la parte apelante que no se le justifican gastos, pero esta cuestión ha sido introducida por primera vez es esta segunda instancia (ni se hizo referencia a ello en la demanda ni en el acto de la Audiencia previa) por lo que se trata de una alegación extemporánea (pendente apellatione nihil innovetur) que no puede ser tenida en consideración.

TERCERO. - La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante (art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Roque contra la Sentencia de fecha 23 de marzo de 2010 dictada en el procedimiento ordinario núm. 1053/09 del juzgado de 1ª Instancia núm. 54 de Barcelona, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta Resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia en el mismo día de su fecha , por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.