Sentencia Civil Nº 480/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 45/2010 de 28 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 480

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA

ILUSTRISIMO SR

PRESIDENTE

D. JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

Dª. Mª JOSE TORRES CUELLAR

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE TORREMOLINOS (ANTIGUO MIXTO Nº6)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 45/2010

JUICIO Nº 900/2008

En la Ciudad de Málaga a veintiocho de septiembre de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Samuel , Irene y Maribel que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JOSE MARIA LOPEZ OLEAGA y defendido por el Letrado D. MANUEL DELGADO PEREA. Es parte recurrida Serafina que está representado por el Procurador D. SOFIA DIAZ CHINCHILLA y defendido por el Letrado D. JIMENEZ HERNANDEZ, SANTIAGO, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 25-5-09, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda formulada por doña Serafina , representada por la procuradora Doña Sofia Diaz Chinchilla y asistida por el Letrado don Santiago Jimenez Hernandez, contra doña Maribel , con Samuel y doña Maribel , representados por la procuradora doña Maria Eulalia Duran Freire y asistidos por el Letrado don Manuel Delgado Perez, debo declarar y declaro: 1º.- Que la finca chalet denominado DIRECCION000 , antes Santo Domingo, construido sobre la parcela numero NUM000 del Registro de Marbwella, con una superficie de mil metros cuadrados (hoy finca NUM001 del R_egistro de la Propiedad numero s Dos de Benalmadena) le pertenece legalmente a la actora doña Serafina en virtud del contrato de compraventa de fecha 3 de junio de 1973; contrato que se declara valido y eficaz conforme al fundamento de derecho segundo de la presente resolución. 2º.- La nulidad de la escritura publica de compraventa de fecha 3 de julio de 2001 firmada en la notaria del notario don Manuel Montoya Molina, en Benalmadena, bajo su numero de protocolo 1.261, y por la que se procede a enajenar por Samuel y Irene la finca objeto del presente litigio a la hija de ambos, Doña Maribel , finca nº NUM000 del Registro de Marbella, con una superficie de mil metros cuadrados (hoy finca NUM001 del Registro de la Propiedad numero dos de Benalmadena); ordenandose la cancelación del regerido asiento registral y cuantos asientos registrales hayan podido producirse como consecuencia de este escritura. Debo condenar y condeno a don Samuel y a doña Irene a otorgar a la actora escritura publica de venta a su favor de la finca chalet denominado hoy dia DIRECCION000 , antes Santo domingo, construido sobre la parcela numero NUM000 del Registro de Marbella, con una superficie de mil metros cuadrados (hoy finca NUM001 del Registro de la Propiedad numero de Benalmadena, inscrita al tomo NUM002 , libro NUM003 folio NUM004 ) haciendo entrega la actora del resto del precio pendiente de pago de la vivienda ascendente a la cantidad de 2.983,81 euros (496.465 pesetas). Ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en el presente procedimiento".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 15-9-11quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia contiene los siguientes pronunciamientos: a) un pronunciamiento declarativo de que la finca de autos le pertenece a la actora; b) la nulidad de la escritura de compraventa sobre la referida finca que otorgaron los demandados a favor de su hija; c) la condena de los demandados a otorgar escritura de compraventa a favor de la actora; d) la rectificación registral correspondiente.

Frente a dicha sentencia se alzan los demandados, alegando: a) infracción, por inaplicación de la norma jurídica contenida en el artículo 1.964 del Código Civil ; b) error en la valoración de la prueba, en relación a la calificación, alcance y efectividad de los documentos en que la parte actora funda sus pretensiones, o sea, el de fecha 3 de Junio de 1.973 y el complementario del anterior, de los que se infieren que se produjo una novación modificativa y una reserva de dominio que ha impedido todo efecto traslativo; c) ineficacia de la escritura pública de donación para poder ser título constitutivo de propiedad; d) inexistencia de efectos de los pactos hereditarios existentes; e) imposibilidad de adquisición por prescripción adquisitiva.

La parte demandada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El ámbito del recurso de apelación viene delimitado por las cuestiones que han sido planteadas y debatidas en primera instancia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 456 de la LEC , en base al recurso solo pueden perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia que se revoque un auto o sentencia y que en su lugar se dicte otra más favorable, siendo doctrina reiterada del Tribunal Constitucional en orden a la apelación civil ( sentencia 139/2002, de 3 de junio , y las que en ella se citan, 212/1994, de 21 de noviembre , 3/1996, de 15 de enero , 9/1998, de 13 de enero , 196/1999, de 25 de octubre , 200/2000, de 24 de julio , de 28 de septiembre) que si bien la apelación, dada su condición de recurso ordinario, se configura como una revisión de la primera instancia en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, tales facultades revisoras se encuentran limitadas tanto por la prohibición de la reformatio in peius como por la imposibilidad de entrar a conocer o decidir sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación. Sin que sea el recurso de apelación momento hábil para proponer cuestiones no planteadas en la fase expositiva ante el Juzgado. Toda cuestión nueva debe ser rechazada sin más, pues entrar en esta segunda instancia en su examen supondría una trasgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa, al no haber sido objeto de debate en la instancia, lo que impide a la otra parte alegar sobre ella, y proponer en su caso la prueba que estime (Ts. 7 de mayo de 1.993, 18 de abril de 1.992, 15 de abril de 1.991, 20 de mayo de 1.986, 6 de marzo de 1.984, 2 de diciembre de 1.983, entre otras muchas).

Así, en el caso de autos, en primera instancia nunca se alegó la prescripción de las acciones entabladas por la actora, por lo que no se puede acceder a esa petición en esta alzada.

TERCERO.- Dice el apelante que en el segundo documento firmado por las partes, al haberse modificado el precio, como también haberse cambiado la persona del acreedor y haberse reservado el dominio el vendedor, se ha producido una novación modificativa, y por haberse establecido una reserva de dominio y, con arreglo a la doctrina del título y el modo, no se ha podido producir efectos traslativos a favor del Sr. Roque .

Pues bien, debemos fijarnos en el contenido de cada uno de los citados documentos, y realizar una adecuada interpretación de sus cláusulas. Pero nunca olvidando que Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes . El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato , tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Del contrato de fecha 3 de Junio de 1.973 se infiere lo siguiente: a) que el matrimonio demandado Sres. Maribel Samuel Irene vendieron a los padres de la actora la vivienda descrita en la demanda; b) que dicha finca le pertenecía a los vendedores en virtud de un contrato suscrito con los apoderados del anterior propietario Sr. Jesús Ángel , encontrándose dicha finca, en el momento de la venta a los padres de la actora, inscrita en el registro de la propiedad a nombre Don. Jesús Ángel ; c) se acuerda la entrega de la posesión de la finca para el día 1 de Septiembre; d) la referida propiedad está gravada con un plan de amortización que el vendedor Sr. Samuel se compromete a librar antes del completo pago por parte Don. Roque (padre sentimental de la actora); e) se estipula un precio de la venta de 3.200.000 pts, entregándose a la firma del contrato la suma de 1.300.000 pts., y el resto de aplaza en pagos de 200.000 pts., cada tres meses, con un interés del 7%.

Con posterioridad (en fecha no recogida en el contrato de forma expresa) se firma otro contrato que lleva por rúbrica "cláusulas adicionales por las que se modifican algunas de las estipulaciones contenidas en el contrato de compra y venta celebrado entre Samuel y los esposos Roque , con fecha de tres de junio de 1.973, sobre la compraventa de la DIRECCION000 ".

En dicho contrato se recogen las siguientes cláusulas: a) se modifica el precio de la compra (que se incrementa ligeramente) y su forma de pago; b) se pacta que los pagos se realizarían en la cuenta del Sr. Camilo , apoderado Don. Jesús Ángel (titular registral y persona que vendió la vivienda al matrimonio demandado); c) se pacta la entrega de la posesión de la vivienda, con reserva de dominio del vendedor hasta el completo pago de las cantidades.

De dicho contrato no puede deducirse una novación modificativa con el alcance pretendido por el recurrente. No ha existido subrogación de acreedor, sino simplemente una variación del lugar de pago o de la persona a la que hay que realizar uno de los pagos. Pero el contrato sigue igual en cuanto a la identidad de las personas contratantes, objeto del contrato y precio, modificándose ligeramente éste, y estableciéndose un nuevo plan de amortización o aplazamiento de los pagos, por lo que el resto de las cláusulas no fueron modificadas, especialmente la relativa a la obligación de los vendedores de librar el plan de amortización antes del completo pago por parte Don. Roque .

La jurisprudencia ha venido configurando los efectos del pacto de reserva de dominio, comúnmente agregado al negocio jurídico de compraventa, en el sentido de decretar su validez, no obstante la carencia de regulación legal, salvo las referencias contenidas en la Ley de 17 de julio de 1.965 de Ventas a Plazos de Bienes Muebles, entendiendo que si bien el vendedor transmite al comprador el dominio de la cosa vendida, esto no se produce hasta que se pague por completo el precio pactado, actuando como garantía de cobro del mismo que se aplaza, lo que determina que, verificado el completo pago, se produce ipso iure, sin necesidad de ulteriores consentimientos, la transferencia dominical, por lo que no resulta afectada la perfección del contrato, que tiene lugar plena y vinculantemente, y salvo la dinámica de realización respecto a su consumación, pero sin que ataque a la transmisión ya operada, que priva en tanto de la libertad de disposición al adquirente bajo condición suspensiva, pero no de sus derechos de ejercitar las acciones procedentes para la conservación de sus derechos, al amparo del art. 1.121 CC ( STS 16 Jul. 1.993 ). Reitera el Alto Tribunal la finalidad justificativa del pacto de reserva de dominio de garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, produciendo el completo pago ipso iure la transferencia dominical; sin afectar, pues, a la perfección del contrato, pero sí a la consumación ( SS 11 May. 1.989 y 12 Mar. 1.993 ). Mientras se encuentra pendiente el pacto de reserva de dominio, y en tanto el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece el vendedor de poder de disposición o facultad de transmisión, voluntaria o forzosa, de la cosa a tercero ( SS 19 May. 1.989 y 12 Mar. 1.993 ).

El pacto de reserva de dominio ha de desplegar su eficacia atendiendo a la verdadera finalidad que se busca con su suscripción, que no es otra que la garantía del crédito, sin que deba aquél producir unos efectos no queridos por las partes ni necesariamente perseguidos por la institución; en este sentido, tiene reconocido el TS que los acreedores del vendedor, durante el periodo de pendencia de la condición, pueden trabar embargo sobre el crédito que el vendedor ostenta sobre el comprador por la parte del precio cuyos plazos aún quedan por vencer, pero no sobre la cosa vendida (S 10 May. 1.989); así, el embargo trabado por los acreedores del vendedor sobre el inmueble vendido ha de reputarse erróneo, al tener que ceñirse solamente al precio que restaba abonar por los compradores del mismo, ya que la existencia de una pacto de reserva de dominio en favor del vendedor, que se pretende hacer valer por sus acreedores con el ejercicio de un derecho de crédito sobre su patrimonio, es excesivo frente a aquél comprador que paga regularmente el precio de la cosa, pues el derecho del vendedor, y, subsiguientemente, el de sus acreedores, no es otro que la reclamación del precio aplazado, crédito que puede ser objeto de traba, y la recuperación del bien, con resolución del contrato, cuando el precio aplazado no se satisfaga (AP Barcelona, Sección 11ª, S 21 Feb. 1.990).

En el presente caso no puede el apelante invocar la existencia de un pacto de reserva de dominio que impediría el efecto traslativo del mismo, cuando por su parte no se ha cumplido con su obligación de librar el plan de amortización antes del completo pago del precio por parte Don. Roque , parte de cuyo plan de amortización tuvo que ser satisfecho por éste último. Por otra parte, no puede negarse que la reserva de dominio expiró al momento de realizarse el completo pago por parte Don. Roque . Como dice la sentencia recurrida, los compradores abonaron a los vendedores la suma de 2.900.004 pts., hasta octubre de 1.978, restando por abonar la suma de 496.461 pts., sin que de lo actuado se haya acreditado una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de la obligación de pago, sino todo lo contrario, como se acredita con el requerimiento notarial realizado por los compradores poniendo a disposición de los vendedores la cantidad pendiente de pago, al tiempo que les exigían la acreditación de la titularidad dominical y la liberación del plan de amortización, obligaciones de los vendedores que han de reputarse como previas a la obligación de los compradores del pago del resto del precio.

Por otra parte, la recurrente no ha ejercitado el pacto de dominio desde que pudo hacerlo (1.973) ni lo ha articulado en su contestación a la demanda mediante la oportuna reconvención. Pero es que, además, dicho pacto de reserva de dominio debe entenderse expirado tras el cumplimiento de su obligación de pago por parte de los compradores. Y es que la Jurisprudencia del TS, reiteradamente ha establecido " que ha de recordarse como las disposiciones de los arts. 1124 y 1504 citados son perfectamente compatibles, no obstante la especialidad del segundo, aplicable a las ventas de bienes inmuebles, y que, en ambos casos -S 7-2-1984-, se exige, para que opere la resolución del contrato, un incumplimiento esencial que atente contra la finalidad perseguida por aquél, que ha de ser consecuencia de una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" - SS 1-2-1996 , 4-10-1983 y 17-9-1985 -, sin que el simple retraso en el cumplimiento determine por si solo la posibilidad resolutoria - SS 5-1-1935 , 20-11-1984 y 13-7-1985 -, sino que debe haberse producido lo que ya la S 12-4-1945 calificaba como un "hecho obstativo absoluto". Es cierto, sin embargo, que aquella "voluntad rebelde al cumplimiento" no se identifica con un proceder doloso del obligado, pero si requiere falta de justificación -S 21-6-1990-, continuidad y, muy particularmente, inequivocidad, a más de que la situación de impago sea duradera. ( STS 25-1-1991 ). Asimismo en los casos de pago aplazado del precio, cual aquí acontece, la Jurisprudencia ha precisado que no está justificada la negativa del vendedor si fuera pactada la simultaneidad entre el pago del precio y el otorgamiento de la escritura de compraventa ( STS de 9-11-89 y 17- 11-98) y ello porque constituye un principio básico en materia de resolución contractual, aquél que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca, que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplidores recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal. (STS 13- 3-1990 , y en igual sentido STS de 22-5-1991 ).

Y es que, según la sentencia del TS de 10 de Octubre de 2.005 "nuestra jurisprudencia ha venido interpretando el mencionado artículo. 1124 Código civil en el sentido que para que pueda ser resuelto el contrato por la vía del artículo. 1124 Código civil se requiere: a) que el contrato contenga prestaciones recíprocas; b) que sean exigibles; c) el cumplimiento por quien ejerce la acción de las obligaciones que le incumbían; d) un incumplimiento intencional por la parte incumplidora ( Sentencia de 16 de mayo de 1996 , además de otras como las de 21 de marzo de 1986 , 27 de noviembre de 1992 , 17 de febrero y 10 de julio de 2003 ), de manera que "de a la parte lesionada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra parte" . A ello habría que añadir que el contratante accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvedad hecha de aquellos supuestos en los que ello fuera consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1 , 986, 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo y 4 de noviembre de 1994 ). A todo ello conviene añadir como premisa básica fundamental que la moderna doctrina considera que para estimar la pretensión resolutoria no es preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando en todo caso con que las legítimas aspiraciones del contratante cumplidor se frustren ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1990 , 14 de febrero , 16 de mayo y 7 de junio de 1991 ), debiendo ser el incumplimiento determinador de la pretendida resolución contractual (o cumplimiento) inequívoco y objetivo.

La S.TS de 4-6-81 estableció que "la compraventa con condición resolutoria no comporta una figura contractual de análogas características a la del "pactum reservati domini", pacto que en tanto en éste el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta un determinado momento, que en la mayoría de los casos suele ser el pago íntegro del precio aplazado, en la condición resolutoria por impago no existe esa reserva de dominio, por parte del vendedor, sino una perfección adquisitiva por parte del comprador susceptible de resolución de pleno derecho, con base en el núm. 1504 del CCiv, para el caso que, después de expirado el término, haya sido requerido judicialmente o por acta notarial dicho comprador por el vendedor, y cuya perfección adquisitiva es consecuencia precisamente de que en ese incumplimiento genere resolución toda vez que mal puede resolverse lo que no hubiere sido perfeccionado".

Según STS de 1 de marzo de 2006 , la propiedad no se adquirirá más que cuando la cosa sea entregada, cuando se efectúe la "traditio" para ello ( art. 609 y 1095 CC , art. 609, art.1095), lo que en el supuesto aconteció, consumándose la compraventa, adquiriendo el comprador la propiedad del bien, considerando que la alusión al carácter interino de la posesión no presenta mayor relieve, a la vista del resto de lo pactado, que su relación con la posibilidad de recuperar el comprador el dominio y la posesión de la finca, si el comprador incumpliese sus compromisos..".

CUARTO.- La recurrente rechaza que pueda constituir título constitutivo de propiedad la escritura pública de donación otorgada por Don. Roque a favor de la actora.

Sin embargo, habiéndose intentado satisfacer el resto del precio total de la compraventa (ofrecido notarialmente el pago del resto del precio ascendente a la suma de 496.461 pts realizado con fecha de 11 de Octubre de 1.979, fecha en la que aún los compradores no sabían que se había elevado a público el contrato de compraventa suscrito entre los demandados y Don. Jesús Ángel , y estando consignado en autos dicha cantidad, pendiente de entregarse hasta que no se otorgue escritura pública), y extinguido el pacto de reserva de dominio, nada impedía, tras la muerte de la esposa Don. Roque , que donara los derechos que le pudieran corresponder sobre la vivienda objeto de autos a la hija de su esposa. Todas la consideraciones sobre la inexistencia de causa de liberalidad y ausencia de título traslativo invocadas por la recurrente deben rechazarse por carecer de sustento legal.

Se dona los derechos que le pudieran corresponder sobre la vivienda objeto de autos, y ha de reputarse como una donación legalmente realizada, por quién podía hacerlo, y verificada con todas las formalidades legales, y recayendo sobre un bien del que se podía disponer, tanto en virtud de sus derechos contractuales como por los hereditarios de su esposa, fallecida con anterioridad, viniendo claramente esos derechos hereditarios a coincidir con la voluntad del donante de donar sus derechos sobre la vivienda objeto de autos a favor de la hija de su esposa, es decir, la actora del presente procedimiento, la cual, une a la posesión continuada de la referida vivienda por sus padres, la que ella ha venido disfrutando de forma pública, pacífica y no interrumpida durante 30 años, tal y como se recoge en la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torremolinos de fecha 5 de Septiembre de 2.007 , que decretó su reintegro en la posesión de la vivienda, de la que fue desposeída en otro procedimiento anterior dirigido contra sus padres y no contra ella, a pesar de que los padres habían fallecidos 2 (el padre sentimental) y 10 años (su madre) respectivamente, antes de que se interpusiera la demanda, en un proceso plagado de irregularidades al dirigirse la demanda contra personas fallecidas de las que existen indicios suficientes para suponer que este dato era conocido por los actores Sres. Maribel Samuel Irene , así como que la vivienda era poseída por la hija de Don. Roque .

El hecho de que se adeude la suma de 496.461 pts., no impide la efectividad de la donación, pues tal cantidad fue en su día ofrecida por Don. Roque a los Sres. Maribel Samuel Irene , y además ha sido consignada en los presentes autos.

QUINTO.- Se alega por los recurrentes la inexistencia de efectos de los pactos hereditarios existentes. Estamos en presencia de una alegación nueva que se introduce por primera vez en esta alzada. En consecuencia, nos remitimos a lo ya dicho en fundamento de derecho segundo de la presente resolución.

SEXTO.- Se alude, en último lugar, a la imposibilidad de adquisición por prescripción adquisitiva. Debe rechazarse tal motivo, por cuanto la sentencia recurrida no se ha fundamentado en la prescripción adquisitiva, sino en el cumplimiento del contrato de compraventa por parte de los padres de la actora, la vigencia de dicho contrato, la validez de la donación a favor de la actora, la nulidad de la venta realizada a favor de la hija de los codemandados, el incumplimiento del contrato por los Sres. Irene Maribel Samuel y la correspondientes modificación registral.

Como quiera que la prescripción adquisitiva había sido planteada con carácter subsidiario por la actora, no habiendo entrado la sentencia a resolver sobre ella al ser estimada la petición principal, no procede entrar a resolver sobre la referida cuestión.

SÉPTIMO.- Se aduce, por último, la existencia de buena fe en la adquisición de la vivienda en la segunda venta realizada. Pues bien, sobre esto cabría reiterar la doctrina sentada en la sentencia de instancia, que esta Sala comparte y hace suya. Cabría añadir que el supuesto planteado materializa la figura de la doble venta, prevista en el art. 1.473 CC . Dicho precepto presupone una única parte vendedora y una pluralidad de partes compradoras, intervinientes en ventas separadas, válidas y perfectas pero no consumadas, permaneciendo idéntico el objeto del contrato. Son pues requisitos para la aplicación del art. 1.473 CC los siguientes: 1º.- Vendedor único. 2º.- Pluralidad de compradores. 3º.- Contratos de compraventa diferenciados, válidos y perfectos, pero no consumados. Los diferentes negocios jurídicos han de reunir los requisitos esenciales para su validez. Las diversas compraventas deben haber sido realizadas antes de que alguna de ellas haya alcanzado su consumación (en este sentido, STS 30 junio 1986 ). 4º.- Identidad del objeto vendido. 5º.- Buena fe. Este requisito fundamental de la buena fe significa que el comprador ignoraba que la cosa comprada había sido ya objeto de otra venta con anterioridad ( STS 17 diciembre 1984 ); consiste en la actitud subjetiva del comprador que se basa en la ignorancia de que en su título o modo de adquirir hay un vicio que puede abocar a su invalidación ( art. 433 CC ), así como en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio ( art. 1.950 CC ). A sensu contrario, bastará con el conocimiento de la venta anterior, para que desaparezca la buena fe en el segundo comprador. La buena fe se presume ( artículos 3__h6_0437art>434 CC y 34 LH ), debiendo concurrir en el momento de la perfección del contrato por el que se adquirió.

En caso de concurrencia de buena fe, y en el supuesto de doble venta de inmueble, la preferencia se atribuye a favor del adquirente que antes la haya inscrito en el Registro; cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. En todas la hipótesis es requisito esencial la buena fe del adquirente.

Pues bien, de lo actuado, se desprende: a) existencia de mala fe en los demandados, conociendo que la finca se encontraba en posesión de la actora desde hacía 30 años, siendo preciso indicar que como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Julio de 2.004 "El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento ( art. 1.450 CC ), y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla ( art. 1.461 CC ). Es un título idóneo para la transmisión del dominio, si bien, en nuestro sistema, no lo transmite "per se", al ser necesaria la "traditio" -modo- ( arts. 609, párrafo segundo, y 1.095, inciso segundo, CC ), la cual puede tener lugar en cualquiera de las modalidades previstas en el Código Civil, y otras similares (atípicas), previendo el art. 1.462, párrafo segundo , un supuesto de "tradición simbólica" o "ficta" para "cuando se haga la venta mediante escritura pública", en cuyo caso "el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario" -tradición instrumental- ( SS. 29 de mayo , 14 de junio , 9 de octubre y 9 de diciembre de 1997 , entre otras)", pero siendo preciso resaltar que, en el presente caso, además del contrato, se entregó el objeto del mismo, estando en posesión la actora durante 30 años, existiendo un contrato válido y eficaz, aunque no estuviera del todo consumado por la falta de pago de una parte del precio, no pudiéndose resolver el contrato de forma unilateral, como de hecho se pretendió; b) en el contrato celebrado con la hija de los demandados, se oculta maliciosamente la existencia del anterior contrato de compraventa a favor de Don. Roque , afirmándose que la vivienda se encontraba libre de cargas y arrendatarios, no haciendo referencia a que la vivienda se encontraba ocupada por la actora; c) la hija de los Sres. Maribel Samuel Irene debía tener conocimiento de que la finca venía siendo ocupada por Don. Roque , máxime cuando estamos hablando de viviendas contiguas; d) no se ha acreditado el pago del precio de la compraventa por parte de la hija de los Sres. Maribel Samuel Irene .

OCTAVO.- Que al desestimarse el recurso interpuesto procede imponer al apelante el pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.1 de la L.E.Civil ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Maribel , Samuel y Irene contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torremolinos, con fecha de 25 de Junio de 2.009 , en los autos de Juicio Ordinario 900/08, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada sentencia, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.