Sentencia Civil Nº 481/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 478/2007 de 14 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 478/07

Procedente del procedimiento nº 171/06 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa (ant.Cl-1)

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª. DOLORS PORTELLA LLUCH, DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA y DON ANTONIO RECIO CORDOVA, actuando la primera de

ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 478/07 interpuesto contra la sentencia dictada el día 17

de abril de 2007 en el procedimiento nº 171/06 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa (ant. Cl-1) en el

que es recurrente DÑA. Verónica , y apelados DÑA. Marí Juana y DON Jaime , previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 14 de octubre de 2008

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Maldiney Casasus en nombre y representación de Verónica , debo absolver y absuelvo a Jaime y Marí Juana de todos los pedimentos contra ellos formulados. Todo ello con expresa condena en costas al actor.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora interesó en su demanda que se declare (i) que la opción de compra sobre la finca de la calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM000 NUM001 quedó consumada y que la compraventa se perfeccionó el día 17 de febrero de 2005, fecha en que la voluntad de comprar llegó a conocimiento de los demandados, y (ii) la obligación de los demandados a comparecer ante el notario en el día y hora que sean requeridos para otorgar la correspondiente escritura de compraventa, y para el caso de incumplimiento de tal obligación, se otorgue por el Juzgado en su nombre y a su costa, la correspondiente escritura de la finca sita en la DIRECCION000 NUM000 NUM000 NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Terrassa, tomo NUM002 , libro NUM003 , finca NUM004 , por el precio de NUM005 euros o subsidiariamente por el que se determine en periodo probatorio; derivando tal pretensión del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por la demandante Dª Verónica , como arrendataria, y la hija de los ahora demandados (herederos) como propietaria, en virtud del cual la Sra. Verónica "podrá optar en cualquier momento de duración del presente contrato de arrendamiento, por comprar el inmueble objeto del mismo. A tal efecto comunicará su voluntad de forma fehaciente a Doña Marí Luz , con un plazo mínimo de un mes de antelación".

La sentencia de instancia desestima la pretensión actora con la siguiente argumentación: "En el caso de autos el contrato es claro y meridiano respecto de este punto y el precio por el que se ejercita la opción no se corresponde con el valor de mercado tal como se había pactado y tampoco pueden descontarse las rentas abonadas en concepto de alquiler ya que no se acredita el abono de las mismas, por lo que no hubo cumplimiento íntegro de las condiciones pactadas para el ejercicio de la opción de compra y por otro lado el contrato de arrendamiento estaba resuelto con anterioridad al ejercicio de dicha opción de compra...".

Frente a tal resolución se alza la parte actora por considerar que "se ha acreditado que concurren todos los requisitos establecidos por la jurisprudencia para el ejercicio de la opción de compra y se han cumplido también todos los requisitos acordados en el contrato. El ejercicio de la opción de compra se comunicó a los propietarios con el preaviso pactado. Se ejercitó dicha opción dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento, pues el mismo no había sido resuelto por Sentencia. Y en cuanto al precio, si bien esta parte solicitó que se fijara el que consta en el contrato de opción de compra, ofreció la posibilidad de que el mismo se actualizara según las condiciones del mercado, y a tal fin el perito judicial propuesto por esta parte lo estableció en 238.848.-€" Precisaba la recurrente que la opción de compra se ejercitó dentro de plazo, en concreto, en fecha 17 de febrero de 2005, con anterioridad a la sentencia de desahucio por falta de pago de la renta, que es de fecha 17 de marzo de 2005 , es decir, cuando se ejercita la opción de compra no se había dictado Sentencia, por tanto no se había resuelto el contrato de arrendamiento, y concluía que "la falta de pago del arrendatario legitima en todo caso al arrendador a instar la acción de desahucio, quedando subsistente la opción de compra mientras no se resuelva el contrato de arrendamiento, que se resuelve, con efectos "ex nunc" desde la resolución judicial".

La parte demandada se opone a la apelación e interesa la confirmación de la resolución de instancia, con imposición de las costas de la alzada a la recurrente.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos referidos en el numeral anterior, es de observar que, como con acierto se apunta en la instancia, la cuestión fundamental a resolver es si la opción de compra se ejercitó por la ahora recurrente dentro de plazo.

Pues bien, conviene comenzar por recordar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido los caracteres y requisitos de la opción de compra, señalando que consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y, una vez ejercitada la opción oportunamente, se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (SSTS 13 noviembre, 1 y 22 diciembre 1992 ).

En el caso de autos, para establecer el plazo de ejercicio de la opción, debemos partir de la vinculación entre el contrato de arrendamiento y el derecho de opción ejercitado, que conforman una relación jurídica unitaria, y así tener en cuenta que el plazo pactado a tal fin viene recogido en el aparatado a) del Pacto Noveno : "Dña. Verónica , podrá optar en cualquier momento de duración del presente contrato de arrendamiento, por comprar el inmueble objeto del mismo A tal efecto comunicará su voluntad de forma fehaciente a Dña. Marí Luz , con un plazo mínimo de un mes de antelación".

Así las cosas, es claro que, para que consideráramos que la opción de compra se ejercitó en plazo, la misma debió notificarse a la propiedad mientras el contrato de arrendamiento estuviera en vigor, y es aquí donde discrepa la recurrente con el criterio de la instancia.

En efecto, la sentencia apelada considera que los intentos de opción de compra son posteriores a la citación de la arrendataria al procedimiento de desahucio por falta de pago que, finalmente, concluyó con sentencia estimatoria, por lo que la opción de compra se ejercitó cuando el contrato de arrendamiento ya había sido resuelto.

Otro es el parecer de la recurrente ya que sostiene que la resolución del contrato no se produjo sino hasta que se dictó sentencia firme en tal proceso sumario.

Pues bien, no deben desconocerse dos extremos relevantes a estos efectos:

1º Que el art.27.2 a) LAU sanciona con la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento la falta de pago de la renta en que consiste la principal obligación del arrendatario.

2º Que conforme a reiterada doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (sentencia de 30 de marzo de 1992 y las en esta citadas) "la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no sólo en vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva -claro está- de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato), determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada".

Por tanto, la sentencia firme declarando haber lugar al desahucio por falta de pago viene a sancionar la resolución contractual operada en el momento en que se instó tal proceso sumario denunciando la falta de pago y ejercitando, con ello, la facultad resolutoria prevista en el art.1124 CC .

En consecuencia, en el momento en que la ahora demandante ejercitó la opción de compra (15/02/2005), el contrato de arrendamiento ya había sido resuelto por la propiedad al haber instado proceso de desahucio por falta de pago (sin posibilidad de enervar la acción) en fecha anterior (2 de febrero de 2005), lo que en definitiva supone que la opción de compra no se ejercitó en plazo al efectuarse en un momento en que el contrato de arrendamiento ya no estaba en vigor.

En definitiva, no podemos sino compartir el criterio de la instancia, y, con ello, rechazar el recurso de apelación.

TERCERO.- En atención a todo lo expuesto se ha de desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, procediendo en consecuencia la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la recurrente al desestimarse todas sus pretensiones (arts.394 y 398.1 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Verónica contra la sentencia de 17 de abril de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Terrassa , que confirmamos en todos sus extremos, siendo a cargo de la indicada recurrente las costas devengadas en esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.