Sentencia Civil Nº 481/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 179/2012 de 18 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2012-0000951

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000179/2012- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000130/2011

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 5 DE CATARROJA

Apelante: ZARDOYA ORTIS, S.A..

Procurador.- D. FRANCISCO JAVIER BAIXAULI MARTINEZ.

Apelado: D. Jose Manuel y Dª Camino .

Procurador.- Dª Mª PILAR IRANZO PONTES.

SENTENCIA Nº 481/2012

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a dieciocho de julio de dos mil doce.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA , los autos de Juicio Ordinario nº 130/2011, promovidos por D. Jose Manuel y Dª Camino contra ZARDOYA ORTIS, S.A. sobre "cumplimiento de contrato de arrendamiento", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por ZARDOYA ORTIS, S.A., representado por el Procurador D. FRANCISCO JAVIER BAIXAULI MARTINEZ y asistido del Letrado D. RAFAEL DEL CASTILLO SUAREZ-INCLAN contra D. Jose Manuel Y Dª Camino , representados por el Procurador Dª Mª PILAR IRANZO PONTES y asistidos del Letrado Dª Mª JOSE PENELLA SANTARREMIGIA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 5 DE CATARROJA, en fecha 28-7-11 en el Juicio Ordinario nº 130/2011 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por D. Jose Manuel y Dª Camino contra Zardoya Otis S.A., debo condenar y condeno a dicha demandada a abonar a la actora 5.509'97 € en concepto de rentas adeudadas debidamente actualizadas hasta el mes de enero de 2011 inclusive y cantidades asimiladas correspondientes al ejercicio 2010 por el arrendamiento del local comercial sito en la calle Maestro Manfredo Monforte nº 9 bajo izquierda de la localidad de Catarroja, cantidad que devengará el interés establecido en el fundamento de derecho cuarto, con imposición de costas.".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de ZARDOYA ORTIS, S.A., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Jose Manuel y Dª Camino . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 9 de julio de 2.012.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

D. Jose Manuel y Dª. Camino , como arrendadores del local que se indica, presentaron demanda frente a la mercantil Zardoya Otis S. A., como arrendataria, instando según los términos del suplico de la demanda: la condena al de la demandada al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 16 de junio de 2006, y al abono del principal de 5.509,97 euros en concepto de rentas vencidas e impagadas por diferencias de IPC de enero a mayo de 2010 (264,81 euros) y recibos íntegros de junio de 2010 a enero de 2011 (4.946,83 euros), y cantidades asimiladas a renta: IBI y basura (298,33 euros).

Y aceptando la demandada el pago de 3.945,04 euros como indemnización de daños y perjuicios por su desistimiento unilateral del contrato, a detraer a su vez 1.200 en concepto de fianza, y oponiéndose al resto, se dicta sentencia en la instancia por la que no aceptando el fin del contrato de arrendamiento por aquel desistimiento intentado por la demandada sino la obligación de su conclusión por el plazo obligatorio de cinco años pactado, dentro del cual se comprenden las rentas y cantidades asimiladas que se exigen, se estima la demanda.

Sentencia que es apelada por Zardoya Otis S. A..

SEGUNDO .-

Reitera la apelante la oportunidad de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento distinto a vivienda que efectuó al serle factible por la aplicación analógica del artículo 11-2 de la LAU de 1994 que realizó, insistiendo en el abono de cantidades generadas hasta la puesta a disposición del inmueble a la actora, excluida la mensualidad de octubre de 2010 como tal. Y también la existencia de error de cálculo de las revisiones al introducirse de oficio en la reclamación la revisión de la renta de los meses de agosto de 2010 a enero de 2011, pasando las rentas de 618,10 euros a 629,26 euros (añadido el IVA y deducido el IRPF), cuando la actora no había introducido en aquellos recibos tal revisión, por lo que solicitaba el importe erróneo de 618,10 euros, y no el concedido, existiendo una pluspetición de 66,96 euros, a razón de 11,16 euros por mes.

Y, al respecto, se debe tener en cuenta el criterio de este Tribunal, expuesto en las SS. nºs. 705/2003 de 10 de diciembre , 654/2005 de 27 de noviembre , 223/2006, de 18 de abril , y nº. 195/2009, de 30 de marzo que señalan que: cierto es que los contratos obligan a las partes en virtud de lo establecido en los artículos 1089 , 1091 , 1255 , 1256 y 1258 del Código Civil , y cierto es también que el incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1124 del mismo Código , pero también es verdad, porque así lo declara reiterada jurisprudencia, que no todo incumplimiento contractual da lugar automáticamente y por sí a una indemnización de daños y perjuicios, ya que éstos han de acreditarse ( artículo 217 de la LEC ) ( SS. T. S. 22- 7-94, 5-10-94 , 6-4-95 , 18-7-97 ...), probándose que los daños y perjuicios que se dicen sufridos lo han sido precisamente por el incumplimiento de la parte contraria y no por la propia actitud del perjudicado, que en este extremo ha de comportarse con arreglo a las normas de la buena fe. Criterio referido a desistimiento unilateral de contrato de arrendamiento por el arrendatario de local destinado a uso distinto de vivienda, para el que no es aplicable el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , que regula el desistimiento del contrato por parte del arrendatario previsto para los contratos de arrendamiento de vivienda con duración superior a los cinco años y que haya durado como mínimo dicho lapso de tiempo. Y, por tanto, operativa sobre la cuestión, la regulación general de los contratos, aplicable subsidiariamente, a falta de regulación expresa de la LAU de 1994, y de pacto entre las partes sobre las concretas consecuencias del desistimiento, de acuerdo con el artículo 4 de la misma. No existiendo, en consecuencia, precepto alguno de la LAU u otro de carácter general que establezca automáticamente dicha consecuencia en caso de desistimiento unilateral del contrato, ni aplicable por analogía la previsión del artículo 11 de la LAU de 1994 , previsto para supuesto distinto. Y se debe partir de la base que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir.

Ahora bien, en el marco jurídico anterior, surge como necesidad para que prosperen las tesis de la demandada en cuanto a la posibilidad de su desistimiento unilateral de contrato de arrendamiento distinto a vivienda, una vez no aceptado por el actor, y al margen de cual fuera la causa última, siendo alegado por la demandada dificultades económicas, de que sea así declarada su validez por el Tribunal, para lo que no basta la mera excepción al contestar la demanda, sino el ejercicio de la acción en este sentido, como podría haber sido en este caso a través de reconvención, y esta no se formula, a pesar de contenerse en el suplico del escrito de contestación la solicitud de declaración de extinción del contrato suscrito entre las partes de 16 de octubre de 2006, aparte de otros para la fijación del importe debido a la demandante, o al menos no se considera ni tramita como tal en los términos establecidos en los artículos 406 y 407 de la LEC , convocándose a los litigantes sin más a la audiencia previa, sin permitir a la demandante inicial contestar a la misma, lo que hace inviable el análisis de dicha petición, a salvo la retroacción y nulidad de actuaciones a dicho momento procesal que no se insta por las partes, y que le queda vedado al Órgano de apelación acordar de oficio (artículo 240-2-2º).

Ello con independencia de que la STS de 20 de mayo de 2004 se refiere a un supuesto en el que, a diferencia del presente y coherente con la anterior exposición, existe reconvención así considerada por parte del arrendatario. Y meramente acepta la posibilidad de aplicar similares consecuencias jurídicas al desistimiento de local de negocio que al de vivienda dentro del ámbito de la LAU de 1994 aplicando por analogía su artículo 11-2 , pero no entra a analizar de forma directa si existe el derecho del arrendatario distinto a vivienda a desistir del contrato unilateralmente mientras se encuentra vigente el mismo.

Inconveniente procesal que se reproduce respecto a la cantidad entregada como fianza de 1.200 euros de la que se exige la compensación, puesto que tampoco fue articulada ni tramitada conforme a lo dispuesto en el artículo 408 de la LEC , impidiéndose con ello entrar en su análisis, quedando la cuestión imprejuzgada.

Asimismo, en lo que atañe al importe de las rentas de agosto de 2010 a enero de 2011 que se reclaman, se está de acuerdo con la apelante en cuanto a que no le era factible al Juzgador de Instancia efectuar su cálculo teniendo en cuenta el IPC del periodo anual de agosto de 2009 a agosto de 2010, del 1,80 %, al no haber sido instado así en la demanda, sin perjuicio del derecho de que pudieras disponer los actores para ello, limitándose a reclamar las rentas de tales mensualidades sin tener en cuenta aquel incremento, por la obligada exigencia de congruencia ( artículo 218-1 de la LEC ), concediéndose en este caso más de lo pedido.

Por lo que partiendo del cálculo que se hace de la renta en la misma sentencia en lo que resulta pacífico para las partes, mediante la aplicación de los IPC solo de los períodos de agosto de 2007 a agosto de 2008 (4,9 %), y de agosto de 2008 a agosto de 2009 (-0,8 %), de lo que se extrae las sumas finales (sumado el IVA del 16 -hasta mayo 2010- ó 18 % -desde mayo de 2010-, y deducido el importe de retención por alquileres del 19 %) de 605,62 euros del neto de las rentas de enero a mayo de 2010 (frente a 605,86 euros que se reclaman en la demanda por cada una de ellas, y 618,10 euros para el resto (frente a 618,35 euros), da como resultado la diferencia de 3,24 euros, que corresponde restar del principal concedido. Cantidad, sin embargo, que, por su carácter ínfimo, no tiene entidad propia revocatoria de la sentencia por obedecer a un mero error de cálculo de la parte actora subsanable en cualquier momento y dada la diferencia resultante prácticamente inapreciable entre lo pedido en la demanda y lo concedido, no obstante ser necesaria su corrección, en la forma que se indicará en la parte dispositiva. Como tampoco, por idéntica razón, para variar las costas de la primera instancia, que sigue siendo sustancialmente estimada.

Razones que llevan a desestimar la apelación y a la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO .-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Zardoya Otis S. A. contra la sentencia dictada el 28 de julio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de los de Catarroja en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 130/2011.

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA la citada resolución. Sin perjuicio de corregir el error en el cálculo del principal objeto de condena que pasa a ser el de CINCO MIL QUINIENTOS SEIS EUROS Y SETENTA Y TRES CENTIMOS (5.506,73.-), en vez de 5.509'97 euros.

TERCERO.-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.