Sentencia Civil Nº 483/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 473/2010 de 18 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00483/2011

Fecha: 18 DE OCTUBRE DE 2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 473 /2010

Ponente: ILMA. SRA. Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

Apelante y demandada: D. Gaspar

PROCURADOR: Dª Mª ISABEL RAMOS CERVANTES

Apelado y demandante: D. Marcelino (fallecido. Sucesora: Dª Paloma )

PROCURADOR: D. JOSÉ LUIS BARRAGUÉS FERNÁNDEZ

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 396/2009

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 DE ALCORCÓN

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

Dª CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En MADRID , a dieciocho de octubre de dos mil once .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 396 /2009 , procedentes del JUZGADO DE 1A.INSTANCIA N. 1 de ALCORCON , a los que ha correspondido el Rollo 473 /2010 , en los que aparece como parte apelante D. Gaspar representado por la procuradora Dª. ISABEL RAMOS CERVANTES , y como apelado D. Marcelino representado por el procurador D. JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ , sobre acción de actualización de renta de contrato de arrendamiento urbano con reclamación de cantidad , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CRISTINA DOMÉNECH GARRET .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 396/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de los de Alcorcón, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. Carlos Águeda Holgueras Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Alcorcón se dictó sentencia con fecha 12 de Marzo de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por Marcelino , representado por la Procuradora Doña Rocío García Dorado, contra Gaspar , representado por la Procuradora Doña María Isabel Ramos Cervantes. DECLARO que el importe de la retna actualizada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el mes de julio de 1976, sobre la vivienda sita en calle DIRECCION000 , NUM000 -esc. izquierda. NUM000 de Alcorcón (Madrid), desde el mes de julio de 2009 es de 561,98 euros; CONDENO a Gaspar a abonar a Marcelino 501,88 euros mensuales, desde el mes de julio de 2009; Y CONDENO a Gaspar a abonar a Marcelino de la suma de 89,48 euros mensuales en concepto de gastos de comunidad desde el mes de julio de 2009. Las cantidades a cuyo abono resulta condenado Gaspar devengarán el interés legal desde la fecha de devengo de cada mensualidad a partir del mes de julio de 2009. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

TERCERO. - Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. Mª Isabel Ramos Cervantes, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 21 de Septiembre del año en curso.

CUARTO .- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- D. Marcelino ejercitó demanda en la que solicitaba se actualizara la renta de la vivienda arrendada y se declarara que: A) la renta actualizada hasta el mes de julio de 2009 asciende a 561,98 €; B) al haber existido un fallo de cálculo de la renta a su favor, adeuda al demandante, con carácter retroactivo, desde el mes de septiembre de 2008, la cantidad de 288,84 € mensuales hasta febrero de 2009, desde el mes de febrero de 2009 la cantidad de 411,91 €, y desde la notificación de la demanda la cantidad de 561,98 €; C) el demandado deberá abonar al arrendador el importe total del IBI desde el año 2003 hasta el año 2008, que asciende a la suma total de 1376,34 €; D) que el demandado ha de abonar, junto a la renta, el importe de gastos de la comunidad de propietarios que actualmente ascienden a 89,48 €, y que adeuda dichos gastos desde el mes de septiembre de 2008.

La Sentencia dictada en primera instancia razona que la actualización de la renta se ha de computar desde la fecha de entrada en vigor de la LAU 1994 y no desde la fecha en que se pretenda la actualización, considerando por ello procedente la actualización de la renta en los términos interesados por el actor, al haber transcurrido más de diez años desde la entrada en vigor de la Ley y, por tanto, desde la posibilidad de que el demandante pudiera haber hecho uso de su derecho. Asimismo razona que la actualización de la renta debe efectuarse a partir de la nueva anualidad de renta, que, en el caso, se inicia en el mes de julio, considerando por ello que la actualización no puede efectuase antes de ese mes aunque se haya comunicado con anterioridad, y por otra parte, que el hecho de que la comunicación se haya practicado en mes distinto a aquel en que se inicia cada anualidad, no impide la actualización de la renta a partir de dicho mes. En consecuencia, aprecia que si bien el primer burofax en que el actor comunicaba al demandado la actualización de renta es de septiembre de 2008, no es posible la actualización hasta la anualidad siguiente, es decir, desde julio de 2009; fecha esta, desde la que también serán exigibles los gastos de comunidad, considerando por el contrario que los gastos relativos al IBI forman parte de de la actualización de la renta. En consecuencia la sentencia estima parcialmente la demanda declarando que el importe de la renta actualizada desde el mes de julio de 2009 es de 561,98 € y condenando al demandado a pagar la diferencia entre la renta abonada y la actualizada, que asciende a 501,88 € mensuales desde el mes de julio de 2009, así como al pago de los gastos de comunidad desde esa misma fecha. Por último considera procedente el abono de los intereses legales desde la fecha del devengo de cada mensualidad a partir del mes de julio de 2009.

Frente a dicha resolución interpone recurso de apelación la parte demandada, D. Gaspar , solicitando en esta segunda instancia la desestimación de la demanda y con carácter subsidiario, que se declare que la renta actualizada será únicamente exigible desde la fecha de la sentencia que se dicte. En su escrito alega la parte apelante en primer lugar que la sentencia de instancia incurre en errónea interpretación de la regla 9ª del apartado D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 , por entender que conforme a dicho precepto el arrendador podrá ejercitar la facultad de actualización de renta en cualquier momento de vida del contrato en cuanto no esté prescrito su derecho, pero cuando se ejercite ha de ser sin efectos retroactivos y con respeto a los derechos del arrendatario de que la actualización se lleve a cabo en el plazo de diez años (atendidos los ingresos económicos del arrendatario y su esposa), con aplicación del correspondiente porcentaje fijado por la Ley. Discrepa además en el recurso de la renta resultante tras la actualización y entiende que conforme a lo establecido en la regla 1ª del número 11 del apartado D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU , si la actualización de la renta debe tener efectos desde el mes de julio de 2009, los índices que se han de aplicar no pueden ser otros que los correspondientes al mes anterior a la fecha del contrato con respecto al mes anterior a la actualización, por lo que aplicando los índices correspondientes, la renta actualizada será de 556,38 €. Asimismo alega errónea interpretación del número 11 del apartado D) de la Disposición Transitoria Segunda LAU, argumentando en suma que de conformidad con dicho precepto se ha de entender que los burofax remitidos por el arrendador no cumplen las exigencias previstas en dicho precepto por ser erróneos los cálculos de actualización de la renta, debiendo por ello considerarse nulas e ineficaces las mencionadas notificaciones, y en consecuencia la desestimación de la demanda. Por último discrepa el apelante de la procedencia del pago de intereses, y argumenta que no siendo exigible la actualización de la renta desde el mes de julio de 2009, se ha de concluir que en la fecha en que el actor realizó la reclamación al demandado nada adeudaba, siendo en consecuencia improcedente el pago de intereses.

SEGUNDO.- Siguiendo el orden expositivo del recurso de apelación y sin desconocer que existen en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales posturas discrepantes, compartimos el criterio seguido por la sentencia de instancia, considerando por ello que los plazo máximos y porcentajes exigibles empiezan a partir de la entrada en vigor de la Ley y no de desde la fecha en que el arrendador ejercita la facultad de actualización de la renta, siguiendo con ello el criterio de las SSAP de Asturias de 27 de junio de 2000 , de Valencia de 31 de enero de 2001 , de Santa Cruz de Tenerife de 10 de marzo y de 27 de abril de 2001 , de Palencia de 25 de junio de 2001 , de Cantabria de 30 de abril y de 29 de septiembre de 2003 , de Alicante de 14 de abril de 2005 , de Madrid de 3 de enero de 2005 y de Castellón de 6 de marzo de 2006 .

Estimamos que, de otro modo y de seguirse el criterio postulado por el apelante, como se indica la SAP de Cantabria de 29 de septiembre de 2003 , el arrendador vería retrasada la actualización más allá de los diez años a partir de la entrada en vigor de la Ley. Por tanto consideramos correcto el criterio adoptado por la sentencia de instancia al estimar la pretensión de la parte actora de exigir directamente el porcentaje de la renta total actualizada en atención al transcurso de más de diez años desde la entrada en vigor de la Ley, y ello aunque el primer requerimiento no se hubiera efectuado con anterioridad.

Es cierto que, como se argumenta en el recurso, una vez ejercitada la actualización de rentas no tiene carácter retroactivo, sin embargo, como indica la SAP de Madrid de fecha 24 de marzo de 2003 " tal irretroactividad no ha de interpretarse en la forma en que se hace por el demandado sino que ha de seguirse el criterio mantenido anteriormente con las cláusulas de estabilización como plenamente aplicable a las que procedan en aplicación del régimen transitorio de la ley vigente, de manera que el hecho de que el arrendador dejase transcurrir diversas anualidades después de entrar en vigor la LAU, sin aplicar el IPC ello no implica que pierda su derecho a su aplicación cuando tenga por conveniente si la acción no ha prescrito con la única limitación que sólo podrá percibir la nueva renta no desde que hubiera procedido sino desde el mes siguiente a la notificación, y en ello precisamente consiste la prohibición de retroactividad y no en la actualización misma, otra cosa sería vulnerar el sentido de la propia ley que quiere que se eviten los desfases de renta que venían ocurriendo con la legislación anterior.

Dicho criterio viene abonado por la doctrina jurisprudencial acerca de las cláusulas voluntarias de elevación de la renta y como se ha dicho plenamente aplicable a las actualizaciones fundadas en el derecho transitorio de la ley vigente y que resume la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1995 al proclamar "independientemente de que exista por parte del arrendador una voluntaria dejación de su facultad de elevación de la renta en un período determinado, la situación de abandono del derecho así producido, sólo es predicable respecto de la renta de ese concreto período, mas no en lo que atañe al coeficiente de elevación correspondiente, que permanece vivo y ha de contar en el momento en que el arrendador decida ejercitar el derecho a la actualización de la renta convenida, ya que de otro modo se vería burlada la finalidad de mantener el equilibrio de prestaciones que, a través de la cláusula de estabilización las partes persiguieron.

Tesis esta última... cuya conculcación constituye el Cuarto de los motivos de casación en el que se insiste en confundir la efectiva elevación de la renta que sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia que es insoslayable para que aquella elevación de renta tenga lugar en cada uno de los períodos de que se trata, con el montante del coeficiente de elevación a aplicar, el cual ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación tuvo lugar, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos precedentes, porque sólo de esta manera se cumple, como se ha dicho, el designio contemplado en el contrato de que se mantenga la equivalencia y proporcionalidad de la prestación, esto es, de que el valor inicial convenido en concepto de renta, permanezca a cubierto del insistente y progresivo movimiento que sufre el poder adquisitivo del dinero...".

En definitiva, consideramos que el punto de partida de la actualización de las rentas no ha de ser el derivado de la notificación por el arrendador, como pretende el apelante, sino la entrada en vigor de la Ley, por lo que el primer motivo del recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- La Disposición Transitoria Segunda, D) LAU, en su apartado 11 , una vez establecida la necesidad de realizar un requerimiento fehaciente y previo al arrendatario en la fecha en la que a partir de la entrada en vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, dispone en su párrafo 3º que "efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada". A continuación determina que la actualización se desarrollará con arreglo a las siguientes reglas: "1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolla la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costas de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización".

Luego se está refiriendo de manera indubitada al índice del mes anterior a la fecha del contrato y también al del mes anterior a la fecha de actualización. Como indica la SAP de Barcelona de fecha 3 de Junio de 2004 , "...con esa determinación de índices conocer el coeficiente de inflación que se trata de repercutir al actualizar la renta, y que dependiendo de cuando se ejercita por el arrendador esta facultad al mismo reconocida será uno u otro, con el fin de corregir el equilibrio en la contraprestación que el arrendatario debe al arrendador. No ofrece duda que para el cálculo de la renta actualizada hay que tomar el índice de precios base, es decir el vigente en la fecha del contrato, y compararlo con el índice de precios en la fecha de la actualización, pues el importe de éste no tiene por qué sufrir merma ni distorsión por el hecho de que la misma haga el arrendador con retraso".

En el presente caso, la renta inicial es de 60,10 € (diez mil pesetas) y resulta de la certificación del INE unido como documento núm. 8 de la demanda que el IPC correspondiente al mes de junio de 1976 (anterior a la celebración del contrato de arrendamiento) es 18,442. En dicho documento también se expresa el IPC correspondiente al mes de junio de 2008, sin embargo puesto que actualiza la renta a fecha julio de 2009, se debe estar al IPC correspondiente al del mes anterior a la fecha de la actualización. Por tanto yerra la sentencia apelada al aplicar en el cálculo de la renta actualizada el índice de junio de 2008, cuando en realidad debe estarse a aquel vigente en la mensualidad anterior a la actualización, que es junio de 2009. Según resulta del documento obrante a los folio 94 a 96 aportado por el demandado, el índice correspondiente al mes de junio de 2009 es 170,729 y por lo tanto aplicando la regla pertinente para el cálculo de la renta actualizada, resulta que la renta exigible es de 556,38 €, como se postula en el recurso y no los 561,98 € que calculados por la parte actora, acoge la sentencia apelada, por lo que el motivo de apelación debe ser estimado y revocada en este punto la sentencia de instancia.

Por otra parte, dicha apreciación debe tener su consiguiente repercusión en el pronunciamiento relativo a la condena al pago de la diferencia entre la renta realmente satisfecha y la debida desde la actualización de julio de 2009, que resulta ser de 496,28 € en lugar de los 501,88 € que se determinan y fijan en la sentencia.

Por lo demás y al hilo de las argumentaciones del motivo tercero del recurso, partiendo de que la actualización de la renta una vez efectuada la notificación de la actualización, ha de tener efecto, desde el mes de la nueva anualidad, que en el caso es el mes de julio de 2009, el hecho de que el cálculo de la renta efectuado en la previa notificación al arrendatario no fuera acertado, no puede conllevar la consecuencia pretendida por el apelante de desestimación sin más de la demanda de actualización de la renta. De otro modo, ello conduciría al absurdo de que sólo en aquellos supuestos en que el cálculo de la renta actualizada notificado al arrendatario fuera correcto, y por tanto dicha conclusión debe descartarse. En el caso de oposición del arrendatario a la actualización de la renta, sea por disconformidad con el cálculo de la misma, sea por otro motivo, su efectividad, y en su caso la determinación de su correcta cuantía, quedará subordinada al ejercicio de la acción por el arrendador para su determinación judicial. En este juicio precisamente habrá que dilucidar si los cálculos efectuados por el arrendador en la determinación de la renta son o no correctos, sin que, obviamente, la incorrección de los mismos haya de determinar necesariamente la desestimación de la demanda. En el presente caso el arrendatario aquí apelante se opuso a la actualización en los términos pretendidos en el burofax de septiembre de 2008, por ello una vez ejercitada la correspondiente acción por el arrendador quedó supeditada la determinación de la cuantía de la renta a la decisión judicial, la cual, además fija el momento a partir del cual ha de ser satisfecha en atención a las previsiones legales.

CUARTO.- Finalmente, consideramos que el pago de los intereses sobre la cuantía de la renta actualizada resulta procedente, pues indudablemente lo era la actualización, y contra lo alegado la deuda no puede entenderse ilíquida pues la misma no pierde su liquidez si para averiguar su montante basta con sencillas operaciones aritméticas, como así ocurre en el presente caso.

QUINTO.- En cuanto a las costas de la alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 , en su remisión efectuada por el artículo 398.1, ambos de la LEC , determina que no se realice expresa imposición de costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Gaspar , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcorcón en fecha 12 de marzo de 2010 , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 396/2009, REVOCAMOS PARCIALMENTE la resolución recurrida, declarando que el importe de la renta actualizada en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el mes de julio de 1976, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 , escalera izquierda, NUM000 B de Alcorcón (Madrid), desde el mes de julio de 2009 es de 556,38 €, condenando a D. Gaspar a abonar a D. Marcelino 496,28 € desde julio de 2009, manteniendo el resto de los pronunciamientos, y no realizando expresa imposición de las costas de la alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.