Sentencia CIVIL Nº 483/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 94/2017 de 17 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 94/2017 -4

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 409/2015

Parte recurrente/Solicitante: Rafael

Procurador/a: Ramon Davi Navarro

Abogado/a: Jose Maria Vallbona Zubizarreta

Parte recurrida: Maite

Procurador/a: Jaime-Luis Aso Roca

Abogado/a: ALBERT DE CABO JAUME

SENTENCIA Nº 483/2018

Magistrados:

D. Juan Bautista Cremades Morant

Dª. Isabel Carriedo Mompin

Dª. M dels Angels Gomis Masque

D. Fernando Utrillas Carbonell

Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 17 de julio de 2018

Antecedentes

PRIMERO.-. En fecha 26 de abril de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 409/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Rafael contra Sentencia de fecha 14/11/2016 y en el que consta como parte apelada la demandante Maite .

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando íntegramente la pretensión formulada por la representación procesal de Maite contra Rafael :

1.- Debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento 'ad edificandum' relativo a la finca sita en Granollers, c/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , por expiración del plazo contractual.

2.- Debo condenar al demandado a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libre vacuo y expeditas las dependencias o entidades que conforman el referido edificio.

3.- Debo condenar al demandado a abonar al demandante una indemnización por los daños y perjuicios equivalentes al importe de las rentas que se hayan devengado, a razón de 1966,10 euros mensuales, desde enero de 2015 hasta que haga efectiva la entrega de la posesión del inmueble.

4.- Debo condenar al demandado a llevar a cabo las obras del edificio de finalización, reparación y/o mantenimiento, con el objeto de que el edificio en todo su cuerpo, fachada así como sus dependencias y espacios interiores tenga las condiciones constructivas que lo hagan apto para el fin comprometido, de conformidad con las actuaciones, procedimiento y presupuesto fijados por el dictamen pericial suscrito por don Cesareo de fecha 15 de diciembre de 2015.

5.- Debo condenar al demandado al abono de las costas procesales.'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 14/02/2018.

CUARTO.-.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ilma. Sra. Dº. Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de Dª Rafael se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers en fecha 14 de noviembre de 2016 en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 409/2016.

Dicha resolución, estimando íntegramente la pretensión formulada por la representación procesal de Dª Maite contra el ahora recurrente, (i) declaró resuelto el contrato de arrendamiento 'ad edificandum' relativo a la finca (edificio) sita en Granollers, c/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , por expiración del plazo contractual; (ii) condenó al demandado a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres, vacuas y expeditas las dependencias o entidades que conforman el referido edificio; (iii) condenó asimismo al demandado a abonar a la demandante una indemnización por los daños y perjuicios equivalentes al importe de las rentas que se vayan devengado, a razón de 1966,10 euros mensuales, desde enero de 2015 hasta que haga efectiva la entrega de la posesión del inmueble; (iv) condenó también al demandado a llevar a cabo las obras del edificio de finalización, reparación y/o mantenimiento, con el objeto de que el edificio en todo su cuerpo, fachada así como sus dependencias y espacios interiores tenga las condiciones constructivas que lo hagan apto para el fin comprometido, de conformidad con las actuaciones, procedimiento y presupuesto fijados por el dictamen pericial suscrito por don Cesareo de fecha 15 de diciembre de 2015, y (v) condenó al demandado al abono de las costas procesales.

En la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de la Sra. Maite se ejercitaba, con carácter principal, acción de resolución de contrato de arrendamiento, que consideraba se trataba de un contrato 'ad meliorandum' y/o 'ad edificandum', por expiración del plazo o, subsidiariamente, por incumplimiento contractual y, acumulada a la anterior, otra de cumplimiento contractual respecto de las obras pendientes de ejecución , así como de las obras de mantenimiento y conservación en relación con la finca, consistente en edificio compuesto de una planta sótano, bajos destinados a local comercial y siete plantas (las tres primeras destinadas a oficinas y las demás a viviendas), sita en Granollers, DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , de la que es propietaria la demandante, en cuanto a la nuda propiedad, como heredera testamentaria de su padre, y, en cuanto al usufructo, por haberse extinguido el mismo al fallecimiento de la usufructuaria Dª Milagrosa .

El demandado es el arrendatario actual de todo el edificio en virtud del arrendamiento 'ad meliorandum' y/o 'ad edificandum' suscrito por las partes en fecha 27 de junio de 1.977 novado posteriormente el 1 de julio de 1.991.

Según la actora, después de otras relaciones precedentes, en el aludido contrato de 27 de junio de 1.977 se acordó entre los respectivos propietarios de las tres casas sitas en los números NUM000 , NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000 de Granollers, y la familia Rafael , que a la fecha de este contrato era la arrendataria de estos inmuebles, la demolición de las tres casas existentes y la construcción en dicho solar de un único edificio, pactándose que la familia Rafael ocuparía el nuevo edificio que ellos construían en beneficio de la propiedad, manteniendo la misma renta y cuota de distribución de las rentas que venían pagando entre ellos.

Se indica también que el 1 de julio de 1.991 se novó el anterior contrato pactándose un incremento de la renta y obligándose el arrendatario a hacerse cargo de las obras de conservación o mantenimiento, obras que, según la actora, nunca han sido totalmente realizadas en los términos en que fueron descritas en la Memoria del Proyecto y en el Expediente de Obras del Ayuntamiento de Granollers.

Los pactos recogidos en este contrato se formalizaron en escritura pública de 15 de febrero de 1.999 de declaración de obra nueva, cesiones del derecho de vuelo, constitución de servidumbre y división en propiedad horizontal.

Sostiene la actora que el contrato vigente entre las partes debe ser calificado como un arrendamiento 'ad meliorandum' o 'ad edificandum' y que, por tanto, se encuentra sometido a las previsiones del Código Civil. Sobre esta base y dado que ni en el contrato de 27 de junio de 1.977, ni en su novación de 1 de julio de 1.991 se estipuló un plazo de duración determinado, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1581 y cc. del Código Civil (CC ), se debe entender prorrogado por tácita reconducción.

Sobre esta premisa expone la actora que, tras 36 años de contrato, la demandante decidió poner fin a la relación denegando la tácita reconducción mensual más allá del 31 de diciembre de 2.014. Dado que a dicha fecha no se procedió a la devolución de la posesión del inmueble, se practicó a instancia de la actora requerimiento notarial a tal fin.

Por otra parte, manifiesta la actora que, habiendo inspeccionado la finca en fecha 12 de febrero de 2014 y habiéndose levantado acta notarial al efecto con fecha 9 de junio de 2014, pudo comprobar que el arrendatario demandado no ha finalizado las obras a las que se había comprometido y ha incumplido sus obligaciones de mantenimiento del edificio, señalando que las piezas de cerámica de la fachada principal se encuentran en mal estado con riesgo de caída a la vía pública, por lo que ha sido objeto de la apertura de un expediente administrativo por el Excmo. Ayto. de Granollers.

Por todo ello, la Sra. Maite solicitaba se dictase sentencia por la que:

1.-Se declarase la resolución del contrato de arrendamiento 'ad meliorandum oad edificandum' relativo a la finca sita en Granollers, DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , por expiración del plazo contractual.

2.-Subsidiariamente, se declarase resuelto este mismo contrato de arrendamiento, pero por incumplimiento contractual del demandado al no haber terminado las obras comprometidas y/o por haber incumplido la obligación de llevar a cabo el adecuado mantenimiento conservación del edificio, pese a los requerimientos existentes.

3.-Se condenase al demandado a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres, vacuas y expeditas las dependencias o entidades que conforman el referido edificio y, asimismo a abonar a la actora una indemnización equivalente el importe de las rentas que se hayan devengado hasta la fecha en que se produzca el efectivo desalojo de la finca .

4.-Se solicitaba también la condena del demandado a llevar a cabo las obras del edificio de finalización, reparación y/o mantenimiento, con el objeto de que edificio en todo su cuerpo, fachada así como sus dependencias espacios interiores tenga las condiciones constructivas adecuadas para el fin comprometido de conformidad con las actuaciones, procedimiento y presupuesto que queden acreditados en la fase declarativa del procedimiento, con advertencia de que, de no hacerlo en el término que se señale, la actora podrá llevarlas a cabo a costa del demandado.

5.-Por último se solicitaba la condena del demandado al pago de las costas del procedimiento y de los intereses correspondientes respecto de las cantidades pecuniarias que se reconociesen en favor de la demandante.

El demandado se opuso a la demanda alegando, en apretada síntesis y en lo que ahora resulta relevante, los siguientes argumentos:

1.-Que el contrato de arrendamiento entre las partes en ningún caso puede encuadrarse dentro de la modalidad 'ad edificandum', pues no se cumplen los requisitos jurisprudencialmente previstos para ello, sino que se trata de una relación arrendaticia sujeta a la LAU de 1.964 y afectada por la disposición transitoria 3ª de la vigente LAU de 1.994, lo que significa que está vigente hasta la jubilación o el fallecimiento del demandado, siendo, además, que esa relación arrendaticia no se circunscribe a los contratos invocados por la actora sino que, desde el año 1.959, se ha documentado a través de diversos contratos sucesivos, todos ellos sujetos al régimen de prórroga forzosa legal de la LAU de 1.964 lo que, según el demandado, determina la aplicación del aludido régimen transitorio, con los efectos señalados en cuanto a la duración del contrato.

2.-Que en ningún caso la falta de culminación de las obras de las ultimas plantas del edificio objeto del arriendo puede constituir un incumplimiento del demandado, ya que la propia actora fue consciente de esa falta de acabado, y la aceptó expresamente mediante el otorgamiento, el día 15 de febrero de 1.999, de la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, con lo que no cabe la extinción del contrato por esta causa.

3.- Que, en todo caso, la acción de condena al cumplimiento de todas las obras inicialmente proyectadas se halla prescrita, invocándose a este efecto el plazo de 15 años previsto en el art. 1.964 del Código Civil contado desde el otorgamiento de escritura de declaración de obra nueva ( 15/2/1.999) hasta a el momento de presentación de la demanda, que tuvo lugar el día 30 de marzo de 2015.

4.- El demandado niega también que le sea imputable una falta de mantenimiento del edificio que comportaría, como se indica de contrario, que las piezas de cerámica de la fachada principal se encontrasen en mal estado con riesgo de caída a la vía pública; y ello por cuanto, según afirma, la fachada del edificio no se compone de piezas de cerámica aplacada sino de bloques de hormigón de un sola pieza, que no se desprenden, los cuales se hallan recubiertos de una película superficial exterior, que es lo que en algunos casos se ha desprendido.

5.-El demandado se opone también a la indemnización de los daños y perjuicios solicitada; primero, porque estima que es contradictorio reclamar rentas arrendaticias hasta el desalojo cuando se está postulando la extinción contractual con efectos desde el 1 de enero de 2015, y segundo, porque se trata de una indemnización que no se cuantifica ni se ofrecen las bases para ello tal y como exige el art. 219.1 LEC .

Por todo ello terminaba interesando que se dictase sentencia por la que se desestimase la demanda y se le absolviese de cuantas peticiones se interesaban en su contra imponiendo a la actora las costas causadas en el procedimiento.

Como hemos avanzado por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers, acogiendo las tesis de la actora, estimó íntegramente la demanda con los pronunciamientos antes reseñados.

Frente a esta resolución se alza el Sr. Rafael , a través de su representación legal, reiterando en esta alzada los argumentos que ya le llevaron a oponerse a la demanda, antes enunciados, esto es, (i) que no nos hallamos ante un contrato 'ad edificandum' sino ante una relación arrendaticia sujeta a la LAU de 1964 y, con ello, a la DT 3ª de la vigente LAU , lo que determina, según el recurrente, la vigencia del contrato hasta su jubilación o fallecimiento; (ii) que la acción de cumplimiento de la obligación de construcción contraída en el contrato de 27 de junio de 1.977 se halla prescrita; (iii) que no concurre un incumplimiento de la obligación de mantenimiento al tratarse de una cuestión puramente ornamental, no existiendo riesgo para las personas, y habida cuenta la finalización y archivo del expediente administrativo abierto al respecto, y (iv) la improcedencia de una indemnización al estar vigente el contrato y, con todo, para el caso de que se estimase extinguido, que se tuvieran en cuenta las consignaciones efectuadas por el demandado hasta la fecha.

La parte actora, además de considerar inadmisible el recurso dada la consignación extemporánea de las rentas a que se refiere el art. 449, ha reiterado sus alegaciones, ya expuestas y acogidas por la sentencia recurrida.

En respuesta a esta objeción formal, estimamos que, habida cuenta la consignación de rentas y sin perjuicio de su eventual liquidación e imputación, el recurso debe ser admitido.

SEGUNDO.-Para la resolución del recurso se impone delimitar el objeto de controversia en esta alzada y para ello debemos hacer constar ciertos antecedentes que resultan acreditados de la prueba practicada, que se irá pormenorizando, o que no resultan objeto de contradicción. Son los siguientes:

I) La actora, Sra. Maite , y sus causahabientes, han venido manteniendo una relación arrendaticia con el demandado, Sr. Rafael , (y sus causahabientes) que ha afectado a las edificaciones y al solar en el que hoy se ubica el edificio de autos y que se ha desarrollado a través de los siguientes contratos ( menionaremos solo los que se llegaron a perfeccionar):

1.-El contrato de 5 de septiembre de 1959, acompañado como doc. nº 4 junto al escrito de demanda (ff. 81 y ss.). Este contrato se firmó entre el padre de la actora, D. Baldomero , que era propietario del solar sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Granollers, y el padre del demandado, D. Bruno , y en cuya virtud el primero cedía al segundo el solar sito en el número NUM000 de la expresada vía comprometiéndose el Sr. Bruno a construir a su costa un edificio de planta baja y primer piso y a elevar hasta el tercer piso la fachada del inmueble cubriendo la azotea. En contraprestación el señor Maite , en cuyo beneficio se realizaban las obras, arrendaba al Sr. Bruno los bajos, a fin de establecer un negocio de joyería, y el primer piso para ser destinado a vivienda. Se estableció una renta de 500 pesetas mensuales revisables después de transcurridos los diez primeros años de vigencia del contrato.

2.-El contrato de 1 de septiembre de 1960, acompañado como doc. nº 1 junto al escrito de contestación a la demanda (ff. 335). Este contrato se firmó por el Sr. Bruno , padre del demandado, y D. Plácido , que actuaba como administrador de la propiedad, y tenía por objeto también los bajos y el piso NUM003 de la finca sita en la DIRECCION000 nº NUM000 . Se establecía un plazo de duración de 10 años y una renta de 12.000 pesetas anuales pagadera por meses, a razón de 1000 pesetas al mes.

3.-El contrato de 1 de mayo de 1965, acompañado como doc. nº 5 junto a la demanda (f. 83) y como doc. nº 2 junto a la contestación (f. 336). Este contrato fue suscrito por doña Custodia , madre del demandado, y don Plácido comas, como administrador de la propiedad, y tenía por objeto el arrendamiento de la vivienda de la planta NUM004 del edificio sito en el número NUM000 de la DIRECCION000 . Se concertó por tiempo indefinido, denunciable con un preaviso de 1 año; se fijó una renta de 18.000 pesetas anuales, pagaderos por meses adelantados a razón de 1500 pesetas al mes.

4.-El contrato de 27 de junio de 1977. Este es el contrato en el que la parte actora sustenta sus pretensiones, el cual, obra en autos acompañado a la demanda como doc. nº 7 ( ff. 87 y ss.) y a la contestación como doc. nº 4 (ff. 339 y ss.).

Por su relevancia para el presente litigio pasaremos a hacer constar sus previsiones más importantes:

4.1. Fueron parte en este contrato los propietarios de las fincas sitas en los números NUM000 , NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000 de Granollers, siendo entonces la familia Bruno Rafael arrendataria de todos ellos.

Así, suscribieron este contrato, (i) Dª Milagrosa y Dª Maite , respectivamente usufructuaria y nuda propietaria de las casas sitas en los números NUM000 y NUM001 de la expresada vía, que constituyan una única finca registral; (ii) D. Alexis , propietario de la casa cita en el número NUM002 de la misma calle; (iii) D. Bruno , arrendatario de los bajos y primer piso de la casa sita en el nº NUM000 , conforme al contrato antes reseñados; (iv) Dª Otilia , como arrendataria del piso NUM004 , también según el contrato indicado, y (v) el demandado, D. Rafael , como arrendatario de las casas sitas en los núms. NUM001 y NUM002 de la repetida calle..

4.2. Mediante este contrato las partes pretendían la ejecución de obras en las casas reseñadas de modo que el demandado, previo derribo de las tres casas preexistentes, se comprometía llevar a cabo la construcción de un edificio compuesto de sótanos, planta baja, cinco pisos o plantas altas, una sexta planta alta o ático o desván habitable, con arreglo al proyecto ejecutado por el arquitecto don Conrado , adjuntado al contrato (pacto primero). Dichas obras correrían a cargo de D. Rafael , con plena indemnidad para los propietarios de los inmuebles (pacto segundo).

4.3 Las obras correspondientes a las casas números NUM000 y NUM001 , es decir, al cuerpo de la edificación construido sobre el solar que antes ocupaban estas casas, quedarían de propiedad de sus actuales titulares, usufructuaria y nuda propietaria, y sujetas a los contratos de arrendamiento entonces vigentes, que abarcarían los nuevos pisos de ambas casas, los cuales quedarían comprendidos en el arrendamiento de la casa nº NUM001 , cuyo arrendatario era el demandado recurrente, continuando su padre, el Sr. Bruno , como arrendatario del bajo y primer piso de la casa nº NUM000 , y su madre, la Sra. Otilia , como arrendataria del piso NUM004 del mismo inmueble.

Se indica que el piso NUM005 de la casa nº NUM000 estaba alquilada a tercera persona y se prevé la resolución de ese contrato pasando entonces este piso NUM005 a formar parte del arriendo de la casa nº NUM001 , sin modificación del precio (pacto tercero).

4.4. el cuerpo de edificación construido sobre el solar que ocupaba la casa nº NUM002 se dividiría por pisos, constituyéndose en régimen de propiedad horizontal. Los pisos se debían adjudicar a las siguientes personas: a) la planta sótano, la planta baja , y los pisos NUM003 y NUM005 , quedarán de la plena propiedad de D. Alexis ; b) el piso NUM004 se adjudicaría en usufructo a Dª Milagrosa y en nuda propiedad a la actora, Dª Maite , 'en compensación por las modificaciones de los arrendamientos de las casas números NUM000 y NUM001 , que resultan del presente convenio', y c) los pisos cuarto y quinto, y la última planta o ático o desván-habitable, se adjudicarían al demandado.

Se preveía también que Don Alexis cediera los derechos de vuelo a partir del NUM005 piso a los adjudicatarios de los pisos altos, y que se otorgara escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal (pacto cuarto).

4.5. Todos Los pisos altos en la casa el número NUM002 quedarían a la libre disposición de sus adjudicatarios mientras que las plantas sótanos y baja quedarían en arrendamiento en favor de don Rafael , por 30.000 pesetas mensuales de alquiler, a pagar desde el 1 de enero de 1978, aunque las obras no hubieran terminado, previéndose que los locales se dedicarían a los negocios de joyería relojería bisutería del señor Rafael (pacto quinto).

De hecho, se preveía también en Los negocios de joyería relojería bisutería que se ejercieran en los locales arrendados de las casas NUM000 , NUM001 y NUM002 podría girar indistintamente a nombre del demandado o de su padre (pacto sexto).

4.6.-En relación a la incidencia de este pacto con relación a los arrendamientos anteriores, se previó que 'los contratos de arrendamientos expresados los antecedentes III y IV, quedan modificados a tenor de lo convenido en el presente contrato, continuando vigentes en sus precios y demás condiciones que no se opongan a lo estipulado en el presente documento ni resulten afectados por el mismo' (pacto séptimo).

5.-El contrato de 1 de julio de 1991, acompañado a la demanda como doc. nº 8 ( ff 92 y ss.). Fue suscrito por Dª Milagrosa y Dª Maite , de una parte, y los padres del demandado y el propio demandado, por otra, en las condiciones que resultan de todos los contratos antecedentes los cuales, según se expresa, continúan plenamente vigentes en todo aquello que no sea objeto de variación por el contenido de este contrato.

De este contrato cabe destacar que las partes pactan una actualización de la renta que pasa a fijarse en la suma de 150.000 pesetas, de las cuales, 50.000.-pesetas se corresponden con la parte de la finca destinada a vivienda, pagadera por meses anticipados. Se somete el arrendamiento al pago del IVA, que deberá aparecer convenientemente desglosado en la factura. Se acuerda la actualización de la renta conforme a las variaciones del IPC, si bien permanecerá invariable durante los tres primeros años del contrato. Se acuerda que la finca se destine a la local comercial y a vivienda, sin limitación, en cuanto a la parte de local, en cuanto al tipo de negocio, con la única prohibición de destinarlo a sala de fiesta, bar o actividad similar. Se permite al arrendatario a hacer las obras necesarias para acondicionar los locales y se le atribuyen las obras de conservación y mantenimiento del inmueble. Además, como condición excepcional se prevé que, durante los diez primeros años de vigencia de este documento, que se estima 'complementario al contrato de arrendamiento', los arrendatarios tengan la posibilidad de subarrendar los pisos cuarto y quinto-sexto de la finca objeto de arriendo, participando la parte arrendadora en un 30% del precio del eventual subarriendo.

6.-El contrato de 1 de agosto de 2001, acompañado a la contestación a la demanda ( ff. 350 y ss). Mediante este contrato, suscrito entre la actora y el demandado, la Sra. Maite autoriza al Sr. Rafael para que conceda contrato de subarrendamiento a la hija de este último, Dª Adelina , o a la persona jurídica que pudieran constituir, con respecto a la planta sótano, baja, primera y segunda del inmueble sito en la DIRECCION000 NUM000 y NUM001 . Esta autorización de subarriendo se concedió, contra una contraprestación de 50.000.-pesetas mensuales, variable conforme al IPC, y para un plazo máximo de diez años y medio, salvo que el arrendamiento se diere antes por finalizado por la cusa que fuere.

II) Queda también probado que, en fecha 15 de febrero de 1.999, ante el Notario Sr. BORELL PAPACEIT, Dª Maite , como propietaria de las fincas identificadas con los núms. NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 de Granollers, D. Alexis , como propietario de la finca identificada con el nº NUM002 de la misma calle, y D. Rafael , como arrendatario de las tres finas anteriores, otorgaron escritura de declaración de obra nueva respecto del edificio construido sobre dichas fincas, constitución de servidumbres recíprocas, cesiones del derecho de vuelo, y división en propiedad horizontal. Se aporta dicha escritura como doc. nº 2 junto al escrito de demanda ( ff. 50 y ss.)

En lo que resulta relevante para el litigio, se debe recalcar que, al describirse la obra nueva resultante de la edificación construida sobre la finca de los núms NUM000 y NUM001 , propiedad de la actora, se hace constar ( vid. f. 55) que dicho cuerpo de edificación está compuesto de: una planta sótano destinada local y hueco de escalera; la planta baja destinada a local comercial, vestíbulo del edificio y hueco de escalera; plantas primera, segunda y tercera destinadas oficinas; planta cuarta destinada a vivienda y, literalmente: 'planta quinta, destinada a vivienda ( que se halla sin distribuir, de superficie útil sesenta y cuatro metros noventa y cinco decímetros cuadrados, más hueco de una escalera interior de siete metros y cuarenta decímetros cuadrados de superficie útil, y que forma una vivienda triplex con la planta sexta o desván y la planta séptima o altillo que después indican) y hueco de escaleras, ocupando toda la planta una superficie construida de noventa metros cuadrados; planta sexta o desván, destinada a vivienda ( que se halla sin distribuir, de superficie útil cincuenta metros ochenta y cinco decímetros cuadrados, y que forma una vivienda triplex con la planta quinta y la planta séptima o altillo del edificio) y hueco de escaleras, ocupando toda la planta una superficie construida de noventa metros cuadrados; y planta séptima o altillo, destinada a vivienda (que se halla sin distribuir, de superficie útil treinta y un metros y noventa decímetros cuadrados, y que forma una vivienda triplex con la planta quinta y la planta sexta o desván reseñados) y hueco de escaleras, ocupando toda la planta una superficie construida de treinta y cuatro metros ochenta y cinco decímetros cuadrados; las plantas quinta, sexta y séptima están comunicadas a su vez entre si mediante una escalera interior'.

III) Mediante burofax cursado el día 30 de abril de 2014 (doc. nº 14 de los acompañados a la demanda; f 218)) se entregó al demandado la carta, fechada el día 25 de abril anterior, suscrita por la actora en la que, además de poner de relieve que las obras de construcción previstas conforme al proyecto no estaban terminadas, según manifestaba haber constatado en una inspección previa llevada a cabo por el hijo de la Sra. Maite , requiriendo su finalización, se afirmaba que el contrato estaba sujeto al Código Civil y, al carecer de plazo determinado, debía entenderse hecho por meses al haberse fijado un alquiler mensual, notificando al arrendatario, el demandado recurrente, la voluntad de la actora de dar por finalizado el arriendo con efectos desde el 31 de diciembre de 2014, sin posibilidad de tácita reconducción a partir de tal fecha.

TERCERO.-A la vista de los hechos expuestos, y sin perjuicio de tomar en consideración otras circunstancias que iremos señalando, debemos hacer constar que la primera de las cuestiones litigiosas, como ya sucediera en la instancia, pues el debate se reproduce en idénticos términos en esta alzada, queda centrada en la determinación de la calificación jurídica del contrato de autos de la que, a su vez, se hace depender la legislación aplicable al contrato litigioso en orden a la determinación del momento de extinción del contrato.

Así, si es calificado como un arrendamiento complejo, entre los que se encuentran los llamados contratos 'ad aedificandum' o 'ad meliorandum', correspondería aplicar el régimen jurídico previsto en el Código Civil, mientras que, si se considera que no concurren los requisitos para incluirlo en dicho tipo de contratos complejos, sino que se trata del arriendo de una finca destinada primordialmente a oficinas y local de negocio, , su regulación sería la prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1.964, con sujeción a la prórroga forzosa establecida en su artículo 57 , por remisión de lo previsto en la Disposición Transitoria 3ª de la vigente LAU de 1.994.

En estosarrendamientosque llamamos complejos, el arrendatario asume a su costa la obligación de mejorar la cosa arrendada ya sea reparándola, en cuyo caso nos encontraremos ante un arrendamiento 'ad meliorandum' ya sea realizando nuevas construcciones -arrendamientoadaedificandum- que quedan en beneficio de la propiedad.

La representación del recurrente, invocando la doctrina recogida en la STS de 21 de junio de 1969 , que cita las anteriores de 1.941, 1958 y 1961, la STS de 21 de abril de 1951 y las SSTS de 15 de febrero y 26 de marzo de 1.979 , considera que de ellas cabe extraer que, para apreciar la concurrencia de este tipo de contratos, deben estar presentes los siguientes requisitos: (i) el acuerdo de construcción o edificación de todo o parte del inmueble objeto del posterior arriendo; (ii) la determinación de un plazo de duración concreto y determinado que permita al arrendatario amortizar la inversión del coste de ejecución de la obra realizada a sus expensas; (iii) la determinación de un precio muchas veces simbólico y afecto al valor de la construcción o, incluso, en ocasiones inexistente, y (iv) el acuerdo de que la construcción de las obras y la cesión en arriendo por el plazo convenido son la causa determinante de la celebración del contrato.

Sobre esta base, el recurrente considera que el contrato suscrito por las partes el 27 de junio de 1.977 no reúne los requisitos para estimar que en el mismo se plasma un contrato 'ad aedificandum' o 'ad meliorandum' y considera 'un desatino jurídico inadmisible' la calificación que efectúa la juzgadora de instancia.

Así, el apelante indica que no se pacta un plazo de duración determinado y que la cláusula 7ª del contrato, antes transcrita, remite en lo no modificado a los arriendos anteriores, los cuales estaban sometidos a la prórroga forzosa. En este sentido defiende que el contrato suscrito en fecha 27 de junio de 1.977 comportó una novación de los anteriores, pero no de carácter extintivo, sino modificativo. Sostiene también que no se pacta el precio del arriendo, pues se mantiene el precio que se venía abonando, y se repercuten en el arrendatario en parte los incrementos del IBI sucesivos, resultando unas condiciones más gravosas para los arrendatarios, sin que pueda defenderse que las previsiones de este contrato ampliaban la superficie del arriendo manteniendo la renta y que, en todo caso, se trataba de una renta módica, como indica la sentencia, al no haberse practicado prueba alguna a los efectos de acreditar esta última circunstancia.

En realidad, no podemos suscribir, no al menos en su totalidad, la premisa de la que parte la parte recurrente pues consideramos que, en realidad, el único factor realmente decisivo para apreciar la presencia de un contrato complejo 'ad meliorandum' o 'ad aedificandum' radica en que la realización de la obra sea fundamental en la fijación de la renta, de forma que la construcción sustituya en todo o en parte al precio ordinario delarrendamiento. Así, en este tipo de contratos, como bien indica el recurrente, el precio se integra esencialmente por el valor de unas obras constituyendo tales obras el factor económico decisivo de la relación contractual y la causa determinante de su celebración, las cuales al concluir el arrendamiento quedarán en beneficio del arrendador, siendo admisible en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil , que aparte de ello se fije una renta en metálico, que debiera ser de cuantía inferior a la de mercado, por las razones expresadas.

Sin embargo, si bien coincidimos con el recurrente en que la vigencia de un contrato 'ad aedificandum' debe prolongarse a lo largo de un determinado plazo de modo que el arrendatario pueda rentabilizar o amortizar el coste de la inversión que comportan las obras, entendemos que ello constituye una exigencia del principio de buena fe contractual que debe ser respetado por ambos contratantes (ex. art. 1.258 del Código Civil ), de suerte que esta exigencia no comporta necesariamente que se establezca una duración concreta y determinada, sino que lo que requiere es que el arrendador, precisamente por respeto del principio de buena fe contractual, no denuncie el contrato antes del transcurso de ese tiempo necesario para la amortización de la inversión pues, de actuar de otro modo y pretender el arrendador la finalización, por así decirlo 'prematura' del contrato, se habría de considerar tal eventual extinción abusiva por ser contraria a la buena fe contractual, y, en su caso, generadora de responsabilidad.

De este modo consideramos, al igual que lo hace la juzgadora de instancia, que la ausencia de pacto sobre la duración del contrato de arrendamiento, no es una circunstancia que permita excluir la calificación del contrato de arrendamiento 'ad aedificandum', puesto que en este caso, precisamente al ser aplicable al regulación legal del Código Civil, sería posible acudir a lo previsto en su art. 1581 , esto es, admitiendo la posibilidad que tienen de denuncia de la relación obligatoria, bien entendido que esa denuncia, como decimos, para ser eficaz, se ejercite conforme al principio de buena fe y sin abuso de derecho.

A ello alude ya la sentencia apelada, cuyos razonamientos en este punto nos parecen correctos debiendo ratificarlos, cuando afirma que ' es evidente que el necesario equilibrio de las obligaciones contractuales entre las partes exige que la amortización de las obras efectuadas por el arrendatario se produzca no sólo a través del establecimiento de un precio módico o simbólico, sino que además la duración del contrato de arrendamiento debe permitir la amortización de unas obras cuya propiedad se atribuye al arrendador. Por ello, no toda denuncia de este tipo de contrato debería ser admitida. Dependerá, en todo caso, del momento en el que se ha producido la misma y el tiempo que haya trascurrido de vigencia del contrato'.

Pues bien, partiendo de las anteriores consideraciones, suscribimos plenamente la calificación jurídica que del contrato suscrito por las partes el día 27 de junio de 1.977 realiza la juzgadora de instancia cuyos argumentos ratificamos y a los que nos remitimos.

Sostenemos por tanto que se trata de arrendamiento atípico y complejo de los calificados por la doctrina comoad aedificandum, modalidad arrendaticia en la que, como hemos indicado, los propietarios, entre ellos la actora y/o sus causahabientes, cedieron terrenos a fin de que el, demandado, como arrendatario, en este caso previo derribo de las construcciones existentes, pueda edificar a su costa.

Este contrato, mientras el mismo se encuentre vigente, da derecho al arrendatario para disfrutar y hacer uso de lo construido en los términos pactados pero, al término del arriendo, el arrendador mantendrá la propiedad de la obra construida pues, precisamente, la ejecución de la obra es la contraprestación principal esencial a que viene obligado el arrendatario , aquí demando y recurrente, por el uso - que ya se prolonga por más de cuarenta años-de las edificaciones por él acometidas y sufragadas.

En cuanto a la previsión contenida en el pacto séptimo del contrato, tampoco suscribimos la interpretación que postula el recurrente, sobre todo en cuanto a la extensión que propone de sus efectos. Así estimamos que, en una interpretación orgánica y sistemática del contrato ( ex. art. 1.285), el sentido de esta previsión contractual que, recordemos, preveía que 'los contratos de arrendamientos expresados los antecedentes III y IV, quedan modificados a tenor de lo convenido en el presente contrato, continuando vigentes en sus precios y demás condiciones que no se opongan a lo estipulado en el presente documento ni resulten afectados por el mismo', no era otro que fijar la contraprestación del arriendo 'ad aedificandum' mediante el mantenimiento de los precios ya acordados para las casas preexistentes que se hubieron de derribar, y nos parece una evidencia que ello significaba, no solo la efectiva estipulación de un precio, sino que dicho precio se fijaba en una suma que, si era ajustada a la renta de mercado por el arriendo de las casas más antiguas preexistentes, evidentemente se revelaba inferior a la comercialmente correspondiente por un edificio de nueva construcción y de mucha mayor superficie, concurriendo así otro de los elementos propios de esta modalidad de arrendamientos complejos.

Y es que, la modificación que supuso el cambio de objeto del arriendo operada a través del contrato que examinamos y que supuso el derribo de las casas preexistentes y construcción de un edificio de hasta siete alturas y sótano, susceptibles, según los pisos, de aprovechamiento comercial y residencial, nos parce tan sustancial que estimamos que es tributaria del régimen especial de los contratos complejos examinados, sometidos al Código Civil, sin que pueda estimarse subsistente, por aplicación del transcrito pacto séptimo, el régimen arrendaticio jurídico propio de las construcciones que anteriormente constituían el objeto de arrendamiento, puesto que las nuevas condiciones del objeto se oponían, es decir, no eran compatibles con el régimen jurídico anteriormente vigente.

Así, debemos insistir, en que, desde las anteriores consideraciones, constituye doctrina jurisprudencial pacífica la que establece que los arrendamientosad meliorandum, oad edificandumresultan excluidos de la legislación especial de arrendamientos urbanos como se indica en la STS de 13 de diciembre de 1993 , con remisión a las ya citadas sentencias de 1 de mayo de 1976 ; 15 de febrero y 26 de marzo de 1979 y 10 de junio de 1986 , expresando esta última. ' Que la admisión como contratos atípicos de los arrendamientos 'ad meliorandum' y 'ad aedificandum' que la libertad de pacto consagrada en el artículo mil doscientoscincuenta y cinco de nuestro Código Civil autoriza, es tema afirmativamente resuelto por reiterada Jurisprudencia de esta Sala, en las sentencias de quince de febrero y veintiséis de marzo de mil novecientos setenta y nueve y tres de abril de mil novecientos ochenta y cuatro entre otras muy numerosas, que no sólo proclaman su validez, sino también, desde un punto de vista sustantivo que a tales arrendamientos es de aplicar la normativa contenida en el propio Código en cuanto a su regulación, quedando erradicados del ámbito de los que la legislación especial de arrendamientos urbanos regula '.

Debe confirmarse en consecuencia, el pronunciamiento resolutorio del contrato de arrendamiento 'ad edificandum' relativo a la finca sita en Granollers, c/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , por expiración del plazo contractual y las consiguientes condenas del demandado, (i) a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres, vacuas y expeditas las dependencias o entidades que conforman el referido edificio, y (ii) a abonar a la actora una indemnización por los daños y perjuicios derivados de la ocupación una vez extinguido el contrato equivalente al importe de las rentas que se vayan devengado, a razón de 1966,10 euros mensuales, hasta que haga efectiva la entrega de la posesión del inmueble, obviamente sin perjuicio de que, en ejecución de sentencia, al liquidar la deuda se apliquen a la misma las sumas consignadas por el actor.

En este sentido debemos recordar que es doctrina jurisprudencial constante y pacífica la que establece que el arrendatario viene obligado al pago de la renta (entendido este concepto en un sentido amplio que abarca tanto la renta en sentido estricto o propio como la 'contraprestación por el uso') hasta el momento en que reintegre al arrendador la posesión de la finca, de manera que no basta para relevarle de tal obligación ni el mero abandono de la finca, vigente el contrato, ni su extinción si aquél se mantiene en su ocupación.

CUARTO.-Distinta suerte debe correr el recurso en cuanto a la acción ejercitada solicitando al condena del demandado de la obligación de construcción contraída en el contratoad aedificandumsuscrito el 27 de junio de 1.977, acción que, discrepando absolutamente del criterio de la juzgadora de instancia, consideramos a todas luces prescrita.

Ante todo debemos señalar que, a nuestro juicio, no resulta de aplicación el plazo de prescripción general de 15 años que para el ejercicio de las acciones personales preveía el

artículo 1.964 del Código Civil en la redacción que, por razones de temporalidad ,sería eventualmente aplicable al supuesto de autos, sino que, teniendo en cuenta que ambos litigantes y los otorgantes de la escritura de declaración de obra nueva acompañada como doc. nº 2 de la demanda ostentan vecindad civil catalana, se ha de estar a las normas de prescripción previstas en la legislación civil especial de esta comunidad autónoma.

Así, el Artículo 121-20 del Codi Civil de Cataluña (CCCat .) establece una prescripción decenal general en los siguientes términos: 'Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa'.

La acción de cumplimiento de una obligación de ejecutar obras, de modo diverso al que se prevé para la acción exigiendo el precio de esas obras, no está contemplado en ninguno de los supuestos previstos en el art. 121-21 del CCCat ., que prevé un plazo de prescripción trienal, ni tampoco entra dentro del ámbito de las acciones posesorias a las que alude el art. 121-22.

Sentado lo anterior, para determinar el momento desde el que debe empezar a correr dicho plazo de prescripción (fijación deldies a quo), debe estarse también a lo dispuesto en el artículo 121-23 del mismo texto legal , relativo al modo de computar el plazo de prescripción. En lo que ahora interesa, el apartado1 de esta norma establece que: 'el plazo de prescripción se inicia cuando, nacida y ejercible la pretensión, la persona titular de la misma conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan y la persona contra la cual puede ejercerse'.

Y es en este punto en el que fundamentalmente disentimos de los razonamientos de la juzgadora de primer grado. En la sentencia apelada ella, sobre la base de lo dispuesto en el art. 1969 CC , considera que, como quiera que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, recuperando el arrendador la posesión de la cosa dada en arrendamiento al final del contrato, es en ese momento cuando puede 'sufrir en su patrimonio la falta de terminación de las obras a las que se comprometió el arrendatario, que podía haber llevado a cabo las mismas a lo largo de todo el tiempo en el que se mantuvo vigente el contrato. Por lo que el plazo de prescripción no comienza sino desde el momento en que debe procederse a la restitución de la posesión de la cosa arrendada', concluyendo con ello que la acción no está prescrita.

A nuestro juicio la jueza a quo no tiene en consideración las especificidades del concreto contrato de autos, derivadas en su mayor parte de su calificación como un contrato de arrendamiento 'ad aedificandum'. Ello por cuanto, dado que el objeto del arriendo venía constituido por la construcción llevada a cabo por el arrendatario a sus expensas a cambio del uso, nos parece claro que la recepción de las obras por parte de la propiedad marca el momento en que la parte arrendadora pudo conocer las circunstancias, en cuanto a la ejecución de la obra, que podrían sustentar una alegación de cumplimiento incompleto o defectuoso.

De hecho, en el presente caso, como bien afirma el recurrente, esa recepción se produjo sin lugar a dudas con el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva, cesión de derechos de vuelo, constitución de servidumbres y división horizontal de fecha 15 de febrero de 1.999, antes reseñada, es decir, otorgada más de veinte años después de la fecha de la firma del contrato de arrendamiento 'ad aedificandum'.

De hecho, como hemos expuesto (y transcrito en su parte relevante) al fijar los hechos que consideramos probados, de los términos literales de esa escritura resulta que en la misma se hacía ya constar que en las plantas quinta, sexta y séptima no se habían llevado a cabo las obras previstas en el proyecto de obra del edificio, pues esas plantas permanecen, ya desde entonces, sin distribuir, siendo un hecho no controvertido, y en todo caso adverado por los peritos intervinientes, que en estas plantas falta la tabiquería y las demás acometidas.

Por lo tanto, fijado el día inicial para el cómputo del plazo de prescripción en la fecha de esta escritura, hasta la fecha de presentación de la demanda (31/3/2015)

han transcurrido con creces los diez años a que se refiere el art. 121-20 del CCCat . ( y también los 15 años previstos en el Código Civil común), con lo que la acción de cumplimiento ejercitada debe considerarse prescrita, como avanzábamos.

Procede por lo tanto acoger este motivo de recurso y desestimar en esta alzada la pretensión relativa a dichas obras de construcción.

QUINTO.-El recurso debe ser también acogido en cuanto a la condena a realizar las llamadas obras de mantenimiento de la fachada total del conjunto edificado, pretensión que debe correr la misma suerte desestimatoria que la anterior.

Ello, en primer lugar, porque no ha quedado acreditada la existencia de las deficiencias que se denunciaban en el escrito rector de las actuaciones, el cual, como hemos indicado, hace referencia a la existencia de piezas de cerámica de la fachada principal que se encontraban en mal estado con riesgo de caída a la vía pública, lo que había sido objeto de un expediente administrativo por el Ayuntamiento de Granollers.

La prueba practicada en las presentes actuaciones y, en particular, las manifestaciones de los dos peritos intervinientes el acto del juicio pusieron de manifiesto que la fachada no está compuesta de piezas de cerámica con riesgo de desprendimiento, sino que se trata de bloques de hormigón que llevan una imprimación de resina, siendo esta película de resina la que se ha levantado en algunos puntos de la fachada sin que ello comporte riesgo alguno para la seguridad de los usuarios, tanto del edificio como la vía pública.

De hecho, consta también acreditado que el expediente administrativo fue finalizado por resolución del 3 de junio de 2015, acompañada al acto de audiencia previa, concluyendo el citado Ayuntamiento que se trataba, no tanto de una cuestión de mantenimiento o conservación del inmueble, cuanto de un problema de carácter estético de la fachada.

En otro orden de cosas, como bien aduce la parte recurrente, la fachada en su conjunto es un elemento común de los propietarios integrados en la comunidad de los números NUM000 , NUM001 y NUM002 de la DIRECCION000 de Granollers, de modo que las cuestiones sobre las obras a realizar en la misma precisan del acuerdo de los copropietarios con las mayorías oportunas.

En conclusión, los anteriores razonamientos, conducen a una estimación parcial del recurso que determina a su vez la estimación parcial de la demanda inicial de estas actuaciones, debiendo confirmarse el pronunciamiento resolutorio del contrato de arrendamiento con las consecuencias indemnizatorias derivadas de la ocupación hasta el efectivo desalojo, pero debiendo dejarse sin efecto el resto de condenas impuestas al demandado, quien debe ser absuelto de los restantes pronunciamientos efectuados en su contra.

SEXTO.-Dada la estimación parcial del recurso interpuesto que determina la estimación, también parcial, de la demanda inicial de las presentes actuaciones, no ha lugar a hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias (ex art. 394 y 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Rafael contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers en fecha 14 de noviembre de 2016 en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 409/2015 de los que dimana este rollo, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución y, en su lugar acordamos que, estimando en parte la demanda interpuesta a instancia de Dª Maite contra D. Rafael ,

1.-CONFIRMAMOS el pronunciamiento resolutorio del contrato de arrendamiento 'ad edificandum' relativo a la finca sita en Granollers, c/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , por expiración del plazo contractual y las consiguientes condenas del demandado, (i) a estar y pasar por dicha declaración y a dejar libres, vacuas y expeditas las dependencias o entidades que conforman el referido edificio, y (ii) a abonar a la actora una indemnización por los daños y perjuicios derivados de la ocupación una vez extinguido el contrato equivalente al importe de las rentas que se vayan devengado, a razón de 1966,10 euros mensuales, hasta que se haga efectiva la entrega de la posesión del inmueble, sin perjuicio de que, en ejecución de sentencia, al liquidar la deuda, se apliquen a la misma las sumas consignadas por el actor.

2.- ABSOLVEMOS al demandado, Sr. Rafael , de los restantes pronunciamientos interesados en su contra.

3.-Todo ello sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.