Sentencia CIVIL Nº 484/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1104/2021 de 27 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0826642120188256418

Recurso de apelación 1104/2021 -M

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 784/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

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Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012110421

Parte recurrente/Solicitante: MASIA DE REIXAC, S.L.

Procurador/a: Ruben Invernon Sanchez

Abogado/a: Ramon Fajas Tura

Parte recurrida: DIVARIAN PROPIEDAD SA

Procurador/a: Alvaro Cots Duran

Abogado/a: EDUARDO GARCIA CARMONA

SENTENCIA Nº 484/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle García Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 27 de octubre de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle García

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 12 de noviembre de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 784/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ruben Invernon Sanchez, en nombre y representación de MASIA DE REIXAC, S.L. contra Sentencia - 08/03/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Alvaro Cots Duran, en nombre y representación de DIVARIAN PROPIEDAD SA.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta porUNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U.( ahora, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.) representada por el Procurador Álvaro Cots Durany defendida por el Letrado José María Español Moreda, contra MASIA REIXACH, S.L., representada por el Procurador Rubén Inveron Sánchezy defendida por el Letrado Ramón Fajas Tura, debo DECLARARy DECLAROresuelto el contrato de arrendamiento celebrado sobre el local sito en CARRETERA000, NUM001, planta NUM002 de Montcada i Reixach, habiendo lugar al desahucio de la demandada advirtiéndole que si no desaloja el local dentro del término legalmente establecido desde que se les requiera para ello, se procederá a su lanzamiento inmediato.

Asimismo, debo CONDENAR y CONDENOa la parte demandada a que abone a la actora la suma de OCHENTA Y CUATRO EUROS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS ( 84,84 euros ), correspondiente a las cantidades devengadas y no pagadas hasta la fecha de presentación de la demanda, más las que se devenguen hasta la entrega efectiva del local, a razón de 1.477,72 euros mensuales.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes pormitad.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/09/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la demandada, MASÍA REIXACH, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria en parte de la demanda presentada en su contra por UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U. (sucedida procesalmente por DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.), quien ejercitó en forma acumulada acción de desahucio por expiración del plazo, acción personal en reclamación de rentas adeudadas y de indemnización por ocupación inconsentida.

En la demanda, la demandada alegó ser la propietaria de la MASIA DIRECCION000 sita en la CARRETERA000, km NUM001 'MASIA-RESTAURANTE' de DIRECCION000, en virtud de Adjudicación judicial mediante decreto de fecha 11 de mayo de 2015, dictado en procedimiento hipotecario 246/2012, seguido ante el juzgado 1ª instancia 8 de Cerdanyola del Vallès, y de que, en fecha 1 de octubre de 1993 , el anterior propietario suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad demandada en relación con la finca sita en CARRETERA000, km NUM001 'MASIA-RESTAURANTE' de DIRECCION000, fijando un plazo de duración cinco años, prorrogable, y una renta mensual de 1.477,72 euros (IVA incluido); posteriormente, la actora, parte ejecutante en el procedimiento hipotecario 246/2012, interesó en él la celebración de vista ex arts.661 y 675 LEC, a fin de conocer y resolver la situación de los ocupantes de la finca, compareciendo MASÍA REIXACH, S.L., quien aportó el contrato de arrendamiento referido, siendo informada del cambio de titularidad acaecido, y fue dictado auto de 21 de febrero de 2013por el que se reconoció su derecho a permanecer en la finca. Alegó que la administradora de la finca remitió a la demanda un burofax de 6 de abril de 2018, antes de que se cumpliera la fecha límite, mediante el que, teniendo en cuenta el vencimiento pactado (30 de septiembre de 2018), le comunicó que no renovaría el contrato de arrendamiento, burofax recibido el 10 de abril de 2018. Asimismo, alegó que la arrendataria demandada había dejado de pagar la renta de mayo de 2015 (84,84 euros) y de septiembre de 2018 (1.477,72 euros), por un total de 1.562,56 euros, de modo que reclamaba dicha suma, y la cantidad equivalente en concepto de rentas por los perjuicios causados desde el 30 de septiembre de 2018, ante la negativa de la demandada de abandonar la finca a su vencimiento, a razón de 1.477,72 euros.

La demandada se opuso a la demanda, partiendo de cuestionar la legitimación activa de la actora, con base en que la demandada fue informada del cambio de titularidad de la finca, cuando lo cierto es que, en fecha 1 de octubre de 2013, la finca estaba pendiente de adjudicación en un procedimiento hipotecario que no fue instado por UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U. ( USGAI ), sino por UNNIM BANC, S.A., y esta última se adjudicó la finca el 11 de mayo de 2015, siendo que, posteriormente, no se le notificó quién era el propietario de la finca hasta la presentación de la demanda; añadió que tampoco le había sido notificado que UNNIM SOCIEDAD PARA LA GESTION DE ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U. ( USGAI ) se hubiese subrogado en todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento. Tras reconocer que la actora era la titular actual, negó que la finca objeto del procedimiento fuera la descrita en la demanda, sino una parte de la misma, en concreto, solo la planta baja y la planta sótano del conjunto arquitectónico, tal y como especificaba el contrato, descrito registralmente como plantas nivel 1 y nivel 2, de modo que la actora accionaba sobre una finca que físicamente no era la arrendada, por lo que no debía prosperar la acción ejercitada, pues el objeto del procedimiento no era la finca arrendada, sino una finca no coincidente con la finca arrendada. Formuló, seguidamente, la excepción de defecto en el modo de proponer la demanda, basada en que, según la demanda, la expiración del plazo tenía lugar por vencimiento del plazo pactado, que, por tácita reconducción anual, sostenía la actora que tendría su vencimiento el 30 de septiembre de 2018; el contrato fue suscrito el 1 de octubre de 1993, vigente el Real Decreto Ley 2/1985, y en su condición 1ª se pactó, de modo indubitado, que quedaba sujeto a la prórroga forzosa, por lo que el contrato se hallaba sujeto a lo dispuesto en el art.57 LAU 1964, y no tuvo su vencimiento el 30 de septiembre de 2018, porque, a tenor de la Disposición Transitoria Primera en relación con la Disposición Transitoria Tercera LAU 1994, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad que se encontraran en situación de prórroga forzosa, tenían su vencimiento a los veinte años, a contar desde el 1 de enero de 1995 (entrada en vigor de la LAU 1994), por lo que el vencimiento del contrato tuvo lugar el 31 de diciembre de 2014; la actora había instado la extinción del contrato de arrendamiento por haber vencido el plazo pactado, cuando, en realidad, el contrato se extinguió y pasó a regirse por tácita reconducción anual a partir del 1 de enero de 2015; la actora no podía ejercitar la acción de desahucio por terminación del plazo pactado, sino que tenía que haber instado demanda por extinción del contrato y de las prórrogas anuales, conforme a lo expuesto, y el vencimiento más próximo no era el 30 de septiembre de 2018, sino el 31 de diciembre de 2018. Alegó que el burofax enviado de contrario fue recibido por Dª Lorena, quien no ostentaba entonces ni al tiempo de la oposición cargo alguno en la demandada, por lo que no le fue comunicada en tiempo y forma la intención de no renovar el contrato. En cuanto a la reclamación de rentas, negó adeudar la suma reclamada, sino solo 84,84 euros de mayo de 2015, por un error material al realizar la transferencia, pero ya había abonado, incluso, esa cantidad; los 1.477,72 euros de septiembre de 2018 fueron satisfechos el 16 de octubre de 2018, antes de ser presentada la demanda. Y, en cuanto a la indemnización por ocupación inconsentida, adujo que no se daba tal circunstancia, por lo expuesto, sin perjuicio de seguir abonando la demandada las rentas mensuales.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación activa formulada por la demanda, porque se señala que la actora fue la adjudicataria de la finca, porque tiene su título inscrito, y porque la notificación al deudor y la consiguiente subrogación en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento nunca es presupuesto de validez, sino que se limita a efectos de eficacia en el pago de la obligación ex art.1527 CC. Tampoco se acoge el argumento de que la finca objeto del procedimiento no fuera la descrita en la demanda, sino una parte de la misma, pues queda claro que el objeto de la demanda se circunscribe al local arrendado. Respecto a que el contrato quedaba sujeto al régimen de prórroga forzosa por expresa voluntad de las partes, se está a la doctrina jurisprudencial sentada por la STS, Pleno, de 12 de marzo de 2015, en cuanto a que dichos contratos se rigen por la disposición transitoria tercera de la LAU 1994, que regula los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y en cuyo apartado 4 establece que 'Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes: 1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años (...)', a contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994; se motiva, sin embargo, que no procede desestimar la demanda por el hecho de que la actora no accionase con apoyo en la disposiciones mencionadas, y por el hecho de que la tácita reconducción finalizase el 31 de diciembre de 2018, en vez del 30 de septiembre de 2018, porque, conforme al principio 'iura novit curia' y sujetándose el contrato a los arts.1581 CC y 1556 CC, al ser el pago de la renta mensual, el contrato se ha ido prorrogando mes a mes, al no haber manifestado las partes su voluntad de extinguirlo hasta el envío por la actora a la demandada del burofax, donde se indica la voluntad de aquella de poner fin al contrato, el cual finalizó el 30 de septiembre de 2018, por expiración de la prórroga por tácita reconducción; se añade que el burofax fue remitido al domicilio que figura en el contrato, por lo que la actora no puede ser obligada a ir más allá, y que no existe voluntad de la actora de mantener la tácita reconducción, por lo que procede declarar la extinción del contrato. En relación con la reclamación de rentas, se señala que, en efecto, la mensualidad reclamada de septiembre de 2018 fue abonada por la demandada antes de la presentación de la demanda, no así el importe de 84,84 euros de la renta de mayo de 2015, a cuyo pago es condenada la demanda.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la falta de legitimación activa

Reitera la apelante la falta de legitimación activa de la actora, pues aduce que, en la sentencia recurrida, se entiende que la actora es la adjudicataria de la finca, según la nota simple registral aportada con la demanda, pero no se entra a valorar si, en el momento de ser presentada la demanda, se había notificado a la demandada la adquisición de la finca y la subrogación de la actora en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento. Aduce que la nota simple registral no tiene valor probatorio, que sí lo habría tenido una certificación registral, y la demandada no fue notificada del cambio de titularidad registral, en contra de lo que se alega en la demanda; el auto de 21 de febrero de 2013 puso fin al incidente de oposición legítima del local arrendado, y, en esa fecha, la actora no pudo haber notificado que ostentaba la titularidad de la finca, ni su subrogación, pues la transmisión no se materializó hasta la adjudicación por decreto de 11 de mayo de 2015; tampoco ha probado la actora una notificación posterior a esa fecha.

Sin embargo, aunque es cierto que no consta que la demandada fuese informada del cambio de titularidad acaecido al tiempo de ser dictado el auto de 21 de febrero de 2013, por el que se reconoció su derecho a permanecer en la finca, pues la adjudicación a la actora tuvo lugar por decreto de 11 de mayo de 2015, se comparten los razonamientos hechos por parte de la juez 'a quo' para no apreciar dicha excepción. En ese sentido, en efecto, como reconoce la propia demandada, la actora devino nueva titular de la finca en virtud del decreto de adjudicación de 11 de mayo de 2015, y, desde entonces, en calidad de arrendadora, ostenta legitimación activa para accionar contra la arrendataria, sin ser precisa la notificación a la arrendataria del cambio de propietario, con independencia de su repercusión en relación con el pago de las rentas, y sin que, por lo demás, en este caso sean reclamadas siquiera rentas anteriores a la fecha de la adjudicación.

Así, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 14 de junio de 2022 ( ROJ: SAP B 6040/2022 - ECLI:ES:APB:2022:6040 ) señalamos lo siguiente:

'En consonancia con aquellas previsiones, la sentencia de esta sección de 26 de julio de 2021 declaraba:

'CUARTO.- Derecho a percibir las rentas anteriores a la adquisición de la finca

El apelante aduce que la actora no se limita a reclamar las rentas devengadas desde que adquirió la propiedad de la finca, sino que reclama también la de enero de 2017, que no le corresponde, aparte de que dicha mensualidad se había pagado a la anterior propietaria (...). En sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 9 de junio de 2020 , se señala al respecto lo siguiente:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , desde el momento de la enajenación de la vivienda arrendada, la demandante adquirente quedó subrogada en los derechos y obligaciones del arrendador, de modo que, en este caso, la demandante se encuentra plenamente legitimada, al tiempo de la presentación de la demanda, en junio de 2016, para el ejercicio de las acciones de resolución del contrato por falta de pago de las rentas, y para la reclamación de las rentas devengadas, al menos, desde la mensualidad de mayo de 2016.

Por el contrario, carece de legitimación activa la demandante para la reclamación de las rentas devengadas antes de su subrogación en los derechos y obligaciones del arrendador, es decir de las rentas devengadas hasta la mensualidad de abril de 2016 (...).

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015 ), que así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso, que en principio está unido al dominio, por precio; de ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, resultando asimismo de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que 'el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada>.

(...)

La misma resolución apuntaba categóricamente: ' La notificación de la subrogación en la posición de arrendador no es requisito para que opere, puesto que no precisa del consentimiento del arrendatario'.

II. Así pues, el derecho de la nueva titular de la vivienda a ejercer las facultades propias del contrato de arrendamiento -y, específicamente, las relativas a las acciones de resolución del contrato y de reclamación de las rentas adeudadas- nace de su subrogación en la posición jurídica del anterior arrendador, subrogación determinada automáticamente, sin necesidad de notificación al arrendatario, por la adquisición de la finca arrendada.'

El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre el objeto de la demanda

Reitera la apelante que la finca objeto del procedimiento no es la descrita en el hecho primero de la demanda, que es todo un conjunto inmobiliario que no coincide con dicho objeto, cuando las acciones deben instarse sobre un objeto cierto. En este caso, la demanda debería haber sido instada sobre la parte de la finca que es objeto de contrato de arrendamiento, sin que pudiera prosperar una demanda contra todos los locales o viviendas de un mismo conjunto inmobiliario; a la vista de la contestación, la actora no subsanó la demanda.

La finca descrita en el hecho primero de la demanda, y que aparece en la nota simple registral aportada con el nº NUM000, es la siguiente: ' URBANA: CONJUNTO ARQUITECTONICO, denominado CASA000, o MASIA DIRECCION000, desarrollado a cuatro plantas o niveles - niveles uno, dos, tres y cuatro -, sito en DIRECCION000, CARRETERA000 Km NUM001, zona conocida como DIRECCION001, ubicado sobre una pieza de tierra de extensión una cuartera, un cuartán, medio picotín, equivalentes a CUARENTA Y TRES AREAS SETENTA Y OCHO CENTIAREAS - cuatro mil trescientos setenta y ocho metros cuadrados -. El conjunto edificado consta de: Planta nivel uno - ampliación - destinada a salón-comedor, vestíbulo, office, escaleras, lavabos, y dependencias varias de almacén , tiene una superficie de SETECIENTOS SIETE METROS SESENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS; Planta nivel Dos - existente-reformada y ampliada. La parte existente-reformada, destinada a salones de comedores, oficina de recepción, bar, cocina y despensas auxiliares de vinos y licores, tiene una superficie construida de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE METROS VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS. La parte ampliada, destinada a salón-comedor, vestíbulo, office, guardarropa, aseos y dependencias varias de personal, tiene una superficie construida de SETECIENTOS VEINTICUATRO METROS SESENTA DECIMETROS CUADRADOS. Es decir, la total planta nivel dos tiene una total superficie construida de MIL TRESCIENTOS VEINTIUN METROS OCHENTA Y NUEVE DECIMETROS CUARADOS; Planta nivel Tres - existente- reformada y ampliada -. La parte existente-reformada, destinada a salón central, dependencia auxiliar de cocina y habitaciones de la vivienda, tiene una superficie construida de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE METROS VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS. La parte ampliada, destinada a almacén, cuarto de máquinas, vestuarios, escalera y lavandería, tiene una superficie construida de SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE METROS OCHENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS. Es decir la total planta nivel tres, tiene una total superficie construida de MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE METROS DIEZ DECIMETROS CUADRADOS. Planta nivel Cuatro - existente-reformada bajocubierta destinada a dependencias auxiliares con cámaras frigoríficas, tiene una superficie construida de CIENTO CUATRO METROS CINCUENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS. Existen además unas edificaciones auxiliares, de planta baja solamente, destinadas a bar y aseos de exterior, con una superficie construida de ochenta metros cuarenta y ocho decímetros cuadrados. Las edificaciones ocupan una superficie de parcela de MIL CUATROCIENTOS DOS METROS TREINTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS, estando la parte de terreno no edificada destinada a área de aparcamiento, accesos, tres terrazas exteriores, patio y jardín.'

En el contrato de arrendamiento, en ' IDENTIFICACION DEL LOCAL OBJETO DEL CONTRATO', consta 'Local.....Restaurante.....Calle... CARRETERA000......núm..... NUM001.....Ciudad....Montcada (...)'. Y, en la condición anexa 4ª, consta que 'El local objeto de este contrato, será destinado única y exclusivamente a restaurante...'

El objeto del contrato de arrendamiento es, pues, la parte de la finca descrita registralmente destinada a restaurante, y, en concreto, la parte a que expresamente se hizo referencia en el auto por el cual se autorizó a la demandada a permanecer en la finca. De hecho, en el fundamento de derecho primero del auto firme de 21 de febrero de 2013, se motiva que ' procede declarar que el ocupante Masía Reixac, S.L. tiene derecho a permanecer en el inmueble, concretamente en la parte ocupada por el mismo que es el local destinado a restaurante sito en el sótano y planta baja de la finca', y, en la parte dispositiva, 'Se declara que Masía Reixac, S.L. tiene derecho a permanecer en el local sito en el sótano y planta baja de la finca sita en CARRETERA000 nº NUM001 de localidad de Montcada i Reixac'.

Sin embargo, como la total finca incluye esa parte, y la actora es propietaria de toda la finca registral nº NUM000, no solo de la parte arrendada, la pretensión de condena de la demandada a abandonarla engloba, de hecho, la parte concretamente arrendada.

El motivo es desestimado.

CUARTO.- Sobre la acción ejercitada en la demanda

Aduce la apelante que, pese a que en la sentencia recurrida se reconoce que la acción ejercitada no es la que debía ejercitar, porque no se trata de la terminación del contrato de arrendamiento, sino de la extinción del mismo por aplicación de las disposiciones transitorias 1ª y 3ª LAU 1994, se aplica, en cambio, de forma indebida el principio 'iura novit curia', y se remite la juez 'a quo' a las normas del Código Civil en cuanto a la tácita reconducción. Reitera que existe un defecto legal en el modo de proponer la demanda, pues la actora debería haber instado la extinción del contrato de arrendamiento al amparo de las disposiciones transitorias 1ª y 3ª LAU 1994, y no se puede aplicar el principio 'iura novit curia' sin haber entrado a resolver la existencia o no de dicho defecto.

Lo cierto es que el defecto legal en el modo de proponer la demanda, previsto en el art.416.1.5ª LEC, ha de ser entendido en el sentido que prevé el art.424.1 LEC, que dispone que 'Si el demandado alegare en la contestación a la demanda la falta de claridad o precisión de ésta en la determinación de las partes o en las pretensiones deducidas, o si el actor adujere en la audiencia esos mismos defectos en la contestación o en la reconvención, o si, de oficio, el tribunal apreciare unos u otros, admitirá en el acto de la audiencia las aclaraciones o precisiones oportunas'. En este caso, ciertamente, se pidió en la demanda que fuera dictada sentencia en la cual se declarase resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado y haber lugar al desahucio de la demandada 'por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO', pero ello no conduce a apreciar esa falta de claridad o de precisión en la determinación de la pretensión, lo que sí generaría un defecto legal en el modo de proponer la demanda.

Lo que fundamenta, realmente, el motivo de recurso es que, en la sentencia recurrida, se declarada extinguido el contrato por expiración legal del plazo, no por expiración contractual del plazo, como instó la actora. Pero, sin perjuicio de que la acción ejercitada lo fue al amparo del art.250.1.1º LEC ('Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente'), que engloba ambos tipos de extinción del contrato (contractual y legal), consideramos que la cuestión tendría relevancia si el hecho de declararse en la sentencia recurrida extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1993 en fecha 31 de diciembre de 2018, en aplicación de la tácita reconducción y de las disposiciones transitorias 1ª y 3ª LAU 1994 -por el transcurso de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994 (01/01/1995)- hubiese supuesto adelantar la extinción misma del contrato. Pero lo cierto es que la propia parte demandada ha reconocido que el contrato se extinguió legalmente el 31 de diciembre de 2014, y que, desde entonces, pasó a regirse por la tácita reconducción, la cual, sin embargo, como se señala en la sentencia recurrida, no operaba anualmente, sin mensualmente, porque en el contrato se pactó el 'precio de...DOSCIENTAS MIL.....pesetas cada mes pagaderas por.... meses anticipados'.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 8 de julio de 2021 ( ROJ: SAP B 7395/2021 - ECLI:ES:APB:2021:7395 ), señalamos al respecto lo siguiente:

'3. La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil da lugar, en realidad, a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

4. Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ('si al terminar el contrato', dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -con la excepción de casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito.

5. De lo dispuesto por el artículo 1581 CC , al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la 'reconducción'. Así, en este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento en tácita reconducción, acude al criterio lógico de la fijación de la renta (' se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario').

6. Ya en nuestra sentencia de fecha 18 de junio de 2012 establecimos que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articula por meses anticipados. Este criterio se corrobora en la STS de 26 de septiembre de 2018 '.

En este caso, la renta pactada fue mensual, al igual que se pactó que lo fuese su pago, por lo que, mes a mes, y aun extinguido legalmente el contrato el 31 de diciembre de 2014, el contrato de arrendamiento se ha ido prorrogando en virtud de esa tácita reconducción. Y, sin perjuicio de la remisión a la demandada por la ya titular registral de un burofax, dirigido al domicilio obrante en el contrato, que fue recibido por una persona en nombre de la demandada -la misma que aparece como remitente en los documentos acreditativos de los pagos de rentas-, el contrato quedó extinguido ya en su momento, por expiración del plazo legal, pues el art.1581 CC dispone que 'En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término'.

El motivo es desestimado

QUINTO.- Sobre el pago de 84,84 euros

La apelante aduce que adeudaba 84,84 euros al tiempo de ser presentada la demanda, pero que ese importe fue abonado ya el 17 de enero de 2019, según resulta del documento nº 7 de la demanda.

En efecto, los 84,84 euros adeudados por la demandada al tiempo de ser presentada la demanda fueron abonados por la demandada, pero mediante transferencia bancaria de 17 de enero de 2019, según resulta del documento nº 7 de la contestación, la cual fue presentada 21 de enero de 2019, de forma que, cuando fue presentada la demanda (27/11/2018), sí era adeudada dicha suma. Además, con independencia de que haya sido abonada con posterioridad, lo cierto es que ya había operado la litispendencia, pues, como dispone el art.410 LEC, 'La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida', y la demanda fue admitida a trámite el 14 de diciembre de 2018.

Por tanto, al tiempo de ser presentada la demanda (27/11/2018), se adeudaban por la demandada esos 84,84 euros de la renta de mayo de 2015, por lo que procedía la condena a su pago, si bien dejando constancia de que ya habían sido finalmente abonados con posterioridad a la demanda.

El motivo es desestimado.

En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, son impuestas a la apelante las costas de segunda instancia, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por MASÍA REIXACH, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 8 de marzo de 2021 por la Sra.Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Cerdanyola del Vallès, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la citada resolución, con la única precisión de que los 84,84 euros de la renta de mayo de 2015 fueron ya abonados por la demandada después de la presentación de la demanda.

Son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

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Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

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