Sentencia Civil Nº 485/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 290/2009 de 28 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 290/2009 - A5

JUICIO VERBAL Nº 1078/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 54 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 485

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de julio de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1078/08, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona, a instancia de Dª. Eva , contra KIFAMAPE NATURA S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de noviembre de 2.008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Eva contra KIFAMAPE NATURA S.L., DECLARO haber lugar al desahucio solicitado, y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las litigantes respecto al inmueble sito en esta ciudad, calle Comtes de Bell-lloc nº 124 bajos, y CONDENO a la demandada al desalojo del mismo dentro del plazo legal, así como al pago a la actora de la cantidad reclamada de 13.3750,98 € así como la cantidad que resulte de multiplicar la renta mensual por los meses que han transcurrido desde la fecha de interposición de la demanda hasta el día 31 octubre 2008, a determinar en ejecución de sentencia, más los intereses legales correspondientes. Todo ello con imposición expresa a la demandada de las costas causadas en el presente juicio.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de julio de 2.010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio, por falta de pago de la renta respecto del contrato de arrendamiento de 1.6.2006 sobre el local situado en la C/Comtes de Bell-lloc, 124, bajos de Barcelona, por falta de pago de la renta desde el mes de septiembre de 2007 a razón de 1486'22 € (formulándose la demanda en 21.7.2008) a cuya acción se acumula la reclamación de las referidas rentas, cuyo importe asciende hasta la formulación de la demanda, a 13.375'98 €, más las rentas que vayan venciendo hasta la efectiva entrega de la posesión, consignando en la demanda la improcedencia de la enervación al haber precedido requerimiento fehaciente de pago con más de 2 meses de antelación. A dicha pretensión se opuso la demandada y formuló reconvención, previamente a la vista, alegando que (1) existió una resolución contractual mutuamente aceptada con efectos el 31.12.2007, desde cuyo momento se extinguió la obligación de pago de la renta, y el hecho de que la actora no disponga del local solo a ella es imputable, (2) solo se adeudaban los meses de noviembre y diciembre del 2007, si bien la actora se resarción de dichas rentas con la fianza cancelada, quedando pendiente solo la diferencia de 72'744 €, cuyo pago estaba previsto para el 31.12.2007, "pero que la arrendadora no aceptó de la arrendataria..." y que consigna en pago (f. 51), así como que "sin justa causa se niega a aceptar ...", ya desde el 31.12.2007, la entrega del local, rehusando las llaves; (3) en el contrato no se pactó el derribo de la caseta de obra en el patio interior, máxime cuando se trata de una mejora; (4) la reconvención va dirigida a la obtención de un pronunciamiento por el que "se declare conforme a derecho la expiración por mutuo acuerdo de las partes del plazo del contrato de arrendamiento y consiguiente extinción de la obligación del pago de la renta...con efectos de 31.12.2007"; asimismo, depositó en el Juzgado las llaves del local, para su entrega a la actora reconvenida. La reconvención no fue admitida al amparo del art. 444.1, según providencia de 10.10.2008 que, recurrida en reposición, si bien no consta este recurso resuelto por escrito, aunque sí en el acto de la vista, para rechazarlo.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la entidad demandada. Frente a dicha resolución se alza la demandada, aunque alegando, previamente, (1) la falta de resolución de la reposición formulada contra la inadmisión de la reconvención, (2) falta de pronunciamiento sobre la alegada inadecuación del procedimiento, en base a lo cual si bien interesa la nulidad de actuaciones y la reposición de las actuaciones al momento previo anterior, en realidad pretende la aclaración y complemento de la sentencia lo que fue denegado por auto de 7.1.2009 al haberse resuelto en el acto de la vista; y con posterioridad, se formuló el recurso de apelación frente a la sentencia, por error en la apreciación y valoración de la prueba, reiterando los argumentos de la instancia (resolución de mutuo acuerdo, en base, singularmente a la cancelación de la fianza) e interesando, subsidiariamente, la no imposición de las costas. Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado, una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre Dª Eva (arrendadora/actora) y la entidad KIFAMAPE NATURA SL (arrendataria/demandada), del referido local con destino a "Centro de estética y cuidado personal", por un período de 8 años, y por una renta inicial de 1450 € mensuales, pagaderos por meses anticipados, con un período de carencia de las mensualidades de junio, julio y agosto, en una cuenta de la actora designada en el contrato, constituyendo fianza arrendaticia por 2.900 €, y además, "en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en este contrato, el arrendatario entrega a la arrendadora aval bancario por importe de 8700 €" (f. 10 y ss); el último recibo era de 1.486'22 €, por los siguientes conceptos, renta, IBI, IVA, IRPF (f. 49). 2) En 29.10.2007, la arrendataria anunció su voluntad de extinguir el contrato de arrendamiento con efecto a 31.12.2007 (al año y unos 6 meses de la fecha del contrato), comprometiéndose a entregar la posesión del local en dicha fecha, e interesando la devolución de la fianza y del aval (f. 55); asimismo dejó de pagar las rentas correspondientes a noviembre y siguientes. 3) La actora accedió a la devolución de las llaves, con la condición de que el local se encontraba en el mismo estado que tenía en el momento de la formalización del contrato, llamando la atención sobre la construcción de una caseta o armario de obra, construida por la demandada, y requiriendo para su derribo antes de la devolución del local (f. 56, f. 16 y admisión por la demandada al f. 36); en base a ello, la actora canceló la fianza ante el ICASOL en 12.11.2007, a cuya entidad comunicó la resolución en 31.12.2007 (f. 50). 4) Llegado el 31.12.2007 la arrendataria pretendió que se revisara el local a las 20'30 horas, sin luz, porque se había cortado el suministro de electricidad, exigiendo, para la devolución de las llaves, la devolución del aval entregado con la firma del contrato (f. 57, cuyas circunstancias no se cuestionan), a lo que se negó la actora, en base a que no había comprobado el estado del local, aunque pudo constatar que no se había derribado la referida caseta, y había impagado las mensualidades de noviembre y diciembre 2007 (f. 58, en relación con la testifical de la hija de la actora, que depuso a instancia de la demandada); efectivamente la arrendataria canceló los suministros de agua y luz (f. 53 y 54); asimismo, en 8.11.2007, concertó un nuevo arrendamiento con tercero respecto de otro local (f. 63 y ss). 5) En 2.1.2008 la demandada comunicó a la actora que ponía a su disposición las llaves del local, en su nueva dirección, si en el acto de la entrega le devolvía el aval (f. 57), a cuya condición se negó la actora en 4.1.2008, dado que no había podido revisar el local ni se había derribado la caseta, considerando vigente el contrato de arrendamiento y, por ello, la obligación de pago de la renta (f. 58). 6) Aún después, la arrendataria comunicó a la actora que las llaves estaban a su disposición, que el local se encontraba en perfectas condiciones y que la caseta se había construido como parte de las obras autorizadas de acondicionamiento del local, así como que la actora se negaba a fijar nueva fecha para la revisión del estado del local (f. 59 y 60); la actora se opuso nuevamente a la resolución del contrato en tales condiciones (f. 61 y 62). 7) La demandada formuló demanda frente a la actora en reclamación de cantidad (singularmente, por obras necesarias a cargo de la arrendadora y obras de mejora realizadas por la arrendataria) dando lugar a los autos de juicio ordinario 218/2008 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 34 de Barcelona (f. 96 y ss).

TERCERO.- La esencial obligación del pago de la renta, ex art. 1555.1 CC , se mantiene durante todo el desarrollo del contrato, y aún después de su resolución, hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador, aunque en concepto de indemnización de daños y perjuicios -por no disponer el arrendador de la posesión- o como simple contraprestación por el uso; y a partir de la recuperación plena de la posesión, se inicia la "liquidación" de la relación arrendaticia.

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" (SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ,....), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste (STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum (art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia (SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso (SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador (art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable (arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable (STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves, o incluso condicionar la devolución a la entrega de las garantías antes de esa comprobación: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. Es más, la "simple" aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios (STS. 1019/2007 de 10 de octubre ).

CUARTO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión -arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ; tampoco excluye que puedan pactarse garantías complementarias), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parra devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado, sin que su constitución, conforme a la cláusula 20 , sea pretexto para retrasar el pago de la renta), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

QUINTO.- Conforme a los términos del contrato: a) "El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente..." (pacto 10º). b) "...si se hubiere de efectuar alguna modificación, ...en las instalaciones...su costo será íntegramente a cargo del arrendatario..." (11). c) "El arrendatario no podrá realizar obras de clase alguna en el local sin previo permiso por escrito de la propiedad o del Administrador. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cuenta y cargo del arrendatario y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación de clase alguna..." (13ª). d) son a cargo del arrendatario las obras de reparación, conservación y mantenimiento de instalaciones (14ª); y, efectivamente, consta la construcción de una caseta de obra realizada en el patio interior del local, y, contrariamente no consta la autorización escrita, ni siquiera verbal, ni aún de la comunicación de su construcción a la arrendadora (no consta la más mínima prueba al respecto); se pretende la resolución y, en principio se acepta, cuando aún faltaba 6 años y medio para la extinción del contrato, aceptación condicionada al pago de la renta, al derribo de la caseta y al examen del local; y enfín, aparte de que todo ello excluye una resolución mutuamente aceptada, no puede tener el efecto que se pretende la cancelación de la fianza, anterior a la fecha anunciada, por la naturaleza antedicha y el carácter puramente administrativo del acto, y por cuanto de ello, en absoluto deriva una voluntad inequívoca de resolver el contrato sin más, causando estado.

Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil KIFAMAPE NATURA SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.