Sentencia CIVIL Nº 485/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 1088/2018 de 25 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
RECURSO DE APELACIÓN Nº 1088/2018
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 303/2017
PONENTE SRA. AGUADO MAESTRO
S E N T E N C I A Nº 485
ILTMOS/A. SRES/A.
PRESIDENTE
D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES
MAGISTRADO/A
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO Granada a 25 de junio de 2019.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 1088/2018, en los autos
de juicio ordinario nº 303/2017, del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granada, seguidos en virtud de
demanda de don Jaime , representado por la procuradora doña Mª Fidel Castillo Funes y defendido por el
letrado don Fidel Jiménez Sánchez-González; contra doña Olga , doña Patricia , don Luciano , don Marcelino
y doña Reyes , representados por la procuradora doña Mª José Jiménez Hoces y defendidos por la letrada
doña Alicia Sánchez Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO: Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 10 de octubre de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando como desestimo el suplico de la demanda presentada por la Procuradora MARÍA FIDEL CASTILLO FUNES, actuando en nombre y representación de Jaime , contra Olga , Patricia , Luciano , Marcelino y Reyes , representado por el Procurador MARÍA JOSÉ JIMÉNEZ HOCES, debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de todos los pedimentos formulados en su contra. Que estimando como estimo la demanda reconvencional formulada por Olga , Patricia , Luciano , Marcelino y Reyes , contra Jaime , debo declarar y declaro el incumplimiento por el actor reconvenido del contrato de arrendamiento de vivienda. Condenándole en consecuencia a pagar a los actores la suma de 6.628'76 euros, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia. Condenándole, igualmente, al pago de todas las costas causadas en este procedimiento, tanto por la demanda inicial, como por la demanda reconvencional.'.



SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso. Una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 27 de diciembre de 2018 y formado rollo, se señaló para votación y fallo el día 19 de junio de 2019, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Angélica Aguado Maestro.

Fundamentos

PRIMERO: El procedimiento se inicia con la demanda presentada por don Jaime frente a doña Olga , doña Patricia , don Luciano , don Marcelino y doña Reyes , ejercitando una acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 1 de octubre de 2016 y que tenía por objeto una vivienda sita en Ogíjares (Granada), CAMINO000 nº NUM000 -si bien la enumeración de la calle ha cambiado a lo lardo de los años y se le han atribuido los nº NUM001 , NUM002 y NUM003 -, por el incumplimiento de las obligaciones que corresponderían a los arrendadores y no entregar la vivienda en perfecto estado de habitabilidad, en concreto, porque a pesar de contar con el certificado de instalación eléctrica de baja tensión no pudo contratar el suministro de luz, junto con los problemas de humedad que la hacen del todo punto inhabitable, además de carecer del certificado de eficiencia energética, condenando a los demandados a que le devuelvan las cantidades entregadas en concepto de fianza y la fianza adicional, por un total de 3.450 euros, más las mensualidades de renta satisfechas, lo que suponen otros 1.350 euros, intereses legales y condena en costas.

Los demandados se oponen a la acción ejercitada de contrario, al mantener que han cumplido diligentemente con sus obligaciones, de hecho, el acuerdo para celebrar el contrato de arrendamiento se alcanzó a mediados del mes de septiembre de 2016, entregando el Sr. Jaime la señal de reserva el 22 de ese mes, después de visitar varias veces la vivienda y se firmó el contrato una vez se negociaron las cláusulas, poniendo a disposición del inquilino toda la documentación necesaria para que pudiera darse de alta en los suministro de agua y luz, contactando antes de suscribir el contrato, con un electricista al objeto de que realizara la instalación necesaria para obtener el certificado de instalación; por ello la vivienda se encontraba en perfecto estado de habitabilidad y si bien es cierto que a la firma del contrato no contaban con el certificado energético, esta circunstancia era conocida y fue aceptada por el actor, pero a continuación la propiedad inició las gestiones necesarias para obtenerlo; en todo caso, la vivienda ha estado ocupada todo este tiempo por el Sr. Jaime o por una persona de su confianza y las humedades que han aparecido en alguna de las habitaciones de la casa tienen su origen en el hecho de haber dedicado el actor la vivienda al cultivo de una plantación, para lo que era necesario crear un microclima que ha provocado los daños y desperfectos que se aprecian en las fotografías incorporadas a los informes periciales; a su vez los actores formulan reconvención, reclamándole al inquilino el pago de los tres meses de renta por un total de 1.350 euros pues sólo aceptan la resolución a los seis meses del contrato, más 24,78 por suministro de agua y 8.728,76 euros en que han sido valorados los daños en el inmueble, descontando los 3.450 euros entregados como fianza, la deuda reclamada asciende a 6.653,54 euros.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda y estima sustancialmente la demanda reconvencional, salvo la factura del agua, al considerar que no hubo incumplimiento de las obligaciones que correspondían a los arrendadores y si el contrato se resolvió fue por causa imputable únicamente al arrendatario que debe ser condenado al pago de las rentas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2017, estando acreditado el importe de los daños ocasionados en la vivienda con el informe pericial elaborado a instancia de la parte demandada-reconvencional; y frente a dicha resolución el actor interpone recurso de apelación al considerar que la sentencia habría incurrido en error en la valoración de la prueba.



SEGUNDO: Las alegaciones del recurso relativas a los errores materiales de la sentencia deben solventarse por la vía de la aclaración y por lo demás, la acción que se ejercita en la demanda se fundamenta en el art. 27.1 LAU, que establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 del Código Civil y con fundamento en este precepto se solicita por la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de octubre de 2016 y el resarcimiento de los daños por un total de 4.800 euros, contrato que tenía por objeto una vivienda unifamiliar en la localidad de Ogíjares.

La resolución del contrato se fundamenta en el incumplimiento grave de las obligaciones que corresponden al arrendador, en concreto, que debido a la deficiente instalación eléctrica no pudo darse de alta en el suministro, los problemas de humedad que afectan a toda la vivienda y por no contar con el certificado de eficiencia energética y valorando de nuevo la prueba practicada en el procedimiento, el recurso de apelación no puede prosperar, pues el contrato se resolvió por la decisión unilateral del inquilino que, por las razones que sólo él conoce, no le interesó seguir con el arrendamiento.

En primer lugar, el Sr. Jaime conocía antes de firmar el contrato de arrendamiento que la casa carecía de suministro de energía eléctrica y por esa razón, el representante de la propiedad le iba informando de las gestiones que estaban llevando a cabo para poner en marcha la instalación eléctrica de la que se habían dado de baja hacía tres años y como las gestiones con el electricista comenzaron antes de la firma del contrato, el certificado de instalación eléctrica de baja tensión fue emitido el 14 de octubre de 2016 y a partir de ahí fue decisión del inquilino no darse de alta en el suministro de energía eléctrica, pues ni el hecho de que exista disparidad en la enumeración de la calle, ni el que haya dos contadores para el mismo inmueble, uno para la casa y el otro para el taller de metalistería, suponen impedimento alguno para darse de alta en la luz, como explicó el testigo que compareció a instancia de la parte actora y que emitió el certificado de instalación eléctrica, don Arturo (minuto 13:00).

En segundo lugar, la vivienda no tiene problemas de humedad, de hecho, la casa había permanecido cerrada durante al menos tres años antes de que fuera alquilada al Sr. Jaime -como se desprende de la conversación de whatsapp entre el representante de la propiedad con Sr. Jaime el 29/09/16, cuando gestionaba la obtención del certificado de instalación eléctrica- y no consta que advirtiera rastro de filtraciones de agua o de humedad, por esta razón en la cláusula novena del contrato se hizo constar que ' El arrendatario declara conocer el estado de la vivienda objeto del presente contrato se entrega en perfectas condiciones de habitabilidad y funcionamiento de sus servicios, quedando la arrendataria obligado a devolver en su día la misma en igual estado que ahora la recibe', haciendo referencia únicamente a la falta de varios azulejos en cocina y baño, comprometiéndose el arrendatario a su reparación por su cuenta y riesgo; sin embargo, al dejar la vivienda el Sr. Jaime tres meses más tarde, el moho de color verde invadía de forma extraordinaria determinadas dependencias de la casa, en concreto, el distribuidor y las puertas de acceso de la planta primera, el cuarto de estar y los cuatro dormitorios los dejó completamente cubiertos de moho, afectando a todas las paredes y techos; por el contrario y de forma incomprensible están absolutamente libres de moho la cocina, el vestíbulo de la planta baja y el núcleo de escaleras que dan acceso a la planta primera y al balcón y los baños; son muy ilustrativas las fotografías 27-28 incorporadas al informe pericial elaborado a instancia de los demandados, donde se aprecia cómo el vestíbulo de acceso carece de moho y el distribuidor situado justo a su derecha está afectado en un 100%; lo que de nuevo se describe en el Anexo I del informe, que incluye un croquis de la planta primera que detalla qué partes de la casa están libres de moho -vestíbulo y escaleras, la cocina y los dos baños-, mientras que el resto de la vivienda dibujada en verde -cuatro dormitorios, el distribuidor y el cuarto de estar- están afectados al 100%.

Atendiendo al estado en que se encontraba la vivienda cuando le fue entregada al inquilino quien en ningún momento advirtió a la propiedad de que hubiera problemas de filtraciones en el inmueble y cómo dejó la casa cuando decidió resolver unilateralmente el contrato y que reflejan gráficamente las fotografías aportadas por las partes, nos llevan a concluir, coincidiendo con la sentencia dictada en primera instancia, que estas humedades tienen su origen en la condensación de agua en el interior del inmueble que sólo se explica si allí se instaló por el arrendatario una plantación, un cultivo, cuyas características concretas se podrían conocer analizando el moho verde que dejó impregnado en las paredes donde se llevó a cabo la plantación, lo que nos lleva a confirmar la sentencia dictada en primera instancia, pues ningún incumplimiento ni por falta de suministro eléctrico ni por problemas de estanqueidad de la vivienda se les puede imputar a los propietarios.

Finalmente, respecto a la falta de certificado de eficiencia energética, el que no se hubiera obtenido antes de la firma del contrato de arrendamiento no es motivo justifique la resolución del arrendamiento y, en todo caso, la propiedad desde el primer momento llevó a cabo una actividad diligente para conseguirlo y si no se obtuvo fue porque el arrendatario no permitió el acceso a la vivienda.

Así se deduce con claridad de las conversaciones a través de whatassap que se aportan con la contestación a la demanda, en concreto, el 7/12/16 Eliseo , representante de la propiedad, le pregunta al Sr. Jaime si le vendría bien que el lunes se pasase el perito por la casa para hacer el certificado energético, a lo que le responde el actor que eso para qué?; y al ofrecerle Eliseo todo tipo de explicaciones sobre la necesidad de realizar el certificado, entre otras cosas, porque la Junta de Andalucía les podría multar, nada más conocer esta circunstancia el actor, al día siguiente le comunica que quiere dejar la casa y por vez primera hace referencia a las humedades que supuestamente la hacen inhabitable, en todo caso, reconoce que su cuñado está en la casa pero no cree que se la quede él, de donde podemos deducir que la casa contaba con luz eléctrica, pues en otro caso no habría nadie en la casa ni podrían haber puesto en marcha la plantación, pero sin contrato con Endesa; al aceptar el representante de la propiedad la resolución del contrato, previa inspección del estado de la casa, el Sr. Jaime afirma que hasta final de mes no sería posible, para insistir Eliseo que en todo caso habría que ver previamente la casa, pensando en que ya estaba el inquilino dado de alta en la luz y el agua; el 19/12/16 Eliseo le insiste en que los propietarios quieren ver la casa y el Sr. Jaime quiere que el tema se zanje con su cuñado y de las conversaciones siguientes se desprende que efectivamente la propiedad vistió la casa no estando conformes con el estado de la vivienda y por esa razón Eliseo le ofrece el 21/12/16 que acepte valorar rápido el coste de reparación del pintado y que retengan de la fianza el presupuesto de la pintura, recuperando el resto. Es decir, que ya se había comprobado que la vivienda no se encontraba en perfectas condiciones y que, al menos, había que pintar toda la casa.

En los correos electrónicos mantenidos con la inmobiliaria y aportados como doc. nº 3 con el escrito de contestación a la reconvención, podemos conocer que el actor comunicó al gestor el 21/12/2016 su decisión de resolver el contrato por las mismas razones en las que se fundamenta la demanda, pidiendo la devolución del aval y de la fianza, a lo que le respondió el gestor el 30/12/2016 comunicándole que los propietarios no estaban dispuestos a resolver hasta que transcurriera el plazo de 6 meses que como mínimo prevé la ley y que si el día de entrega de las llaves la vivienda seguía en las condiciones actuales le pedirían responsabilidades.



TERCERO: En consecuencia, como los arrendadores no han incumplido las obligaciones que les imputa la otra parte contratante, el recurso de apelación no puede prosperar y la sentencia dictada en primera instancia debe ser confirmada.

El resto de alegaciones del recurso no guardan relación ni con el objeto de la demanda, ni con la acción ejercitada, no siendo de aplicación la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, pues se trata de un contrato entre particulares, sin que se haya discutida la cuantía en que ha sido valorada la reparación de la vivienda.

Finalmente, ante los reproches de la parte recurrente, no podemos olvidar el alcance de la motivación de las sentencias y la valoración de la prueba, según reiterada doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia nº 260/2015 de 20 de mayo: 'La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE, configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009). Esta motivación no tiene que realizarse de un modo exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008, de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010).' En consecuencia, si la práctica de alguna de las pruebas el juzgado no la ha considerado relevante para la resolución de la cuestión debatida, no viene obligado a referirse a ella, en este sentido la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia nº 613/2015 de 10 de noviembre sobre la valoración conjunta de la prueba, al decir que 'el hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte actora carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, Rc n.º 13/ 2004 ) a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error manifiesto ( SSTS de 15 de noviembre de 2010, Rc. nº 610/2007 y 26 de marzo de 2012, Rc nº 1185/2009 )'.



CUARTO: Al desestimar el recurso, en cuanto a las costas será de aplicación el art. 398 de la LEC.

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto don Jaime y confirmamos la sentencia dictada el 10 de octubre de 2018, en el juicio ordinario nº 303/2017 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granada, condenándole al pago de las costas del recurso y la pérdida del depósito constituido al que se le dará el destino legal.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.