Sentencia Civil Nº 488/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 915/2010 de 11 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 915/2010 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1678/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 MATARÓ (ANT.CI-4)

S E N T E N C I A Núm. 488

Ilmos. Sres.

JOAN CREMADES MORANT

ISABEL CARRIEDO MOMPIN

M. ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a once de octubre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1678/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Mataró (ant.CI-4), a instancia de Dª. Vanesa Agapito , contra D. Alvaro ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de junio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª. Vanesa y D. Agapito contra D. Alvaro , debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar al actor la cantidad de 6.000 euros en concepto de fianza, la suma de 157,48 euros, en concepto del interés legal desde el día en que debió reintegrar la fianza (31 de enero de 2009); así como la suma de 1.894,17 euros de las obras y reparaciones, cantidades que devengarán los intereses legales desde la fecha de esta resolución al pago de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día ONCE DE OCTUBRE DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Alvaro a abonar a Dª Vanesa y a D. Agapito las sumas de 6000 € (en concepto de devolución de fianza arrendaticia), 157'48 € en concepto de intereses de dicha suma en base al art. 36.4 LAU 94 más los que se devenguen hasta su efectiva devolución, 3472'40 € por las obras e instalaciones efectuadas por los actores (antes arrendatarios) al inicio del arriendo, por cuenta del arrendador al amparo del art. 21 lau y 1554 CC, más el interés legal desde la interpelación judicial. A dicha pretensión se opuso el demandado, partiendo de que la vivienda fue entregada en perfecto estado de conservación con anuencia del arrendatario según el contrato, que, a su vez debe responder del deterioro causado por el mismo, ya que devolvió la vivienda en un estado lamentable, que hizo necesaria la reparación de los desperfectos, que ascendió a 5.111'95 € (f. 55 y 56), adjuntando presupuesto de 28.2.2009 y acta notarial de 11.3.2009 (f. 57 y ss) sobre el estado de la vivienda en esa fecha (no formula reconvención, ni alega compensación ex art. 408 LEC , respecto de la referida suma o de un mes de renta que, al parecer, no fue atendido).

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando al demandado a pagar a los actores las sumas de 6000 € en concepto de fianza, más sus intereses, concretados en 137'48 € (desde el día en que debió devolverse la fianza hasta que se presentó la demanda), y 1894'17 € (reparación de la caldera), con los intereses legales, sin declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza el demandado reiterando que se recibió la vivienda en perfectas condiciones y que no consta que tuviese conocimiento de ninguna reparación (ni siquiera de la caldera), que en todo caso se compensaría con el impago de un mes de renta, y por contra, se constatan desperfectos ocasionados por el demandado; y reitera la compensación que dedujo en el acto del juicio; no recurren los actores la declaración sobre falta de acreditación del acuerdo sobre reintegración de las cantidades invertidas en las reparaciones. Con ello, queda planteado en tales concretos términos el debate en esta alzada, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) Las partes se hallaban vinculadas por el contrato de arrendamiento de 15.2.2006 sobre la vivienda sita en PASAJE000 NUM000 ( PASAJE000 NUM001 ), Bajos NUM002 Escalera NUM003 de Cabrils (Barcelona), los actores como arrendatarios y el demandado arrendador, con la intermediación de LLARS CABRILS SCP, de cuyo contrato merecen destacar los extremos siguientes: a) se concierta por 5 años, sin perjuicio de la rescisión anticipada por los arrendatarios, con preaviso de 2 meses, a partir de los 18 meses de vigencia, y por una renta anual de 13.200 €, pagaderos por meses anticipados de 1100 €; b) "El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarla en perfecto estado" (condición 4º), siendo de su cuenta y cargo los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan; c) no podrá realizar obras sin permiso de la propiedad o del Administrador, y las obras autorizadas serán de su cuenta y cargo, quedando en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización; d) se constituye una fianza de 6000 € (f. 11 y ss). 2) No obstante el extremo "b", en el momento de la entrega la vivienda no se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada, y concretamente, no funcionaba la campana extractora, era necesario pintarla y a poco, se estropeó la caldera de calefacción (testifical del Sr. Humberto , por LLAR CABRILS SCP, sin tacha, sujeto a contradicción y si que existan méritos para dudar de su testimonio), sin que el propietario atendiese las peticiones de arreglar la caldera, lo que motivó que los arrendatarios la arreglasen, importando el importe de la reparación en 1894'17 € (f. 24, cuya factura fue presentada al demandado por Don. Humberto ) y dejaran de abonar un mes de renta, que no es objeto de reclamación ni se interesa su compensación en la contestación a la demanda, o en la ausencia previa. 3) Los actores, previo preaviso en tiempo, se fueron en diciembre del 2008, entregando las llaves al administrador, cuya devolución fue aceptada, sin que conste que, en dicho momento, tras la posibilidad de comprobación fehaciente por parte de la propiedad o de su administrador, se constasen defectos más allá de los derivados del uso ordinario, llegando a declarar el referido Don. Humberto que la vivienda se entregó en mejores condiciones que cuando se recibió; tras dejar las referida vivienda, los actores se trasladaron a otra, según contrato de arrendamiento de 11.12.2008 en Palau de Plegamans (f. 74 y ss). 4) En 4.2.2009 los actores remitieron burofax al demandado (f. 25 y ss), interesando la liquidación del contrato (devolución de fianza, e importe de las reparaciones efectuadas), que no fue recogido por éste; posteriormente, via correo electrónico al administrador, Don. Humberto , que fue contestado (f. 29 y 30). 5) Por su parte el arrendador reclamó vía burofax la renta del mes de febrero, y gastos bancarios (f. 63 y ss), lo que no hace en este procedimiento.

TERCERO .- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende la toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En base a ello, si se devuelve la finca con posibilidades de examen, y se acepta sin reserva (aparte de que el intermediario, presente en la celebración del contrato, declara que la vivienda fue devuelta en mejor estado), la fianza debe devolverse desde un mes después de la devolución, sin que aparezcan relacionadas causalmente con el uso de la vivienda por parte del arrendatario, ni si se trata de obras voluntarias del arrendador, para mejorar el estado de la vivienda (piénsese que se alude al suministro y colocación de tres puertas, de encimera, de zócalos, estantes de armarios, repasos,...y el arrendamiento duró cerca de tres años); aparte de que: a) para avalar el deplorable estado en marzo del 2009, aporta el acta notarial, y un presupuesto de reparación de 28.2.2009 por importe 5.111'95 (f. 55 y 56) emitido con anterioridad al acta (y en la audiencia se aporta otro de la misma fecha, "trabajos a realizar", por importe 5800, sin que conste fuesen reclamadas, ni antes, ni lo son en este procedimiento; b) la entrega de llaves fue en diciembre 2008, y el acta notarial, es de 11 marzo 2009 (lo que supone un lapso de tiempo de tres meses), en contradicción con la declaración Don. Humberto sobre el estado en el momento de la entrega de las llaves.

CUARTO .- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 ), singularmente tras los razonamientos, en relación con el resultado de la prueba efectivamente practicada, de la resolución recurrida.

Fallo

FALLAMOS QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Alvaro contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.