Sentencia CIVIL Nº 488/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 304/2019 de 27 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0252599

Recurso de Apelación 304/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1630/2015

APELANTE:BUSADANI SL

PROCURADOR D./Dña. AGUEDA MARIA MESEGUER GUILLEN

D./Dña. Fabio, D./Dña. Federico y TAL PARA CUAL RESTAURANTE SL

PROCURADOR D./Dña. MARIA ANGELES OLIVA YANES

:

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. JESÚS MARÍA SERRANO SÁEZ

En Madrid, a veintisiete de noviembre de dos mil diecinueve.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1630/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid a instancia de D. Federico, D. Fabio y TAL PARA CUAL RESTAURANTE S.L., apelantes - demandantes, representados por la Procuradora Dña. MARIA ANGELES OLIVA YANES; así como BUSADANI S.L., apelante - demandada, representada por la Procuradora Dña. AGUEDA MARIA MESEGUER GUILLEN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/11/2018.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JESÚS MARÍA SERRANO SÁEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/11/2018, cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO EN PARTE la demanda interpuesta por D. Fabio, D. Federico y la mercantil TAL PARA CUAL RESTAURANTE S.L., representados por la Procuradora Sra. Oliva Yanes, frente a la mercantil BUSADANI SOCIEDAD LIMITADA, representada por la Procuradora Sra. Meseguer Guillén, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la citada parte demandada a pagar a la actora la cantidad de SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS (71.200) euros, más intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda y hasta el pago, con el incremento previsto legalmente a partir de la fecha de esta resolución y sin especial condena en costas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la parte demandante como por la demandada, exponiendo las alegaciones en que basan su impugnación. Admitidos los recursos en ambos efectos, y dados los respectivos traslados, se efectuó por las litigantes expresa oposición al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente litigio tiene como antecedente el contrato de privado de arrendamiento con opción de fecha 1 de octubre de 2012, que fue elevado a escritura pública el 19 de octubre de 2012, en el que se estipulaba una renta mensual de 2.400 euros con una opción de compra por la que la parte arrendataria, demandante en el procedimiento del que trae causa la reclamación, entregó 100.000 euros, habiendo entregado igualmente en concepto de fianza la suma de 4.800 euros equivalente a dos meses de renta.

Tras haber resuelto la relación locativa, dado el impago por parte de los arrendatarios de la renta convenida, por sentencia de 11 de noviembre de 2014 del procedimiento de desahucio por falta de pago nº 1.026/14 del Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Madrid, se reclama por los mismos arrendatarios la devolución de la suma que correspondería, de un lado, por la fianza depositada al momento de formalizar el contrato y, de otro, por el pago a cuenta de la futura compra del inmueble, una vez descontada la anualidad de renta que se indicaba en el contrato de arrendamiento para ejercitar la opción de compra, suma que determina en 76.000 euros más otros 2.377,86 euros en concepto de intereses legales, oponiéndose por la demandada que al entrar en el local arrendado había encontrado numerosos desperfectos y obras inconsentidas, existiendo facturas de gastos, suministros y servicios que se encontraban sin pagar.

La sentencia estima en parte la pretensión y condena a la parte arrendadora demandada al pago de 71.200 euros de principal, más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda y hasta el pago, con el incremento previsto legalmente a partir desde la fecha de la sentencia y sin especial condena en costas de acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al ser parcial la estimación de la demanda.

Contra dicha resolución se alzan ambos litigantes interesándose por la demandante la revocación parcial de la sentencia con la consiguiente estimación total de la demanda y con condena de las costas de la primera instancia y de esta alzada a la demandada.

La demandada recurre igualmente en apelación la referida sentencia en base a los motivos que se pasan a examinar.

SEGUNDO.-Ha de significarse que la pertinencia de la devolución de la fianza parece que ya estaba siendo sometida a enjuiciamiento en el procedimiento de juicio ordinario nº 152/17 del Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Madrid sin que por ninguna de los litigantes se plantease en el trámite de audiencia previa la excepción de litispendencia prevista en el art. 421 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que todas las referencias que a dicho litigio se llevan a cabo en el primer motivo impugnatorio del recurso han de reputarse irrelevantes al no haber podido ser examinadas en la primera instancia y sin perjuicio de las compensaciones que puedan ser pertinentes tras el resultado de dicho pleito. Cabe recordar que la segunda instancia no se configura como un nuevo proceso en el que las partes vengan facultadas para introducir hechos diferentes o pretensiones distintas a las planteadas en la instancia dado que no es factible alterar sustancialmente los términos en que se desarrolló el debate procesal en primer grado al venir compelido el Tribunal de segunda instancia a conocer sobre la misma 'res iudicanda'sobre la cual ha juzgado el Juez 'a quo',por lo que la sentencia recurrida da cumplida respuesta a la controversia que mantienen las partes en el momento de la presentación de la demanda respecto a la devolución de la fianza y del anticipo del importe de la opción de compra, pudiendo quedar supeditada la condena dineraria, en su caso, a posteriores resoluciones.

Según el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la fianza garantiza no sólo el impago de rentas sino también las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato, entre las que se incluyen la devolución del local y sus instalaciones en debidas condiciones por lo que habrá de estarse a lo que se determine en la aludida causa.

TERCERO.-En relación con la vulneración por inaplicación de los arts. 1.100 y 1.108 del Código Civil en cuanto a los intereses que se denuncia por la parte demandante apelante en su segundo motivo impugnatorio, ha de significarse que habrá de ser en el oportuno trámite de liquidación de intereses donde se cuantifiquen las sumas que hayan podio devengarse ya que, como señala la sentencia recurrida, no media un pacto expreso sobre intereses.

CUARTO.-La demandada recurre la sentencia alegando error en la apreciación de la prueba al no tener en cuenta la escritura de 19 de octubre de 2012 que elevó a público el contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 1 de octubre de 2012 y los efectos de dicha escritura pública, argumentos que desarrolla en los motivos primero y segundo y que se concretan en la afirmación de que la suma entregada relativa a la opción de compra no constituía un pago anticipado del precio sino el precio de la opción.

Teniendo el contrato de opción de compra un carácter meramente temporal, no cabe al optante ejercer su derecho de opción una vez resuelta la relación contractual que vincula a las partes de tal manera que tras rescindirse el contrato de arrendamiento se ha de entender caducada la opción que venía prevista en el mismo. Por ello, resuelto el arrendamiento antes de celebrar el contrato de opción carece éste ya de objeto por lo que la cosa perece para su dueño ('res perit domino'), en este caso el arrendador, que ha de soportar la pérdida de la oportunidad de vender sin que opere el riesgo que pesa sobre el arrendatario optante como futuro comprador ('periculum est emptoris'), el cual viene facultado para exigir la devolución de la suma entregada. En todo caso, de la literalidad del contrato se infiere que la pérdida del derecho de opción de compra por la parte optante se produciría si no realiza un segundo pago otros 100.000 euros, lo que no se verificó, por lo que dicha omisión conllevaría la pérdida del referido derecho de opción de compra con la obligación de la devolución por la parte concedente del importe de los 100.000 euros del primer pago, tal y como se conviene en la cláusula duodécima del contrato, razón por la que ha de ratificarse lo dispuesto en la sentencia recurrida.

QUINTO.-De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo texto legal, las costas procesales de este recurso han de imponerse a ambos recurrentes por haber sido desestimadas todas sus pretensiones.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Fabio, D. Federico y Tal Para Cual Restaurante SL contra la sentencia de 13 de noviembre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid en el procedimiento ordinario nº 1.630/15, debemos confirmar dicha resolución con imposición a los apelantes de las costas procesales causadas en esta alzada.

Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Busadani SL contra la sentencia de 13 de noviembre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid en el procedimiento ordinario nº 1.630/15, debemos confirmar dicha resolución con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Procede la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley, a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.