Sentencia Civil Nº 49/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 539/2009 de 01 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00049/2010

539/09

SENTENCIA NÚMERO CUARENTA Y NUEVE

Ilmos. Sres. Magistrados:

Presidente:

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados:

D. Eduardo Navarro Peña

Dª MªJesús De Gracia Muñoz

En Zaragoza, a uno de febrero de dos mil diez.

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados/a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 27 de Julio de 2.009 por el Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de los de esta Ciudad en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1.928/08, sobre reclamación de cantidad, de que dimana el presente Rollo de Apelación número 539/09, en el que han sido partes, apelante, la demandada, entidad mercantil MONTYMAS 06, S.L., representada por la Procuradora Dª. Natalia Ferrer Pérez y asistida por el Letrado D. Víctor- Manuel Serrano Entío, y, apelada, la demandante, entidad mercantil IBERIAN ASSETS, S.A., representada por la Procuradora Dª. Susana Hernández Hernández y asistida del Letrado D. Luis Sierra Palacio, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO.- Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por la mercantil Iberian Assets, S.A. frente a la mercantil Montymas 06, S.L.: 1º.- Condeno a la mercantil Montymas 06, S.L. a abonar a la mercantil Iberian Assets, S.A. la suma de 58.309,05 euros de principal e intereses legales de dicha cantidad desde la interpelación judicial. 2º.- Condeno asimismo a la demandada a abonar las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal de la demandada preparó contra aquella recurso de apelación en tiempo y forma hábiles, y emplazada que fue para que lo interpusiera en legal forma, así lo efectuó mediante la formulación del correspondiente escrito, en el que expuso las alegaciones que tuvo por conveniente para fundamentarlo, solicitando se dictara sentencia por esta Sala, que revocando la recurrida desestimase íntegramente la demanda deducida en su contra por la mercantil actora, absolviendo a su mandante de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa imposición de las costas de ambas instancias a la demandante.

TERCERO.- Dado traslado de dicho recurso de apelación a la representación procesal de la mercantil actora, emplazándola para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere en relación con el mismo e impugnar, en su caso, la sentencia apelada en lo que le resultase desfavorable, dedujo escrito de oposición al mentado recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia de instancia, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante, tras de lo cual se remitieron los autos originales de dicho procedimiento a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta, con emplazamiento de las partes.

CUARTO.- Recibidos que fueron dichos autos en fecha 30 del pasado mes de Noviembre, se formó el presente Rollo de Sala, en el que se personaron ambas partes, y seguido por sus trámites se señaló, finalmente, para la discusión y votación del referido recurso de apelación el día 19 del pasado mes de Enero, en que tuvo lugar tal acto.

QUINTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los de la presente; y

PRIMERO.- La mercantil demandada se alza contra la mentada sentencia de primer grado, impugnando, en primer lugar, el pronunciamiento de la misma por el que acogiendo la pretensión deducida por la actora en su demanda le condena a abonar a la misma la suma por ésta reclamada en concepto de alquiler (renta mínima garantizada) del local objeto del contrato de arrendamiento suscrito por ambas litigantes en fecha 1 de Junio de 2.006, gastos de comunidad o de explotación e IBI correspondiente a los meses de Agosto a Diciembre de 2.007 y Enero a Julio de 2.008, alegando como motivo de dicha impugnación la existencia de error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia al no tener por acreditado el hecho alegado por la ahora recurrente en el sentido de que el citado contrato de arrendamiento quedó resuelto por acuerdo entre las partes litigantes en Agosto de 2.007, en que se entregaron las llaves del local a la arrendadora, ahora parte demandante, por lo que ya no le era exigible el pago de los citados alquileres y gastos de explotación correspondientes a un período de tiempo posterior a dicha resolución contractual, como así se pactó entre las partes, habiendo percibido además la arrendadora el importe de la fianza y aval bancario prestados por la recurrente a la suscripción del mentado contrato locativo, por un importe total de 16.299,36 euros, con lo que aquella quedaba debidamente indemnizada por la resolución anticipada del contrato.

Debe decaer de plano este primer motivo del recurso por resultar carente de todo fundamento, ya que no sólo resulta improbada la realidad de tal supuesta resolución anticipada de dicho contrato por decisión unilateral de la arrendataria, hoy parte demandada apelante, aceptada por la arrendadora, según aquella, y que habría tenido lugar con efecto del 1 de Agosto de 2.007, resolución a la que se opuso expresamente la arrendadora en las comunicaciones escritas dirigidas dicha arrendataria, sino que consta acreditado, por el contrario, por la documental aportada a autos, que Iberian Assets, S.A promovió en fecha 12 de Junio de 2.008 demanda de juicio de desahucio por falta de pago de rentas contra la arrendataria, Montymas 06, S.L., dando lugar a los correspondientes autos de juicio verbal núm. 898/08 del Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de los de esta Ciudad, demanda a la que se allanó la hoy recurrente, dictándose sentencia de 31 de Julio de 2.008 , por la que se declaró resuelto el referido contrato locativo que vinculaba a las partes, condenándose a Montymas 06, S.L. al desalojo del local arrendado, procediéndose por ésta a hacer entrega de las llaves del mismo en el Juzgado a la Procuradora de la actora arrendadora el día 28 de ese mismo mes de Julio.

No cabe, por tanto, tener por resuelto el referido contrato de arrendamiento celebrado entre las partes ahora litigantes en fecha 1 de Junio de 2.006 y plasmado en el documento privado suscrito por ambas, obrante a los folios 12 a 47 de los autos, en la fecha alegada por la demandada apelante y por decisión unilateral de la misma, a lo que obsta lo dispuesto por el artículo 1.256 del Código Civil , sino en virtud de la citada sentencia de 31 de Julio de 2.008 , por lo que hasta esta última fecha subsistía vigente, conforme a lo preceptuado en los artículos 1.555.1º del Código Civil y 17 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 , la obligación de la arrendataria de abonar las mensualidades de renta, gastos de explotación e IBI que se le reclaman en el presente proceso.

Como claramente se especifica en la cláusula 6, apartados 1, 2 y 3 , del contrato de arrendamiento del referido local de negocio suscrito por las partes hoy litigantes, tanto la fianza legal, por el importe de dos mensualidades de la renta mínima garantizada (5.433,12 euros), como la garantía adicional (aval bancario de carácter solidario por el importe de cuatro de dichas mensualidades de renta mínima garantizada, ascendentes a un total de 10.866,24 euros) prestadas por la mercantil arrendataria, lo eran en garantía de todas y cada una de las obligaciones legales y contractuales que alcanzaban a la arrendataria, sin que el importe de las mismas limitasen la responsabilidad de aquella, por lo que debe decaer el alegato de la recurrente, reiterado a lo largo de su recurso, según el cual la fianza y aval bancario constituidos por su parte estaban previstos para el caso de rescisión unilateral del contrato, teniendo por finalidad indemnizar a la arrendadora de todos los perjuicios que se le pudieran irrogar en tal supuesto.

SEGUNDO.- Impugna en el siguiente motivo del recurso el pronunciamiento de dicha sentencia por el que se le condena asimismo a abonar a la actora las facturas emitidas por la misma a cargo de la recurrente por suministro de climatización del local arrendado durante los meses de Marzo a Agosto de 2.007, que ascienden a un total de 1.281,18 euros, alegando error en la valoración de la prueba y falta de motivación con respecto a la obligación de la recurrente al abono de dichas facturas, desde el momento en que ha quedado acreditado que tales gastos corresponden a un período de tiempo en que el local ya estaba desocupado por la arrendataria, por lo que no pudo existir consumo alguno de climatización.

Se rechaza asimismo este segundo motivo del recurso, toda vez que, como ya se ha razonado anteriormente, el referido contrato arrendaticio subsistió vigente hasta la sentencia de fecha 31 de Julio de 2.008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de los de esta Ciudad en el referido juicio verbal de desahucio, que lo declaró resuelto, y conforme a lo estipulado en la cláusula 4 de dicho contrato, la arrendataria se obligaba también a satisfacer a la arrendadora la repercusión sobre el local arrendado de los gastos de explotación, esto es, los gastos comunes del Centro Comercial en que se hallaba ubicado dicho local, siendo la cuota de participación en tales gastos asignada al mismo la del 0,2318%, considerándose gastos de explotación, entre otros, y según lo especificado en el apartado 1.a) de dicha cláusula 4 , los relativos a sistemas de refrigeración y calefacción del Centro Comercial, y dado que los gastos facturados por la actora fueron generados dentro del período de vigencia del citado contrato y se corresponden con la citada cuota de participación, según es de ver por el conjunto de la documental obrante en autos (folios 141 a 152 de los autos), es patente la obligación de pago de los mismos que alcanza a la hoy apelante, conforme a lo preceptuado en los artículos 1.091, 1.255 y concordantes del Código Civil , y ello con independencia de que mantuviese cerrado dicho local.

TERCERO.- Es de acoger, por el contrario, la impugnación que efectúa la demandada en cuanto al pronunciamiento de la sentencia de instancia que acoge la reclamación indemnizatoria por importe de 20.416 ,67 euros formulada por la actora con base en lo estipulado en la cláusula 16.2 del referido contrato de arrendamiento, y ello en atención a las siguientes consideraciones.

La citada cláusula 16.2 , reguladora de la resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario, establece en su párrafo último lo siguiente: "Por consiguiente, en el supuesto de que el Contrato se vea resuelto por cualquier causa imputable al Arrendatario, el Arrendador tendrá derecho a percibir del Arrendatario, además de todos los daños y perjuicios que le hubieran sido causados, una indemnización, que se acuerda como cláusula penal sin necesidad de acreditar los daños y perjuicios y sin perjuicio de que el Arrendador vuelva a arrendar el Local durante el plazo de duración pactado, de (i) un importe equivalente a la totalidad de la Renta Mínima Garantizada correspondiente a los meses que falten hasta alcanzar la Fecha de Extinción, (ii) un importe equivalente a una mensualidad de la Renta Mínima Garantizada vigente en el momento de la resolución como compensación por todos los costes que implique la nueva comercialización del Local y el daño causado al conjunto del Centro Comercial como consecuencia de la resolución, así como (iii) todos los gastos por asesoramiento legal y comercial derivados de la resolución del Contrato, incluidos aquellos honorarios de abogado y procurador en los que haya incurrido el Arrendador que excedan de los establecidos en las normas orientativos de honorarios profesionales aprobado por el correspondiente colegio de abogados."

Es un hecho incontrovertido, que queda además refrendado por la documental integrada por las comunicaciones escritas entre las partes contratantes y hoy litigantes, que la causa que llevó a la arrendataria demandada a cesar en el mes de Agosto de 2.007 en el negocio de hostelería que desarrollaba en el local por ella arrendado a Iberian Assets, S.A. y a tratar de pactar con ésta última la resolución anticipada del referido contrato de arrendamiento, fue la grave situación económica por la que atravesaba la explotación de dicho negocio, cuyo volumen de ventas descendió a lo largo de los siete primeros meses del año 2.007 por encima del 50% de los correlativos meses de 2.006, y ello motivado por la crisis económica general.

En tales circunstancias y teniendo en cuenta , por otro lado, que conforme al sistema de fijación de la renta a satisfacer por la arrendataria se establecía además de una cuota fija, denominada renta mínima garantizada, fijada inicialmente en la suma mensual de 2.716,56 euros, una cuota o renta variable que resultaba de aplicar el porcentaje del 7% a la cifra o volumen de ventas realizadas en el Local en cada período mensual menos la Renta Mínima Garantizada devengada durante el período de tiempo al que correspondiese el cálculo de la Renta Variable, lo que suponía, en la práctica, una participación de la arrendadora en la marcha del negocio de hostelería desarrollado en dicho local de su propiedad por parte de la arrendataria, no considera esta Sala, discrepando en cuanto a dicho extremo del criterio de la juzgadora de instancia, que resulte de aplicación a la arrendataria la citada cláusula penal prevista en el referido contrato arrendaticio y que se ha reseñado anteriormente, por cuanto que ello supondría, siguiendo la doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo recogida en su sentencia nº 582/2.006, de 7 de Junio , y en las en ella reseñadas, si bien que interpretando el alcance a dar al artículo 56 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1.964 , gravar a la arrendataria con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no ha sido arbitrario, resultándole por eventos de la vida económica ajenos a su actuación empresarial imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual, máxime cuando la propia arrendadora era partícipe de la actividad negocial de su arrendataria al fijar una cuota o parte de la renta en función del resultado de aquella, de modo y manera que venía a asumir también los riesgos de dicho negocio, por lo que no le es dable hacer recaer en exclusiva sobre la arrendataria las consecuencias de la crisis de aquel, ya que ello implicaría una conducta claramente abusiva y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (art. 7.1 del Código Civil ), lo que lleva a la desestimación de la reclamación indemnizatoria por importe de 20.416,67 euros efectuada con apoyo en la referida cláusula penal del citado contrato arrendaticio, debiendo, por tanto, dejar reducida la cantidad a cuyo pago viene obligada la demandada apelante a la suma de 37.892,38 euros, acogiendo sólo parcialmente la demanda rectora de este procedimiento.

CUARTO.- Lo anteriormente expuesto conlleva, a su vez, la revocación también del pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia que contiene la sentencia apelada, al resultar de aplicación la previsión contenida en el apartado 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que implica el acogimiento también del último de los motivos del recurso articulados por la parte apelante, si bien sea con fundamento jurídico distinto al por ella aducido.

QUINTO.- Conforme a lo preceptuado en el artículo 398.2 de dicha Ley Procesal no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

En atención a lo expuesto y vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, este Tribunal ha resuelto pronunciar el siguiente.

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada, entidad mercantil Montymás 06, S.L., contra la sentencia de fecha 27 de Julio de 2.009 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de los de esta Ciudad en los referidos autos de Procedimiento Ordinario registrados con el núm. 1.928/08, resolución que se revoca parcialmente en el sentido de acoger sólo en parte la demanda formulada contra dicha recurrente por la parte actora, entidad mercantil Iberian Assets, S.A., condenando a la demandada a abonar a ésta última la suma de treinta y siete mil ochocientos noventa y dos euros con treinta y ocho céntimos (37.892,38 euros), más los intereses legales de dicho principal desde la fecha de interpelación judicial, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, debiendo cada parte satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Srs./a Magistrados/a que la firman y leída por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo la Secretario doy fe.