Sentencia CIVIL Nº 49/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 664/2018 de 24 de Enero de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 49/19
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION Nº4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
PRESIDENTE ILMO. SR.
DON JOAQUIN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO
DON JAIME NOGUES GARCIA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº3 DE FUENGIROLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 664/2018
JUICIO Nº 1484/2017
En la Ciudad de Málaga a veinticuatro de enero de dos mil diecinueve. .
Visto, por la SECCION Nº4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los
Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio
de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado,
Interponen recursos JARDINES DEL LAGAR S.L. que en la instancia han litigado como parte demandante
y comparece en esta alzada representados por el Procurador D FRANCISCO ASIS IBAÑEZ CARRION y
defendidos por el letrado D/Dª CARLOS MARIA JIMENEZ GARCIA-HIRSCHFELD. Son partes recurridas Dª
Marta , que en la instancia ha litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representado por la
Procuradora Dª NURIA ALBENDIN NARANJO y defendidos por el letrado D RAMON GONZALEZ DONCEL.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 6/03/18, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda de desahucio interpuesta por el procurador Sr. Ibáñez Carrión, en nombre y representación de Jardines del Lagar, SL y ABSUELVO a Marta de los pedimentos de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 21/01/19 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO : Por la representación procesal de la entidad Jardines del Lagar S.L., que comparece en calidad de apelante se alega esencialmente que no existe cuestión compleja y que ha existido error en la valoración de la prueba y de las normas de la carga de la prueba previstas en el articulo 217 de la LEC , así como los articulos 444 y 449 de la LEC y los articulos 27 y 25 de la LAU .Por todo lo expuesto se solicita que se revoque la resolución recurrida y se dicte una nueva sentencia por la que se estime la demanda, imponiendo a la parte demandada las costas procesales causadas.

Por la representación procesal de Dª. Marta , se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y solicitando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO : Con carácter previo y, en aras de la brevedad, la Sala da por reproducida toda la doctrina jurisprudencial expuesta por el Juez de Instancia sobre la cuestión compleja.

Tal y como se recoge en el relato de hechos probados recogidos en la sentencia de primera instancia las partes formalizaron un contrato de arrendamiento de local de negocio en fecha 1 de septiembre de 2009, que ha ido prorrogándose, y que la parte demandada, no ha abonado las rentas reclamadas.

Y pese a la omisión y silencio del actor en su escrito de demanda, ha resultado acreditado que las partes formalizaron un acuerdo verbal de venta del local arrendado por importe de 100.000 €, y que la demanda abonó al actor como consecuencia de la operación la cantidad de 45.000 €.

Pues bien la parte actora mantiene que ese acuerdo verbal de compraventa quedó resuelto, cuando la demandada no compareció en la notaria, en fecha 15 de mayo de 2013, para otorgar escritura pública. Y la parte demandada, mantiene la vigencia del mismo, ya que está pendiente de obtener financiación,y, en todo caso, si se ha resuelto el contrato la cantidad de 45.000 €, no se entregaría al vendedor, sino que serían destinadas al pago de las rentas.

Por la parte recurrente se alega que ha existido error en la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto , si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del demandado según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

En el caso de autos, el actor, en principio omitió la existencia de un contrato verbal de compraventa, y también omitió que había recibido del demandado la cantidad de 45.000 €. Se alega que el citado acuerdo verbal se resolvió al no comparecer el demandado en la Notaria para otorgar escritura pública. Manifestando el demandado que el contrato sigue vigente, pendiente de obtener financiación.

Pues bien lo primero que habrá que determinar es si el contrato de compraventa ha sido resuelto y tal y como, se recoge en la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS 4 de julio de 2011 ): Resolución de la compraventa de inmuebles: artículo 1504 CC : A) Esta Sala ha declarado (STS 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005 ) que la especialidad que establece el artículo 1504 CC , con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa ( STS 20 de julio de 1997 SIC ( RJ 1997, 5958) , RC n.º 2441/1993 )-, es solo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles ( SSTS de 6 de septiembre de 2010 ( RJ 2010 , 6953) , RC n.º 1362/2006 , de 11 de julio de 2008 , RC n.º 1761/2001 , de 27 de septiembre de 2007 , RC n.º 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002 y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005 ) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo ( STS de 28 de septiembre de 2001 ), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004 ). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.

En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento, partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC , que habla de requerimiento judicial o mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas, en las que se incluye el acto de conciliación ( SSTS de 31 de enero de 2008 ; de 11 de julio de 2008 , ; y de 8 de mayo de 2008 , entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado ( SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992 ).

También nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda ( STS de 10 de junio de 1996 ).

Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax ( STS de 17 de julio de 2009 ), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de aquel precepto, más conforme a la realidad social ( artículo 3.1 CC y STS de 26 de febrero de 2004 ) .

Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades ( artículos 1280.1º CC y 633 CC ), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial'.

De la documentación obrante en autos, y del contenido de la jurisprudencia anteriormente expuesta, no consta de forma fehaciente que el contrato verbal de compraventa haya sido resuelto, ni tampoco se puede examinar en este procedimiento el contenido del mismo, para determinar el destino de los 45.000 € entregados, para el caso de resolución.

Por todo lo expuesto la Sala comparte el criterio seguido por el Juez de Instancia, de considerar que la cuestión es compleja y no se puede determinar en este procedimiento.



TERCERO : Por todo lo expuesto procede la confirmación de la resolución recurrida, dándose por reproducidos sus fundamentos jurídicos y, a tenor de lo dispuesto en los articulos 394 y 398 de la LEC , imponer a la parte apelante las costas procesales originadas en esta alzada.

Vistos los articulos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

: Que desestimando el recurso de apelación planteado por la representación procesal de la entidad Jardines del Lagar S.L.,contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Fuengirola, debemos confirmar y confirmamos al citada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales originadas en esta alzada, y además perderá el depósito constituido.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, de lo que doy fe.