Sentencia CIVIL Nº 49/2020, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 237/2019 de 10 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00049/2020
Modelo: N10250
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Teléfono: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
Correo electrónico:
N.I.G. 09059 42 1 2018 0003571
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000237 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000326 /2018
Recurrente: Silvia , FIMO 1981 SL
Procurador: JESUS MIGUEL PRIETO CASADO,
Abogado: JOSE LUIS MARTIN PALACIN,
Recurrido: Susana , Edmundo , FIMO 1981 SL , FIMO 1981 S.L. , Edmundo
Procurador: CAROLINA APARICIO AZCONA, CAROLINA APARICIO AZCONA , CAROLINA APARICIO AZCONA , ,
Abogado: ALVARO DE DIEGO ALEGRE, ALVARO DE DIEGO ALEGRE , ALVARO DE DIEGO ALEGRE.
S E N T E N C I A Nº 49
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ
MAGISTRADOS/AS:
DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE: RECLAMACIÓN DE CANTIDAD. ARRENDAMIENTOS URBANOS.
LUGAR: BURGOS
FECHA: DIEZ DE FEBRERO DE DOS MIL VEINTE
En el Rollo de Apelación nº 237 de 2019, dimanante de Procedimiento Ordinario nº 326/2018 del Juzgado de
Primera Instancia nº 6 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha
7 de Diciembre de 2018, siendo parte, como demandante apelante impugnada DOÑA Silvia , representada
ante este Tribunal por el Procurador D. Jesús Miguel Prieto Casado y defendida por el Letrado D. José Luis
Martín Palacín; y como demandados apelados impugnantes DOÑA Susana , DON Edmundo y FIMO 1981 S.L.,
representados ante este Tribunal por la Procuradora Dª Carolina Aparicio Azcona y defendidos por el Letrado
D. Álvaro de Diego Alegre.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda; en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad derivada de indemnización por desistimiento contractual arrendaticio y de indemnización de daños y perjuicios por responsabilidad contractual; formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Jesús Miguel Prieto Casado; en nombre y representación de la Sra.

Dª Silvia ; contra los demandados 'FIMO 1.981, S.L.', en la persona de su legal representación; Sr. D. Edmundo y Sra. Dª Susana ; representados en autos por la Procuradora Sra. Dª Carolina Aparicio Azcona.

Y en consecuencia, debo condenar y condeno a los demandados conjunta y solidariamente a abonar a la actora 2.615,16 € de principal reclamado.

Con más los intereses legales moratorios, arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del C.c., en congruencia con lo solicitado y a falta de mayor concreción, dada la liquidez de la deuda, según moderna doctrina jurisprudencial, desde la presentación de la demanda.

No haciendo especial pronunciamiento sobre costas procesales causadas en esta instancia'.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Silvia se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 12 de Septiembre de 2.019.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora Dª Silvia formuló demanda de Juicio Ordinario frente a Dª Susana , D. Edmundo y FIMO 1981 S.L. solicitando la condena solidaria de los demandados al pago de la cantidad de 10.888,99 € con intereses a partir de la fecha de presentación de la demanda.

La cantidad reclamada correspondía a dos conceptos: -Por desistimiento del contrato de arrendamiento antes del plazo (cláusula segunda) 1.650€.

-Por indemnización de daños en el local arrendado 9.238,99 €.

La Sentencia recurrida estima parcialmente la demanda y condena a los demandados a abonar la cantidad de 2.615,16 €. Reconoce a la actora la indemnización solicitada por la resolución del contrato de arrendamiento antes del plazo, 1650 €, y, como indemnización de los daños en el local, la cantidad total de 7.015,46 € (1815 € por estores; 760 € por toldos; y 2790,46 € de la factura de Construcciones Hijos de García Arnáiz S.L.), importe del que deduce el importe de la fianza de 4.400 €- Interpone recurso de apelación la parte actora con la pretensión de que se condene a los demandados al importe integro reconocido por indemnización de daños en el local, 7015,46 €, por considerar no procede la devolución de los 4.400 € de la fianza.

La parte demandada se opone al recurso de apelación y, además, impugna la Sentencia, solicitando la desestimación íntegra de la demanda, y se declare la obligación de la actora de devolver el importe de la fianza, 4.400 € con el interés legal del dinero desde el mes siguiente al de la entrega de las llaves.

En la impugnación de la Sentencia alega la parte demandada: -Que la condena al pago de la indemnización de 1650 € como indemnización proporcional por desistimiento anticipado no es acorde a lo pactada.

-Inexistencia de daños en el local y que no se han realizado obras que hayan atentado a la seguridad y estabilidad del mismo.



SEGUNDO.- Procede examinar en primer lugar la impugnación de la Sentencia formulada por la parte demandad, pues de prosperar determinaría innecesario examinar el recurso de la parte actora.

Con carácter previo señalar que están conformes las partes, la actora, como arrendadora, y la demandada 'FIMO 1981 S.L.' como arrendataria, con aval personal solidario de los dos demandados Dª Susana y D.

Edmundo , en los siguientes hechos: 1.-La suscripción del contrato de arrendamiento del local sito en los bajos de la casa nº 18 de la C/San Lesmes de Burgos por un periodo de cinco años, del 1/10/2013 al 30 de Septiembre de 2018, con una renta mensual actualizable con el IPC de 2.200 €/mes, habiendo prestado la parte arrendataria una fianza en metálico de 4.400 €, y un aval bancario de 9.000 €.

2.-Que el contrato se rige por la Ley 4/2013, art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, por la voluntad de las partes, existiendo libertad de pactos de conformidad con el art. 1255 del Código Civil.



TERCERO.- Indemnización por desistimiento del contrato.

Se alega por la parte demandada impugnante que la Sentencia recurrida interpreta erroneamente la cláusula Segunda del contrato, pues entiende que lo pactado es que, ante la inexistencia de preaviso en forma y plazo, la arrendadora sea indemnizada. Y que como preavisó con tres meses de antelación, el 30 de Septiembre de 2017, siendo el desistimiento del arrendamiento para el 31 de Diciembre de 2017, no tiene que indemnizar a la arrendadora.

La Cláusula Segunda del contrato es del siguiente tenor literal: ' El plazo de duración del contrato es de cinco años comienza a regir el 1 de Octubre de 2013 hasta el 30 de Septiembre de 2018.

La arrendataria no podrá desistir del arrendamiento, salvo que indemnice a la propiedad con una cantidad equivalente de la renta en vigor de una mensualidad por cada año que falte de cumplir y avisar con tres meses de antelación, penalizándose el periodo inferior de aviso con las mensualidades que falten a citado plazo, indemnizaciones que se pactan a petición de la parte arrendataria para resolver el contrato con anterioridad al plazo convenido, aparte de la pérdida de la fianza a que se hace referencia en la cláusula 10º, y siempre que el local quede en perfectas condiciones ya que en otro caso se indemnizaría los perjuicios causados por esta causa y todo ello en virtud del principio 'pacta sunt servanda', por cuyo motivo no será objeto de moderación debiéndose respetar las indemnizaciones pactadas.' La parte demandada alega que no hay ninguna anualidad pendiente de cumplir, ya que quedaban 9 meses, que se avisa con tres meses de antelación a la fecha del desistimiento, y no existe pacto de prorrateo de la indemnización. No es un contrato de vivienda y no es de aplicación el art. 11 de la LAU.

El artículo 11 de la LAU, situado dentro del Título II de la LAU, titulado ' De los arrendamientos de vivienda' dice: ' El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.' Este precepto otorga al arrendatario de vivienda, sin necesidad de pacto, la posibilidad de desistir del contrato, transcurridos 6 meses, con un preaviso de 30 días. Solo si se pacta, cabe exigir indemnización que como máximo será la estipulada en el precepto, aclarando el mismo precepto que los periodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnizacion.

En el contrato de autos, contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, se pactó la indemnización que el artículo 11 de la LAU posibilita se pacte para el desistimiento en los arrendamientos de viviendas, de un mes por año que reste por cumplir. Aclarando el art. 11 que los períodos pendientes de cumplir inferior al año darán lugar a una indemnización proporcional.

Habiendo optado las partes, que podrían haber pactado cualquier tipo de indemnización, por estipular la indemnización prevista por la LAU para los arrendamientos de viviendas, aunque no se haya precisado, habrá que interpretarla en la forma que la propia LAU interpreta el pacto indemnizatorio que permite se pacte en los arrendamientos de vivienda, esto es, prorrateando la indemnización de un mes por año prevista, por el tiempo pendiente por cumplir cuando este sea inferior al año.

Por otra parte, la cláusula segunda no deja lugar a dudas respecto a que el arrendatario no tiene derecho al desistimiento salvo que concurran dos condiciones: preaviso de tres meses y pago de indemnización. El empleo de la conjunción 'y' determina la interpretación inequívoca de la exigencia de una doble condición.



CUARTO.- Impugna la parte demandada la indemnización fijada por la Sentencia recurrida por daños en el local imputables al arrendatario.

En la Cláusula Sexta del contrato, párrafo primero, consta que: ' La arrendataria conoce perfectamente el local arrendado que se encuentra en perfectas condiciones de ser utilizado al fin y uso para el que se ha pactado y las condiciones urbanísticas y usos administrativos que lo permiten, sin que por tanto la propiedad tenga responsabilidad alguna.' Y en la Cláusula Séptima del contrato la parte arrendataria se obliga ' a mantener en perfecto estado de uso y conservación del ornato tanto interior como exteriormente, así como las instalaciones propias y comunitarias y servicios, siendo de su cuenta exclusiva las reparaciones y/o sustituciones precisas'.

A la vista de estas dos cláusulas, es correcta la conclusión alcanzada por la Sentencia recurrida respecto a que el local debía ser devuelto en las correctas condiciones en que le fue entregado.

Consta reconocido por la parte demandada, en prueba de interrogatorio que el local fue entregado con toldos sin anagrama; que ellos colocaron el anagrama de su empresa en esos toldos, que son los que han devuelto.

En el contrato consta, cláusula catorce, que el local se entrega con estores automáticos para los escaparates.

Y en prueba de interrogatorio consta reconocido por los demandados que devolvieron los estores con el anagrama de su empresa.

La impresión del anagrama de la empresa de la arrendataria en los estores y toldos, los convierte en inservibles para la arrendadora, por lo que el importe de su reposición debe ser de cuenta de aquellos.

La actora ha aportado presupuesto de estores de la empresa Boutique Persiana por importe de 1815 €.

Y presupuesto de toldos por importe de 760 € de 'Toldos Carlos S.L.' Es cierto que la parte demandada impugnó todos los documentos, y que no consta que la actora haya llegado a adquirir los mismos. Pero tales documentos ratificados por los propietarios de las empresas que realizan los presupuestos, a falta de la más mínima prueba respecto a que el importe de los mismos sea excesivo, se ha de considerar como importe de reposición de los devueltos inservibles.

La Sentencia recurrida del importe reclamado como coste de las obras para dejar el local en el estado en que fue entregado, eliminando las obras realizadas por los arrendatarios, según factura NUM000 de 'Construcciones e Hijos de García Arnáiz' de fecha 12 de Abril de 2018, de 5.974,29 € (4.937,43 € más IVA), únicamente reconoce como importe correspondiente a reparaciones imputables a los demandados la cantidad de 2.790,46 € (IVA incluido), por los siguientes conceptos: ' 1.045 € por barandillas de vidrio, suministro y colocación; por demolición de tabiques 180,67 €, por desescombro 155 €, reparación de pintura de suelos tras la retirada de tabique 162,50 €; reparación del techo en zona de tabique, igualando la zona 80 €, arreglo de pavimentos arrancados colocar paño de pladur al arrancar el antiguo horno 175 €; ya que se ha probado que se levantó en la planta de arriba del local pared, poniendo un lavadero; y se colocó horno en el local; y por retirada de pegatinas de escaparate 160 € procedentes dada la colocación de sus emblemas por la demandada en el local; con lo que también son de recibo las partidas de: picado de suelo para toma fontanería 45 €, empotrado toma de fontanería 255 € y tapado de rozas suelo con pasta niveladora y reparación de pintura de suelos 50 €, tras trabajos de fontanería'.

La Sentencia recurrida rechaza el resto de las partidas de esta factura ' picados de azulejos, electricidad, incremento por barandilla de acero inoxidable pintura de verticales y horizontales, esmaltado de rodapié, barnizado de marcos de escaparate y letrero, pintura de horizontales (otra), que no se ha probado se sufriesen esos daños más allá que hubiesen ocurrido por menoscabo por el tiempo.' Igualmente rechaza la indemnización de 72,60 € por limpieza, según Factura RETO (documento 15 de la demanda), y 617,10 € de la factura de Vidrio Mabuvi, por importe de 617,10 € (doc. 14 de la demanda) Es evidente que las referencias que se hacen el recurso de apelación a estos documentos, y al importe de las obras cuyo coste se ha rechazado por la Sentencia recurrida que no ha sido objeto de apelación por la parte actora, carece de todo fundamento.

Que no se haya ratificado la factura, que no presupuesto de Construcciones Hijos de García Arnáiz S.L., no es óbice para que se pueda valorar el importe de las partidas facturadas como importe de la indemnización, cuando no se ha alegado que los importes facturados sean excesivos.

Si tenemos en cuenta que la parte demandada reconoce que dejó el local con las obras realizadas, así es reconocido por los demandados, en prueba de interrogatorio, que levantaron una pared en la planta superior, poniendo un lavadero y que colocaron un horno, y en la contestación a la demanda se reconoce que los vidrios de la barandilla de la escalera del sótano se dejaron apilados, necesariamente se ha de concluir la necesidad de las obras de reparación de la factura aportada, como documento nº 16 de la demanda, reconocidas por la Sentencia recurrida.

Las fotografías aportadas por la parte demandada en modo alguno desvirtúan la necesidad de las obras reconocidas por la Sentencia recurrida, que se refieren a la planta superior y al sótano, dado que el reportaje fotográfico realizado por D. Sixto a instancia de la parte demandada el 2 de Enero de 2018 corresponden a las zonas del local que no son objeto de las obras de reparación que se reclaman.

Las fotografías aportadas por la actora evidencian las obras realizadas por la demandada, cuya eliminación para dejar el local en el estado entregado, justifica las obras admitidas por la sentencia de las recogidas en la factura, documento 16 de la demanda.

La parte demandada, al contestar a la demanda, se opuso al importe de la factura 16, impugnando de forma concreta varios conceptos, sin embargo, y no obstante venir especificado, con toda claridad, en dicho documento el importe de 175 € (más IVA) por ' Arreglo de paramentos arrancados colocar paño de pladur', ' en reparacion de zonas dañadas al arrancar el antiguo horno', no hizo referencia a esta partida, ni alegó que el horno no precisara instalación o desinstalación alguna, por lo que las alegaciones tardías realizadas en su escrito de Impugnación de la sentencia resultan insuficientes para desvirtuar la necesidad de la reparación facturada.



QUINTO.- Recurso de la parte actora.

Sostiene la parte actora que, de conformidad a la Cláusula Segunda del contrato, como no se ha respetado el plazo de duración del contrato, se ha desistido, es obligada la indemnización y también la pérdida de la fianza. Y añade que ' el incumplimiento lleva consigo esta pérdida de la fianza, por no solo incumplir el plazo, sino también por no dejar el local en perfectas condiciones y ser necesario la reposición a su estado primitivo, por lo que no es excluyente la indemnización con la pérdida de la fianza.' La pretensión de la parte actora no puede ser estimada.

La finalidad de la fianza como se establece en la Cláusula Décima del mismo es para responder y garantizar el cumplimiento del contrato.

La pretensión de la actora de que se considere que se pactó como una ' medida punitiva adicional', en las acertadas palabras de la Sentencia recurrida, en la Cláusula Segunda del contrato, no puede admitirse.

La abigarrada redacción de la Cláusula Segunda, necesariamente impide considerar sus términos como claros, que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, por lo que no puede estarse a su sentido literal difícil de establecer ( art. 1281 CC), por lo que es obligado buscar la intención de los mismos, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 1282 del Código civil 'deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato'.

Y en este sentido cobra relevancia el documento 4 de la demanda, escrito de la actora Dª Silvia dirigido a D. Edmundo , en contestación al Burofax de los arrendatarios desistiendo del arrendamiento y reclamando la devolución de la fianza, en el que la arrendadora procede a indicar: ' que tiene que cumplir lo señalado en la cláusula segunda (indemnizar mes por cada año que falte de cumplir) y dejar local en perfectas condiciones en relación con cláusula séptima conservando el ornato interior y exterior así como instalaciones propias, siendo de su cuenta exclusiva las reparaciones y sustituciones precisas es decir dejarlo como se les entregó.

Debe dejar el local en perfectas condiciones al igual que el mobiliario, estores, toldos etc. etc. y entre otras obras quitar el tabique y colocar barandilla de bajada al sótano cuyo coste es importante, igual a como se la dejaron y lógicamente pagar los suministros de agua, luz y comunidad, la mensualidad también del mes de Diciembre.

Una vez cumplidas las obligaciones asumidas en el contrato se devolvería la fianza, ya que esta tiene unos efectos específicos de responsabilidad - y pérdida-'.

En este documento nº 4 de devolución no se deniega la devolución de la fianza, sino que por el contrario se indica que cumplidas las obligaciones asumidas en el contrato, se devolvería la fianza.

Pese a la abigarrada y poco clara redacción de la Cláusula Segunda, no puede darse otra finalidad a la fianza de dos mensualidades del arrendamiento prestada, que la que constituye su función natural, garantizar el cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario, esto es de cubrir hasta donde alcance el importe de las no cumplidas.

La actora Dª Silvia , cuando se le reclama la devolución de la fianza, en el escrito de 27 de Noviembre de 2017, ya anuncia que una vez que se cumplan las obligaciones asumidas en el contrato, indemnizar el tiempo pendiente del contrato, pagar los suministros de la luz, y comunidad y mensualidad de Diciembre y dejar en debidas condiciones el local, indemnizando, en su caso, las incumplidas. Tal y como interpreta la Sentencia recurrida, pagadas las indemnizaciones pactadas, la fianza se devolvería.

En la cláusula segunda ya se preveía que en caso de no dejar el local en perfectas condiciones se indemnizarían los perjuicios causados.

Pretender que además de las indemnizaciones previstas en esa cláusula segunda, por desistimiento, por plazo de preaviso inferior a los tres meses y por los perjuicios derivados de no dejar el local en perfecto estado, se estaba estableciendo una cláusula penal consistente en la pérdida de la fianza de dos meses, exigía desde luego una claridad, de la que adolece la Cláusula Segunda.

El Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que ' en todo caso se impone una interpretación restrictiva de las cláusulas penales' , asi la Sentencia de 12 de Diciembre de 1996 , que recuerda las Sentencias de 22 de Noviembre de 1968, 10 de Noviembre de 1983 y 14 de Febrero de 1992. En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Septiembre de 2008 según la cual la doctrina jurisprudencial 'propugna una interpretación restrictiva de las estipulaciones contractuales que contengan cláusulas penales.' En el mismo sentido las STS de 22 de Abril de 2009 y 26 de Octubre de 2010.



QUINTO.- Alega, por último, la parte actora apelante que ' al haberse suplicado en la contestación que no solo se desestimara el suplico de la demanda sino que se condenara a la demandada a la devolución de la fianza 4.400 Euros es preciso que se hiciera mediante reconvención'.

Efectivamente para poder condenar a la parte actora a devolver el importe de fianza, 4.400 €, la demandada debería haber formulado reconvención. No habiéndolo hecho, en ningún caso podía estimarse esta petición.

Ahora bien, como consecuencia de la estimación parcial de la demanda, la demandada debe abonar a la actora el importe de 7015,46 € por las indemnizaciones señaladas, de conformidad con las obligaciones contractuales asumidas, y siendo, precisamente, la función de la fianza cubrir con su importe las responsabilidades pecuniarias del arrendatario, sin necesidad de reconvención, procede deducir el importe de la fianza del importe debido por la parte arrendataria.



SEXTO.- Procede imponer a la parte actora apelante las costas derivadas del Recurso de apelación, que se desestima, y a la parte demandada impugnante las de la Impugnación de la Sentencia, que también se desestima. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 en relación con el art. 394 LEC.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la parte actora Dª Silvia contra la Sentencia de fecha 7 de Diciembre de 2018 dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Burgos, así como la Impugnación de la Sentencia formulada por la parte demandada Dª Susana , D. Edmundo y FIMO 1981 S.L., imponiendo a la parte actora las costas derivadas de su recurso de apelación, y a la parte demandada las costas derivadas de la Impugnación de la Sentencia.

Se declara perdido el depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente Dª Arabela García Espina, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.