Sentencia Civil Nº 490/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 659/2008 de 16 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 659/2008-D

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES NÚM. 518/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 3 DE ESPLUGUES DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº. 490

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario, arrendamientos de bienes inmuebles nº. 518/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Esplugues de Llobregat, a instancia de D. DIRECCION000 . CB, contra HOME MEAL REPLACEMENT S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda presentada por DIRECCION000 . C.B. contra Home Meal Replacement S.L., debo condenar y condeno a ésta a que pague a la actora la cantidad de 382,37 euros, más los intereses a calcular en el modo fijado en el fundamento Sexto.

Cada parte satisfará las costas causadas en el procedimiento a su instancia, y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de junio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda el actor, propietario de un local de negocio, se dirige contra el arrendatario del mismo, vigente el contrato, en reclamación de las cantidades que éste le adeuda en concepto de actualizaciones de renta y repercusiones de IBI, tasa municipal de basuras y gastos de comunidad de propietarios, al entender que el arrendatario no ha abonado íntegramente por estos conceptos la cantidad que sería procedente y que asciende a 3.708'32 ?.

La mercantil demandada, tras invocar las excepciones de falta de legitimación activa y prescripción de todas las cantidades reclamadas que se hayan devengado con anterioridad al 11.10.2004, se opone a tal pretensión alegando, en esencia, que la misma ha abonado puntual e íntegramente todos los recibos que el actor ha girado contra su cuenta corriente por los conceptos y cantidades que éste estimó en su momento oportunas, por lo que la reclamación del actor es contraria a la buena fe y a los actos propios.

La sentencia de primera instancia, tras desestimar la excepción de falta de legitimación activa y estimar la de prescripción, estima parcialmente la demanda y condena a la demandada al pago de la suma de 382'37 euros.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna respecto del pronunciamiento por el que se estima la prescripción así como la desestimación de la reclamación de las cantidades derivadas de IBI, tasas y cuotas de comunidad de propietarios.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia se ciñe a las cuestiones indicadas, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- En primer lugar, es preciso puntualizar que el actor articula su reclamación a modo de liquidación del contrato transcurridos unos cinco años de su vigencia, calculando, por una parte, las cantidades que teóricamente correspondería pagar al arrendatario y deduciendo de ello lo efectivamente abonado por el mismo, y reclama la diferencia, prescindiendo de los distintos conceptos que configuran la deuda, de su distinto régimen jurídico y del desarrollo de la relación arrendaticia, con los giros, notificaciones y reclamaciones efectuadas por el propio arrendador, lo que no resulta correcto, debiendo atenderse para la resolución del pleito, como hace la sentencia de primera instancia, al desglose de las sumas y conceptos reclamados.

El primero de los motivos de impugnación, relativo a la declaración de prescripción en lo que se refiere a las cantidades devengadas con anterioridad al 11.10.2004, ha de ser acogido.

Atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate en esta cuestión, y al margen de otras consideraciones, el núcleo de la controversia reside en determinar si el arrendador ha interrumpido la prescripción a través de reclamaciones extrajudiciales. Para la resolución de esta cuestión es preciso tener en consideración los siguientes datos fácticos que constan en las actuaciones:

- En fecha 4 de agosto de 2005 se remitió por la administración de la finca a la arrendataria comunicación (documento 5 de la demanda) por la que se le reclamaban las cantidades que se consideraban adeudadas, más allá de las abonadas en los sucesivos recibos de renta girados (en concreto los gastos de comunidad de propietarios correspondientes a agosto de 2002 a febrero de 2005 y la tasa de recogida de basuras); dicha comunicación se remitió por correo certificado, constando en las actuaciones (fol. 106) acuse de recibo de la misma fecha suscrito por personal de la arrendataria.

- En fecha 23 de febrero de 2006 se remitió, nuevamente por correo certificado con acuse de recibo, nueva comunicación, que consta asimismo recibida (doc. 6 de la demanda -fols. 108 y 109-), en la que se notificaba al arrendatario la actualización anual de la renta y se reiteraba la reclamación de las cantidades que se consideraban adeudadas en concepto de gastos de comunidad.

- El día 9 de septiembre de 2006 se remitió a través de fax, que consta recepcionado, una nueva reclamación fechada en 26 de junio de 2006 por diversas cantidades y conceptos, entre los que figuran los ya reiteradamente requeridos gastos de comunidad así como, nuevamente, la tasa municipal de basuras de 2005 y las diferencias entre el importe del IBI devengado y pagado por el arrendador y las repercusiones efectuadas al arrendatario, por los importes que en el documento se desglosan (doc 7 de la demanda).

- Por último, en fecha 5 de octubre de 2007 y a través de burofax que consta entregado el día 11 del mismo mes y año, la letrada del actor remitió un último requerimiento de pago, previo a la interposición de la demanda, por un importe total de 3.708'32 ? (la misma cantidad que se reclama en este pleito), sin especificar o detallar conceptos y que manifiesta responde a la diferencia entre "la actualización de los importes abonados por la empresa" arrendataria "y los realmente debidos".

Esta última comunicación es la única que se reconoce recibida por la demandada, siendo ésta a la única a la que el juzgador de primera instancia confiere efectos interruptivos de la prescripción, negándoselos a los anteriores. El tribunal no comparte esta conclusión.

La reclamación de fecha 4 de agosto de 2005 fue remitida por correo certificado con acuse de recibo, medio que se considera fehaciente (en tanto da constancia de su recepción por el destinatario), y consta efectivamente recibido por personal de la arrendataria, por lo que la misma despliega plenos efectos interruptivos de la prescripción (art. 1973 CC y 121-11 .c) de la Llei 29/2002, ya aplicable en ese momento y estos efectos). Ciertamente, el acuse de recibo da fe de la recepción de la comunicación y no de su contenido; si bien al respecto, es doctrina jurisprudencial asentada que, en estos supuestos, negado el contenido por el receptor, corresponde a éste desvirtuar que el contenido no era el aportado sino otro distinto, carga que no ha sido en modo alguno cumplida por la demandada (ni siquiera mediante alegaciones), limitándose a oponer la falta de prueba del contenido. En consecuencia, dicha misiva interrumpió la prescripción respecto de la pretensión o reclamación de los conceptos a cuyo pago se requiere a la arrendataria.

Idéntica conclusión ha de alcanzarse respecto de la carta enviada a través de fax en septiembre de 2006. Consta en autos el "report" o "OK" a la transmisión dirigida al teléfono de la destinataria (que este número telefónico corresponda a la arrendataria en ningún momento ha sido negado o cuestionado por ésta). La validez y eficacia de las notificaciones a través de fax o de otros medios de comunicación ofrecidos por las nuevas tecnologías (telex, correo electrónico, etc..) está ampliamente aceptada por la jurisprudencia (incluso la LEC prevé su utilización como forma de efectuar los actos de comunicación -art. 152.1.2ª LEC 1/2000 ), por lo que, existiendo constancia de su recepción, y partiendo, como presunción, del normal funcionamiento de estos medios y su carácter automático, corresponde nuevamente al destinatario acreditar que ocurrió un error en la transmisión o que el mismo no fue recibido por sus destinatarios, lo que en modo alguno ha sido acreditado, ni siquiera indiciariamente, por la demandada que, como se ha indicado en el párrafo anterior, se limita, sin más, a admitir únicamente la recepción del burofax de octubre de 2007. Igualmente, pues, ha de conferirse eficacia interruptiva de la prescripción a la indicada misiva.

En todo caso, la parte demandante mostró una diligencia media exigible a la hora de manifestar su voluntad de exigir a los demandados el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que no cabe tener la acción por prescrita, tanto más si tenemos en cuenta que ya en sentencia de 20.10.88 el Tribunal Supremo declaró que " cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditada y sí por el contrario lo está el afán o deseo de su mantenimiento y conservación, la estimación de la prescripción extintiva se hace imposible a menos de subvertir sus esencias".

En definitiva, atendidos los plazos de prescripción aplicables (Disposición Transitoria Única de la Llei 29/2002 que aprueba el Llibre Primer del Codi Civil de Catalunya, en relación con los artículos 121-21 .a) CCCat y 1966.2 y 3 CC), que, suscrito el contrato en fecha 31.7.2002 , se pactó (condición 1ª) que el primer pago de renta sería el correspondiente al mes de octubre del 2002 así como la fecha de devengo de las distintas partidas y conceptos por los que se reclama, ha de concluirse que las distintas reclamaciones extrajudiciales remitidas por el arrendador, que se han relacionado más arriba, han interrumpido la prescripción, dadas su fechas de emisión, por lo que la excepción invocada ha de ser desestimada.

Por ello, procede, estimando en este punto el recurso de apelación, revocar en este pronunciamiento la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Entrando en el fondo del asunto es preciso distinguir, como hace la sentencia de primera instancia, respecto de las cantidades reclamadas por actualización de la renta de las que se califican de cantidades asimiladas.

- Por lo que se refiere a las primeras, el pronunciamiento anterior afectaría a las devengadas con anterioridad al 11.10.2004, que la sentencia de primera instancia considera prescritas. Atendidas las alegaciones de la parte actora contenidas en la demanda y del examen de la documentación aportada por la demandada con la contestación, consistente en los sucesivos recibos emitidos por el pago de las rentas devengadas se observa, y así se estima probado, que en el período comprendido desde la fecha de suscripción del contrato hasta octubre de 2004 se practicaron anualmente las actualizaciones de renta de acuerdo con el IPC, por lo que la cantidad abonada en ese período por la arrendataria por este concepto era la procedente, no existiendo deuda alguna y siendo improcedente cualquier reclamación. Por lo que se refiere a la reclamación por este concepto relativa a las anualidades posteriores ha de mantenerse lo resuelto en la sentencia de primera instancia, al haber quedado firme por no haber sido impugnado el pronunciamiento por ninguna de las partes, ni respecto de su procedencia ni respecto a su cuantía, por ello procede su confirmación, sin entrar en otras consideraciones y al margen de que el tribunal comparta o no la conclusión alcanzada (en otro caso el tribunal podría incurrir en una reformatio in peius, prohibida por nuestro ordenamiento procesal -art. 465.4 LEC -), por cuanto este pronunciamiento no forma parte del objeto del recurso, quedando excluido el mismo del ámbito de la apelación. Así pues, ha de mantenerse que la cantidad adeudada a la actora en concepto de actualizaciones pendientes asciende, según determina la sentencia, se fija en 341'4 ?.

- En cuanto a la reclamación de las cantidades por cuotas de la comunidad de propietarios, IBI y tasa de basuras, es preciso partir de las siguientes premisas : a) este tribunal ha declarado en reiteradas ocasiones que la obligación de pago asumida por el arrendatario por diversos conceptos (IBI, cuotas comunitarias, servicios, suministros....) no tiene el carácter propiamente de renta ("precio" del arriendo, que se limita a la contractualmente determinada por este concepto más las elevaciones legales o contractuales que se hayan producido), sino que se trata de la mera repetición de un gasto, por lo que su reclamación no esta sujeta a los requisitos y plazos legalmente establecidos para ésta y su actualización (art. 18 LAU , y en especial lo relativo a su irretroactividad), sino que es una obligación contractualmente asumida distinta de la renta y añadida a ella, de manera que el arrendador puede reclamar en cualquier momento el pago efectuado, siempre dentro del plazo de prescripción que será el que corresponda por aplicación de las reglas generales, y sin más limitaciones que las previstas en el artículo 20 LAU . El precepto no exige que el arrendador requiera previamente de pago al arrendatario, si bien, obviamente será necesaria una mera comunicación, por cuanto, al margen de que así lo exija la buena fe en las relaciones contractuales, nadie puede pagar aquello que desconoce, por otra parte, la Ley únicamente establece la posibilidad de repercusión del total importe, sin precisar que la misma debe ser repartida en cuotas mensuales, así pues, si bien habitualmente y con el fin de facilitar su pago se fracciona el mismo en partes iguales a lo largo del año, nada impide al arrendador reclamar su pago de una sola vez , dejando siempre a salvo lo que, a tenor de la autonomía de la voluntad, puedan pactar las partes al respecto, b) para los contratos posteriores al 1.1.1995 sujetos a la LAU 94 , y tratándose de arrendamientos para uso distinto de vivienda, la regla es la libertad total de pactos, tanto en cuanto a la renta inicial, como en las sucesivas actualizaciones, y como en la repercusión o no de los gastos generales (art. 4.3 LAU ), en su defecto, por lo dispuesto en el título III (arts. 29 a 35 , nótese que es estos no se hace ninguna remisión a los citados artículos 18 y 20 ) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el CC, y c) en cualquier caso, ha de atenderse a la buena fe en las relaciones contractuales y siendo de aplicación las reglas generales de la contratación así como la doctrina de los actos propios.

En aplicación de las premisas expuestas ha de distinguirse:

A) Respecto a la repercusión del IBI

La aplicación de la doctrina expuesta a la reclamación relativa a la repercusión por IBI comporta que la misma haya de ser admitida. Efectivamente, como se ha dicho el arrendador puede repercutir la totalidad del importe del impuesto devengado y pude proceder a su reclamación mientras la acción para ello no haya prescrito; la repercusión mediante fracciones mensuales tiene como finalidad facilitar el pago al arrendatario, si bien, tales fracciones han de entenderse como pago a cuenta y a resultas de la procedente liquidación, una vez devengado el impuesto y conocido su importe.

Así pues, según resulta de los cuadros resúmenes incluidos en la demanda, la cantidad que el actor considera repercutible en concepto de IBI desde octubre de 2002 a septiembre de 2007 asciende a 1.320'92 euros, suma que corresponde, según se acredita documentalmente, a la parte proporcional de la anualidad del IBI de 2002 y al IBI devengado en los años 2003 a 2006 y primera fracción de 2007. Siendo así que según resulta de la documental aportada con la contestación a la demanda las cantidades abonadas en concepto de IBI por el arrendatario desde octubre de 2002 a septiembre de 2007 ascienden a 852'96 euros, ha de concluirse que la cantidad adeudada por el arrendatario por este concepto asciende a 467'96 euros (es de reseñar que dichas cantidades corresponden a impuestos devengados en las anualidades de 2005, 2006 y primera fracción de 2007, por cuanto en las anualidades anteriores las repercusiones se adecuaban al importe del impuesto, siendo incluso algo superiores; lo que determina que en cualquier caso tal reclamación no se encontraría prescrita).

B) Respecto de la repercusión de la tasa municipal de recogida de basuras.

Se reclaman los importes abonados por este concepto ("recollida i gestió de residus comercials") correspondientes a las anualidades de 2005, 2006 y 2007 cuyos importes ascienden a 487'2, 501'55 y 516'6 ?, respectivamente.

De la aplicación de la doctrina precedente resulta, sin necesidad de mayores consideraciones, la procedencia de esta reclamación, tanto más si tenemos en consideración que la tasa correspondiente a la anualidad de 2004 fue repercutida en su día a la arrendataria (comunicación de 8.11.2004 aportada de documento 29 de la contestación) y abonada por ésta (recibo correspondiente a febrero de 2005, doc 30 de la contestación) y que la tasa correspondiente a la anualidad de 2005 fue reclamada a través del fax transmitido en 6.9.2006., y ésta y las siguientes se encontraban incluidas en la reclamación "global" remitida en octubre de 2007. En consecuencia, procede estimar la reclamación por este concepto por importe de 1505'35 euros

C) Respecto a la repercusión de gastos comunitarios

De la documental aportada por las partes resulta que la repercusión por gastos de comunidad no se incluye en los recibos sino hasta el mes de marzo de 2005 (siempre en la cuantía procedente, según resulta de la documental aportada), por lo que entiende la actora que por este concepto la mercantil demandada adeuda la suma de 331'84 ? que quedarían pendientes y que corresponden a los gastos de comunidad abonados por la propiedad desde agosto de 2002 (el dies a quo pretendido para el cálculo de la deuda no sería en ningún caso procedente por cuanto la renta empezó a abonarse en octubre de 2002 -condición 1ª del contrato-) a febrero de 2005, suma que se reclamó en los requerimientos extrajudiciales remitidos en agosto de 2005 y septiembre de 2006.

En este particular no puede obviarse, y resulta determinante, el contenido de la Condición 22ª del contrato suscrito entre las partes en el que éstas convienen que "En este acto, y según escritura de división horizontal de la finca, el local objeto del presente no contribuye en los gastos comunitarios, en el supuesto de que en un futuro hubiere de contribuir en los mismos, la cantidad máxima a repercutir al arrendatario sería de TREINTA Y SEIS euros (36'-) mensuales". Ciertamente el tribunal no alcanza a comprender la suscripción de dicho pacto si, ya en el momento de concluirse el contrato (agosto de 2002) la propiedad abonaba ya las cantidades que posteriormente se repercuten por este concepto; pero en cualquier caso, dicho pacto no puede resultar intrascendente, por lo que ha de entenderse que la repercusión puede tener lugar "en un futuro" (entender que puede repercutirse desde ese momento inicial sería contrario a la seguridad jurídica) y ha de precisar de una comunicación previa, lo cual resulta de la más mínima exigencia de la buena fe contractual, pretender desde el inicio del contrato una repercusión que precisamente se excluye en el contrato y cuya procedencia se prevé como eventual, ha de precisar un acto expreso del arrendador en tanto supone una modificación en el desarrollo de la relación contractual hasta ese momento; por otra parte, pretender sin previo aviso de su procedencia una repercusión globalizada y tardía que comprende la cantidad correspondiente a más de dos años configuraría, además, un retraso desleal en la reclamación, que excluiría su procedencia.

Por todo ello, el motivo debe confirmarse la desestimación de la reclamación por este concepto.

En definitiva, estima el tribunal que la cantidad adeudada por la arrendataria por las repercusiones pretendidas asciende a la suma de 1973'31 euros, a la que ha de sumarse la cantidad fijada en sentencia de primera instancia (firme por consentida, según se ha expuesto) en concepto de actualizaciones de renta, lo que totaliza una deuda de 2.314'71 euros. A dicha suma ha de añadirse el IVA devengado (16%: 370'35 ?) y deducirse la retención en concepto de IRPF (18%: 416'65 ?), por lo que la cantidad a cuyo pago se condena a la arrendataria ha de fijarse definitivamente en 2.268'41 ?.

Por todo cuanto antecede, procede, estimando en parte el recuso de apelación interpuesto, revocar la sentencia recurrida en el sentido indicado.

Solo quedarían pendientes los gastos comunitarios desde octubre 02 (no agosto como se pretende) a febrero del 2005, que no se reclaman hasta agosto de 2005: se incluyen en los recibos a partir de marzo del 2005 (siempre con la cuantía correcta), nunca antes se habían incluido en el recibo girado y hay que tener en cuenta el pacto 22 del contrato.

CUARTO.- La estimación, siquiera parcial, del recurso comporta que no se efectúe una especial imposición de las costas de esta segunda instancia (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DIRECCION000 , C.B. contra la sentencia de fecha 29 de abril de 2008 dictada en el procedimiento ordinario núm. 518/07 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Esplugues de Llobregat, SE REVOCA EN PARTE la indicada resolución en el sentido de que la suma a cuyo pago se condena a la demandada HOME MEAL REPLACEMENT, S.L. se fija en 2.268'41 (DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS) euros, confirmándola en sus restantes pronunciamientos.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.