Sentencia Civil Nº 490/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 547/2013 de 26 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 547/2013 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1185/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 53 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 490

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de noviembre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1185/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 53 Barcelona, a instancia de Agueda , contra Amparo , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de junio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

. ESTIMO ÍNTEGRAMENTEla demanda formulada a instancia de DOÑA Agueda , representada por el Procurador de los Tribunales Don Pedro M. Adán Lezcano y asistida por el Letrado Don David Sancho Pallarés , contra DOÑA Amparo , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mónica Gomáriz Talarewitz y asistida por la Letrada Doña Silvia Hernández Alegre ,la cual versa sobre resolución de contrato de arrendamiento por realización de obras inconsentidas , y en su virtud,

1.- DECLAROresuelto el contrato de arrendamiento de la finca sita en la CARRETERA000 , número NUM000 - NUM001 i DIRECCION000 , número NUM002 , de la ciudad de Barcelona , por la realización de obras no consentidas por el arrendador .

2.- En consecuencia , CONDENOa la parte demandada a estar y pasar por tal declaración y a la entrega libre , vacua y expedita de la finca a la actora , apercibiéndole de lanzamiento caso de no cumplir tal obligación .

3.- CONDENOa la parte demandada al pago de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 26 de noviembre de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandada arrendataria Sra. Amparo la sentencia de primera instancia estimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, de 6 de octubre de 1969, de la vivienda en CARRETERA000 nº NUM000 - NUM001 (antes nº NUM003 ), y DIRECCION000 nº NUM002 , de Barcelona, promovida por su actual propietaria Sra. Agueda , con fundamento en el artículo 114.7º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A).1 de la Ley 29 /1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que permite al arrendador instar la resolución del contrato cuando el arrendatario lleve a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, alegando la apelante el consentimiento expreso o tácito de la arrendadora a la obra ejecutada.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1963 y de 21 de febrero de 1991 ; RJA 1307/1963 , y 1519/1991 ) que la razón legal que inspira la causa de resolución del artículo 114.7 del Texto Refundido de 1964, consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió, conforme al artículo 1561 del Código Civil , que funciona como norma general en el arrendamiento de cosas, limitándose a usarla, sin alterar su forma ni sustancia, pues esta última pertenece a la soberanía del propietario.

En este sentido, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,distingue tres tipos de obras, que son :1.-Obras de conservación, a las que se refieren los artículos 107 ,y 115,segunda , y 116,segunda, en relación con el artículo 1554.2º del Código Civil , consistentes en las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido, y que son obligación y a cargo del arrendador, con posibilidad de elevar la renta en determinados casos; 2.- Obras de mejora, a las que se refiere el artículo 112, que son facultad del arrendador y a su cargo, con posibilidad de elevar la renta cuando las efectúa de acuerdo con el inquilino; y 3.- Obras de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 114.7, que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial, y posibilidad de elevar la renta.

En este caso resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el informe de la Arquitecto Sra. Marí Trini , de 8 de marzo de 2013, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que la arrendataria ha ejecutado, en el año 2008, una obra de edificación, sobre una edificación anterior, que no puede calificarse como obra de conservación, sino que, por el contrario, se trata de una obra de adaptación o modificación, en cuanto han supuesto una innovación no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, o seguridad del inmueble.

2º.- que es una obra que modifica la configuración de la vivienda, siendo doctrina reiterada, que la configuración de la vivienda debe ser referida a la forma del recinto comprendido entre las paredes y el techo que limitan ese espacio tanto en sentido vertical como horizontal( Sentencia del Tribunal Supremo 30 de enero de 1991 , y de 20 de junio de 1996 ; RJA 518/1991 , y 5078/1996), de modo que, aunque el concepto de configuración es circunstancial y contingente, por lo que para su determinación ha de estarse a las circunstancias que en cada caso concurran, en cualquier caso, podrá entenderse modificada la configuración cuando se altere el espacio comprendido en la vivienda, bien sea procediendo a su incremento o disminución, o provocando una variación sustancial en su distribución ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1990;RJA 10069/1990 ), y

3º.- que es una obra fija, con materiales de construcción, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1960 , 27 de octubre de 1961 , 11 de octubre de 1967 , 6 de abril de 1968 , 8 de junio de 1974 , 14 de diciembre de 1990 , y 30 de enero de 1991 ), que para que el cambio de configuración alcance trascendencia, a los efectos de la aplicación del artículo 114.7 del Texto Refundido de 1964, es necesario que las obras que determinen ese cambio de configuración sean de las llamadas obras fijas o de fábrica, empotradas al suelo y techo, y practicadas con materiales de construcción, sin que, por el contrario, quepa aplicar este precepto cuando se trate de obras móviles, no adheridas a las paredes, suelo, y techos, mediante obras de albañilería, que son consideradas como obras de carácter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro del mismo.

Opuesto por la demandada arrendataria el consentimiento expreso del arrendador, porque las obras ejecutadas en el año 2008 deben entenderse comprendidas en la autorización para la ejecución de obras contenida en el contrato de arrendamiento de 1969, estando centrada la cuestión discutida, en primer lugar, en la interpretación del contrato litigioso, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, en las condiciones complementarias del contrato de arrendamiento (doc 2 de la contestación), se autoriza 'al arrendatario del local (sic)' a efectuar 'las labores de siembra, o cultivos' que crea oportunos 'en el terreno circundante al mismo', sin que al término del contrato o la rescisión del mismo pueda reclamar indemnización 'por la siembra o mejoras' que se hubieran realizado.

Por lo que, de la interpretación literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, resulta claramente que la autorización contenida en el mismo se refiere, únicamente, a la labores de siembra o cultivos, y su mejora, sin que, en absoluto, pueda entenderse comprendida una autorización para la edificación, o la ampliación de la edificación existente.

En consecuencia, en el presente caso, no es posible apreciar el pretendido consentimiento expreso del arrendador a las obras de edificación ejecutadas por la arrendataria.

Opuesto, además, por la demandada arrendataria el consentimiento tácito del arrendador, es cierto que, para que pueda prosperar la pretensión resolutoria, es preciso que las obras, además de alterar la configuración, se lleven a cabo sin el consentimiento del arrendador, siendo doctrina comúnmente admitida que la autorización del arrendador puede ser expresa o tácita, y aún implícita en las denominadas obras de adaptación, considerándose implícitamente autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996 ; RJA 9098/1995 , y 5078/1996 ). Aunque es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1997;RJA 1653/1997 ), que la autorización para las obras de adaptación no puede tener vigencia indefinida, y que ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1963 , y 4 de julio de 1991 ; RJA 1992/1963 , y 5323/1991 ), la autorización para realizar obras otorgada por el arrendador al celebrarse el contrato no tiene vigencia indefinida y para cualquier obra, porque ello supondría una renuncia no interesada suficientemente de los cercenados derechos dominicales sobre la finca arrendada.

En este caso, resulta de lo actuado, que las obras de edificación en la vivienda arrendada se han ejecutado en el año 2008, es decir cerca de cuarenta años después del inicio de la relación contractual en el año 1969, por lo que no pueden entenderse implícitamente admitidas por el arrendador por no haber sido ejecutadas en una fecha próxima a la celebración del contrato, de modo que, para que pudieran entenderse autorizadas, deberían haberse autorizado, de manera expresa en el contrato de arrendamiento, lo cual, según lo expuesto, no consta en el presente caso.

En cuanto al pretendido consentimiento tácito del arrendador, es cierto que, según doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1964;RJA 682/1964 ) fuera de los casos en que la ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita; pero en todo caso la declaración de la voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara, e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar, o extinguir algún derecho.

En el mismo sentido ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1986;RJA 2822/1986 ), se afirma que existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del tráfico, ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes, y como tales inequívocos, que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia, no pudiendo, por otra parte, identificarse consentimiento y mero conocimiento,

En este caso, el hecho base a partir del cual habría de alcanzarse la conclusión presuntiva del consentimiento tácito del arrendador a las obras de edificación ejecutadas por la arrendataria han quedado reducidas a la pretendida pasividad de la arrendadora, entre el conocimiento de la ejecución de las obras de edificación, en septiembre de 2008, por la comunicación del expediente administrativo incoado por el Ayuntamiento de Barcelona, en el que se ordena el derribo de la edificación, por tratarse de obras ilegales, ejecutadas sin licencia (docs 4, 5, y 8 de la demanda); hasta el momento de la presentación de la demanda, en ejercicio de la pretensión resolutoria, por la ejecución de obras inconsentidas, en octubre de 2011.

Pero, el mero conocimiento de la ejecución de las obras, en el año 2008, no permite alcanzar la conclusión probatoria del consentimiento de la arrendadora a su ejecución, por ser doctrina uniforme, constante, y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1962;RJA 4298/1962 ) que la tolerancia del arrendador no debe gozar de respeto e inmunidad para el arrendatario, o lo que es lo mismo, que el conocimiento no es sinónimo del consentimiento ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimotercera, de 21 de enero de 1999;AC 3157/1999 ) por cuanto no puede identificarse consentimiento con mero conocimiento, ya que si bien este último es indispensable para poder actuar, puesto que no se puede reaccionar frente a lo desconocido, el mismo, no equivale a consentimiento, pues este es un acto volitivo, que presupone el conocimiento, pero no se identifica con el mismo.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1970 (RJA 4234/1970 ), sienta la doctrina según la cual el conocimiento, acto receptivo que es indispensable para poder actuar puesto que no se puede reaccionar contra lo desconocido o ignorado, no equivale al consentimiento, acto volitivo de manifestación expresa o tácita de voluntad. Y lo mismo reitera la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre del mismo año 1970 (RJA 5601/1970) al decir que no basta el acto inteligible del conocimiento para vincular sino que se requiere manifestación de voluntad adecuada para ello, máxime en casos en que expresamente lo exige la Ley.

Por el contrario, resulta de la propia prueba documental aportada por la demandada en la audiencia previa, la oposición de la arrendadora a la ejecución por la arrendataria de las obras de edificación, según se hizo constar, expresamente, en el recurso de alzada presentado, el 27 de octubre de 2008, por la propiedad, ante el Ayuntamiento de Barcelona, en relación al requerimiento de derribo de las obras ilegales, que la arrendadora manifiesta no poder ejecutar por encontrarse la finca ocupada por la arrendataria, habiéndose ejecutado las obras 'sin permiso' (f. 81 y 82).

En cuanto a las comunicaciones de la arrendadora para la actualización de la renta, de 16 de diciembre de 2008 y 3 de febrero de 2009 (docs 6 a 8 de la contestación), tampoco las mismas contienen referencia alguna a la obra ejecutada, ni permiten, por sí solas, considerarlas actos inequívocos o concluyentes en relación al pretendido consentimiento de la propiedad a la ejecución de las obras de edificación, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la voluntad resolutoria de cualquiera de las partes, y con independencia, incluso, de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En consecuencia, en el presente caso, se hace preciso concluir que las obras de edificación ejecutadas por la arrendataria lo han sido sin el consentimiento, expreso o tácito, de la arrendadora, concurriendo la causa resolutoria del artículo 114.7º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A). 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, por lo que procede la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, procediendo, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dña. Amparo , se CONFIRMA la Sentencia de 20 de junio de 2013 dictada en los autos nº 1185/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.