Sentencia CIVIL Nº 491/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 752/2016 de 20 de Julio de 2017

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 491/17
AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga
SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA
MAGISTRADOS-PONENTE ILTMO. SR.
DON MANUEL TORRES VELA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE FUENGIROLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 752/2016
JUICIO Nº 1212/2015
En la Ciudad de Málaga a veinte de julio de dos mil diecisiete.
Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por el Magistrado
indicado al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Juicio
Verbal (250.2) Num 1212/15 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, Interpone recurso
Dª Eloisa que en la instancia ha litigado como parte demandante y comparece en esta alzada representada
por la Procuradora Dª MARIA ENCARNACION TINOCO GARCIA. Es parte recurrida D. Juan Luis , que en
la instancia ha litigado como parte demandado y comparece en esta alzada representado por la Procuradora
Dª ROSA MARIA MATEO CROSSA.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20/04/2016, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que Desestimando la demanda presentada por doña Eloisa frente a don Juan Luis , debo absolver y absuelvo al expresado demandado de los pedimentos contenidos en aquélla con imposición de costas procesales a la actora.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia quedando visto para el dictado de la sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Frente a la sentencia de instancia, que desestimó la demanda origen de este procedimiento, absolviendo al demandado de cuantos pedimentos se contienen en el suplico de la demanda, por entender que no cabe la restitución a la actora de la cantidad reclamada de 4.800 euros que entregó en concepto de fianza correspondientes a cuatro meses de renta, que le sería devuelta al terminar el arriendo, al haber desistido unilateralmente del contrato de arrendamiento de local de negocio antes de su finalización y por tanto incumplido las obligaciones pactadas, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta en que la resolución apelada infringe el Art. 24 de la CE y porque la juzgadora incurrió en error al valorar la prueba practicada. Así mismo se alega vulneración del Art. 1.6 del CC , al infringirse la Jurisprudencia aplicable al caso.

La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Para la resolución de la cuestión litigiosa centrada en determinar si el arrendador tiene o no la obligación de devolver la fianza reclamada por la actora en cuantía de 4.800 euros o por el contrario, si ante el desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de su finalización, aquel tiene o no derecho a quedarse con dicha cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios, pueden traerse a colación, entre otras, las sentencias citadas en la resolución apelada y las dictadas por las Secciones1ª de la AP de Cadiz, de 15-7-2005 y 13ª de la AP de Barcelona, de 20-2-2009, relativas a que ciertamente en la LAU de 24 de noviembre de 1994, el legislador no incluyó para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda un artículo equivalente al 56 de la LAU de 1964, en el que se imponía al arrendatario que unilateralmente desistía del contrato el deber de abonar al arrendador la renta correspondiente al período que quedase por cumplir del mismo. Es decir, el rigor con el que el Legislador del 64 requería al arrendatario para compensar sin duda los amplios derechos que la Ley de entonces otorgaba a éste frente al arrendador no se ha perpetuado en la Ley de 1994, pues no existe ahora el privilegio de la prórroga obligatoria a favor del arrendatario de local de negocio, por lo que el desistimiento de éste no merece la misma compensación para el arrendador que mereció antes.

La LAU vigente (artículo 4º.3 ) deja a la voluntad de las partes todos los elementos del contrato y, sólo en su defecto, se aplicarán las previsiones del Título III de la Ley Especial y supletoriamente el Código Civil, de modo que no rigen en estos casos las disposiciones del Título II reservadas a las viviendas, único espacio legal en que se recoge el derecho del arrendatario a desistir del contrato en determinados supuestos ( artículos 11 y 12 de la LAU/1994 ); posicionándose, como señala la Exposición de Motivos de la nueva Ley, ante realidades económicas «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia» de forma que «al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes».

En el presente caso hay que partir de la existencia de un contrato de arrendamiento de un local, concertado entre el demandado como arrendador y la actora como arrendataria con fecha 1 de enero de 2012, con un plazo de vigencia de 5 años , en el que se contempla en la estipulación segunda el derecho de la arrendataria a dar por finalizado el contrato el 31de diciembre de 2013, para lo cual tendrá que comunicarlo fehacientemente con dos meses de antelación, en cuyo caso no habrá lugar a penalización alguna. Fuera de este plazo no se precisó ni expresa ni tácitamente la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de una de las partes, ni tampoco, de ejercitarse la misma, indemnización o penalidad alguna en favor del arrendador.

No obstante lo anterior la arrendataria remitió al arrendador con fecha 30 de septiembre de 2014 un email en el que comunicaba su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento en fecha 31 de octubre siguiente, sin que obtuviera respuesta alguna del arrendador, al que remitió burofax con fecha 6 de noviembre dando por resuelto el contrato y comunicándole la puesta a disposición en su despacho de las llaves del local, al tiempo que le reclamaba el total de la fianza prestada por importe total de 7.200 euros.

La situación creada ha de afrontarse a la luz de las previsiones del Código Civil, de aplicación supletoria, como dijimos, que no contempla con carácter general dicha posibilidad, tal y como se desprende de sus artículos 1091 , al señalar que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos; 1256, según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes; el artículo 1565, ya en materia de arrendamiento de fincas rústicas y urbanas, cuando dice que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado. Y, en esta perspectiva, en fin, si alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado se observará lo dispuesto en los artículos 1101 y 1124 (artículo 1568) que contemplan el derecho que asiste al perjudicado de escoger entre la acción de cumplimiento o la de resolución, con indemnización de daños y perjuicios an ambos casos, de modo que en la legislación común no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído, de ahí que la simple manifestación de quererlo dar por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado no produce la automática extinción y resolución del mismo, efecto jurídico que sólo se producirá si media en tal sentido un acuerdo de voluntades entre las partes, o así se declara judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas legalmente acuñadas; esto es, el desistimiento de la arrendataria no tiene porqué vincular a la arrendadora produciendo el efecto perseguido de extinguir el contrato, pues la dueña no está, desde luego, obligada a aceptarlo, más cuando aquella en uso de las facultades que le concede el artículo 1124 del Código Civil opta a su vez por la resolución del contrato, dicha resolución ha de ser acogida, pero viniendo la arrendataria obligada a abonar a la contraparte los daños y perjuicios que hubiere sufrido (Vid, entre otros muchos exponentes de la «jurisprudencia menor» las sentencias antes citadas y las de 30 de septiembre de 1999 de la A.P. de Barcelona , 8 de septiembre de 2000 y 21 de febrero de 2001 de la A.P . de Asturias).

Y si a tenor de cuanto se lleva expuesto en arrendamientos para uso distinto de vivienda, cual sucede con los locales como el discutido, la desocupación anticipada del locatario, dando por concluso el contrato antes de la expiración del plazo convenido, supone un incumplimiento de las obligaciones contraídas en virtud del contrato, incurso en el artículo 1124 del Código Civil y determinante a su amparo de la oportuna indemnización de daños y perjuicios al arrendador, salvo los casos de fuerza mayor o de mutuo acuerdo entre las partes, en punto a la fijación de la cuantía indemnizatoria en aquellos supuestos en que resulta procedente, el criterio dominante no ha sido, ni siquiera en aplicación del artículo 56 de la Ley derogada, la automática asignación por tal concepto de las rentas correspondientes al período convencional dejado de cumplir (Vid, sentencias del TS de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ), sino el cuidadoso señalamiento de una prestación limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre , ya que en otro caso se produciría el enriquecimiento injusto del arrendador. Y como recientemente ha tenido ocasión de señalar el Alto Tribunal, si dicha solución matizada se adopta para contratos celebrados con anterioridad a la nueva Ley de Arrendamientos, con mayor razón ha de ser ponderada en los formalizados con posterioridad pues actualmente ya no existe una norma similar al precepto derogado ( Sentencia del TS de 20 de mayo de 2004 ), y no constando circunstancias que hagan previsible una especial dificultad para hallar arrendatario a quien solicitar una renta similar a la pactada en el malogrado contrato, se aceptan como correctas soluciones inspiradas en la idea del « plazo razonable » para obtener la nueva ocupación del local a cambio de una renta de mercado.



TERCERO .- Dicho cuanto antecede la solución del caso de autos, ahora sometido a la Sala, se abre paso sin dificultad. Y ello desde el punto de vista fáctico, porque constatada la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio por tiempo de cinco años, del que se aparta la arrendataria en momento anterior al previsto para su vencimiento, desalojando el local e interrumpiendo el pago de la renta convenida a cambio del uso y disfrute del mismo, es evidente - artículo 217 de la Ley Procesal Civil - que la arrendadora demandada cumplió con la carga probatoria que le incumbe en orden a la acreditación de los hechos normalmente constitutivos de su derecho a retener la cantidad de 7.200 euros (seis meses de renta) abonada por la actora demandante en concepto de fianza, ya que obtenidas las llaves en el mes de noviembre de 2014 (no consta el día exacto), fue en el mes de diciembre siguiente cuando puso nuevamente en alquiler el local arrendado, que fue objeto de arrendamiento en el mes de mayo del año siguiente, es decir cinco meses después, con lo que dicho local estuvo sin arrendar un total de siete meses. En tal caso, conforme a la doctrina expuesta, se considera por la Sala razonable que el arrendador haga suya como indemnización de daños y perjuicios la cantidad depositada como fianza correspondiente a seis meses de renta, al haber actuado con diligencia y premura en la puesta en alquiler del citado local y no ser excesivo el plazo en que se llevó a efecto el mismo.

No obsta a lo anterior la sentencia del TS de 9 de abril de 2012 , que cita la recurrente en apoyo de su pretensión revocatoria, cuando la misma si bien fija criterios para determinar el quantum indemnizatorio en casos de desistimiento unilateral en los casos que en el contrato no se establece clausula indemnizatoria alguna, no debe olvidarse que expresamente señala que para ello hay que acudir a la normativa del CC, cual aquí se ha hecho, así como porque los criterios que utiliza (los del Art. 11 de la LAU ) se aplicaran cuando falten los elementos probatorios acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo mas dilatado del ordinariamente previsible de concertar un nuevo arrendamiento del citado local de negocio, lo que no ha sucedido en el presente caso en que el arrendador puso inmediatamente de tener las llaves en su poder en arrendamiento el local litigioso, que como se ha dicho se llevó a efecto transcurridos solo cinco meses desde aquel momento.

Procede, pues, desestimar el motivo estudiado.



CUARTO. - No obstante la desestimación del recurso, la existencia de dudas de carácter jurídico que presenta la cuestión litigiosa, al utilizarse por alguna jurisprudencia un criterio distinto al aquí utilizado en la cuantificación de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador por el desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario, procede estimar en parte el recurso estudiado, en el solo sentido de que no procede imponer al actor las costas de la primera instancia, conforme a lo dispuesto en el Art. 394 de la LEC ..

La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes ( Art. 398 de la LEC ). Acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Eloisa , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Fuengirola, de fecha 20 de abril de 2016 , en los autos de juicio verbal nº 1212/2015, de que dimana el presente rollo, debo revocar dicha resolución en el particular relativo a la condena en costas recaída, que se deja sin efecto, confirmándola en todo lo demás, sin expresa imposición de las causadas en esta alzada, acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo. .

PUBLICACIÓN.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.

'En relación a los datos de carácter personal, sobre su confidencialidad y prohibición de transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento, deberán ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de Justicia (ex Ley Orgánica 15/99, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal)'.