Sentencia Civil Nº 492/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 997/2009 de 09 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 997/2009-B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1035/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A Nº 492/2011

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DOÑA INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a nueve de septiembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 1035/2008 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de ENTITAT URBANISTICA DE CONSERVACIÓ DE LA ZONA RESIDENCIAL DIRECCION000 del término municipal de Canyelles, representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Turradó Martín-Mora, contra Luis Antonio y Custodia , representados en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Fernando Bertrán Santamaría. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada el día treinta de junio de dos mil nueve por la Magistrada-Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Se estima la Demanda de Juicio Ordinario interpuesta por el procurador D. Francisco Sánchez Rojo, en nombre y representación de la ENTITAT URBANÍSTICA DE CONSERVACIÓ DE LA ZONA RESIDENCIAL CALIFÒRNIA de Canyelles, y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Luis Antonio y a Dª. Custodia, al pago de 15.868,65? , más los intereses legales pertinentes, y todo ello con expresa imposición de las costas ocasionadas en el presente proceso.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de los demandados Luis Antonio y Custodia mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma mediante su escrito motivado. Elevados los autos a esta audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 18 de noviembre de 2010.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar la presente resolución.

Vistos siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la litis en primera y segunda instancia.

La entidad urbanística de conservación de la zona residencial DIRECCION000, término municipal de Canyelles, promovió en septiembre de 2008 por vía monitoria una acción reclamando el pago de la deuda de 15.868,65 euros , correspondiente a la cuota del presupuesto de obras aprobado en la asamblea de 2 de julio de 2006, que mantendrían Luis Antonio y Custodia en su condición de copropietarios de la parcela número NUM000 de esa urbanización.

Los demandados se opusieron a la pretensión actora aduciendo única y exclusivamente falta de legitimación pasiva, puesto que habían dejado de ser propietarios de esa finca en mayo de 2007.

La Sentencia de primera instancia estima en su integridad la demanda por entender en esencia (1) que en la fecha de devengo de la deuda aquí reclamada -2 de julio de 2006 - los señores Luis Antonio / Custodia eran propietarios de la parcela NUM000 de la urbanización, (2) que no comunicaron a la junta de la entidad la venta de la finca a tercero de mayo de 2007 y (3) que a finales de 2008 todavía figuraban como titulares registrales.

Dicho pronunciamiento de condena es impugnado por los demandados que reiteran su alegato de falta de legitimación pasiva.

SEGUNDO.- Presupuestos fácticos de la situación enjuiciada.

Hemos de tener por acreditado , ya que así se desprende de las escrituras públicas aportadas con el escrito de contestación a la demanda, que Luis Antonio y Custodia adquirieron en escritura pública de 20 de enero de 2006 la parcela número NUM000 de la urbanización DIRECCION000 de Canyelles (finca registral número NUM001 ), y que en escritura de 4 de mayo de 2007 procedieron a su venta a favor de tercero, fijándose en ambos contratos un mismo precio (136.800 ?).

En fecha 3 de diciembre de 2008 la finca registral número NUM001 aparecía aún a nombre de los consortes Luis Antonio - Custodia (doc. 4 demanda), pero la entidad de conservación tiene admitido que en fecha 26 de noviembre de 2007 dichos propietarios les comunicaron la enajenación del anterior 4 de mayo (Hecho 4º demanda).

De otro lado , está acreditado que la entidad de conservación aquí demandante se constituyó en escritura de 31 de julio de 2002, está debidamente inscrita en el registro de entidades urbanísticas de la Generalitat de Catalunya, y que en la asamblea general ordinaria celebrada el día 2 de julio de 2006 se aprobó el presupuesto de obras por un importe de 11.980.445 euros, de lo que resulta una deuda de 13.078,88 euros a cargo de los propietarios de la parcela número NUM000, merced a su participación en la entidad urbanística con una cuota de 0 ,1147 %.

TERCERO.- Distinción entre la comunidad de propietarios y las entidades urbanísticas colaboradoras.

Sentadas las bases fácticas que anteceden no podemos acoger la reclamación dineraria de la junta de conservación actora.

Vaya por delante que carece de fundamento legal la afirmación contenida en la sentencia apelada conforme a la cual las entidades urbanísticas de conservación se rigen con carácter supletorio por las normas de la Ley estatal de propiedad horizontal (en todo caso, la remisión normativa debía haberse hecho a los artículos 553-1 y siguientes delCodi civil de Catalunya , en vigor desde el uno de julio de 2006, justamente un día antes de la fecha de nacimiento de la deuda aquí reclamada).

Una simple lectura de los propios estatutos de la persona jurídica demandante permite constatar que la junta de conservación Zona Residencial DIRECCION000 adopta la naturaleza de entidad urbanística colaboradora, ostentando carácter jurídico-administrativo para el cumplimiento de sus fines y actuando bajo la tutela del ayuntamiento de Canyelles, de tal modo que para la exigencia coactiva de las obligaciones pecuniarias de sus miembros puede utilizar -por conducto del citado ente local- la vía de apremio Administrativo o bien la vía civil.

La S.T.S. 3ª de 20 de septiembre de 2005 sienta con toda claridad las diferencias de toda índole entre una junta de conservación y una Comunidad de propietarios, por más que ambas puedan coexistir -como era el caso- sobre una misma realidad inmobiliaria; tan es así que dicha Sentencia, como había hecho también en otro supuesto similar la STS 3ª de 14 de diciembre de 1989 , anuló el acuerdo de la junta que privaba del voto a un propietario moroso por cuanto esa atribución no está prevista en los estatutos , aunque sí contemple una medida de esa índole el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad horizontal a partir de la reforma de abril de 1999 .

Es característica de ese tipo de entes urbanísticos la adscripción obligatoria a ellos de los propietarios de los terrenos incluidos en su ámbito de actuación, y el correlativo deber de éstos de contribuir proporcionalmente a las cargas de la entidad en función de las cuotas y derramas aprobadas en asamblea (artículos 9.1 y 11.2 Estatutos).

Como destaca la doctrina legal ( S.S.T.S. 3ª 26 de octubre de 1998 , 20 de septiembre de 2005 y 11 de julio de 2007 ), dichos entes se rigen por sus estatutos, por los artículos 24 a 30 del Reglamento de Gestión Urbanística (RGU ), aprobado por Decreto 3288/1978, y por los artículos 67-70 del propio Reglamento en lo que sea aplicable.

Sucede no obstante que a partir del 1 de septiembre de 2006 las entidades urbanísticas colaboradoras radicadas en Catalunya han dejado de estar sujetas al precitado RGU, ya que, reguladas expresamente en el artículo 116 y concordantes del decreto Legislativo 1/2005, por el que se aprueba el texto refundido de laLlei d'urbanisme de Catalunya (en la actualidad la norma legal vigente en materia de urbanismo en Catalunya se contiene en el texto refundido aprobado por el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 de agosto) , quedaban sujetas a las disposiciones del Reglamento de desarrollo de esa ley aprobado por el Decret 305/2006, una de cuyas disposiciones derogatorias se refiere expresamente al repetido RGU de 1978.

CUARTO.- Diverso alcance de las obligaciones ambulatorias.

Se discute quién sea el deudor de una obligación pecuniaria aprobada en una junta de un concreto ente de conservación urbanístico celebrada el 2 de julio de 2006: quien ostentara la titularidad dominical de la parcela número NUM000 de esa urbanización en el momento de nacimiento de la deuda o quien sea propietario de la finca en la fecha de la reclamación judicial.

Para esa clase de situaciones el legislador puede optar entre seguir las normas comunes de las obligaciones (principio de relatividad de los contratos ex artículo 1257 CC, sin perjuicio de la hipótesis de transmisión voluntaria de la deuda que requiere consentimiento del acreedor) o consagrar la naturaleza propter rem de esa obligación de contenido pecuniario, lo que significa que la obligación de pago de las cuotas o derramas aprobadas en asamblea corresponde a quien ostenta la titularidad dominical de la finca en ese preciso momento, fecha de devengo de la obligación dineraria, pero que adquiere carácter ambulatorio en caso de transmisión de la propiedad, de manera que recae finalmente sobre el propietario de la finca en la fecha de la reclamación.

Esto último implica que nos hallamos ante una obligación propter rem regida por un criterio de ambulatoriedad absoluta, frente al criterio de ambulatoriedad débil o relativa, conforme a la cual sólo la titularidad inicial de la deuda se determina en función de la titularidad de una cosa.

En este segunda modalidad se inscriben las Comunidades de propietarios (tanto la LPH como la regulación de la propiedad horizontal en el Codi civil de Catalunya asumen un principio de ambulatoriedad relativa , como lo revela la propia existencia de la afección real que cubre parte de la deuda de los anteriores propietarios o la obligación solidaria que por vía de sanción impone sólo el artículo 9.1 , i/ LPH al transmitente que no comunica su salida de la Comunidad respecto de las deudas devengadas tras el acto transmisivo), mientras que las deudas de los miembros de las entidades urbanísticas colaboradoras frente a éstas se rigen por un criterio de ambulatoriedad absoluta.

QUINTO.- Ambulatoriedad absoluta de las deudas frente a un ente de colaboración urbanístico.

Esa opción del legislador para las entidades urbanísticas colaboradoras es la que se desprende del reglamento de Gestión Urbanística estatal de 1978 y del Reglamento de la Ley catalana de urbanismo de 2006 .

En efecto, el artículo 28 RGU dispone que "la transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a cualquiera de los tipos de entidades urbanísticas colaboradoras llevará consigo la subrogación en los Derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión". El artículo 194 del Decret 305/06 reitera esas proclamas normativas , que complementa con la previsión de que el transmitente del suelo ha de informar al adquirente de su estado de cuentas con el ente urbanístico de un modo muy similar al que regula el artículo 553-5.2 CCC para las transmisiones onerosas de elementos privativos de una propiedad horizontal.

Por su parte, el artículo 9.6 de los estatutos de la junta de conservación Zona California , redactados en julio de 2002, precisa que la transmisión de fincas integradas en el ente de conservación acarrea (1) la subrogación del adquirente "en los Derechos y obligaciones del enajenante", (2) la incorporación de aquél a la entidad "a partir del momento de la transmisión" , (3) el reconocimiento en el propio título por el adquirente de su compromiso de conservación de las obras y servicios de la urbanización y (4) la expresa aceptación de las restantes obligaciones estatutarias inherentes a la cualidad de integrante de la entidad urbanística.

Desde una perspectiva más general , la legislación vigente en la fecha de nacimiento de la deuda aquí reclamada refuerza esa ambulatoriedad absoluta o vinculación por razón de la cosa.

Así, el artículo 21.1 de la Ley 6/98, sobre régimen del suelo y valoraciones, disponía en orden a la repercusión del cambio de titular de las fincas sobre los deberes urbanísticos, que "la transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma" (el carácter estatutario del régimen urbanístico de la propiedad del suelo abona esa proclamación), añadiendo a continuación en lo que aquí interesa que "el nuevo titular queda subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus Derechos y deberes urbanísticos [...]".

El artículo 21.1 de la Ley estatal de suelo hoy vigente aprobada por Decreto legislativo 2/2008, que sustituye a la Ley 8/2007, a su vez derogatoria de la Ley 6/98, recoge esas normas en términos muy parecidos.

El fenómeno de las obligaciones propter rem en general ha sido objeto de reconocimiento jurisprudencial , como lo evidencian las Sentencias del Tribunal Supremo Sala 1ª de 20 de febrero de 1997 ("es deudor quien en cada momento es propietario" proclama esa Sentencia), 29 de mayo de 2008 (avala que los estatutos de una entidad urbanística supediten la transmisibilidad de las fincas que la integran a la asunción por el adquirente de las deudas a cargo del transmitente) y 18 de diciembre de 2009 (el responsable ante la Comunidad de propietarios de una obra ilegal es quien ostenta el dominio del inmueble infractor en la fecha de la reclamación, no quien fuera autor de la instalación de la chimenea no autorizada).

En el ámbito concreto de las entidades urbanísticas de colaboración ese reconocimiento se contiene, entre otras , en la ST.S. 3ª de 30 de diciembre de 2005, que recuerda el deber de los actuales propietarios de las parcelas de asumir los costes de la urbanización a que se comprometió el promotor frente al ente local, con independencia de que en los singulares contratos de compraventa se consignara o no ese deber de los adquirentes y sin perjuicio , claro está, de "las acciones de los propietarios actuales frente al promotor y transmitente de las fincas".

De hecho, la entidad demandante no desconoce el criterio de ambulatoriedad absoluta que rige las deudas de los integrantes de una entidad urbanística colaboradora, como lo evidencia que en el escrito de demanda se postule "una responsabilidad solidaria entre el presunto adquirente y el transmitente" y que funde la responsabilidad personal de este último en la vulneración de la obligación estatutaria de comunicar a la entidad los cambios de titularidad , lo que será objeto de análisis más adelante.

SEXTO.- Afección real de las fincas integradas en un ente de conservación urbanístico.

Cuestión distinta, que atañe al ámbito estricto de la responsabilidad por las deudas frente a una entidad urbanística de conservación (binomio deuda- responsabilidad, fundamento del Derecho de obligaciones), es que por imperativo legal todas las fincas integradas en un proceso reparcelatorio queden afectas al cumplimiento de los deberes legales propios de esa actuación urbanística (afección real de alcance temporal que debe constar en el Registro de la Propiedad).

Así lo disponen los artículos 128 del Decret legislatiu 1/2005 y 154 del Decret 305/2006 .

Ocurre sin embargo que en el supuesto enjuiciado la acción promovida por la junta de conservación Zona DIRECCION000 es de naturaleza personal y se dirige contra quienes considera deudores en atención a su condición de propietarios de la parcela número NUM000 en la fecha de nacimiento de la deuda y que no comunicaron oportunamente su salida de la entidad tras la venta de la finca, no contra quienes ostentan la cualidad de propietarios actuales del inmueble pero que responden de la deuda por consecuencia de esa afección real.

Con todo , cumple indicar que la finca registral número NUM001 está "afecta a la cuota de liquidación por reparcelación económica", cifrada provisionalmente en 9.618,71 euros, según la inscripción registral 9ª, de 3 de octubre de 2005, de la que se dio oportuna cuenta en la escritura de compra de esa finca por los señores Luis Antonio / Custodia de enero de 2006. Cabe dudar que esa afección cubra la deuda aquí reclamada, que se devengó en la asamblea del ente de julio de 2006 y se refiere a la repercusión proporcional del coste de unas obras, no a la carga derivada de la mera "reparcelación económica".

SÉPTIMO.- Consecuencias de la falta de comunicación al ente urbanístico de la transmisión de la parcela y de la falta de reanudación del tracto registral.

Como ya se avanzó, la Sentencia del juzgado funda la responsabilidad dineraria de los demandados también en su condición de titulares registrales de la finca en la fecha de la demanda y en la falta de comunicación a los rectores de la entidad urbanística de la venta de la parcela de mayo de 2007.

Ninguna de tales razones cuenta con respaldo legal.

Así , es cierto que los estatutos de la entidad urbanística demandante disponen que, para hacer efectiva la automática traslación de "los Derechos y obligaciones" del propietario saliente al entrante, el disponente tiene la obligación de comunicar a la entidad en el plazo de quince días "cualquier cambio de domicilio, titularidad y otras incidencias que afecten a su parcela" (artículo 11.1, c/ estatutos).

En el supuesto enjuiciado los propietarios demandados no observaron esa obligación de naturaleza adjetiva, pero de ello no cabe inferir , salvo lo que luego se dirá en orden a las costas del litigio, consecuencia perjudicial alguna para Luis Antonio y Custodia, ya que la ley o los estatutos no la contemplan.

En efecto, ninguna norma legal, estatutaria o convencional impone una prolongación de la responsabilidad personal del propietario transmitente que no comunica el cambio de titularidad a la entidad de conservación por las deudas pendientes o las devengadas con posterioridad a su salida de la entidad, como sí lo hace la Ley estatal de propiedad horizontal (artículo 9.1, i /, segundo párrafo), pero no la catalana (el artículo 553-5 CCC calla al respecto y el artículo 553-37.3 impone esa obligación al adquirente , con lo que reafirma el principio general conforme al cual, afección real al margen, la deuda por los gastos comunes recae únicamente sobre quien ostenta la cualidad de propietario en el momento del devengo).

Tampoco cabe extraer consecuencia alguna de la circunstancia de que la venta de la parcela número NUM000 a favor de Ojeda Calaforra SL instrumentada en mayo de 2007 no hubiera tenido aún acceso al Registro de la propiedad a finales de 2008, ya que la inscripción carece de efectos constitutivos en el Derecho inmobiliario registral español, buena prueba de lo cual es que la normativa aplicable a los entes urbanísticos de colaboración no supedita el efecto subrogatorio inherente a los actos dispositivos del dominio de las parcelas a la publicidad registral de cada transmisión.

En consecuencia , cabe afirmar que los señores Luis Antonio / Custodia han enervado del modo más natural, con la aportación del título demostrativo de su transmisión dominical a tercero , la presunción legal (artículo 38 LH ) de que la parcela número NUM000 sigue perteneciéndoles.

OCTAVO.- Costas de primera y segunda instancia.

No obstante la desestimación de la pretensión actora no se hará imposición de las costas de la primera instancia a la entidad urbanística demandante , toda vez que los aquí demandados no atendieron la obligación estatutaria de comunicar a la junta su salida automática de la entidad por venta de la parcela de su propiedad, lo que, de haber sucedido, acaso hubiera motivado un comportamiento procesal de la junta distinto del aquí observado (art. 394.1 LEC ).

Tampoco se hará imposición de las costas del recurso por imperativo del artículo 398.2 LEC .

NOVENO.- Recursos contra la Sentencia de apelación.

A los efectos del artículo 208 L.E.C. se indica que contra la presente Sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 150.000 ?- no cabe recurso de casación o de infracción procesal ante el Tribunal Supremo (entre otros muchos, ATS 15 de julio de 2008, que sigue las directrices de la Junta General de Magistrados celebrada el 12 de diciembre de 2000), salvo que la casación se funde, exclusivamente o junto a otros motivos , en infracción de norma o normas de Derecho civil de Catalunya , en cuyo caso cabe interponer el recurso de casación y el extraordinario por infracción procesal por ante el Tribunal superior de justicia de esta Comunidad (artículos 466.1 , 477.2 y 478.1 II y disposición final 16ª LEC y AAT.S.J. Catalunya 15 de octubre y 24 de noviembre de 2009 ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por Luis Antonio y Custodia contra la Sentencia de fecha 30 de junio de 2009 dictada por el juzgado de 1ª Instancia número 8 de Vilanova i la Geltrú, en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, desestimamos la demanda promovida contra ellos por la junta de conservación de la DIRECCION000 de Canyelles, sin hacer imposición de las costas originadas en ambas instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal superior de justicia de Catalunya, a preparar por escrito presentado ante este tribunal en el término de cinco días siguientes a su notificación.

Firme esta resolución expídase testimonio de la misma que con los autos originales se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra Resolución de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona , en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.