Sentencia Civil Nº 494/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 634/2007 de 19 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 634/2007 -B

JUICIO VERBAL. DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD Nº 176/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE MARTORELL

S E N T E N C I A nº 494

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DEL ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de septiembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 176/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martorell, a instancia de D. Serafin , contra D. Marcelino ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de junio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimar íntegramente la demanda formulada por D. Serafin , representado por la Procuradora de los Tribunales, Dña. Teresa Martí Amigó, contra D. Marcelino , debo declarar y declaro:

1º) Resuelto por falta de pago de la renta, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 15 de noviembre de 2004 sobre la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Martorell, condenando a la demandada a dejar la misma, libre, vacua, expedita y a disposición de la actora dentro del plazo legal, apercibiéndole de lanzamiento a su costa en caso contra contrario.

2º) Condeno a la demandada a la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS EUROS (3.626 euros) en concepto de rentas vencidas e impagadas, más todas aquellas cantidades que en concepto de renta o cantidades asimiladas se vayan devengando hasta el completo desalojo del demandado. Más intereses.

3º) Y condeno en costas al demandado.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de septiembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado D. Marcelino la sentencia de primera instancia, con fundamento en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite denunciar en la apelación la infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, alegando la incongruencia de la sentencia al condenar al pago de la cantidad de 3.626 € en concepto de rentas devengadas de diciembre de 2005 a junio de 2006, cuando en la demanda, según el apelante, únicamente se solicitaba el pago de la cantidad de 1.542 € en concepto de rentas devengadas de diciembre de 2005 a febrero de 2006.

Centrada así la cuestión previa procesal discutida, es doctrina constante y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2000, y 28 de febrero de 2003; RJA 281/2000, y 2154/2003 ) que el principio de congruencia proclamado en el artículo 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que en su modalidad omisiva tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120,3 de la Constitución, y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24,1 de la Constitución, exige inexcusablemente que toda sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente, por cuanto es doctrina constitucional pacífica y consolidada (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2004; RJA 1/2004 , y las que en ella se citan, entre las más recientes) que el artículo 24,1 de la Constitución garantiza a todos los ciudadanos su derecho a obtener una respuesta judicial motivada, razonable, y congruente con su pretensión.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2004; RJA 2053/2004 ) que para determinar la incongruencia se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, sin que ello requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

En este caso, en la demanda inicial del pleito se solicitaba la condena del demandado al pago de la cantidad de 1.542 € en concepto de rentas devengadas de diciembre de 2005 a febrero de 2006, pero igualmente se solicitaba, en el punto 2 del suplico, la condena al pago de las rentas que se generaran y devengaran durante la sustanciación del procedimiento hasta dictar sentencia, habiéndose concretado en el acto del juicio, celebrado el 27 de junio de 2006 , la cantidad reclamada en el importe de 3.626 € en concepto de rentas devengadas de diciembre de 2005 a junio de 2006 (500 € + 521 x 6).

Por lo tanto, no es posible apreciar incongruencia en la sentencia de primera instancia en cuanto limita la condena al pago de las rentas devengadas hasta el momento de la sentencia, dictada en junio de 2006 , de conformidad con lo solicitado en la demanda, y lo concretado en el acto del juicio, siendo igualmente conforme lo resuelto a la doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ), según la cual el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, no pudiendo entenderse producido el cese del demandado en la posesión de la vivienda hasta el momento de la devolución de las llaves al arrendador mediante la comparecencia en el Juzgado, con fecha 9 de junio de 2006 , subsiste según lo expuesto, hasta esa fecha, la obligación de pagar la renta, por importe conjunto de 3.626 €, coincidente con el reclamado en la demanda, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela además el demandado la condena al pago de la renta del mes de junio de 2006, alegando haber entregado las llaves mediante comparecencia en el Juzgado, con fecha 9 de junio de 2006 .

Ahora bien, según lo expuesto en el fundamento anterior, subsistiendo las obligaciones propias del contrato en tanto el arrendatario no desiste de la ocupación, en este caso, en la estipulación 11 A) del contrato de arrendamiento de 15 de noviembre de 2004 (doc 2 de la demanda), el arrendatario se obligó al pago de la renta por adelantado, dentro de los cinco primeros días de cada período natural acordado, siendo el pacto de pago de la renta por adelantado habitual y normal, encontrándose dentro de los límites de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil , que permite a los contratantes que puedan establecer los pactos, cláusulas, y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público, estando expresamente admitido el pago de la renta por adelantado en el artículo 17,2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .

Por otro lado, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal.

En este caso, estando claramente pactado en el contrato de arrendamiento el pago de la renta por adelantado, dentro de los cinco primeros días de cada período mensual acordado, significa que, en el momento de la entrega de las llaves por el demandado, con fecha 9 de junio de 2006, ya se había producido el vencimiento de la obligación de pago de la renta del mes de junio, que había de hacerse dentro de los cinco primeros días del mes de junio, no habiendo constancia de ningún motivo que pudiera justificar la moderación de la responsabilidad exigible al arrendatario por el incumplimiento de la obligación del pago de la renta, con fundamento en el artículo 1103 del Código Civil , no habiendo tampoco constancia de que por el actor se recuperara la posesión de la vivienda arrendada en cualquier momento anterior a que fuera acordada la entrega de las llaves al demandante en la providencia de 27 de junio de 2006.

TERCERO.- Apela, por último, el demandado la sentencia de primera instancia por no haber acordado la compensación de las rentas adeudadas con el importe de la fianza entregada al comienzo de la relación arrendaticia, y que ascendió a 1.000 €.

En relación con la compensación, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de la fianza no devuelta por importe de 1.000 €, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación parcial de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la resolución del contrato, acordada en la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado, acompañada de la devolución de las llaves por el arrendatario el 9 de junio de 2006, después de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 13 de marzo de 2006, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese del arrendatario en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción el arrendatario para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir al demandado contra el actor para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer al arrendatario el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de haber precluído el trámite de alegaciones para la parte actora.

En consecuencia procede la estimación del motivo de la apelación de la demandante.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandado D. Marcelino , se CONFIRMA la Sentencia de 29 de junio de 2006 dictada en los autos nº 176/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martorell , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.