Sentencia Civil Nº 494/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 100/2014 de 06 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 494/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

MAGISTRADO PONENTE ILTMO. SR. DON JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº3 DE VELEZ-MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 100/2014

AUTOS Nº 408/2013

En la Ciudad de Málaga a seis de noviembre de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por el Magistrado indicado al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) Nº 408/2013 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Laura y Rosendo que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por la Procuradora Dña. Mª DEL ROSARIO CARRION MARCOS y defendido por el Letrado D. MANUEL MENENDEZ GONZALEZ. Es parte recurrida Paloma , que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de noviembre de 2013, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador José Antonio Aranda Alarcón en nombre y representación de Paloma debo CONDENAR Y CONDENO a Rosendo y a Laura a que abonen solidariamente a la actora la cantidad de CUATRO MIL CIENTO SEIS EUROS CON CINCUENTA Y SIETE EUROS (4.106,57 euros), más los interes legales.

Todo ello con imposición a la demandada de las costas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia, quedando pendiente de dictar resolución.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia que, estimando la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, condena al demandado en los términos solicitados por el actor, se alza la demandada-recurrente, alegando: a) indebida reclamación de los gastos de IBI, con errónea interpretación del artículo 20.1 de la LAU ; b) compensación de las rentas reclamadas con el importe de la fianza.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Septiembre de 2.008 que'Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la cuestión jurídica planteada por el recurrente, mediante la Sentencia de Pleno de 12 de enero de 2.007 , en el siguiente sentido:'Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 '. La fundamentación jurídica de esta afirmación se contiene en el Fundamento de Derecho Tercero de dicha resolución que señala: 'Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta . Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones'.

Baste indicar al recurrente que la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Enero de 2.007 fue dictada por el Pleno de la Sala, por lo que creó jurisprudencia. En cualquier caso, se sigue el mismo criterio en las sentencias del TS de 8 de Octubre de 2.008 , 25 de Septiembre de 2.008 , 24 de Septiembre de 2.008 , etc.

Y como puede leerse en la meritadas sentencias, no es que la falta de pago del IBI dé derecho al arrendador a exigir el pago de dichas cantidades, sino que esta circunstancia ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

TERCERO.-No comparte esta Sala las alegaciones de la recurrente respecto de la necesidad de recoger en el contrato de arrendamiento el importe del IBI, ni que esa obligación se derive de la dicción del artículo 20.1 de la LAU , pues esta disposición se está refiriendo a la necesaria consignación en el contrato de 'gastos generales' relativos al adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sin que quepa incluir en tal expresión a los tributos como el IBI, al tratarse de un tributo esencialmente variable, por lo que para su reclamación será imprescindible la reclamación correspondiente.

Partiendo de la obligación de pago del IBI por parte del arrendatario (cláusula décima del contrato), la cuestión nuclear del presente recurso estriba en determinar si la ausencia de un requerimiento expreso por parte del arrendador al arrendatario para que abone el IBI, con indicación del importe y plazo para su abono, determinaría la exoneración de dicha obligación.

No ha aportado la parte actora documento alguno del que se infiera la existencia de un requerimiento o una notificación al arrendatario para que abonase el importe del IBI.

No obstante, la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Abril de 2013 sienta la siguiente doctrina sobre esta materia: 'El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010 , en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda . Por lo tanto, para la reclamación del IBIserá preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato , confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación. Por tanto, debe estimarse parcialmente el motivo de casación pues en la sentencia recurrida se declaró improcedentemente que bastaba con que la reclamación se efectuase en la propia demanda, postura que provocaría la forzada obligación de enervar la acción por el IBI ( art. 440.3 LEC ), que podía haberse evitado mediante el pago extrajudicial previo, si hubiese sido requerido e informado previa y documentalmente de su importe. Igualmente ya se habría obligado al arrendatario a usar de la única enervación que le permite la Ley ( art. 22 LEC ). Esta Sala asumiendo la instancia declara que todo ello sin perjuicio de mantener la condena al pago del IBI, pues esta Sala acepta que al acompañarse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, procede mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente'.

Ahora bien, en la demanda origen de los presentes autos se ejercitaba también la acción resolutoria por el impago de rentas, reclamación a la que no se ha opuesto la recurrente la cual ha limitado su oposición y recurso a la cuestión relativa a la improcedencia del pago del IBI y de los recibos de luz, y la compensación de lo reclamado con el importe de la fianza.

A la vista de la sentencia del TS antes citada, para los efectos de la reclamación del pago del IBI es suficiente con la interposición de la demanda, sirviendo la misma como reclamación en forma, habida cuenta de que con ella se acompañan los recibos del IBI impagados.

En cuanto a los gastos de electricidad, la parte actora ha acompañado a la demanda los recibos impagados, sin que la recurrente haya aportado las razones por las que no atendió el pago de los mismos.

CUARTO.-Consta en las actuaciones escrito de oposición a la demanda presentado por la hoy recurrente, en la que expresamente refiere que la cantidad reclamada deberá ser aminorada con el importe de la fianza ascendente a la suma de 330 €. La copia de tal escrito fue entregada y recepcionada en el Colegio de Procuradores el día 12 de Noviembre de 2013, siendo así que la vista se celebró el día 18 de Noviembre de 2013.

Por tal motivo, no debe acogerse la tesis mantenida por el Juez 'a quo' relativa al incumplimiento de lo establecido en el artículo 438.2 de la LEC , por lo que debe estimarse este motivo, habida cuenta de que la parte actora no ha acreditado la existencia de daños o desperfectos en la vivienda que justifiquen la no devolución de la fianza, ni tal petición fue incluida en suplico de la demanda.

El motivo debe, pues, ser estimado, de modo que a la cantidad a que han sido condenados los demandados en la sentencia recurrida habrá que restar el importe de la fianza depositada por los recurrentes, lo que nos da un importe total de 3.776,57 €.

QUINTO.-Siendo estimado parcialmente el recurso, no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada ( artículo 398.2 de la LEC ):

En cuanto a las costas de primera instancia, la estimación parcial del presente recurso conlleva la estimación parcial de la demanda, por lo que cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( artículo 394.2 de la LEC ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Laura y Rosendo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vélez- Málaga con fecha de 20 de Noviembre de 2.013 , en los autos de procedimiento verbal nº 408/13, y previa revocación parcial de dicha resolución, debíamos:

A) Fijar en la suma de TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOSel importe que deberán satisfacer los demandados Laura y Rosendo a la actora Paloma , más los intereses legales.

B) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.