Sentencia Civil Nº 495/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 388/2011 de 20 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00495/2011

ROLLO 388/2011

S E N T E N C I A Nº 495

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

D. GUILLERMO ROSSELLO LLANERAS

Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL

En Palma de Mallorca a veinte de diciembre dos mil once

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 3, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 17/2008 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.3 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 388/2011, en los que aparece como parte apelante, Paloma , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. BERTA JAUME MONSERRAT, asistido por el Letrado D. Jesús Mª Gil, y como parte apelada, Teodora , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE LOPEZ LOPEZ, asistido por el Letrado D. José A. Rosselló.

ES PONENTE la Magistrada Ilma Sra. Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 7 febrero 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación de Dª Teodora contra Dª Paloma , y en consecuencia, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento verbal suscrito entre D. Urbano y Dª Paloma , celebrado en el año 1977, habiéndose subrogado la actora como nueva arrendadora en la situación arrendaticia al adquirir por título de compraventa la vivienda arrendada, sita en Can Sala, en la Parroquia de San Rafael (San Antonio Abad), al no poder operar por causa de necesidad de la arrendadora, la prórroga legal de dicho contrato de arrendamiento, y debo condenar y condeno a Dª Paloma a estar y pasar por dicha declaración, y a que dentro del término legal que se fije al efecto proceda la demandada al desalojo de la vivienda citada, dejándola libre, vacua, expedita y a disposición de la demandante, en caso contrario procederá el lanzamiento a su costas, con expresa condena de las costas procesales causadas a la parte demandada.".

SEGUNDO .- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 1 de diciembre actual.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia que concluye la primera instancia resuelve estimar la demanda interpuesta por doña Teodora contra doña Paloma , declarando la resolución del contrato de arrendamiento verbal existente desde el año 1.977 sobre la vivienda sita en Can Sala, Parroquia de San Rafael del Municipio de San Antonio de Eivissa, por causa de necesidad de la actora, y, en consecuencia, condena a la demandada a desalojar la citada vivienda, con expresa condena a la demandada de las costas procesales causadas. Se alza contra la meritada resolución la demandada, doña Paloma , que solicita de este Tribunal su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda absolviéndola de los pedimentos deducidos en su contra, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente, se pasan a exponer: a) infracción del artículo 65 LAU de 1.964, al considerar la jueza "a quo" que los burofax remitidos por la actora el 27 de mayo y 30 de septiembre de 2006, no reúnen los requisitos exigidos en la antedicha norma al no indicar la causa de necesidad en que funda la denegación de la prórroga; b) error en la valoración de la prueba practicada, aplicándose indebidamente del artículo 62.1º, en relación con el artículo 63.1 y 63.2.2 º y 3º de la LAU de 1.964, al no resultar justificada la necesidad de ocupación de la vivienda por parte de la actora pues ha quedado acreditado que: 1º) la demandante adquirió por compra a su padre la vivienda objeto de este pleito en el año 1.999, sabiendo que se hallaba arrendada desde hacía mas de 20 años, a pesar de lo cual nada se hizo constar al respecto en la escritura pública de compraventa, 2º) la demandante ya venía habitando con anterioridad e independientemente de sus padres la vivienda sita en Can Pere Parent, propiedad de su padre, constituyendo en ella su hogar familiar junto a su pareja y su hijo; 3º) la vivienda en la que reside la actora, sita a unos 40 metros de la arrendada, cubre en mayor y mejor medida las necesidades familiares en cuanto a extensión, servicios, habitáculos, comodidad y seguridad que la arrendada que precisa de una rehabilitación de cubiertas y diversas obras necesarias como la ejecución de un baño en el interior de la vivienda pues el actual se halla en el exterior, incumpliéndose los requisitos de habitabilidad, 4º) ni la actora ha alegado ni probado que la vivienda en la que ha constituido su hogar familiar le resulte insuficiente o precise ser desalojada; c) la actora no ha acreditado que concurra necesidad alguna para ocupar la vivienda arrendada más allá del deseo de recuperar la posesión de la misma, siendo el presente litigio el 4º que ha interpuesto contra la demandada pues lo único que pretende es desalojar a doña Paloma al abonar una renta muy baja sin que proceda su actualización al carecer ésta de recursos económicos, siendo sus únicos ingresos los que percibe en concepto de pensión no contributiva.

La parte actora hoy apelada dejó transcurrir el plazo conferido para oponerse al recurso de apelación sin realizar manifestación alguna.

SEGUNDO .- El artículo 65-1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 establece, "La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación". Dado que en el presente caso no consta que la actora sea propietaria de otro u otros pisos en el inmueble en el que se ubica el que es objeto de las actuaciones ( artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964), los únicos requisitos que debe contener el requerimiento de denegación de prórroga son el nombre de la persona que necesita la vivienda y la causa de necesidad de la misma. El requerimiento no es una reclamación previa judicial, ni una demanda anticipada sino un instituto cuya finalidad es evitar el litigio, motivando una resolución contractual pactada y la posibilidad de buscar, el inquilino, en el tiempo de preaviso otra vivienda, de manera que no es exigencia legal la exhaustividad descriptiva, ni la obligación de comunicación pormenorizada de las circunstancias o hechos que identifican la necesidad, de tal manera que debe distinguirse entre el incumplimiento de la obligación legal que supondría omitir el nombre del necesitado y la causa de necesidad lo que viciaría de nulidad al requerimiento, y la cuestión relativa a si la causa de necesidad alegada es subsumible en aquellas que la Ley prevé como suficientes a la hora de denegar la prórroga forzosa. En todo caso, la causa que se fija en el requerimiento debe mantenerse en la demanda. En definitiva, teniendo en cuenta cual es el contenido y la finalidad del requerimiento no puede afirmarse que los practicados en el caso enjuiciado, puestos en conocimiento de la demandada mediante sendos burofax remitidos por la actora el 27 de mayo y 30 de septiembre de 2006, no cumplan los requisitos legales a los que anteriormente se ha hecho referencia, ello con independencia de que se estime concurrente en el presente caso la causa de necesidad que en ellos se alega, cuestión que, seguidamente, pasaremos a analizar al constituir el segundo de los motivos del recurso.

TERCERO.- El carácter tuitivo de la legislación arrendaticia urbana se manifiesta con especial vigor en la prórroga del contrato locaticio establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, de aplicación a los contratos, como el de autos, celebrados antes de la entrada en vigor del Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril ( disposición adicional 2ª.A . 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre ) dada su obligatoriedad para el arrendador y su carácter potestativo para el inquilino o arrendatario. Dicha legislación admite como excepción a la prórroga legalmente impuesta, entre otros supuestos, el de necesitar el arrendador para sí la vivienda o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales ya que, en tal caso, carece de justificación la permanencia de una relación locaticia con importantes limitaciones para el derecho de propiedad y que hoy pueden hallar apoyo el derecho a disfrutar una vivienda digna que consagra el artículo 47 de la Constitución Española . Por ello, el artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en su apartado 11, establece que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato, o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas por el artículo 62. El citado artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable al caso, regula los supuestos en que el inquilino o arrendatario no tendrá derecho a la prórroga legal y, dice: «No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1º) Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales». A su vez, el artículo 63 del mismo texto legal y, cuando se trata de vivienda, refiere no con el carácter de «numerus clausus» las causas de necesidad para que proceda la denegación de prórroga en el caso de que el arrendador necesite la vivienda para sí o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales, concretando en el párrafo segundo los supuestos en los que la Ley presume la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre. Siendo uno de tales supuestos: « 2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes: ...2º) Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe»; y, el "3º) En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca." Estas son los supuestos legales en los que fundamenta la actora su pretensión resolutoria.

CUARTO .- Procede recordar que el concepto de necesidad, a los efectos de lo dispuesto en los artículos 62 nº 1 , 63 y demás concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ha venido siendo atenuado por la jurisprudencia respecto a la definición que tal concepto hace el Diccionario de la Lengua Española, lo que lo liga en todas sus acepciones a un matiz de de inevitabilidad. Al no venir definido en los preceptos legales, debe perfilarse en cada caso concreto atendiendo a las circunstancias diversas que la configuran, siendo la finalidad de la Ley evitar que la causa que se aduce sea un pretexto fútil y caprichoso que responda no a una verdadera necesidad, sino a una simple conveniencia o comodidad del arrendador. Así tenemos que interpretarlo como lo equidistante entre lo absolutamente imprescindible y lo simplemente caprichoso, tal como ha venido poniendo de manifiesto la jurisprudencia.

Pues bien, en el presente caso, asiste la razón a la parte apelante cuando afirma que no concurre en el presente caso la causa de necesidad invocada, pues alegándose en la demanda en fundamento de la denegación de prórroga los artículos 63.1 y 63.2.2 º y 3º LAU de 1964 , resulta probado que: la actora viene residiendo desde hace más de 7 años y, en todo caso, mucho antes del primero de los requerimiento realizados, en la misma vivienda que es propiedad de su padre; ambas viviendas se ubican en el mismo lugar, separadas por unos 40 metros aproximadamente; la actora constituyó su domicilio familiar junto a su pareja y su hijo en la vivienda que habita, vivienda que, conforme las fotografías aportadas y el dictamen pericial emitido enjutos, se halla reformada y reúne todas las condiciones de habitabilidad necesarias, lo que no ocurre con la arrendada, de mucha más antigüedad y que no ha sido objeto de reforma, padeciendo goteras, vigas podridas, falta de iluminación, instalación de fontanería averiada, etc.., siendo que, además, la cabida de ambas viviendas es similar. En conclusión, ubicándose ambas viviendas en el mismo lugar, de similar cabida y extensión y siendo más cómoda y segura la que viene habitando la actora, no alegándose ni probándose que se abone renta o merced por ella, es el parecer del Tribunal que no concurren las causas alegadas en la demanda, por lo que esta deberá ser desestimada.

QUINTO .- Dado el carácter de esta resolución y al estimarse el recurso, procede no hacer declaración alguna sobre el pago de las costas de esta alzada, al contrario de las de la primera instancia, que se imponen a la parte demandante, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) SE ESTIMA el RECURSO de APELACIÓN interpuesto por la representación procesal de doña Paloma , en esta alzada la procuradora Sra. Jaume, contra la sentencia dictada, el 7 de febrero de 2011, por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Eivissa, en el procedimiento de juicio ordinario seguido bajo el número 17/2008 , del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar:

SE DESESTIMA la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Tur en no mbre y representación de doña Teodora contra doña Paloma , absolviendo a dicha demandada de las pretensiones deducidas en su contra. Se imponen a la parte actora las costas procesales causadas.

2º) Sin expresa imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.