Sentencia Civil Nº 496/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 374/2008 de 08 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00496/2008

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 374 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a ocho de octubre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 151/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 68 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 374/2008, en los que aparece como parte apelante D. Andrés , representado por el procurador D. ÁNGEL LUIS FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, y como apelados D. Jose Antonio y D. Gabriel , representados por la procuradora Dña. CAROLINA PÉREZ-SAUQUILLO PELAYO, quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 68 de Madrid, en fecha 23 de octubre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda presentada por D/Dª. Andrés , representado/a en autos por el/la procurador/a Sr. FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, contra D/Dª. Jose Antonio y D. Gabriel , representado/a en autos por el/la Procurador/a Sr. PÉREZ SAUQUILLO PELAYO, debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos en su contra vertidos en el escrito de demanda y todo ello con imposición de costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Andrés , al que se opuso la parte apelada D. Jose Antonio y D. Gabriel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de octubre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Don Andrés presentó demanda contra don Gabriel y don Jose Antonio solicitando que fueran condenados al pago de la suma de 42.070,85 euros por incumplimiento del contrato privado suscrito el día 25 de marzo de 2000 que debía elevarse a público en el plazo de un mes, en el que los demandados vendían por el precio de 26.500.000 pesetas( 159.268,21 €) al actor una finca propiedad de estos, sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, que era una parcela, ubicada en una zona de desarrollo urbanístico donde el actor tenía intención de edificar un bloque de viviendas, en la que solamente había una casa baja antiquísima que estaba ocupada por doña Pilar en función de un contrato de alquiler regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , comprometiéndose los vendedores a instar a la inquilina a que firmase un documento para dejar libre la vivienda, mientras que el comprador se obligaba a buscarle una nueva vivienda en arrendamiento con condiciones similares en cuanto a precio y a situación, y, posteriormente, a entregarle un piso en alquiler en el nuevo edificio, conservando su derecho a la prorroga forzosa.

En concreto son dos los incumplimientos que deben ser tenidos en cuenta en este proceso, en primer lugar que los demandados, argumentando que existían otros propietarios de la finca que no concurrieron a la firma del documento privado y que se negaban a firmar la escritura pública sino se elevaba el precio de la compraventa, solicitaron un aumento del mismo, ofreciendo, en otro caso, la devolución del millón de pesetas, que recibieron en el momento de la firma del contrato, y otro más por el desistimiento, aunque nada se hubiera estipulado en el contrato al respecto, por lo que tuvo que aceptar la subida del precio hasta la suma de 29 millones de pesetas (174.293,51 €), firmando un anexo al contrato con los demandados, con lo que pensó que, desde tal momento, ya estarían de acuerdo con el resto de los propietarios en las condiciones pactadas, y en segundo lugar que utilizaron a la inquilina como excusa para no firmar la escritura de venta, ya que tras solicitar varias prorrogas para conseguir que la misma aceptase la vivienda que se le ofrecía en sustitución, comprobó que la inquilina, siguiendo instrucciones de los vendedores, no iba a admitir ninguna de las opciones que se le daban para marcharse de la casa, imposibilitando de hecho la venta de la parcela, por lo que remitió una carta a los demandados denunciando el incumplimiento del contrato pero reiterando su voluntad de respetar el mismo mediante la firma de la correspondiente escritura de compraventa en las condiciones estipuladas en el documento privado, comunicación a la que los vendedores respondieron resolviendo, de modo totalmente injustificado, el contrato de venta en base al artículo1.505 del C. C., imputándole toda la responsabilidad de que la inquilina se negase a abandonar la casa, lo que fue rebatido por el actor en una comunicación que les remitió a continuación.

En esta situación, los demandados, meses después, procedieron a vender la parcela en un precio superior en siete millones de pesetas(42.070,85 €) a lo pactado con el actor, renunciando la inquilina a sus derechos, lo que demuestra que la misma exclusivamente se opuso a sus ofrecimientos por indicación de los demandados, que incumplieron, por tanto, el compromiso asumido en el contrato, siendo esta diferencia de cantidad el importe de los daños y perjuicios que se procede a reclamar en concepto de lucro cesante, ya que, de haberse consumado en su momento la compraventa, esta sería el beneficio que, como mínimo, pues debe presumirse que sería mayor ya que se pretendía construir un bloque de pisos en la parcela, se hubiera podido obtener.

SEGUNDO. Los demandados, tras oponer la excepción de litisconsorcio pasivo necesario al no haberse demandado al resto de los propietarios del inmueble que fue rechazada por el Juzgado de Instancia en la audiencia previa, indicaron que el actor a pesar de que conocía que la finca era propiedad de otras personas además de los demandados, tanto por su relación con los vendedores, como porque era un hecho que constaba en el Registro de la Propiedad y porque trabajaba al frente de una oficina bancaria ubicada en el mismo barrio, accedió a firmar el documento redactado por el mismo de su puño y letra con solo dos de ellos, contrato en el que los vendedores no asumieron compromiso alguno de obtener que la inquilina abandonase la vivienda o rescindiese el contrato, cómo se desprende del tenor literal de la estipulación segunda del mismo que indica "que en la finca descrita se encuentra una inquilina doña Pilar , que dicha señora firmará el oportuno documento en el que se comprometa a dejar el edificio con el compromiso del comprador de buscarle una vivienda de similares características en planta baja o primera de uno o dos dormitorios en la zona y manteniendo su actual contrato".

Por tanto, resulta totalmente incierto que fuese responsabilidad de los demandados que no se otorgase la firma del contrato ni que dependiere de los mismos que la inquilina se marchase de la finca, lo que puede acreditarse por el hecho de que fue el comprador el único que estuvo llevando a cabo las negociaciones con la inquilina y no los demandados que pacientemente concedieron todas y cada una de las prórrogas que solicitó el actor en las que literalmente indicaba que "ante la imposibilidad de firmar la escritura a causa de no haber firmado doña Pilar el documento por el que se comprometía a de buscarle una vivienda de similares características en planta baja o primera de uno o dos dormitorios en la zona y manteniendo su actual contrato", decidiendo el actor, al comprobar que era imposible concluir las negociaciones, alterar la interpretación de los términos del contrato y imputarles responsabilidad en que no se concluyeran las negociaciones con la inquilina, siendo tal actitud la que les llevó a dar por resuelto el contrato en cuanto, a pesar de haberle concedido cuatro prórrogas y haberse agotado el plazo concedido en las mismas, nunca puso a disposición de los vendedores el dinero como se había comprometido ni estuvo dispuesto a firmar la escritura pública que, en principio, debía hacerse al mes siguiente del contrato privado, recordando que no era ningún obstáculo para los demandados la existencia del arrendamiento, ya que la venta de la finca podía llevarse a cabo subrogándose el comprador en el contrato de arrendamiento, por lo que nada le impedía a los mismos cumplir con lo pactado, siendo el comprador el que no quiso otorgar la escritura pública al no llegar a un acuerdo con la inquilina.

TERCERO. La sentencia de instancia desestimó la demanda, así, tras analizar los escritos y alegaciones de las partes, consideró que cobraba capital importancia para la resolución del litigio la interpretación que hubiera de otorgarse a la estipulación segunda del contrato, que se ocupa de la obtención de un acuerdo para que deje libre la finca mientras se culminan las obras, estimando que, a pesar de sus términos ambiguos, la única persona a quien el incumplimiento pudiera ser imputable era al actor, ya que fue quien se comprometió, mientras se hacían las obras que se iban a realizar en la parcela, a buscar a la inquilina una casa de características similares y a mantener el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones, asegurándole una nueva vivienda en alquiler en el nuevo edificio que se construyese.

CUARTO. En el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento el actor, tras coincidir con la sentencia en que el punto esencial para la decisión del pleito, puesto que ambas partes están conformes en que la parcela iba a venderse libre de ocupantes, era determinar la parte que incumplió sus obligaciones para obtener que la finca quedara vacía para el momento de la firma del contrato, consiguiendo la resolución o suspensión del contrato de arrendamiento existente, entiende que son los demandados los responsables de la situación, pues el actor siempre ha comunicado una voluntad inalterable encaminada a cumplir el contrato, mientras que la parte contraria intentó resolver el mismo desde la misma firma y no comunicó que existían varios copropietarios de la finca cuando se suscribió el documento privado, en una reunión que mantuvieron con la inquilina, previa a la firma del contrato privado, esta se mostró conforme con abandonar la finca, lo que hizo cuando meses después cuando se vendió la finca a los nuevos propietarios, por lo que es la parte demandada, que, además es la única que pueden acordar la resolución contractual de dicha relación jurídica, la responsable de que no se llevara a cabo el contrato. En definitiva en el contrato se asumieron dos obligaciones, que aunque están relacionados entre si, son distintas, resolver o suspender los efectos del contrato y documentar el acuerdo lo que debían llevar a cabo los demandados, y la de buscarle una vivienda a la arrendataria respetando sus derechos de arrendamiento, que incumbía al actor, siendo los demandados los que han incumplido la que les incumbía y, con ello, han impedido que el contrato pueda llegar a buen término.

QUINTO. Es difícil hablar de incumplimiento cuando el hecho que determina el mismo depende de la voluntad de un tercera persona, ajena a los contratantes, por lo que más propio sería indicar que la operación de compraventa estaba pendiente de una verdadera condición, ya que el comprador no estaba dispuesto a suscribir el documento público de venta y de pagar el resto del precio mientras no estuviese libre de ocupantes, por lo que, lo único que podríamos valorar es si se pusieron los medios adecuados para que la inquilina pudiera dar el consentimiento que era esperado.

Consideramos que no podemos imputar nada a los demandados de la situación ya que no tiene sentido que se les exija que convenzan a una inquilina a que abandone la vivienda alquilada y deje en suspenso su contrato, sin que a la vez se le asegure que se le facilitará, en sustitución, una vivienda idónea y de características similares durante la realización de la obra y que se le respeten sus derechos cuando este finalizado la misma, que es a lo que se comprometió el actor e intentó llevar a cabo, pues solicitó diversas prórrogas para obtener el acuerdo con la misma, por lo que al no conseguirse ese acuerdo en el tiempo que se le concedió ni acceder a la firma del contrato ni al pago del precio manteniendo la arrendataria en la finca, no podemos ponerle obstáculo alguno a la decisión de los demandados de resolver el contrato.

Para defender su recurso el demandante ha recordado que, antes de la firma del contrato, existió una reunión con la inquilina, en la que la misma se mostró conforme con suspender el contrato y que los nuevos compradores pudieron llegar a un acuerdo con la misma para que abandonase la finca, pero ello no nos permite suponer que los demandados actuaron de mala fe y dificultaron la posibilidad de que el actor llegara a un acuerdo con la inquilina, pues desconocemos las condiciones que le ofrecieron los nuevos compradores y no debemos desconocer es que si hubiera tenido un verdadero interés no resultaba indispensable la colaboración de los demandados, pues el actor, que se iba a subrogar en el contrato, podría haber firmado con la arrendataria un documento que le hubiera asegurado poder realizar la obra que pretendía, y no debemos olvidar que la legislación aplicable apoyaba sus pretensiones pues el artículo 62.2 de la LAU de 24 de diciembre de 1964 que recoge como causa de excepción a la prórroga forzosa "cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que, en aquélla hubiere y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere", facultando al inquilino a elegir entre que se reserve un derecho de retorno o que se le conceda una indemnización( artículos 78 y siguientes de la LAU ). En estas condiciones nada nos puede conducir a alterar la decisión que adoptó la sentencia de instancia.

SEXTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Andrés , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Ángel Luis Fernández Martínez, contra la sentencia dictada el día 23 de octubre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 68 de Madrid en el procedimiento ordinario registrado con el número 151/2007, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.