Sentencia CIVIL Nº 496/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1135/2021 de 04 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0820042120218064072

Recurso de apelación 1135/2021 -E

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat (UPAD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 198/2021

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012113521

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012113521

Parte recurrente/Solicitante: Rita

Procurador/a: Pol Sans Ramirez

Abogado/a: SELENE FERNANDEZ PASCUAL

Parte recurrida: Sagrario

Procurador/a: Jorge Ribe Rubi

Abogado/a: Jose Antonio Vico Vico

SENTENCIA Nº 496/2022

Magistrados:

Jordi Lluís Forgas Folch Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 4 de noviembre de 2022

Ponente: Francisco de Paula Puig Blanes

Antecedentes

PRIMERO.-Se han recibido los autos de juicio verbal nº 198/2021 remitidos por Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Pol Sans Ramírez, en nombre y representación de Dª Rita contra la sentencia dictada el 7.07.2021 con auto de aclaración de 12.07.2021 y en el que consta como parte apelada Dª Sagrario, representada por el Procurador D. Jordi Ribe Rubí.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso de 7.07.2021 es el siguiente:

'FALLO: Estimo totalmente la demanda formulada por la representación procesal de la Sra. Sagrario contra la Sra. Rita y en consecuencia:

I.- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2017 entre la Sra. Adelaida y la Sra. Rita sobre la vivienda sita en la CALLE000, NUM000 esc. NUM001 NUM002 de Sant Boi de Llobregat.

II.-Condeno a Rita a abonar la cantidad de 19.700.-euros (diecinueve mil setecientos euros) correspondientes a las rentas de los meses de enero y febrero de 2017, y los meses desde octubre de 2017 hasta el mes de junio de 2021, así como las que se devenguen hasta la entrega del inmueble a razón de 500 euros mensuales, más el interés legal ex. 576 LEC.

III.- Condeno a Rita al pago de las costas procesales por mitad'.

En el auto de aclaración de 12.07.2021 se establece:

'PARTE DISPOSITIVA: Estimo la petición de subsanación respecto la sentencia de fecha 7 de julio de 2021 y en consecuencia en el fallo debe decirse 'Condeno a la Sra. Rita al pago de la totalidad de las costas procesales.'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20.10.2022.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Francisco de Paula Puig Blanes.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Dª Rita, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ella presentada por Dª Sagrario.

En la demanda se expone que la demandante es propietaria junto a su hermana Dª Montserrat de la vivienda sita en la CALLE000, NUM000 escalera NUM001, NUM002 de Sant Boi de Llobregat, y que actúa en nombre propio y en beneficio de la comunidad de bienes que ostenta con su hermana sobre la vivienda antes mencionada.

La arrendataria Dª Rita es la hija de Dª Montserrat y se indica que celebró contrato de arrendamiento en fecha 1.01.2017 con la en aquel momento propietaria de la vivienda (su abuela y madre de las propietarias actuales) Dª Adelaida.

En el contrato se señala en la demanda que se fijó una duración de 3 años y una renta mensual de 500 €.

En la demanda se indica que la vigencia del contrato se entiende que terminó el 31.12.2020 habiéndose enviado el 24.11.2020 burofax notificando la voluntad de no prorrogar el contrato, pero la arrendataria no se avino a abandonar la vivienda.

Junto a ello se señala que la arrendataria no ha abonado las rentas desde del mes de enero de 2017, o bien solo ha pagado la cantidad de 100 € mensuales con lo que hasta el mes de marzo de 2021 (la demanda aparece fechada el 8.03.2021) se debían rentas por importe de 18.500 €.

En base a lo expuesto se solicita en la demanda que se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo contractualmente establecido, suscrito el día 1 de enero de 2017, sobre la vivienda piso NUM002, sita en el núm. NUM000, Esc.- NUM001, de la CALLE000 de Sant Boi de Llobregat.

2.- Condene a la parte demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada vivienda a disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal y con expresa advertencia de considerar bienes abandonados todos los introducidos que permaneciesen en la vivienda en el momento del lanzamiento.

3.- Se condene a Dª Rita al pago de la cantidad de 18.500 € por las cantidades debidas en concepto de rentas adeudadas anteriores y posteriores a la fecha de terminación del contrato y hasta la interposición de la demanda, más los intereses legales desde la reclamación.

4.- Se condene Dª Rita al pago de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda arrendada, a razón de 500,00 € mensuales, así como al pago de las cantidades asimiladas a renta que se devenguen.

5.- En cualquiera de las alternativas planteadas, se impongan las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

En escrito fechado el 23.03.2021 señaló la demandante que existía un error de cálculo y que la cantidad reclamada era de 18.200 €.

La demandada contestó y se opuso alegando (tras exponer las circunstancias del contrato y el conflicto familiar existente) la falta de legitimación activa de la demandante al no estar de acuerdo la otra copropietaria ni en la reclamación de rentas como tampoco en la resolución del contrato estando pendiente un procedimiento de división en el que la demandante no ha solicitado la adjudicación de la finca siendo la comunera que desea hacerlo aquella que está conforme en que Dª Rita continúe en el uso de la vivienda habiendo acordado ambas comuneras tal continuidad hasta la extinción del condominio.

Asimismo se señala que se pactó que la renta (ante las necesidades de la entonces propietaria que pasó a una residencia pública en el que las necesidades de ingresos se reducían) se redujera a 100 €/mes desde octubre de 2017, monto que se indica abonado hasta diciembre de 2020 (en la aceptación de herencia de la anterior propietaria se señala que nada se dijo respecto de la existencia de rentas pendientes de pago) no habiendo facilitado la demandante cuenta para el ingreso (que se indica no reclama la otra copropietaria).

En base a ello se solicita se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda y con expresa imposición de costas a la parte actora. Subsidiariamente, se interesa que en el supuesto que se estime la demanda se deba reducir la deuda en las cantidades abonadas por la demandada y que no han sido reconocidas por la adversa, con expresa condena en costas a la actora en la cantidad pluspeticionada.

En el curso del procedimiento se planteó la posible concurrencia de una prejudicialidad civil que fue desestimada por medio de auto de 21.06.2021 (no recurrido) en el que se señala que la resolución y reclamación derivada del contrato de arrendamiento no depende de la extinción de condominio de la finca ni de la atribución de la misma a ninguna de las partes. En concreto se destaca que en caso en que a resultas de tal procedimiento se produzca el cambio de titularidad del inmueble, se deberá proceder conforme a la sucesión procesal, pero sin que ello afecte a la resolución sobre el fondo del presente procedimiento.

La sentencia es estimatoria de la demanda al considerar en lo que es la problemática alegada respecto de la legitimación activa de la demandante, que Dª Sagrario es copropietaria junto con su hermana Dª Montserrat del inmueble arrendado, siendo que la madre de ambas falleció y éstas son herederas de dicho inmueble, en condominio. Dª Montserrat se indica que es además de copropietaria, la madre de la arrendataria (con los efectos que la sentencia detalla en lo que es la valoración de su declaración) realidad que la sentencia considera que ha motivado que en su actuación haya optado por actuar en beneficio de su hija arrendataria, pero no en los intereses de la comunidad que ostenta junto a su hermana que sí considera la sentencia que los defiende y que por ello se entiende que si ostenta legitimación activa.

Tras hacer referencia al proceso pendiente de división de cosa común y lo que se resolvió sobre la potencial concurrencia de una prejudicialidad civil, en lo que es el importe de la renta, la sentencia tras valorar la prueba practicada (en especial la testifical que detalla) llega a la conclusión de no haberse modificado la en su momento fijada de 500 €/mes con lo que hasta el mes de junio de 2021 la cantidad debida por rentas indica ser de 19.700 €.

En lo que es la extinción del contrato por expiración del plazo, la entiende concurrente ante el burofax de 24.11.2020. El mismo se indica fue recibido por la arrendataria con lo que se considera que se ha cumplido el requisito del preaviso de la arrendadora dentro de los plazos señalados, así como los aplicables de duración mínima del contrato, de ahí que se considere debe haber lugar a la resolución del contrato por expiración del plazo contractual.

La demandada Dª Rita interpone recurso de apelación en el que se señala en lo referente a la legitimación activa de la demandante que en el caso aquí analizado el desahucio no puede beneficiar a ninguna de las copropietarias, ya que hasta la extinción de condominio y adjudicación a favor de una de ellas o bien la venta a un tercero, no podrán arrendarla ante la prórroga forzosa que fija el art 9 LAU.

Asimismo se expone en el recurso de apelación que de no arrendarse, la finca permanecerá cerrada, hasta la disolución de condominio y adjudicación, lo que entiende puede conllevar que la misma sea ocupada de forma ilegítima y que sea descuidada, a diferencia de a día de hoy que es ocupada por la Sra. Rita junto a su hijo, manteniéndola en perfectas condiciones

La apelante considera que por ello Dª Sagrario está perjudicando la comunidad hereditaria. Además añade que la demandante ni siquiera abona los gastos de dicha vivienda tales como IBI o derramas de la comunidad y que ha actuado en un claro abuso de derecho.

Se indica también que la misma no puede interponer la demanda como mera copropietaria del piso arrendado, ya que no acredita la existencia de un acuerdo mayoritario que habilite para presentar esta demanda, debiendo acudirse a juicio de la apelante a la vía judicial para que se decida sobre la administración de los bienes e incluso nombrar administrador.

En lo que es la renta, se considera en el recurso de apelación que la sentencia incurre en un error en la valoración de la prueba, ya que su juicio sí hubo una novación modificativa que coincidió en el tiempo con el cambio de residencia de la entonces propietaria (de una privada a una pública) tras un pago inicial de 500 €/mes y luego de 100 €/mes, sin que nada constare en cuanto a su voluntad en contra lo que se señala constituye un acto propio.

También se considera en el recurso de apelación que existe un error en el cálculo de la cantidad objeto de condena al no haberse descontado los pagos efectuados por Dª Rita a razón de 100 €/mes hasta diciembre de 2020, por lo que entiende que deberá reducirse en la cantidad de 300 € el importe objeto de condena.

La demandante/parte recurrida Dª Sagrario se opone al recurso.

En primer lugar indica que el recurso debería ser inadmitido por infracción del art. 458.3 LEC.

A tal efecto se indica que dado que el recurso de apelación se interpuso en fecha 10.09.2021, a juicio de la apelante la demandada tenía que haber satisfecho (consignando judicialmente su importe o pagándole a ella) el importe del principal de 19.700 € a que fue condenada más el importe de las rentas desde julio a septiembre a razón de 500 €, lo que hace un total de 21.700 €, siendo la cantidad consignada a fecha de interposición del recurso la de 20.950 €, por lo que no se ha dado cumplimiento a su juicio a lo previsto en el art. 449 LEC, con lo que considera que el recurso debe ser inadmitido a trámite.

Junto a lo anterior se considera en este escrito de oposición que el recurso de apelación debe verse desestimado por ser ajustada a Derecho la sentencia habiendo actuado la demandante en beneficio de la comunidad.

A tal efecto se indica que la demandante/apelada es copropietaria, junto con su hermana Montserrat y madre de la demandada, de la vivienda de autos por herencia de su difunta madre, Dª Adelaida, en méritos de escritura de aceptación de herencia de fecha 18.09.2020.

Tras aludir al contrato de 1.01.2017, se indica que la demandante únicamente ha podido intervenir en la administración de la vivienda a raíz del fallecimiento de su madre habiendo constatado que la demandada no pagaba la renta pactada de 500 €, sino 100 € mensuales, que había dejado de pagar algunas mensualidades y que además ni siquiera pagaba los gastos de suministros de la vivienda. Tras hacer referencia a los intentos con su hermana y su sobrina para que pagara la renta pactada de 500 €, las rentas impagadas, así como para que pagara los gastos de suministro (que indica haber sido infructuosos), ante el posicionamiento de la hermana de la demandante (madre de la demandada) que considera la demandante/apelada que iba en contra de los intereses de la comunidad que ostentan sobre la vivienda ya que estaba dispuesta a permitir una renta de 100 € muy por debajo del precio de mercado sin que existiera documento alguno que acreditara dicha rebaja del alquiler y a no reclamar a su hija los atrasos correspondientes; es por lo que se indica que se tuvo que instar la correspondiente denegación de prórroga del contrato de arrendamiento y reclamación judicial de las rentas por la inacción de la otra copropietaria que actuaba en contra de los intereses de la comunidad. De ello deriva la demandante/apelada que está legitimada activamente para el ejercicio de la acción de resolución contractual y reclamación de rentas interpuesta en su condición de copropietaria y actuando en beneficio de la comunidad

También se señala en el escrito de oposición la procedencia de la extinción del contrato de arrendamiento por cuanto la denegación de la prórroga se formalizó de forma fehaciente y dentro del plazo fijado en el art. 10 LAU. (hecho admitido de contrario)

De igual forma considera es procedente la reclamación dineraria por rentas adeudadas, pues a juicio de la apelada y contrariamente a lo alegado por la recurrente, en ningún momento ha quedado probado que la renta inicial de 500 € mensuales fuera novada a 100 € mensuales al no existir prueba documental alguna y los testigos propuestos por la demandada para probar dicho extremo entiende que han resultado inútiles a dicho fin.

Finalmente considera que tampoco se da pluspetición conforme a lo alegado por la apelante respecto de no haberse descontado la cantidad de 300 € pagada en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020 a razón de 100 € cada mes. A tal efecto se indica que, si bien la demanda se interpuso por la cantidad de 18.500 €, en fecha 22.03.2021 se rectificó la cuantía fijándola en 18.200 €, que es la que finalmente fijó el decreto de 23.03.2021 por el que se emplazó a la demandada. Por tanto, entiende que no existe ningún error en la cuantía de la condena y que a los 18.200 € reclamados en la demanda inicial se le debían añadir las rentas debidas y vencidas a partir de la presentación de la demanda (desde abril) hasta la fecha de juicio (mes de junio), esto es, un total de 3 meses a razón de 500 €, lo que supone un total de 1.500 €, que sumados a los 18.200€ fijados en la demanda arrojan la suma de 19.700 €.

SEGUNDO.-Requisito de procedibilidad: Abono rentas

Como se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior, la parte apelada señala en su oposición a la apelación que la apelante no ha dado cumplimiento a la previsión que se contiene en el art 449,1 LEC conforme al que:

'1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas'.

Esta previsión se contiene por ello en referencia a los recursos de apelación que se interponen frente a las resoluciones que se dictan en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (el presente lo es dado su objeto como se ha descrito en el fundamento de derecho anterior).

La falta de consignación en este caso no ha supuesto la inadmisión del recurso por parte del juzgado, si bien dada la alegación que se formula por la parte apelada, se considera necesario dar respuesta a la misma, puesto que la decisión de primera instancia referente a la admisión del recurso de apelación es provisoria.

Así se ha señalado de forma reiterada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (cabe citar a título de ejemplo las sentencias de 7.04.2022 o 28.04.2022) con referencia a la STS 14.03.2019 en la que se dice:

'1.- Pese a que la primera parte del recurso de apelación se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia, pues la interposición del recurso, su admisión, la presentación de la oposición y, en su caso, de la impugnación formulada por el apelado y la contestación a esta por parte del apelante originario, se tramitan ante dicho juzgado, la Audiencia Provincial mantiene la plena competencia para decidir sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para apelar la resolución de primera instancia.

2.- La decisión del Juzgado de Primera Instancia sobre la admisión del recurso es provisoria, hasta el punto de que conforme al último párrafo del art. 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno y la parte recurrida que postule la inadmisibilidad de la apelación podrá alegarla en el trámite de oposición al recurso.

3.- El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

4.- Este tribunal ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos (por todas, sentencia 232/2017, de 6 abril ).

Hemos declarado que las normas que rigen el acceso a los recursos son de carácter imperativo, no disponibles para las partes ni para el órgano judicial. El examen de su observancia puede ser efectuado de oficio, por lo que es posible, incluso obligado, examinar en la fase de decisión la pertinencia de la formulación del recurso en función de la resolución recurrida (por todas, sentencia 5/2018, de 10 de enero ).

Esta doctrina, declarada en esas sentencias respecto del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional y de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, también es aplicable al recurso de apelación.

5.- Por tanto, el hecho de que las resoluciones del juzgado que han permitido la admisión del recurso de apelación hayan quedado firmes, bien porque no sean susceptibles de recurso ( art. 458.3, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), bien porque no hayan sido recurridas (como es el caso del presente recurso ), bien porque, recurridas ante el propio juzgado, hayan resultado confirmadas (como fue el caso objeto de la sentencia 244/2018, de 24 de abril), no priva a la Audiencia Provincial de su competencia para comprobar la concurrencia de los requisitos de admisión del recurso de apelación y, en su caso, para inadmitir el recurso si esos requisitos no se han cumplido.

6.- Como conclusión de lo expuesto, las resoluciones del juzgado que han determinado la admisión del recurso de apelación tienen la condición de provisorias y son susceptibles de reconsideración por la Audiencia Provincial, de oficio o a instancia de parte, de modo que un recurso de apelación puede resultar desestimado por la Audiencia Provincial por considerar que no se han cumplido los requisitos para su admisión.'

En este caso, el objeto del recurso afecta a un proceso que sí lleva aparejado el lanzamiento, lo que motiva que para apelar la sentencia de instancia se estime necesaria la consignación o el pago acreditado por escrito y de las rentas fijadas en la misma sentencia de instancia que es la que ha hecho una valoración de lo que es debido.

Este abono ha de ser por ello de las rentas y el monto de las mismas fijadas en sede de instancia, aunque sobre la procedencia de la exigibilidad de las mismas pueda discrepar la parte apelante.

En este caso, según se detalla en la sentencia de instancia, el importe de las rentas pendientes de pago hasta la de junio de 2021 es de 19.700 €, siendo el importe de la renta de 500 €/mes. En cuanto al momento en que se tiene que hacer efectiva la renta, el contrato establece (en un elemento que no consta genere discrepancia entre las partes) que ello se debe verificar dentro de los 7 primeros días de cada mes (condición 6ª c).

El recurso de apelación aparece fechado el 8.09.2021 (presentado el 10.09.2021) lo que implica que al tiempo de su interposición a los 19.700 € referentes a las rentas hasta junio de 2021 (así indicadas como tales en la sentencia), se debían añadir las correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2021 lo que suponen 1.500 € adicionales, debiéndose abonar desde ese momento (y dentro de los 7 primeros días de cada mes) 500 €/mes.

Tras la precisión anterior, deben analizarse las consignaciones y pagos verificados (es lo que se ha llevado a cabo por la apelante debiéndose destacar que la prueba de estos abonos debe siempre acreditarse por escrito como indica el art 449,1 LEC antes transcrito). Estos son los siguientes:

- 10.09.2021: 19.700 € (referencia BBVA NUM003)

- 10.09.2021: 750 € (referencia BBVA NUM004)

- 10.09.2021: 750 € (referencia BBVA NUM005).

La indicación de las referencias BBVA se ha considerado necesario ponerla de manifiesto en tanto en cuanto se hicieron dos transferencias por 750 € el día 10.09.2021.

En relación a estas dos transferencias, en el escrito de apelación se indica que se abonó el 50% en la cuenta judicial y el otro 50% a la otra copropietaria, respecto de la cual sí ha facilitado su número de cuenta.

Esta realidad resulta de la información de las dos transferencias que obra en autos pues una se hace al Juzgado y otra a una cuenta terminada en *1656 con indicación en cuanto a esta última que el concepto es el de: 'Alquiler al 50% CALLE000 NUM000 NUM002 Sant Boi. Meses julio, agosto y septiembre de 2021'.

En cuanto a la realidad de este segundo ingreso y si el mismo cabe entender que cumple con los requisitos del art 449,1 LEC, cabe señalar que este precepto lo que exige es que se abone el importe de la renta y que ello conste por escrito (requisitos que en este caso si se dan).

En cuanto a si es procedente que se proceda al abono de la renta en casos de bienes en situación de copropiedad a las personas que sean titulares del bien y en proporción a su titularidad, en principio todo depende de lo que se hubiere pactado en el contrato, si bien en este caso esta realidad no pudo ser contemplada en este caso ya que al tiempo de la celebración del contrato de 1.07.2017 quien ostentaba la condición de arrendadora era solo una persona (Dª Adelaida, madre y abuela de las partes en las presentes actuaciones).

Tras su fallecimiento el 19.04.2020, en virtud del testamento por ella otorgado el 7.02.1991 y la aceptación de herencia de 18.09.2020, consta que el bien arrendado fue adjudicado por partes iguales y proindiviso a sus dos hijas, la aquí demandante Dª Montserrat y su hermana (y madre de la demandada) Dª Sagrario.

Esta titularidad por mitad supone que el derecho a la percepción de la renta corresponde a cada una de las cotitulares por mitad, de conformidad con lo previsto en el art. 552-6.2 CCCat conforme al que:

'2. Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos'.

Ante esta realidad, dada esta regulación, se considera que el ingreso de la mitad de la renta a la copropietaria no demandante es conforme a la regulación contenida en el Código Civil de Cataluña y ello tampoco contradice la previsión del art 449,1 LEC que lo que exige es que se acredite por escrito el pago de la renta, no especificando que la vía para ello sea sólo la de la consignación judicial o el pago (en los casos de comunidad de bienes) a aquel de los comuneros que sea parte en el procedimiento.

Ante lo que se acaba de exponer (y teniendo en cuenta que se ve afectado un derecho fundamental como es el de acceso a los recursos que forma parte del derecho a la tutela judicial consagrado en el art. 24 de la Constitución), cabe concluir que a la fecha de la presentación del recurso de apelación si se había dado cumplimiento a la previsión del art 449,1 LEC.

En fecha posterior a la de presentación del recurso de apelación (el 13.09.2021 cuando el recurso se presentó el 10.09.2021) estos 750 € se ingresaron asimismo en la cuenta del Juzgado. Tal ingreso no se considera puede servir a los efectos de cumplir las previsiones del art 449,1 LEC ya que lo subsanable no es la realidad del ingreso, sino la prueba del mismo siempre que este estuviere verificado al tiempo de la interposición del recurso, pudiéndose citar al efecto - cabe citar al efecto la STS 30.11.2011 con referencia a los AATS 25.09.2007; 23.03.2010; 25.05.2010; la STS 7.07.2021 o los autos de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30.05.2022; 3.06.2022 o 7.07.2022). No obstante lo anterior, en este caso se ha considerado que el ingreso de 10.09.2021: 750 € (referencia BBVA NUM005) si se puede entender cumple las exigencias del art 449,1 LEC con lo que nada cabe manifestar en cuanto a este ingreso adicional mas allá de reflejarlo en esta sentencia en cuanto que hecho.

En cuanto a ingresos posteriores a los antes mencionados, constan los siguientes:

- 5.10.2021: 500 €.

- 5.11.2021: 500 €.

- 7.12.2021: 500 €.

- 10.01.2022: 500 € (se hizo el 6.01.2022 pero se señala hubo un problema en la consignación del concepto por el que se debió repetir)

- 4.02.2022: 500 €.

- 5.03.2022: 500 €.

- 5.04.2022: 500 €.

- 5.05.2022: 500 €.

- 5.06.2022: 500 €.

- 5.07.2022: 500 €.

- 5.08.2022: 500 €.

- 5.09.2022: 500 €.

- 5.10.2022: 500 €.

De esta exposición se constata que la apelante ha ido ingresando dentro de plazo el importe de la renta (en cuanto a la cuestión del ingreso de la del mes de enero de 2022 que fue en un momento posterior al día 7 que es la fecha límite de pago de la renta cada mes, consta que el día 6.01.2022 se había hecho el ingreso, habiéndose producido un problema técnico que consta documentado al obrar en autos el documento referente al ingreso de 6.02.2022 con lo que se estima que en este caso y por tal circunstancia el ingreso de enero - llevado a cabo el 10.01.2022 - si se considera subsanable).

Es por lo que se acaba de exponer que el recurso de apelación se considera admisible con lo que esta alegación que se verifica en el escrito de oposición a la apelación no se considera que puede verse atendida.

TERCERO.-Recurso de apelación: Legitimación activa

En el recurso de apelación se plantea la cuestión ya suscitada en sede de instancia referente a considerar la demandada/apelante que la demandante carece de legitimación activa, pues entiende que no obra en beneficio de la comunidad, ya que está pendiente un procedimiento de división de cosa común y ante la posibilidad de que en caso de no adjudicarse a una de las comuneras compensando a la otra, se tuviere que vender el bien a un tercero, la extinción del contrato de arrendamiento objeto de estas actuaciones pudiera ser perjudicial pues tras la extinción del mismo, se podría arrendar de nuevo la vivienda con la sujeción a la prórroga forzosa de cinco años del art 9 LAU y los efectos que ello pudiere tener de cara a desincentivar la venta.

También se alude en este mismo sentido que existe el riesgo de que la vivienda pudiera ser ocupada de forma ilegítima y que en caso de permanecer vacía, se descuidare a diferencia de a día de hoy en que es ocupada por la Sra. Rita junto a su hijo, manteniéndola en perfectas condiciones.

Tras aludir a que Dª Sagrario no abona los gastos de dicha vivienda como IBI o derramas de la comunidad (cuestión que se estima ajena a estas actuaciones pues lo que se debe analizar es el obrar de la demandante en lo que es la interposición de la presente demanda y sin perjuicio de las actuaciones que frente a la antes mencionada se pudieren instar de cara a reclamar lo que se entendiere pudiere adeudar), se indica que por la parte actora se actúa en abuso del derecho, que no se acredita la existencia de un acuerdo mayoritario que habilite para presentar esta demanda y en defecto del mismo considera la apelante que debería haberse acudido a la vía judicial para que se decida sobre la administración de los bienes e incluso nombrar administrador.

La sentencia si considera que la demandante está legitimada para la interposición de la demanda objeto de las presentes actuaciones, ya que se están reclamando unas rentas obrando en beneficio de la comunidad (a diferencia de la otra comunera que es la madre de la demandada/apelante).

La demandante/apelada comparte este razonamiento de la sentencia de instancia, haciendo referencia a los intentos con su hermana y su sobrina para que ésta última pagara la renta pactada de 500 €, así como las rentas impagadas y gastos de suministro (que indica haber sido infructuosos). Destaca que el posicionamiento de la hermana de la demandante (madre de la demandada), va a su juicio en contra de los intereses de la comunidad que ostentan sobre la vivienda, ya que estaba dispuesta a permitir una renta de 100 € (muy por debajo del precio de mercado) sin que existiera documento alguno que acreditara dicha rebaja del alquiler. Es por ello que al entender que es ella quien actúa en beneficio de la comunidad, considera que sí ostenta legitimación activa en las presentes actuaciones.

Una vez expuesto lo resuelto y la posición de las partes en esta cuestión objeto del recurso de apelación, de cara a su resolución cabe señalar que en lo que es el régimen de administración de las comunidades de bienes, opera el régimen de mayorías que se contiene en el art 552-7 CCCat: mayoría de cuotas para los actos de administración ordinaria, de 3/4 para los de administración extraordinaria y unanimidad para los de disposición.

Junto a este precepto, se estima de interés tener en cuenta el art. 552-6.1 CCCat que dispone:

'1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo'.

En base a estas normas y las semejantes del Código Civil (arts.394 y 398), existe (en lo referente al ejercicio de acciones judiciales que es la cuestión que aquí se plantea) una reiterada jurisprudencia de la que cabe citar la STS 13.12.2006 conforme a la que:

'... es doctrina reiterada de esta Sala, en interpretación del art. 394 del Código Civil , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( Sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 ); doctrina reiterada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en fecha 1 de octubre de 2013 '.

En los juicios de desahucio (como el objeto de las presentes actuaciones), se presume por ello que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no en interés propio aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 10.12.1971), indicando la STS 4.04.1963 que: 'Habiendo hecho constar en la demanda su carácter de copropietario, como lo hizo el actor, el interés de la comunidad ha de presumirse lógicamente'.

En este sentido (y referida a procedimientos de desahucio) cabe citar la SAP Madrid, Sec 20ª 8.10.2020 en la que se indica:

'... es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero legitimación para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; además de estar facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar; sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad. Como dice la SAP de Madrid -Sección 11ª- núm. 106/2019, de 6 de marzo , no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS 594/2014, 30 de octubre , y 321/2016, 18 de mayo ; también sobre la actuación implícita, 243/1994, 18 de marzo). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad [...], viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS 371/1992, 8 de abril ). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 606/1971, 10 de diciembre ; también 126/1955, 26 de marzo ). Esta misma Sala se ha pronunciado en esos mismos términos en la sentencia núm. 518/2019, de 3 de diciembre , en la que concluimos que la doctrina jurisprudencial ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria ( SSTS de 8 de febrero y 14 de marzo de 1994 , y 28 de octubre de 1991 , entre otras)'

En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec 13ª 29.01.2021 indica:

'En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat .) bajo el epígrafe de 'Administración y régimen de adopción de acuerdos', los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

Partiendo de estos datos, constituye doctrina jurisprudencial recogida, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 7 de julio de 2.012 , la que en los supuestos de comunidad ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada, siendo que el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, siendo que en el caso de autos, no consta la oposición a la acción ejercitada por parte de la usufructuaria y los nudos propietarios del otro 50% de la vivienda arrendada'.

El régimen que se acaba de exponer parte de la realidad conforme a la que el reconocimiento de la legitimación de un comunero para el ejercicio de acciones judiciales en beneficio de la comunidad de bienes parte de una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros.

En este caso la demanda es interpuesta por la propietaria de un 50 % y a ella se opone la propietaria del otro 50% de la vivienda arrendada (Dª Montserrat que es hermana de la demandante y madre de la demandada) quien expresamente en el acto de la vista al recibírsele declaración como testigo indicó que no estaba de acuerdo con el desahucio de su hija.

Ello implica que en la comunidad de bienes sobre la vivienda aquí arrendada existe una auténtica situación de bloqueo (ante ello se podría señalar que lo idóneo pudiere ser poner punto final a tal situación de comunidad, algo que está pendiente en otro procedimiento que es el que motivó la petición de suspensión de las presentes actuaciones por prejudicialidad civil y que se vio desestimada por medio del auto de 21.06.2021 que no consta recurrido).

Ante situaciones como la aquí planteada, en el régimen del Código Civil se prevé la posibilidad de interesar la designación judicial de un administrador. A tal efecto indica el art. 398 CC:

'Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador'.

Esta previsión legal de una solución consistente en la designación de un administrador judicial para situaciones de bloqueo (además de los casos en que el acuerdo adoptado se estime que es gravemente perjudicial) es la que se considera justifica que de darse el mismo, se considere por la jurisprudencia que aplica el Código Civil que no concurre legitimación en quien interpone la demanda. A tal efecto en la STS 8.04.1965 se indica que:

'... si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no puede conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única norma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños'.

En semejante sentido, se ha pronunciado la STS 20.12.1989 en la que se declaró la inexistencia de legitimación activa en el ejercicio de una acción de desahucio de un local de negocio por parte de un comunero, contra la expresa oposición del otro copropietario, titular del 50% de los intereses en la misma.

No obstante lo anterior, en el Derecho Civil de Cataluña no existe una previsión semejante, pues en el mismo sólo se prevé expresamente el recurso a la autoridad judicial (con incluso la posibilidad de designación de un administrador) para el caso de impugnación de un acuerdo adoptado por mayoría y que un comunero considera que le es perjudicial (nada se indica en cuanto a situaciones de bloqueo). A tal efecto dispone el art. 552-7 CCCat:

'Artículo 552-7. Administración y régimen de adopción de acuerdos.

1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad'.

Ante esta realidad, dadas las peculiaridades que se acaban de exponer concurrentes en el Derecho Civil de Cataluña (y en concreto la ausencia de previsión de un mecanismo específico de solución de situaciones de bloqueo como la aquí planteada), se considera que la problemática de la legitimación no cabe sino resolverla desde la perspectiva del análisis del interés de la comunidad y en su caso la buena fe y prohibición del abuso de derecho.

El recurso a la figura del abuso de derecho como elemento de valoración de cara a determinar la concurrencia de legitimación activa en situaciones de bloqueo en comunidades al 50 % se ha visto reflejado en resoluciones como la SAP Barcelona Sec. 13ª 15.03.2017 en la que se indicó:

'... tampoco es posible apreciar que, en el presente caso, la oposición de la demandada al ejercicio de la acción de desahucio por precario sea abusiva, por cuanto es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985 , 14 de febrero de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 , 5 de abril de 1993 y 13 de febrero de 1995 ), que el abuso de derecho que proscribe el artículo 7.2 del Código Civil , ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado'.

En semejante sentido cabe citar la SAP Girona Sec 2ª 23.07.2020

En este caso, de cara al análisis de las circunstancias determinantes de la concurrencia o no de legitimación activa en la demandante, es necesario poner de manifiesto con carácter previo que estas deben ser de carácter objetivo y no subjetivas derivadas de la potencial problemática que pudiere existir entre las partes o entre las dos copropietarias de la vivienda arrendada.

En relación a tales circunstancias objetivas, lo primero que cabe indicar es que la acción ejercitada en esta causa tiene por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento por expiración de plazo, estando pendiente un procedimiento de división de cosa común ( art 552-11 CCCat) en el que con carácter general la presencia de arrendatarios siempre es una circunstancia que por lo que supone (y sin perjuicio de la aplicación de las previsiones del art. 14 LAU), puede implicar un menor valor del bien, máxime en un caso como el aquí contemplado en el que el contrato de arrendamiento plantea cuestiones tan esenciales como la concreción del importe de la renta (si es la que fija el contrato de 500 €/mes o si la misma se redujo a 100 €/mes).

Es por ello que se estima que una actuación tendente a clarificar la situación del contrato de arrendamiento (y en concreto su vigencia) siempre es algo que cabe considerar beneficioso para un bien en régimen de comunidad pendiente de un proceso de división de cosa común, lo que asimismo comporta entender que el ejercicio de una acción a ello tendente no se pueda considerar que implique una actuación contraria a la buena fe o suponga un abuso de derecho (la demanda del proceso de división de cosa común aparece fechada el 23.02.2021, mientras que la del presente procedimiento de desahucio se presentó el 9.03.2021).

Ello implica que, de igual forma a como se hizo en la sentencia de instancia, se considere que sí concurre legitimación activa en la demandante, con lo que este motivo de apelación se considera debe verse desestimado, pudiéndose por ello seguir con el análisis del resto de cuestiones planteadas en el recurso de apelación.

CUARTO.-Recurso de apelación: Resolución del contrato de arrendamiento y rentas pendientes de pago.

En lo que es la resolución del contrato, el recurso de apelación nada indica al respecto, constando que el contrato suscrito el 1.01.2017 tenía una duración de un año sin perjuicio del derecho de la arrendataria a la prórroga del mismo conforme a lo previsto en los arts. 9 y 10 LAU (en la fecha del contrato la prórroga forzosa del art. 9 LAU se fijaba en tres años y la del art 10 LAU en un año).

Tampoco es debatido el envío de un burofax denegando la prórroga el 24.11.2020 que implicaba la finalización del contrato el 31.12.2020 por una persona legitimada para ello (cabe reproducir lo indicado en el fundamento de derecho anterior) y la entrega del mismo el 27.11.2020.

Lo que sí es debatido es la cuestión referente a cuál fuere el importe de la renta, ya que la apelante considera que la sentencia incurre en un error en la valoración de la prueba, pues a su juicio sí hubo una novación modificativa que coincidió en el tiempo con el cambio de la situación de residencia de la entonces propietaria pasando a ser la renta de 500 €/mes a 100 €/mes.

También se considera en el recurso de apelación que existe un error en el cálculo de la cantidad objeto de condena al no haberse descontado los pagos efectuados por Dª Rita a razón de 100 €/mes hasta diciembre de 2020, por lo que entiende que deberá reducirse en la cantidad de 300 € el importe objeto de condena.

En relación a la cuestión planteada y de cara a su resolución, consta que en el contrato se fijó una renta de 500 €, siendo por ello la misma aquella de la que se debe partir, correspondiendo a la parte demandada ( art 217 LEC) la prueba de haberse acordado con posterioridad una renta inferior (en concreto la de 100 €/mes), lo que implicaría una novación modificativa del contrato respecto de la que la STS 31.03.2021 indica:

'2.- El citado art. 1204 CC , referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que 'para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles', con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC ).

3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).

Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual 'Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor'. Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC ). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC ), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad 'de todo punto' entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa'.

En este caso, y en relación a la existencia de un potencial pacto de modificación de la renta entre la arrendataria y la arrendadora (fallecida el 19.04.2020), consta (y no es un hecho objeto de debate) que la renta hasta el 1.09.2017 fue de 500 € abonándose por la demandada este importe salvo en dos mensualidades (el contrato ya se ha indicado que se suscribió el 1.01.2017). Tras esta fecha consta que lo pagado fueron 100 €/mes (con alguna mensualidad impagada) no siendo la realidad de estos pagos una cuestión objeto de debate.

Esta realidad pone de manifiesto que la renta fijada en el contrato de 500 € estuvo operativa durante nueve meses. Tras ello y durante dos años y siete meses la arrendadora aceptó que se le pagara una renta de 100 € en lugar de la de 500 € (desde octubre de 2017 hasta abril de 2020 que es cuando falleció), no constando que la arrendadora manifestare nada al respecto ni a ello se opusiere.

Este obrar de la arrendadora cabe entender que supone un acto propio de aceptación de la renta rebajada por su prolongación en el tiempo, unida al hecho de tratarse de una relación entre abuela - nieta y a que la situación de los gastos a afrontar por la arrendadora Dª Adelaida se modificó precisamente en septiembre de 2017 pues abonaba hasta ese momento por la residencia en que vivía ('Los Sauces' de Sant Boi) una cuota de 2.077 €/mes (contrato de 22.03.2016) y desde septiembre de 2017 una de 932,92 € en la misma residencia al hacerse cargo la administración de parte de la cuota (contrato de 6.09.2017).

La consideración de esta actuación como un acto propio (de aceptación de una rebaja de la renta de 500 €/mes a 100 €/mes) se considera que es conforme a las previsiones del art. 111-8 CCCat pues se puede considerar que se trata de una conducta propia e inequívoca en el sentido de concluyente e indubitada, expresión clara de una voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho con eficacia frente a otras personas.

Ello motiva que esta alegación de la demandada/apelante se deba ver estimada, lo que implica que las rentas debidas al tiempo de interposición de la demanda (incluyendo los meses de enero y febrero de 2017 a 500 €/mes y desde octubre de 2017 a marzo de 2021 a 100 €/mes) sean (seuo) las siguientes (no se debate la cuestión referente al impago de las de enero y febrero de 2017 y teniendo en cuenta el abono a que alude la apelante y que motivó que en escrito fechado el 23.03.2021 se indicara por la parte actora - que partía de una renta de 500 €/mes - que existía un error de cálculo y que la cantidad reclamada era de 18.200 € en lugar de los 18.500 € inicialmente indicados):

- Importe de las rentas: 5.200 € (2 meses a 500 €/mes y 42 a 100 €/mes)

- Importe abonado: 3.800 €.

Ello supone que a la fecha de la demanda la cantidad adeudada fuere de 1.400 €.

A la fecha del juicio (junio de 2021) lo reclamado se fijó por la demandante en 19.700 € lo que suponen 1.500 € más e implica que en los tres meses transcurridos nada se hubiere abonado por la demandada (nada se dijo en contra).

Ello implica que, teniendo en cuenta la misma fecha señalada en la sentencia (es a lo que se considera debe estarse pues la apelación parte de lo indicado en la sentencia), el importe de las rentas generadas hasta junio de 2021 era de 5.500 € (los antes mencionados 5.200 € mas tres meses adicionales a 100 €/mes) habiéndose abonado 3.800 €.

En consecuencia, se estima este aspecto del recurso de apelación de forma que la condena al pago de la demandada (referida a las rentas hasta junio de 2021) ha de ser a una cantidad de 1.700 € más las que se generen hasta la entrega del inmueble a razón de 100 €/mes.

En cuanto a los intereses, se considera idónea la operatividad de los previstos en el art 576 LEC dada la problemática que se ha planteado en este caso y que antes se ha expuesto.

La estimación de este aspecto del recurso de apelación afecta asimismo a la decisión en torno a las costas de instancia, al tenerse que aplicar la regla de la estimación parcial que se contiene en el art 394,2 LEC de forma que cada parte abone las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad no considerando que en este caso concurra temeridad en ninguna de las partes ante la que se viene señalando complejidad del caso aquí analizado.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con estimación parcial del recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador D. Pol Sans Ramírez, en nombre y representación de Dª Rita contra la sentencia dictada en fecha 12.07.2021 por el/la Magistrado/a-Juez/a del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat en los autos de juicio verbal nº 198/2021, debemos REVOVAR Y REVOCAMOS dicha resolución, en el sentido de estimar parcialmente la demandapresentada por el Procurador D. Jordi Ribe Rubí, en representación de Dª Sagrario contra Dª Rita, y en consecuencia:

I.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1.01.2017 entre Dª Adelaida y Dª Rita sobre la vivienda sita en la CALLE000, NUM000 esc. NUM001 NUM002 de Sant Boi de Llobregat.

II.- Se condena a Dª Rita a abonar la cantidad de 1.700 € correspondientes a las rentas de los meses de enero y febrero de 2017, y los meses desde octubre de 2017 hasta el mes de junio de 2021, así como las que se devenguen hasta la entrega del inmueble a razón de 100 euros mensuales, más el interés legal ex. 576 LEC.

III.- Cada parte abonará las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.

En cuanto a las costas del presente recurso de apelación no procede su condena a ninguna de las partes.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

...

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

https://www3.poderjudicial.es/search/juez/index.jsp