Sentencia CIVIL Nº 497/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 517/2017 de 25 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120158111072
Recurso de apelación 517/2017 -2
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 419/2015
Parte recurrente/Solicitante: Arcadio
Procurador/a: Helena Vila Gonzalez
Abogado/a:
Parte recurrida: Verrow SL, Aureliano
Procurador/a: Gloria Ferrer Massanas
Abogado/a: Anna Bonilla Triguero
SENTENCIA Nº 497/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 25 de julio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 13 de julio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 419/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aHelena Vila Gonzalez, en nombre y representación de Arcadio contra Sentencia - 24/11/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Gloria Ferrer Massanas, en nombre y representación de Verrow SL, Aureliano .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por VERROW, S.L., con NIF B-66197773, representada por la Procuradora Gloria Ferrer Massanas y defendida por la Letrada Ana Bonilla Triguero, contra D. Aureliano y contra D. Arcadio , con respectivos NIF NUM000 y NUM001 , representados por la Procuradora Judith Carreras Montfort y defendidos por la Letrada Marta Pascual Torné, debo: 1.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local nº 2 de la Ronda San Pedro, 32 bajos de Barcelona vigente entre la actora y D. Arcadio , debiendo éste dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición de aquélla, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de que no lo haga voluntariamente.

2.- Absolver a D. Aureliano de todos los pedimentos formulados en su contra.

3.- Se imponen las costas al demandado condenado, salvo las causadas al demandado absuelto, que serán a cargo de la actora.

Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por D. Arcadio frente a la actora, debo absolver y absuelvo a la demandada reconvencional de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa condena en costas al actor reconvencional.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 06/06/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Arcadio se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado nº 37 de los de Barcelona en fecha 24 de noviembre de 2016 -aclarada por auto de 12 de diciembre de 2016- en autos de juicio ordinario seguidos en dicho Juzgado bajo el número 419/2015, en su redacción con la aclaración efectuada: 1.- Se estimaba parcialmente la demanda interpuesta por VERROW, S.L., contra D. Aureliano y contra D. Arcadio , y (i) se declaraba resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local nº 2 de la Ronda San Pedro, 32 bajos de Barcelona vigente entre la actora y D. Arcadio , debiendo éste dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición de aquélla, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de que no lo haga voluntariamente; (ii) se condenaba a D. Arcadio a abonar a la actora la suma de 24.560 euros por las rentas vencidas hasta mayo de 2015, más las que vayan venciendo hasta la entrega del local a la actora a razón de 2.400 euros al mes, y (iii) se absolvía a D. Aureliano de todos los pedimentos formulados en su contra.

Todo ello con imposición al demandado condenado de las costas derivadas de esta demanda, salvo las causadas al demandado absuelto, que se imponían a la actora.

2.- Se desestimaba la demanda reconvencional interpuesta por D. Arcadio frente a la actora, absolviendo a la demandada reconvencional de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa condena en costas al actor reconvencional.

Mediante la demanda original de las actuaciones, la entidad VERROW,S.L. ejercitaba acción solicitando la resolución del contrato de arrendamiento vigente entre las partes y cuyo objeto es el local nº 2 de la Ronda San Pedro, 32 bajos de Barcelona, con fundamento, alternativamente, en las siguientes causas: a) la falta de pago de la renta y otras cantidades adeudadas, al amparo de lo dispuesto en el art. 114 de la LAU de 24 de diciembre de 1964 (TRLAU); b)por incumplimiento de la obligación de recepción del local tras el proceso de reedificación, al amparo de lo dispuesto en el art. 82.2 del mismo texto legal , y c) por estar en disposición de otros locales, de conformidad con lo dispuesto en el art. 81.3 de la LAU de 1.964.

Acumuladamente a la anterior, ejercita una acción de cumplimiento contractual al amparo del art. 1124 del Código Civil (CC ) para que se le abonen las rentas vencidas y no satisfechas desde el mes de julio de 2015, así como la suma de 4.698,29 euros por la cesión del contrato.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando, en primer lugar, la falta de legitimación pasiva de D. Aureliano .

En segundo lugar y en cuanto al fondo del asunto, sobre la base de considerar que la entrega del local a los arrendatarios no debe entenderse válidamente producida tras el proceso de reedificación, se opusieron a la demanda alegando que la renta no se ha devengado - y en consecuencia, no concurre la primera causa de resolución contractual ni tampoco hay deuda alguna por esta causa- porque no se ha entregado la finca en las condiciones pactadas, lo que también impide que pueda prosperar la acción de resolución contractual con fundamento en lo dispuesto en el artículo 82.2 del TRLAU ; que la fianza ya se puso a disposición de la actora y que no se adeuda cantidad alguna por la cesión del contrato porque se condonó en el momento de producirse ésta.

Por último, con relación a la tercera de las causas resolutorias que se invocan los demandados alegaron que los otros dos locales de los que disponen no son de las mismas características y uno de ellos está arrendado.

Por su parte, el demandado D. Arcadio formuló reconvención en ejercicio de la acción de cumplimiento contractual del art. 1124 CC para que la actora le entregue el local en las condiciones pactadas y le abone la penalización también pactada por el retraso en la entrega del mismo.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona se dictó la sentencia, que, como se ha avanzado, estimó la demanda inicial de las actuaciones, resolviendo el contrato por falta de pago de la renta ( ex. art. 114. 1 LAU 1964 ) y condenando al demandado Sr. Arcadio al pago de las rentas debidas hasta la entrega de la posesión de la finca, y desestimó íntegramente la demanda reconvencional.

Todo ello considerando, en síntesis, que el local debió ser recibido en fecha 23 de abril de 2014 cuando VERROW intentó efectuar por primera vez la entrega a la finalización de las obras, puesto que los discordancias que presentaba el local en relación a las previsiones del documento en que las partes acordaron, entre otras circunstancias, cómo debía ser el local resultante, bien no podían reputarse incumplimientos, bien eran incumplimientos de envergadura menor y no debían impedir, sin perjuicio de su subsanación, la recepción del local por la parte arrendataria con la consiguiente y correlativa obligación de esta última de abonar la renta arrendaticia pactada.

Por la representación del Sr. Arcadio se recurre la sentencia señalada aduciendo que se produce un error en la valoración probatoria acerca de las condiciones en que fue entregado el local y, sobre todo, un error en cuanto a la transcendencia jurídica del incumplimiento que a su juicio concurre, reiterando en esta alzada sus alegaciones. Así, solicita la revocación de la sentencia y defiende que la entrega del local a los arrendatarios no debe entenderse válidamente producida porque no se ha entregado la finca en las condiciones pactadas, lo que, de un lado, impide que pueda prosperar la acción de resolución contractual con fundamento en cualquiera de las causas invocadas por la demandada, lo que debe conllevar la desestimación íntegra de la demanda inicial, y de otro lado, determina que deba estimarse íntegramente la reconvención debiendo condenarse a la actora a reparar las deficiencias denunciadas y a pagar la penalización prevista por retraso en la entrega por importe de 90.240.-euros.

La representación de VERROW,S.L. ,se ha opuesto al recurso interpuesto de contrario solicitando la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Planteada la cuestión litigiosa en la forma expuesta en el ordinal anterior podemos avanzar que el recurso interpuesto no puede prosperar por cuanto este Tribunal comparte esencialmente los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, en el que no se hace sino reiterar los argumentos ya expuestos en la demanda y a los que la resolución recurrida da cumplida y correcta respuesta.

En suma, dado que, revisado lo actuado, este Tribunal comparte tanto la valoración probatoria como la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida que no ha sido desvirtuada por los argumentos del recurrente, podemos y debemos remitirnos a la fundamentación expuesta en la misma entendiendo que, con ello, se cumple el deber de motivación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española .



TERCERO.- En todo caso, a mayor abundamiento y como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, nos limitaremos a hacer algunas precisiones.

Con carácter previo a cualquier otra consideración debemos señalar que, como admite el propio recurrente, la cuestión que se plantea en esta alzada se corresponde con la principal que fue analizada en la primera instancia quedando ya circunscrita la controversia a determinar si VERROW,S.L., tras el proceso de reedificación llevado a cabo en la finca en la que se ubica el local de autos, ha cumplido con su obligación de entregar al arrendatario dicho local en las condiciones previamente pactadas o, más precisamente, si las discordancias apreciadas entre las condiciones pactadas y aquellas que tenía el local el 24 de abril de 2014, en que se pretende hecha la entrega, amparaban al arrendatario para negarse a recibir la posesión del local y reanudar el arrendamiento suspendido y, con ello, le dispensaban de su obligación de pagar la renta, o, por el contario, le obligaban a recibir el local sin perjuicio de las subsanaciones que hubieran de llevarse a cabo pero con devengo de la renta.

Para resolver las cuestiones planteadas, debemos recordar alguno hechos que consideramos acreditados, que ya se recogen de forma exhaustiva por la juzgadora de instancia en el fundamento segundo de su resolución, al que nos remitimos, y del que solo destacaremos y trascribiremos los hechos que nos parecen fundamentales para la controversia que se planta en la apelación y para facilitar una lectura autosuficiente de esta resolución. Son los siguientes: 1.-En fecha 8 de febrero de 2002 D. Aureliano suscribió con los entonces propietarios contrato de arrendamiento sobre el local designado entonces como nº 2 de la finca sita en la Rda. De San Pedro n 32 de Barcelona (documento núm. 7 de la demanda) teniendo ya arrendado, desde el 28 de febrero de 1981, el local nº 3 del mismo edificio (documento núm. 3 de la demanda y 1 de la contestación) 2.-En fecha 22 de febrero de 2011 la totalidad de la finca fue adquirida por la entidad ACTIV HOTEL SPAIN,S.L. (ACTIV) con la finalidad de construir un hotel (documento núm. 13 de la demanda).

ACTIV empezó negociaciones con todos los arrendatarios del edificio, entre ellos D. Aureliano , quien tuvo acceso a la documentación de la obra (documento núm. 12 de la demanda).

3.-En fecha 2 de abril de 2012, ACTIV y D. Aureliano llegaron a un acuerdo y suscribieron un contrato denominado de rescisión contractual anticipada por el local 2 y un contrato denominado documento transaccional y condiciones arrendaticias por el local 3 (documento núm. 4 de la demanda y núm. 3 de la contestación).

En este último contrato se estipuló, entre otras cosas: 3.1.-La suspensión temporal transitoria del Contrato de Arrendamiento sobre el local entonces designado nº 3 durante el período de realización de las Obras de construcción del Hotel y sus anexos, y la edificación de un local de nueva construcción, que pasaría a designarse con el núm. 2, sin repercusión por obras de mejora (Estipulación Primera). Este acuerdo de suspensión temporal del arriendo comportaba el desalojo del local por parte del arrendatario y una compensación económica por el desalojo temporal.

3.2.- La Estipulación Cuarta de dicho documento se titula: 'Características constructivas LOCAL nº 2, nueva construcción. Adecuación y equipamiento'.

Es del siguiente tenor literal: ' SUPERFICIE : Planta baja, LOCAL con denominación futura nº 2 de nueva construcción y adecuación, de 210 m2, según plano indicativo adjunto como Anexo 4, con una anchura mínima de fachada principal exterior/escaparate de 8,25 m. Medidas que serán fehacientemente contrastadas en presencia del ARRENDATARIO y de quien éste designe y/o delegue con anterioridad a la ocupación.

DESCRIPCIÓN DEL LOCAL : Los acabados, independientemente y además de la adecuación y del equipamiento expresado en el Exponen III, serán de paredes enyesadas y eficientemente pintadas en material plástico blanco, suelos de gres 50x50 cm, color a criterio del Arrendatario, falso techo tipo placas de escayola en planta baja, carpintería metálica de aluminio en fachada, con puertas y ventanas con cristales de seguridad colocadas, persianas metálicas traslúcidas y motorizadas, salida y extracción de humos. El local también dispondrá de las instalaciones necesarias, como sanitarias, equipos de climatización autónomos y electricidad, incluyendo material instalado de iluminación con sus correspondientes equipos. Protección PCI con ignifugación necesaria en todo el local, con la formal certificación por Empresa acreditada. Todo ello, a cargo en su totalidad, del Propietario Arrendador.

En caso de discrepancia entre las partes por lo que respecta a la valoración de posibles defectos y/ o obras pendientes, se someterán las mismas al dictamen del experto designado por el Decano del Colegio de Arquitectos correspondiente.

El Arrendador se compromete a facilitar anticipada y oportunamente al Arrendatario, todo tipo de documentación, certificados y demás informaciones necesarias para que éste pueda tramitar y obtener las respectivas licencias de actividad'.

3.3.- Por su parte, y para complementar la remisión de la anterior previsión contractual, consta que, en el 'Exponen III' del contrato se establecía que el local debía contar con: 'instalaciones adaptadas a las necesidades y reglamentación para minusválidos, equipamientos, climatización y aire acondicionado autónomo, electricidad, agua. Sanitario cumpliendo las normas municipales. Escaparates, Acristalamiento de seguridad. Cerramientos frontales de protección. Equipamiento lumínico, entre otros'.

3.4.- El Arrendador debía comunicar con una antelación mínima de tres meses la fecha de entrega del local, quedando ambas partes obligadas a cumplir las obligaciones del contrato de arrendamiento desde la fecha de la entrega, con una carencia de tres meses en el pago de la renta (Estipulación 5.1).

3.6.-Las obras debían ejecutarse por el Arrendador en un plazo máximo de 22 meses, pactándose una penalización consistente en una rebaja de la renta de dos días por cada día de retraso (Estipulación 5.3).

3.7.-Se establecía una renta mensual de 2.400 euros, con los gastos comunes ordinarios incluidos, más el IVA correspondiente (Estipulación 6.2).

4.-En fecha 15 de mayo de 2012, el demandado entregó el local a ACTIV (documento núm. 9 de la demanda).

5.-En fecha 26 de junio de 2012 se obtuvo la licencia de obras (documento núm. 51 de la contestación a la reconvención).

6.-El certificado final de obra se emitió el 18 de diciembre de 2013 (documento núm. 10 de la demanda) 7.-En fecha 28 de enero de 2014, ACTIV comunicó al demandado que, tras haber elegido éste la baldosa para el local (documento núm. 18 de la demanda), preveía la entrega del local para la primera quincena de marzo (documento núm. 21 de la demanda). En fechas 19 y 24 de marzo de 2014, el arrendatario levantó sendas actas notariales para hacer constar el estado del local de autos y que no se le había comunicado la fecha del entrega del mismo (documentos núm. 10 y 11 de la contestación a la demanda). En fecha 8 de abril de 2014 levantó nueva acta notarial del estado de la finca (documento núm. 12 de la contestación a la demanda) En fecha 10 de abril de 2014 se le confirmó que la fecha de entrega iba a ser el día 16 de abril de 2014 (documento núm. 22 de la demanda).

8.-Posteriormente, las partes convinieron examinar el local el día 24 de abril de 2014 (documento núm.

23 de la demanda). En fecha 23 de abril se visitó el local por ambas partes (documento núm. 23 de la demanda y 14 de la contestación a la demanda). El arrendatario iba acompañado del arquitecto Romualdo y del ingeniero Modesto , así como de notario (documento núm. 13 de la contestación a la demanda) y no aceptó al entrega de la finca que pretendía la actora.

9.-En fecha 10 de julio de 2014, ACTIV puso a disposición de D. Arcadio las llaves del local objeto de autos mediante depósito notarial (documento núm. 24 de la demanda y 23 de la contestación). En fecha 18 de julio compareció D. Arcadio ante el notario ante el que estaba depositadas las llaves del local, manifestando que no aceptaba las mismas hasta que el local estuviera totalmente terminado y reuniera las características pactadas (documento núm. 24 de la demanda: folio 224). Además manifestó que la adecuación de las características del local recibido se debían someter al dictamen indicado en la cláusulas cuarta del llamado Documento Transaccional.

10.-Con fecha 6 de agosto de 2014, el técnico D. Jose Antonio de la ECA ' Addient' se emitió informe de certificación de conformidad (INF- 201310913) para la actividad de bazar en el local objeto de autos (documento núm.

20 de la demanda).

11.-En fecha 8 de agosto de 2014 la actora, VERRROW,S.L., adquirió el edifico de autos (documento núm. 1 y 37 de la demanda).

12.-Las llaves del local fueron retiradas por D. Arcadio el día 1 de septiembre de 2014 manifestando ante el notario depositario que dicha aceptación 'NO SIGNIFICA otorgar, en absoluto, conformidad alguna al estado en que ha dejado el reconstruido local la antes mencionada arrendadora. Ni aceptación del inicio del devengo de la renta, por las mencionadas razones' (documento núm. 24 de la demanda; f 222. y núm.

23 de la contestación).

13.-El arrendatario no ha abonado ninguna cantidad en concepto de renta desde que retirara las llaves (documento núm. 26 a 36 de la demanda).

14.-En fecha 1 de julio de 2015, estando ambas partes en el local, se acordó que la propiedad llevaría a cabo determinados trabajos en la instalación eléctrica del local (documento núm. 21 de la contestación a la demanda).

El día 14 de julio se acordó por las partes la realización de nuevos trabajos en la instalación eléctrica (documento núm. 22 de la contestación a la demanda), 16.-El 15 de julio se reunieron nuevamente, estando presente el ingeniero D. Modesto , y se dan por buenos los trabajos realizados, quedando pendientes otros relativos a las persianas que se dice que se ejecutarán al día siguiente a las 10 (documento núm. 22 ter de la contestación a la demanda).

17.-El arrendatario no desarrolla actividad alguna en el local de autos (documentos núm. 34 a 37 de la contestación a la demanda).



CUARTO.- Pues bien, partiendo de los anteriores hechos, podemos realizar ciertas puntualizaciones que vienen a avalar la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia en relación con los pretendidos incumplimientos que el recurrente imputa a la actora y que expondremos agrupando las categorías que a nuestro juicio merecen una argumentación similar.

Antes de ello debemos poner de manifiesto que, pese a que en el acto de juicio han declarado en calidad de peritos hasta ocho técnicos, revisadas en esta alzada sus manifestaciones, consideramos que, en realidad, los facultativos que intervinieron durante la realización de las obras, ya para dirigirlas por cuenta de la promotora, ya para supervisarlas por cuenta de la arrendataria, no tienen propiamente la condición de tales sino, a lo sumo, de testigos peritos, y en la medida en que no pueden considerarse terceros a la realización de las obras, consideramos prevalentes, y a ellas atenderemos preferentemente, las opiniones de los técnicos cuya función ha sido meramente dictaminadora de los elementos constructivos y las instalaciones, que son, a propuesta de la actora, el perito D. Carlos Francisco , y, a propuesta de la demandada, el perito designado judicialmente, D. Adriano .

A ello debe uniese, con la condición de prueba documental el informe de la ECA aportado como documento nº 20 junto a la demanda, antes reseñado.

Sentado lo anterior, pasamos a analizar las partidas de obra controvertidas con la sistemática apuntada.

1.- Denuncia el recurrente que los paramentos verticales se han realizado mediante placas de cartón- yeso trasdosadas (PLADUR) y pintadas, en lugar de haberse enyesado como se preveía en el documento transaccional. Del mismo modo denuncia que el falso techo debería haber sido de placas de escayola, y ACTIV puso placas tipo PLADUR cartón-yeso.

Estas circunstancias están admitidas por todos los peritos, luego es un hecho no controvertido que los paramentos y el techo son de PLADUR, lo que suponía una discordancia en cuanto a la previsión contractual contenida al respecto en la Estipulación Cuarta del llamado Documento Transaccional'. Sin embargo, como también manifiestan todos los peritos intervinientes y de ello se hace eco la resolución recurrida, esta modalidad arquitectónica, en sí misma considerada, lejos de constituir un incumplimiento supone una mejor solución constructiva para paredes y techos que la que se había previsto contractualmente, pues aísla mejor térmica y acústicamente, y alcanza mejores cotas de planeidad ( vid. a este respecto las manifestaciones del perito Sr. Carlos Francisco a los mins: 57:10 y ss. de la quinta pista de grabación, y las del perito Sr. Adriano a partir de los mins 19:23 y ss. de la última pista de grabación). Además el arquitecto director de las obras manifestó que esta fue la solución constructiva adoptada para el resto del edificio destinado a hotel y que se pretendía dotar a la finca de cierta uniformidad.

Ahora bien, es cierto también, y así lo reconocen también todos los peritos, que la utilización del PLADUR comporta una reducción de la superficie útil del local. El recurrente, de hecho, más que criticar esta solución constructiva por sí sola, pues no argumenta que sea de inferior calidad a la pactada, lo que denuncia es que el hecho de que con ella se reduzca la superficie útil del local, reducción que cifra en 20 m2, supone un incumplimiento relevante por cuanto el arrendatario ' podría exponer 20 m2 más de producto con el que comercia '.

Pues bien, como ya se argumenta en la sentencia apelada, con un criterio que suscribimos y que se atiene a la opinión de los peritos señalados, la reducción de la superficie del local, en cuyo alcance o dimensión no están conformes los peritos, incluso de tomarse la indicada por el perito judicial, no se reputa relevante o significativa, no constituyendo un incumplimiento contractual atribuible a la parte actora. El propio Sr. Adriano manifestó que el cambio de pared no estaría justificado ( mins 19:58 y ss. de la sexta pista de grabación) y que lo consideraría una aberración. Por otra parte, además de que esta solución arquitectónica se implantó a la vista de la parte arrendataria sin que formulara queja, observación o reserva en ese momento, como ya indica la magistrada, difícilmente podemos aceptar que esta disminución de la superficie útil, dado el modo en que está repartida, con una pequeña merma a los largo de todos los paramentos del local, que se hacen más anchos, pueda traducirse, como se pretende en el recurso, en una reducción de 20m2 útiles para la exposición de producto.

No cabe en consecuencia acoger las alegaciones del recurrente en estos puntos.

2.-También se denuncia el recurrente, con respecto al pavimento del local, que en el Documento Transaccional se pactó la colocación de baldosa de 50x50 cms. y que la baldosa instalada es de 45x45 cms, incumpliéndose por tanto con las previsiones del contrato.

Tampoco podemos acoger estas alegaciones.

En primer lugar, porque consideramos acreditado que después de la firma del contrato, ya con la obra en marcha, las partes acordaron, modificando en este punto la previsión contractual, colocar como pavimento la baldosa instalada y que ello se hizo tras una selección hecha por el Sr. Aureliano a partir de las muestras que materialmente ( no por catálogo) se le ofertaron y se le entregaron y que, en prueba de ello, estampó su firma por detrás de la muestra elegida (de la que se aporta fotografía. Doc.nº 18 de la demanda). El recurrente, que no niega la rúbrica del Sr. Aureliano en la baldosa elegida, pretende que con ella solo se daba conformidad a la calidad y tonalidad, pero no al tamaño. En todo caso, además de dicha rúbrica, que a nuestro juicio, ante la ausencia de observaciones, supone dar conformidad a la muestra elegida en todos sus aspectos, hay que estimar que esa conformidad se debe estimar implícita al hecho de haber presenciado sin reservas la colocación del pavimento y el cambio viene corroborado por las declaraciones de los testigos Sres. Eliseo ( min. 25: 19 segunda pista) y Florian (min. 31:45 de la misma pista).

En segundo lugar, cabe hacer constar que, incluso aceptando a efectos dialécticos que hubiera una diferencia no acordada entre el tamaño de las baldosas pactadas y las finalmente instaladas, lo cierto es que ello no comportaría un incumplimiento relevante, desde luego no capaz de justificar la falta de recepción del local, por cuanto según el perito Sr. Adriano no hay incidencia en la funcionalidad de modo que no está justificado el cambio ( min. 19:23 de la última pista de grabación), opinión en la que también está conforme el perito Sr. Carlos Francisco (min. 00:37 de la quinta pista de grabación).

3.-En cuanto a la fachada, estimamos que el contrato está correctamente cumplido tanto en cuanto a los equipamientos de seguridad, es decir, la carpintería de aluminio, el vidrio, el vidrio laminado de seguridad, y la persiana motorizada traslúcida, como en cuanto a su medición, pues en el Documento Transaccional únicamente se requiere que haya una 'fachada/escaparate' de 8,25 metros lineales, lo que no se discute que se cumpla, limitándose la queja del recurrente a señalar que el plafón opaco de aluminio hace reducir la zona de escaparate. Esta última circunstancia, que no sería relevante, ni siquiera está acreditada dado que el perito Sr. Adriano , como bien señala la juzgadora de primer grado, manifestó que, si bien detrás de las columnas hay una zona opaca, como quiera que la puerta es de una anchura menor, el escaparate ha aumentado.

4.- Tampoco consta que se incumpliera el deber de instalar una salida de humos prevista en el repetido documento transaccional, pues se trata de una instalación no visible desde el interior del local, con lo que el hecho de que no se comprobara su existencia desde su desembocadura en abril de 2014( vid. declaración del Sr. Romualdo ; min. 27:58 de la quinta pista de grabación) no significa que no existiera y, como se recoge en la sentencia recurrida, la mayoría de los peritos coincide en que esta instalación estaba hecha.

5.-Tampoco consideramos probado incumplimiento alguno en relación con el sanitario. Es cierto que en el Exponen III, el repetido documento prevé que, de un lado, que el local disponga de 'instalaciones adaptadas a las necesidades y reglamentación para minusválidos' y, de otro lado, que tenga 'sanitarios cumpliendo las normas municipales'. Pues bien, de las declaraciones contrastadas de los peritos resulta que la existencia de un sanitario para personas con discapacidad funcional solo es requerido por normativa para ciertos usos, siendo que en este caso no consta el uso que definitivamente vaya a darse al local y no era necesario, como explicó el perito judicial, para el caso de una tienda de comercio textil, basando con lo que se ha construido.

Y suscribimos enteramente los argumentos de la juzgadora en cuanto a la ubicación, que no estaba prevista en el contrato y de la que no consta queja por la parte arrendataria mientras la obra se fue ejecutando.

6.- El recurrente ha sido particularmente insistente en cuanto a las deficiencias que afectan a la puerta y al peldaño de acceso. También en lo atinente al tabique divisorio construido en el local. Se mantiene, en todos estos casos, que incumplen la normativa y que por ello impiden la obtención de cualquier licencia de actividad.

Consideramos que, en general, de la practica de la prueba no consta acreditado cuáles son los requisitos administrativos exigibles en cada caso, y que las apreciaciones que se realizan no pasan de las meras conjeturas porque, como otra vez señala acertadamente la juzgadora, no se conoce la postura administrativa al no haberse ni intentado la solicitud de licencia de actividad. Así, los representantes y técnicos de la actora manifestaron que la puerta y el peldaño se construyeron con respecto de las dimensiones y características que presentaba el edificio original por exigencias de departamento municipal de patrimonio al tratarse de un entorno catalogado. Por la parte contraria se afirma que dichos elementos de acceso no cumplen la normativa de accesibilidad para personas con discapacidad y/o ponen en peligro a los usuarios de la vía.

Sin olvidar que pesa sobre el demandado apelante la carga de acreditar el incumplimiento que invoca, lo cierto es que entre los peritos parece que hay un consenso generalizado en la defectuosa ejecución de la puerta batiente que, al abrir hacia fuera, invade la calzada. Pero en todo caso, las soluciones para tal problema no requerían ni requieren grandes esfuerzos constructivos ni tampoco económicos y dependen del uso, no concretado, al que se destinara el local. Así, si el uso que se fuera a dar al local permitiera considerar una ocupación estándar del mismo inferior a 50 personas, parece que bastaría con poner un tope y que la puerta simplemente abriera solo hacia adentro. Si el uso determinara un aforo superior a esa cifra, se requeriría una solución constructiva que pasara bien por retranquear la puerta, bien, por ejemplo, por instalar una puerta corredera, esto es, que mantuviera la función sin invadir la vía y permitiendo la salida segura del establecimiento. Pero, en todo caso, no se puede dar una respuesta segura cuando el requerimiento normativamente exigible depende de un factor desconocido cual es el uso del local con lo que difícilmente se puede considerar acreditado el incumplimiento denunciado.

Similares argumentos bastarían para considerar que la construcción del tabique no supone un incumplimiento. La actora argumenta que su necesidad deriva de la normativa de protección ante incendios y, en particular, del cumplimiento de la llamada distancia de evacuación. Los peritos expresan pareceres antitéticos en este punto acerca de la necesidad de este tabique, que, por tanto, resulta discutible. Ahora bien, en lo que sí hay consenso es en que esa distancia de evacuación hace referencia al recorrido de evacuación desde el punto del local más distanciado de la puerta contando con las presencia de los obstáculos propios del local, y como se trataba de cuyos usos no estaba determinados y en el que no existían obstáculos, cualquier medición no deja de ser estimativa. Por ello, ante la diferencia de criterios ( de estimaciones) de los peritos, consideramos que no puede darse por acreditado por el apelante el incumplimiento que denuncia en cuanto a este punto.

7.- Por lo que se refiere a las instalaciones eléctricas y de climatización, lo cierto es que fueron validadas por el informe ECA acompañado a la demanda y asimismo el perito judicial las considera correctas. Al igual que la magistrada de primera instancia hemos considerado acreditado que en julio de 2015 se efectuaron ciertos repasos de acabados para corregir cables sueltos y/o, en general, defectuosas terminaciones de la instalación, pero no podemos dejar de advertir que, precisamente para este tipo de acabados propios de los trabajos de repaso finales de una obra, el documento transaccional suscrito por las partes preveía ya un periodo de carencia de tres meses desde la entrega provisional hasta que se volviera a devengar la renta, y fue la arrendataria la que con su negativa a recibir la obra impidió que esa reparación se llevara a cabo de forma tempestiva. En todo caso se trataba de defectos ya corregidos al interponer la demanda.

8.-Por último, el recurrente insiste en reclamar ciertas instalaciones ( expositores, probadores, extintores...) que considera deben estimarse incluidas dentro del término equipamientos. No suscribimos tampoco esta alegación. Es más: frente a las manifestaciones del recurrente, que no dejan de ser manifestaciones de parte, la actora acompaña el informe de la ECA, que, entre otras cuestiones tiene por objeto certificar los equipamientos de un local con el uso que se daba por la parte arrendataria al preexistente, y valida todas las instalaciones y equipamientos contenidas.

En resumen consideramos que no estaba justificada la falta de recepción de la obra por parte del arrendatario en abril de 2014 porque ninguna de las diferencias respecto a lo pactado era relevantes y amparaban tal decisión ni, mucho menos, relevaban al arrendatario del pago de la renta exigible al finalizar el plazo de carencia naturalmente previsto para la solución de los deficiencias subsanables que pudieran concurrir. La parte arrendataria, como también señala la juzgadora, ni permitió esa subsanación, ni, pese a anunciarlo, ante las discrepancias de las partes, llamó a un arquitecto dirimente tal y como preveía el contrato y, además, tras una negativa inicial, en fecha 1 de septiembre de 2014 tomó las llaves del local depositadas notarialmente por la actora con lo que, pese a sus reservas unilaterales que no validamos y que a nuestro juicio no resultan oponibles por las razones expresadas, desde entonces tomó posesión del local, estando en deber la renta.

Al no haber satisfecho renta alguna incurre claramente en la primera de las causas de resolución invocadas por la parte actora, procediendo la estimación de la demanda y al correlativa desestimación de la reconvención.

Por lo expuesto y en conclusión, procede desestimar el recurso interpuesto y, en consecuencia, confirmar la sentencia recurrida.



QUINTO.- Las costas derivadas del recurso de apelación interpuesto se deben imponer al recurrente al ser desestimado el mismo. Todo ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Arcadio contra la sentencia dictada en fecha por el Juzgado nº 37 de los de Barcelona en fecha 24 de noviembre de 2016 , aclarada por auto de 12 de diciembre de 2016, ambas resoluciones dictadas en autos de juicio ordinario seguidos en dicho Juzgado bajo el número 419/2015 de los que el presente rollo dimana, CONFIRMAMOS dichas resoluciones.

Todo ello imponiendo las costas de esta alzada al recurrente.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por el apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :