Sentencia Civil Nº 499/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 53/2009 de 25 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00499/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7000870/2009

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 53/2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 998/2004

Órgano Procedencia: JZDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 14 DE MADRID

De: Laura , Teodulfo

Procurador: PILAR MOYANO NÚÑEZ

Contra: Juan Carlos

Procurador: JOSÉ ANTONIO VICENTE-ARCHE RODRÍGUEZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En Madrid, a veinticinco de Septiembre de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 998/2004, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 14 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandantes Dª Laura y DON Teodulfo , representados por la Procuradora Sra. Dª Pilar Moyano Núñez y defendidos por Letrado, y de otra como apelado demandado DON Juan Carlos , representado por el Procurador Sr. Don José Antonio Vicente-Arche Rodríguez y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 14 de Madrid, en fecha 9 de Julio de 2.008, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. JOSÉ ANTONIO VICENTE-ARCHA RODRÍGUEZ en nombre de D. Juan Carlos contra Dª Laura debod eclarar y declaro que el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en esta Capital, calle Melcho Fernández de Almagro nº 118, local de negocio nº 8, vigente y aplicable a todos los efectos, inluidos los de revisión de renta, es el suscrito con fecha 1 de julio de 1982, y con imposición de las costas causadas, a la parte demandada de la misma.

Que desestimando la demanda acumulada interpeusta por la Procuradora Dª PILAR MOYANO NÚÑEZ en nombre de Dª Laura y de D. Teodulfo contra D. Juan Carlos , debo absolver y ABSUELVO a este demandado, de las pretensiones contra el mismo formuladas en la referida demanda; y con imposición de las costas causadas a la parte demandnte de la misma."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandadnte cosntituída por Dª Laura y DON Teodulfo . Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 2 de Julio de 2.009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día .

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre la resolución dictada por el juzgado de primera instancia 14 de Madrid en fecha 9 de julio del 2008 en el cual se estimó la demanda interpuesta, en nombre y representación de don Juan Carlos , contra doña Laura , debiendo declarar el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en la calle Melchor Fernández de Almagro de Madrid, número 118 local de negocio 8 vigente y aplicable a todos los efectos incluidos la revisión de renta, es el suscrito en fecha uno de julio de 1982, con imposición de costas a la parte demandada, y acordándo la desestimación de la demanda acumulada interpuesta en nombre y representación de doña Laura , y de don Teodulfo , contra don Juan Carlos absolviendo al demandado de las pretensiones contra este formuladas en la referida demanda y con imposición de costas causadas a la parte demandante.

SEGUNDO.- Por la representación de doña Laura y don Teodulfo , se interpuso recurso de apelación contra la anterior resolución, basado en los siguientes motivos en primer lugar se alegó que la cuestión era debatir la revisión de la renta en el arrendamiento que unía a las partes, y se han valorado cuestiones como el contrato que vincula las partes y si el arrendatario ha dado su conformidad a las revisiones propuestas y si ha caducado la acción de revisar del inquilino, entendiendo la resolución recurrida que el contrato de arrendamiento es el de junio de 1982, y que el arrendatario no queda vinculado por los actos propios toda vez que aceptó las rentas, y fue debido a un conocimiento viciado y por error y que su acción no había caducado porque las revisiones no suponía un pago de más de lo debido, sino que las cuentas partían de un contrato indebido, manifestando que la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 manifiesta que la revisión de las rentas se practicará sobre la renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento con una consecuencia jurídica diferente refiriendo al contrato que dio origen al arrendamiento, y no hay controversia sobre el contrato suscrito en el año 1967 entre la señora Laura como propietaria y don Balbino , inquilino y la subrogación por la viuda de éste a su fallecimiento y el actual arrendatario entró mediante traspaso, traspaso encubierto al margen de los requisitos que exigía el artículo 32 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 , que era una práctica normal para evitar los gastos que originaba los traspasos legales y no se hacía ninguna referencia al contrato primero en el segundo para evitar esta apariencia de traspaso y sin entrar en opinar si era correcto, legal, moral o no, y se efectuó esa forma, igualmente se manifiesta que según la cláusula subrogatoria del contrato de 1967 , la renta quedó fijada en 1979 en 96.600 Ptas, o 580,6 euros anuales, y desde entonces se practicaron revisiones en el año 1989 en el año 1981 y finalmente de conformidad con el artículo 42 de la ley de arrendamientos urbanos y la renta del contrato de 1982 es de 12.000 pesetas mensuales que es la misma que se venía abonando en virtud del contrato de 1967,que diera inicio y otro continuación, prueba de ello es la carta enviada el día 11 de julio del 2001 con el propio señor Juan Carlos manifiesta la existencia del traspaso y la propia sentencia dice que es un error y una frase popular mal utilizada y no relevante, en fecha 12 de septiembre de 1.996 la propiedad revisó la renta al amparo de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 , en una carta donde reconoce que se establecio en virtud de un traspaso y se formalizó un contrato en el mes de junio de 1982 y donde se manifiesta que se había suscrito un contrato de arrendamiento con éste pero también que se subrogo en un contrato de fecha uno de marzo 1.967, de la que era titular doña Eulalia , que fue aceptada por la parte contraria y se aquietó a la misma y se abonó puntualmente las rentas y toda las posteriores actualizaciones se hacía mención a partir de un contrato de marzo de 1.967, la propia resolución manifiesta que el sistema de revisiones de renta de la ley de arrendamientos urbanos de 1.994 le está aplicación al protocolo de actuaciones que para las mismas revisiones regula el artículo 101 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 , tanto lo manifestado en el artículo 101 y lo mismo que manifiesta la disposición transitoria segunda de la ley de arrendamientos urbano de 1994 , donde hay una obligación del arrendatario para notificar la oposición y si no lo hace se interpreta su silencio como una aceptación y este argumento es suficiente para ello y hay una aceptación tácita por la no actividad, y durante ocho años el actor aceptó tácita y expresamente las rentas y las abonó y de repente se mostró en desacuerdo con lo que hace, manteniendo la resolución que las reglas de la caducidad no le son de aplicación por no ser rentas indebidamente pagadas por ser superiores a la correcta, sino con un conocimiento viciado motivación sorprendente y la razón que genera al procedimiento ha sido que señor Juan Carlos se está pagando rentas superiores a las que la autoriza el título y siempre podríamos llegar a conclusión que toda las rentas superiores son producidas por hechos viciados por error ; el juzgado atribuye la carta del 11 de julio del 2001 un simple error del señor Juan Carlos y por ello no la considera ni relevante ni vinculante, y el señor Juan Carlos tuvo suficiente conocimiento y dispuso de todo y cada uno de los datos intervenían en las distintas revisiones y las tuvo durante ocho años y nada hizo y la propia aplicación del artículo 106 de la ley de arrendamientos urbanos distinguiendo entre la facultad de utilización del derecho que dimana del artículo 101 y del art 103 y de otro el ejercicio de las acciones de sus mismos derechos, recibiendo la carta de revisión en el año 1.996 y no ejercitó la acción hasta el año 2.004 reconociendo que recibió toda las cartas y siendo el pago de las rentas suficientes y por lo tanto el plazo de tres meses comienza a contar desde la recepción de la carta de 1.996 y la oposición data del año 2.004 estaba totalmente fuera de plazo siendo un hecho de prescripción del artículo 1.966 del código civil solicitando que se estime el recurso y se desestime la demanda interpuesta por el señor Juan Carlos y se declare que las revisiones de renta propuesta y aceptadas y pagadas son correctas y condene a este a las costas procesales de la primera instancia.

TERCERO.- Centrado los anteriores términos el recurso de apelación interpuesto, como la propia resolución de instancia manifiesta la cuestión primeramente controvertida y que se reclamó en la propia demanda principal era si el contrato de arrendamiento que ligaba las partes litigantes sobre el citado local, era de fecha 1 de marzo de 1.967, y se había subrogado en el mismo mediante un contrato de traspaso en señor Juan Carlos , o si el contrato de arrendamiento era el de fecha 1 de julio de 1.982 , que ligaba las partes y se suscribió ex novo por las mismas, y como la propia resolución manifiesta no puede llegarse a otra conclusión que el señor Juan Carlos adquiere la condición de arrendatario no por traspaso, sino como arrendatario por un nuevo contrato suscrito el día uno de julio de 1.982, ello derivado en primer lugar de la prueba documental, donde el contrato suscrito que por toda las actuaciones en ningún modo hace referencia a la existencia de uno anterior o de un traspaso sobre el local, igualmente la prueba testifical no puede llegar a ser más concluyente a estos efectos dado que la testigo, señora Eulalia , que era la anterior arrendataria en todo momento manifestó su voluntad y desvinculacion del anterior contrato de arrendamiento el cual resolvió personalmente y documentalmente, como consta documentalmente documento 3 aportado las actuaciones, en todo ratificó de la inexistencia de un traspaso, de un acuerdo de traspaso, o de una voluntad de traspaso, o de cualquier otra figura análoga, ya sea efectuada de forma objetiva y expresa o encubierta, en igual sentido en el propio interrogatorio en las actuaciones se mantiene lo anterior, lo que por lo tanto no puede sino llegar a concluir con la única estimación de la demanda en cuanto a que el único contrato existente entre las partes es el suscrito entre estas de fecha 1 de julio de 1.982.

El Art. 29 de la Ley Texto Refundido de 1.964 disponia expresamente.

El traspaso de locales de negocio consistirá, a efectos de esta ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

El artículo 32 igualmente disponía lo siguienteSerán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:

1º) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2º) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

3º) La fijación de un precio cierto por el traspaso.

4º) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

5º) Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

6º) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el ap. 2º.

La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso declara la Sentencia de 10 de siembre de 1.996 que: "Al establecer el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos En este sentido la sentencia de 30 de junio de 1992 , con cita a su vez de sentencias de 29 de abril de 1963; 15 de octubre de 1971; 10 de marzo de 1973 y 21 de febrero de 1987 sienta que el consentimiento tácito "... debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos, que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución".Y la sentencia de 22 de diciembre de 1992 EDJ 1992/12724 , en orden a la eficacia del consentimiento tácito que " fuera de aquellos casos en que la Ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita; pero en todo caso la declaración de voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación sino por el contrario reveladora del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho" (Sentencia de 8 de febrero de 1964 ), en tanto que la Sentencia de 26 de mayo de 1986 EDJ 1986/3489 , con cita de otras varias, afirma que "evidente que la reglamentación negocial de intereses puede exteriorizarse a través del comportamiento, existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta basada en los usos sociales y del tráfico, ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes (acta concludentia) y como tales inequívocos que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte que el comportamiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia", añadiendo a continuación "... no pudiendo por otra parte, identificarse consentimiento y mero conocimiento, como sienta la Sentencia de 7 de octubre al referirse a "la conocida por la reiterada doctrina de esta Sala, incluida la que se cita en el motivo, según la cual, el conocimiento, acto receptivo que es indispensable para poder actuar pues no se puede reaccionar contra lo desconocido o ignorado, no equivale al consentimiento, acto volitivo de manifestación expresa o tácita de voluntad que es el que podría haber legalizado el traspaso en cuestión, de existir tal consentimiento y haber sido otorgado por persona facultada para ello". De Laley entes enunciada de 1964, en su párrafo inicial establecía, que "serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes" que enumera en los seis apartados de que consta el precepto, está imponiendo, con carácter imperativo o de "ius cogens" (sentencia de 22 de abril de 1991 ) la concurrencia en el traspaso de todos y cada uno de esos requisitos, con la consecuencia establecida en el párrafo final de ese artículo 32 de que "la falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso" y así lo reitera la sentencia de 18 de enero de 1966 en que se declara que "conforme al párrafo último de dicho artículo 32 cuando falta cualquiera de los requisitos que el precepto establece, el arrendador está facultado para no reconocer el traspaso operado, pues por la simple renuncia a los derechos de tanteo, retracto y aumento de rentas, no se vacía por completo el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 , ni exime de cumplir los que quedaron subsistentes"; siguiendo así una constante doctrina jurisprudencial pues como dijo la sentencia de 31 de marzo de 1962 , en relación al texto entonces vigente "la facultad que la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 en su artículo 29 concede al arrendatario, de enajenar el uso del local arrendado obligando al arrendador, sin contar con su voluntad, a vincularse con un tercero, como excepcional que es, ha de ajustarse en su ejercicio a todas aquellas garantías a que el ordenamiento jurídico la condiciona, particularmente las que tienden a asegurar por el arrendador de los derechos integrantes del dominio y la libre disposición mediante el tanteo"".

Lo que lleva a concluir lo que toda la resolución de instancia mantiene en cuanto que no se ha acreditado en modo alguno la existencia de un contrato de traspaso en los términos legales exigibles para el reconocimiento como tal traspaso por falta absoluta de prueba de lo anterior en cuanto al consentimiento y aceptación de la forma contractual como tal y no efectuada por quien tiene la carga de la prueba en ninguna de las pruebas practicadas en las actuaciones.

Igualmente ha de ser analizada y considerada la desestimación que se hace de la demanda acumulada, una vez concluido el contrato que une a las partes es el únicamente suscrito por estas de fecha 1982 y no de fecha 1967 no pudiéndose analizar ninguna consideración respecto de la teoría de los hechos propios que se alega en cuanto a la fijación de la rentas a la fecha actual, toda vez que el contrato que une es el fecha 1982, y encontrándonos ante la inexistencia de un traspaso y toda las posibilidades de revisión de las renta queda al amparo obviamente del contrato suscrito y de los actos que se hayan ido produciendo con posterioridad , en los que esta Sala no entra en ningún pronunciamiento toda vez que respecto de la demanda acumulada lo que se solicita expresamente en el suplicó de esta es una acción de determinación de rentas de arrendamiento de uso distinto de vivienda en base a la que se solicita que se declare que la renta obligada a pagar por el inquilino es de 787,92 ? desde el mes de julio del año 2.003, haciendo y estando pasar por esta declaración, ahora bien, se parte en sus hechos que el contrato de fecha uno de julio de 1.982, traía causa de otro contrato anterior toda vez manifiesta en la página dos del escrito de la demanda acumulada , manifestándose que se tuvo acceso por el señor Juan Carlos al contrato de arrendamiento a través de un traspaso y por tanto se parte de una actualización desde el año 1.967, en la que se manifiesta fueron aceptados todo los importes de forma tácita y con un abono efectivo de ello hasta la fecha de 22 de junio del 2.004, donde se propone abonar exclusivamente una cantidad diferente por el concepto de renta, por lo que se hacen unas valoraciones y cuantificaciones partiendo de un hecho que no es cierto y no es demandado como tal, y por lo tanto sin hacer ningún otro pronunciamiento al respecto no puede partirse para llegar a la conclusión que en la demanda acumulada se solicita y por ello la propia resolución no entra a fijar una renta, y se fijará la por quien en su caso corresponde pagarla sobre la base de un contrato que no es el que se parte en la demanda acumulada sino del contrato de 1 de julio de 1.982, quedando a salvo la posibilidad de ejercitar las acciones que le correspondan, en el procedimiento correspondiente, puesto que tal petición ni se ejercita la demanda principal ni tampoco en el procedimiento acumulado, que pudo formularse a través de una demanda reconvenciónal y que por ello se podía haber dado oportunidad a la parte contraria de contestarla por lo que reiterando todo lo anterior manifestado en la resolución de instancia al respecto en las consideraciones que se hacen respecto de la demanda acumulada cuando se parte de un hecho no cierto cuál es la existencia o mejor dicho la inexistencia de un traspaso y la única realidad de que la relación contractual que liga las partes es de fecha 1 de julio de 1982.

En base al anterior expuesto procede ratificar la resolución impugnada por estar ajustada a derecho

TERCERO.- En cuanto a las costas, vista la desestimación del Recurso de Apelación proceda imponerlas en virtud del Art. 394 en relación con el Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a la parte recurrente

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el Recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Moyano Núñez, en nombre y representación de Dª Laura y de DON Teodulfo , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 14 de Madrid, con fecha 9 de Julio de 2.008, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 53/2009 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.