Sentencia Civil Nº 5/2013, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 5/2013 de 21 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 ZARAGOZA SENTENCIA: 00005/2013 Rollo: 5/2013 SENTENCIA NÚMERO SETENTA Y CUATRO Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s: Presidente: Juan Ignacio Medrano Sánchez Magistrados/a: D. Antonio Luis Pastor Oliver Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz En Zaragoza, a veintiuno febrero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 4 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 23/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo 5/2013, en los que aparece como parte apelante SOCIEDAD GILES S.C, Raúl , Debora Y Estela , representado por la Procuradora Dª Gemma Laguna Broto y asistidos por el Letrado D. Martín Bona García y apelados JAKI S.C, Teodoro Y Jose María representado por la Procuradora Dª Teresa García Romero, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio Medrano Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 de ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 31 de octubre de 2012 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sra. García Romero en representación de JAKI S.C., Teodoro Y Jose María contra GILES S.C., Estela , Raúl y Debora debo: 1.- Declarar y declaro que GILES S.C., Estela , Raúl Y Debora , adeudan a JAKI S.C., Teodoro , Jose María la suma de 50.640 euros.

2.- Condenar a GILES S.C., Estela , Raúl Y Debora a pagar a JAKI S.C., Teodoro , Jose María la cantidad de 50.640 euros, en concepto de principal, más intereses legales. Con expresa imposición de costas a los demandados.' TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la SOCIEDAD GILES S.C, Raúl , Debora Y Estela se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal el día 9 de enero de 2013 donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 12 de febrero de 2013, en que tuvo lugar.

CUARTO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- A partir de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que la parte arrendadora tenía derecho a percibir el 15% del importe del traspaso, que se autorizaba, reconocido ese derecho en la sentencia de instancia, se alzará contra la misma la parte arrendataria y demandada para denunciar en esencia una errónea valoración de la prueba, defendiendo, también en esencia, que no existió en rigor cesión alguna del contrato sino extinción del anterior y formalización de uno nuevo. A tal fin se dolerá la parte recurrente de la valoración de la prueba realizada en la instancia que se refuta errónea, quejándose en particular de la apreciación del testimonio de los nuevos arrendatarios, que en el sentir de la parte recurrente en ningún momento afirmaron que lo que se les ofertara en el anuncio fuera el traspaso de un local, sino el traspaso de un bar, especulando a continuación sobre lo que quisieron decir cuando se les preguntó por la relación del precio con el objeto del traspaso, si el negocio, o el local, o ambos.

SEGUNDO .- Se considera conveniente dar una respuesta conjunta a las diversas alegaciones de las partes recurrentes, pues en las mismas lo que se viene a exponer es, en definitiva, el conjunto de circunstancias concurrentes que deben llevar a la conclusión de que no existió cesión del contrato de arrendamiento, sino extinción del existente y formalización de uno nuevo, a saber que la voluntad de las partes era dar por extinguido el anterior contrato mediante el abono de las deudas pendientes, así como la generación de un nuevo contrato con los nuevos arrendatarios que, además y aparte, eran adquirentes del mobiliario y licencias administrativas.

Se dolerá así, 1) la parte recurrente de que la valoración del testimonio de María Teresa y Dimas , que indicaron que la publicitada era 'traspaso bar' y no 'traspaso local', 2) que el documento de 30 de abril de 2011 refleja con claridad que ha finalizado el contrato de alquiler, y que en consecuencia se tuvo por desistida a la parte arrendadora en el juicio verbal de desahucio; que se recuperó la fianza, y que se formalizó un nuevo contrato de arrendamiento; 3) que la cesión supone una subrogación del nuevo arrendatario en la posición jurídica en el contrato del anterior arrendatario; 4) que el negocio jurídico concertado con los nuevos arrendatarios lo fue de venta del mobiliario y licencias, de forma coherente con la promesa de venta (doc. Nº 5 demanda, concertada de manera previa), en pactos redactados por el abogado Sr. Jose María ; 5) que no se corresponde la cifra de 50.000 euros con el 15% del precio abonado de 350.000 euros, y que siendo el precio de los enseres, muebles y licencia 350.000 euros, se asignaría en todo caso un valor cero a los derechos arrendaticios, de suerte que en todo caso no se generaría compensación económica alguna a favor del arrendador, y 6) y subsidiariamente sí el valor de la maquinaría y mobiliario era de 250.064,98 euros (114.815,39 euros de maquinaria más 135.249,59 euros de muebles), el valor del traspaso del local sería de 99.935,02 euros, y su 15% de 14.990,25 euros.

TERCERO .- La trasmisión de los derechos arrendaticios, traspasa en el TR LAU 1964 ( art.29) o cesión en la LAU 1994 (art.32), supone una novación subjetiva en virtud de la cual un tercero subingresará en la posición del arrendatario, lo que acaecería sin necesidad de que ello se consienta por el arrendador ( STS.31 de enero de 1962 ). Lo que en un contrato de fuerte componente personal permite resaltar su carácter extraordinario. Eso justifica que el centro de gravedad en la norma del TR de la LAU 1964 se situara en el desplazamiento en la posesión del local y que se sometiera a unos estrictos requisitos formales ( art.32 TR LAU 1964 ), facultad que se compensaba, por una parte, con el derecho a cobrar una parte del precio y aumentar la renta y, por otra, a evitar tal cesión a terceros en mejor y preferente posición que estos últimos, dado que se le reconocia un derecho de tanteo (o retracto). Y además, no sobre toda la industria o negocio instalado en el local, sino sólo con el local, puro y simple, con exclusión de todo lo demás ( arts.29 y 32 TRLAU 1964 ).

Si jurídicamente es claro que el traspaso o cesión conlleva ese subingreso en la posición del arrendatario, no es infrecuente que el nuevo arrendatario postule un cambio de condiciones en el contrato para viabilizar su inversión, sea en la renta sea en la duración del contrato. Lo que conlleva el que sea usual en el tráfico jurídico la formalización, en los casos de cesión, de un nuevo contrato y no a una mera novación subjetiva del anterior. Novación extintiva que no permite desconocer que los acuerdos de voluntades que subyacen para extinguir el anterior contrato y dar vida a uno nuevo se basan en realidad en un cambio en la posición de la parte arrendataria, en que, atendiendo al trasfondo económico, lo que hay no es sino una verdadera cesión. Es la voluntad de las partes la que determina en definitiva el derecho del arrendador a cobrar el porcentaje, pues, a salvo los supuestos del art. 32.1 LAU 1994 , es la voluntad del arrendador la determinante de la viabilidad jurídica del cambio del arrendatario, se articule como mera cesión, por tanto novación subjetiva, se articule como extinción del contrato anterior y formalización de un nuevo contrato.

Y la parte recurrente tiene en contra de su tesis dos pruebas en verdad concluyentes, una la de que, en contra de lo afirmado en el recurso, el testimonio de los nuevos arrendatarios fue esclarecedor sobre lo pretendido y negociado, y que desde el primer momento pretendían adquirir los derechos arrendaticios, derecho sin el cual el valor de los demás bienes pasaba a ser irrelevante o sin utilidad económica, en cuanto eran bienes y derechos esencialmente vinculados a su explotación en un establecimiento determinado.

Y el segundo hecho es que entregó un pagaré para atender esos derechos del arrendador por 50.000 euros. El pagaré contiene una promesa abstracta de pago, y respecto del cual la recurrente no ha dado todavía una explicación razonable, y la que dio en el interrogatorio, a saber que se entregaron dos pagarés por cuantías diferentes para satisfacer una deuda sobre la que existía una cierta indeterminación, operando de forma 'alternativa', no es razonable ni por tanto verosímil.

Pero será particularmente esclarecedor en este sentido el acuerdo de 30 de noviembre de 2011 (f.46) en el que las partes dan por finiquitada la deuda y en la que sintetizan lo acaecido con los derechos arrendaticios, pues ha 'finalizado el contrato de alquiler' sí, pero ello 'debido a una cesión a otra sociedad', de suerte que lo que en el fondo acaece es una novación en la que se ha alterado un elemento subjetivo del contrato, la parte arrendataria, y ello por cesión de los derechos que ostentaba Giles S.C y sus integrantes. Y porque se modificaran otras condiciones del contrato, duración y renta, generándose esa novación extintiva no por ello se debe perder la perspectiva de la verdadera cesión subyacente y del derecho a cobrar la propiedad un porcentaje conforme a lo pactado.

En esos términos el Tribunal considera que existe acreditado el acuerdo para que, aun formalizado nuevo contrato, configurar un complejo negocial que aun suponiendo formalmente la extinción del anterior contrato locativo y la formalización de uno nuevo, subyacía en realidad una cesión de los derechos arrendaticios con la que la parte arrendadora mantenía el derecho a beneficiarse de un porcentaje del precio de la cesión.

CUARTO .- Ahora bien si esto es así es de reconocer que no deja de existir un notable grado de confusión contractual en punto sobre el precio asignado a los derechos arrendaticios, pues si por la cesión de todo el mobiliario y licencias era de 250.064,98 euros (114.815,36 euros de maquinaria y 135.249,59 euros de mobiliario), el resto sería de 99.935,02 euros, que se puede considerar el precio del traspaso, por lo que el 15% será de 14.990,25 euros, cantidad por la que se debe estimar esa partida, aparte los 640 euros por la devolución del pagaré de 32.000 euros, por lo que procede estimar la demanda por importe de 15.630,25 euros.

QUINTO. - Al estimarse parcialmente la demanda y el recurso no procede hacer una especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias ( arts 398 y 394 Lec ).

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por 'Giles S.C', Dª Estela , D. Raúl y Dª Debora contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Zaragoza, recaída en el juicio declarativo ordinario 23/2012, la que se revoca en el sentido de reducir el importe de la declaración condena a la cuantía de 15.630,25 euros.

Sin costas en ninguna de las dos instancias, y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leía por el Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fé.