Sentencia CIVIL Nº 5/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Aoiz/Agoitz, Sección 1, Rec 614/2019 de 13 de Enero de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000005/2021

En DIRECCION000/ DIRECCION000, a 13 de enero del 2021.

Vistos por el Ilmo. D. ROBERTO SIERRA GABARDA, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de DIRECCION000/ DIRECCION000 y su Partido, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 0000614/2019 seguidos ante este Juzgado, a instancia de D. Agustín representado por el Procurador D. MIGUEL LEACHE RESANO y actuando como Letrado en su propio nombre contra Dña. Estibaliz representada por la Procuradora Dña. VIRGINIA BARRENA SOTÉS y defendida por el Letrado D. MIGUEL ANGEL ALVAREZ GONZALEZ sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Leache Resano, en nombre y representación de D. Agustín (Letrado que, a su vez, actúa en su propio nombre), se presentó demanda de juicio ordinario frente a Dña. Estibaliz en la que tras exponer los hechos que en esencia se describirán posteriormente y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, solicitaba al Juzgado que admitiese la misma, y previos los trámites legales se dictara en su día Sentencia cuyo petitum se da por reproducido.

SEGUNDO. - Admitida a trámite la demanda por Decreto de 13 de noviembre de 2019, en tiempo y forma compareció la demandada a través de la Procuradora Dña. Virginia Barrena Sotés en la que interesaba la íntegra desestimación de la demanda con expresa condena en costas.

TERCERO. -El 2 de septiembre de 2020 tuvo lugar la audiencia previa a la que acudieron ambas partes. Abierto el acto, descartado el acuerdo y fijados los hechos, se procedió a la proposición de prueba. Por la parte actora se propuso documental y más documental. Por la demandada se propuso documental y pericial de D. Baltasar. Todas las pruebas fueron admitidas y se procedió a señalar vista.

CUARTO. -La vista se celebró, finalmente, el día 9 de diciembre de 2020 a la que comparecieron ambas partes. Abierto el acto, se practicaron las pruebas que habían sido admitidas en la audiencia previa. Finalmente, las partes elevaron a definitivas sus conclusiones quedando los autos vistos para sentencia.

QUINTO. -En la tramitación de este procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Pretensiones de las partes. Hechos controvertidos.

A.-Pretensión aducida por el demandante.

El objeto del presente litigio viene determinado por las vicisitudes que se produjeron al término de la relación arrendaticia que ligó a las partes en relación con la vivienda sita en la C/ DIRECCION001 núm. NUM000 de DIRECCION002.

No siendo controvertido que la demandada arrendó al actor dicho inmueble por un período de 10 años a partir del 15 de enero de 2014 a razón de 1.000 € mensuales (con una fianza de 5.000 €), la controversia hace su aparición con motivo del cese de dicho arrendamiento.

Señala el actor que el 1 de agosto de 2019 recibió una comunicación de la demandada en la que exponía la necesidad de resolver el contrato para vender la vivienda. Circunstancia a la que habría que accedido previa concesión de un plazo de 3 meses para encontrar una nueva vivienda y que, sin embargo, acabó suponiendo la entrega el 6 de septiembre de 2019. Entregadas las llaves aquel día, indica el actor que la demandada procedió a revisar la vivienda manifestándole la existencia de desperfectos y le entregó un documento de resolución de mutuo acuerdo a lo que el actor se opone frontalmente toda vez que no fue de mutuo acuerdo.

Señala, también, que el 12 de septiembre de 2019 la arrendadora remitió un correo en el que le indicaba que los desperfectos apreciados habrían sido presupuestados en 4.020,59 € a lo que añadía la mensualidad de septiembre de 2019 y ciertos desperfectos. En suma, le anticipó que compensaría dichas deudas con la fianza. Finalmente, el resto de llaves fueron totalmente entregadas el día 17 de septiembre de 2019.

La acción del actor, ejercitada al amparo del art. 36 de la LAU y la regulación civil general, asciende a 7.000 € desglosados de la siguiente forma: (i) 5.000 € por la fianza no devuelta; (ii) 1.000 € de indemnización de daños y perjuicios por la no utilización de la piscina durante el mes de agosto de 2019 y (iii) 1.000 € de indemnización por la resolución unilateral del contrato de arrendamiento.

B.-Alegaciones de la demandada.

La arrendadora demandada no cuestiona la suscripción del contrato. Sin embargo, recuerda que la vivienda fue entregada en perfecto estado de conservación. Reconoce también la comunicación al arrendatario de la necesidad de recuperar la vivienda para ser puesta a la venta. Recuperación a la que el demandante accedió siempre y cuando obtuvieran otra vivienda. Venta que se frustró pero que no supuso la permanencia del actor ya que el 28 de agosto de 2019 comunicó su intención de marcharse el 4 de septiembre.

Reconoce que la total devolución de las llaves tuvo lugar el 17 de septiembre de 2019 pero señala que, a dicha fecha, ya se había devengado la totalidad del alquiler de septiembre.

Se opone a la pretensión de contrario al entender que la vivienda presentaba desperfectos que ascendían a 6.240 €. Es decir, muy por encima de la fianza. Además, adeudaba cantidades de suministros valoradas en 204,77 €, adquisición de electrodomésticos por 378,49 €, el mes de septiembre de 2019 por 1.000 € y trabajos de jardinería por 335,17 €. En total, 8.178,67 € que son muy superiores a la fianza.

Finalmente, recuerda que el mantenimiento de la piscina era tarea del actor y que, por ello, no es procedente solicitar una indemnización por la falta de utilización. Y, finalmente, se opone a calificar la resolución como de unilateral y, por ende, a satisfacer indemnización alguna de ninguna clase.

SEGUNDO. - Sobre la pretensión de indemnización de 1.000 € por resolución unilateral.

Uno de los puntos de mayor controversia entre las partes, especialmente para el demandante, es el de la calificación jurídica que merece la finalización del contrato: resolución unilateral o de mutuo acuerdo. Entiende el demandante que la unilateralidad de la actuación de la demandada le ocasionó un perjuicio de 1.000 € que reclama en este procedimiento.

La nomenclatura jurídica que deba recibir la terminación del contrato carece de un mayor interés en el presente caso. Es claro, y así resulta acreditado, que la voluntad inicial de resolver el contrato partió del deseo unilateral de la arrendadora de enajenar la vivienda. Sin embargo, lejos de oponerse (tal y como le amparaba la legislación arrendaticia a la luz del plazo pactado inter partes), el arrendatario se avino a la voluntad de la arrendadora e, incluso, concertaron un plazo de 3 meses para poder encontrar una nueva vivienda. Plazo que no fue necesario al encontrarse una nueva vivienda con anterioridad (ver documento núm. 15 de la parte demandante).

Por lo tanto, independientemente de cual fuera el origen del deseo resolutorio, lo cierto es que la relación contractual finalizó de mutuo acuerdo entre las partes como se aprecia en el intercambio de correos, el burofax de 12 de septiembre de 2019 y el documento de 17 de septiembre de 2019.

La sombra de los actos propios planea sobre la pretensión del actor. Lejos de conservar su posición arrendataria, máxime cuando la enajenación de la venta por la demandada se había frustrado, optó por resolver el contrato de acuerdo con los deseos de la arrendadora. Hito que es independiente a que dicha resolución se hiciera con fuertes discrepancias sobre los desperfectos.

Adicionalmente, no se acredita el perjuicio que el actor dice haber sufrido y que le legitima para interesar una condena de 1.000 €. Pudiera pensarse en el mayor coste de encontrar una vivienda. Sin embargo, ni se ha acreditado ni se puede obviar que el arrendatario era plenamente libre de encontrar otra vivienda distinta a un precio similar o inferior.

En definitiva, la pretensión indemnizatoria por resolución contractual, que deriva expresamente del art. 1.124 CC, carece de prueba y fundamento legal y contractual alguno debiendo ser desestimada.

TERCERO. - Sobre la pretensión de indemnización de 1.000 € por imposibilidad de usar la piscina.

Sostiene el actor que es acreedor de una indemnización de daños y perjuicios de 1.000 € por la imposibilidad de utilizar la piscina de la vivienda durante el mes de agosto de 2019. Imposibilidad justificada en el incumplimiento de la demandada de su obligación de reparar la depuradora.

El montante de la indemnización es destacable. Corresponde a una mensualidad de renta de la vivienda entera y, más allá de esta equivalencia, carece de una justificación detallada en la demanda.

De conformidad con la cláusula décima del contrato (documento núm. 1 de la demanda), el mantenimiento y conservación de la piscina y depuradora de la vivienda eran obligación de la parte arrendataria sin perjuicio de las reparaciones que debiera efectuar la arrendadora (cláusula séptima).

Del intercambio de correos electrónicos entre las partes en agosto de 2019 (documento núm. 3 de la demanda), se desprende que el actor comunicó a la demandada la imposibilidad de bañarse en la piscina por un problema con la depuradora (correo de 6 de agosto de 2019 a las 14:36 horas). Comunicación rápidamente contestada por la demandada ese mismo día (a las 15:15 horas y a las 16:41 horas) indicando que la reparación iría a su cargo (de la arrendadora) y que costaría unas pocas horas.

La justificación de la reparación viene determinada por la factura de 10 de agosto de 2019 (documento núm. 11 de la demanda) por importe de 561,87 € abonada por la demanda.

A la luz de la prueba expuesta, ninguna indemnización corresponde al demandante por este concepto. En primer lugar, resulta ciertamente contraproducente exigir una indemnización por el incumplimiento de una obligación que le competía, precisamente, al propio demandante (de conformidad con los términos del contrato).

En segundo lugar, la reparación fue acometida inmediatamente por la demandada tan pronto como fue comunicada por el demandante (el 6 de agosto se remitió el correo y ese mismo día ya se había gestionado el aviso a los técnicos siendo emitida la factura el 10 de agosto de 2019). Es decir, que la pretensión indemnizatoria carece de un mínimo de prueba sobre el perjuicio efectivamente irrogado.

En tercer lugar, la injustificada determinación de la cantidad reclamada por este concepto (1.000 €) motiva su propia desestimación. Concurriría un evidente enriquecimiento injusto del actor si por la imposibilidad de usar un elemento concreto de la vivienda se le resarciera con el importe del arrendamiento de toda la casa en un mes.

En definitiva, se desestima la pretensión al constituir un claro ejemplo de contravención de los actos propios (debido a las obligaciones asumidas contractualmente); al suponer un ejercicio de una pretensión indemnizatoria desprovista de la mínima prueba y al resultar claramente desproporcionada.

CUARTO. - Sobre la devolución de la fianza de 5.000 €.

Es tiempo de abordar el principal hecho controvertido entre las partes: la procedencia de la devolución de la fianza de 5.000 € reclamada por el demandante. No es discutida la retención de la misma por la parte arrendadora. Lo que se discute es la existencia o no de título alguno que habilite a la demandada a hacerlo.

En este punto debe recordarse que la prestación de fianza en el arrendamiento urbano, recogida en el art. 36 LAU, tiene por objeto servir de garantía del cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario. Obligaciones que no solo se circunscriben al efectivo pago de la renta ( art. 17 LAU), sino también a la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado en que se arrendó ( art. 1.561 CC), atender las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario ( art. 21.4 LAU y Ley 590 del FNN) y cualesquiera otras dispuestas legal o contractualmente.

El demandante entiende que ha cumplido escrupulosamente con todas las obligaciones y, muy especialmente, con la de devolver la vivienda en el mismo estado en que se recibió.

La demandada, por el contrario, sostiene que la fianza no debe ser devuelta ante el gran número de obligaciones incumplidas por el arrendatario. En este punto, desarrolla una lista de gastos y partidas diversas cuya suma asciende a 8.178,67 €. Es decir, más de los 5.000 € reclamados. En la medida en que es una cifra superior a la de la fianza, se opone a su devolución si bien no formula demanda reconvencional por la diferencia. Los conceptos desglosados por la demandada son los siguientes: (i) pago de la renta del mes de septiembre de 2019, 1.000 €; (ii) pago del suministro de agua del segundo semestre de 2019, 204,77 €; (iii) adquisición de horno-microondas por importe de 378,49 €; (iv) trabajos de jardinería, 335,17 € y (v) reparaciones de desperfectos apreciados en la vivienda y reposición de obras no consentidas por importe de 6.260,24 €.

A los efectos de una mayor claridad expositiva, se analizarán individualmente cada de estas partidas para concluir si procede o no compensarlas con la fianza.

1.-Renta del mes de septiembre de 2019.

En relación con los 1.000 € compensados por la falta de pago de la renta de septiembre de 2019, se ha de advertir una clara desproporción en tal compensación realizada por la parte arrendadora. De la documental aportada, especialmente de los correos electrónicos (documento núm. 7 de la demanda) y del escrito de resolución (documento núm. 11 de la demanda), resulta acreditado que la salida/mudanza del domicilio por el actor tuvo lugar el 6 de septiembre de 2019 (inicialmente proyectada para el 4 pero, finalmente, ejecutada el día 6). Ese mismo día se hizo entrega de la mayor parte de las llaves y, finalmente, el 17 de septiembre de 2019 se acabaron entregando los últimos juegos de llaves.

Entre el 6 y el 17 de septiembre resulta acreditado que el actor no hizo uso de la vivienda sin perjuicio de que dispusiera todavía de algún juego de llaves. Así se explica, por ejemplo, que la arrendadora revisara la vivienda y comunicara al actor los desperfectos mediante correo de 12 de septiembre de 2019. O, por ejemplo, que la propia visita del perito de la demandada tuviera lugar el 20 de septiembre de 2019 cuando el arrendatario ya no residía en la vivienda.

Si ello no fuera suficiente, queda acreditado por el actor (documento núm. 15 aportado en la audiencia previa) que el día 27 de agosto de 2019 suscribió un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en C/ DIRECCION003 núm. NUM000 de DIRECCION002 cuyo comienzo se estipuló el día 1 de septiembre de 2019.

Se aferra la parte demandada al período de 5 días iniciales de cada mes para el ingreso de la renta como argumento para exigir el mes entero. No obstante, confunde el período concreto de abono por anticipado recogido en el contrato, y avalado por la LAU (art. 17), con la exigibilidad de todo un mes de renta pese a un disfrute claramente inferior.

Prueba de lo anterior es el propio correo electrónico de 12 de septiembre de 2019 en el que la demandada se mostraba dispuesta a 'renunciar' a dicho mes de septiembre siempre y cuando las partes firmaran de mutuo acuerdo la resolución (documento núm. 10 de la demanda).

En conclusión, expuestas y valoradas las pruebas, se concluye que la salida del actor del domicilio no tuvo lugar sino el día 6 de septiembre de 2019. Momento en que fueron devueltas a la demandada ciertas llaves hasta que, el día 17 de septiembre de 2019, el actor devolvió los últimos juegos de llaves. Por lo tanto, lejos de los 1.000 € que la parte demandada compensa, solo le corresponden 200 €(renta correspondiente a 6 días a razón de 33,33 € por día con redondeo al alza).

2.-Suministro de agua del segundo semestre de 2019.

En relación con los 204,77 € correspondientes a la factura de suministro de agua del segundo cuatrimestre de 2019, se declara acreditado que el arrendatario no ha abonado dicho importe tal y como venía obligado. Al fin y al cabo, nos encontramos ante un suministro susceptible de individualización mediante aparatos contadores ( art. 20.3 LAU) cuya satisfacción recae sobre el inquilino. Ninguna prueba ha practicado el actor a los efectos de acreditar el abono de la factura que se aporta como documento núm. 10 de la contestación a la demanda. La demandada ya anticipó dicha pendencia en el correo electrónico de 12 de septiembre de 2019. Acreditada, por lo tanto, la relación contractual vigente (lo estaba durante el segundo semestre de 2019), la obligación a cargo del arrendatario, el devengo de la factura y ante la falta de prueba de pago alguno, se ha de concluir con la procedencia del descuento de los 204,77 €efectuado por la parte demandada.

3.-Adquisición de horno-microondas.

Se pretenden compensar por la demandada un total de 378,49 € por la adquisición de un nuevo horno microondas en la cocina dado el mal estado en que se encontraba el que dejó el actor. No se ha practicado una prueba exhaustiva acerca de la imputación al arrendatario de un mal uso del horno. Recordemos que nos encontramos en el marco de una relación arrendaticia que duró 5 años de una vivienda en la que ya existían electrodomésticos. Por lo tanto, no estamos ante una pequeña reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda ( art. 21 LAU). Nos encontramos ante la reposición de un nuevo electrodoméstico tras un largo arrendamiento y, por lo tanto, ante una actuación exigible a la parte arrendadora. No procede la compensación con dicho concepto.

4.-Trabajos de jardinería.

Descuenta la parte demandada un total de 335,17 € por trabajos de jardinería acometidos con posterioridad a la marcha del demandante. De conformidad con la cláusula décima del contrato, correspondía al arrendatario ' realizar un mantenimiento del seto que rodea la parcela y los arbustos ya plantados, consistentes en riego, abonado y poda según los cuidados que dichas plantas necesiten; mantenimiento del césped, consistentes en riego, abonado y segado, según los cuidados que el mismo necesite(...)'

El conjunto fotográfico aportado por el actor (documento núm. 8 de la demanda) evidencia un estado muy óptimo del jardín. No se aprecian deficiencias de ninguna clase y el aspecto general es muy correcto. Contrastan tales fotografías con las que el perito D. Baltasar ilustra su informe. Sorprende, en este punto, la fecha de la visita (20 de septiembre de 2019) y la de firma del informe (febrero de 2020). Y, especialmente, el contenido de las fotografías. Analizadas las mismas pudiera pensarse que o no estamos ante el mismo jardín o no estamos en la misma estación del año. El aspecto del jardín en las fotografías de la demanda, brillante y correcto, contrasta con el pobre panorama que arrojan las fotografías del informe pericial.

Del resto de la prueba destaca el informe de comprobación de la vivienda realizado por la agente de la propiedad inmobiliaria Dña. Rocío. Informe fechado el 6 de septiembre de 2019 (no siendo controvertido que el arrendatario realizó un repaso a la vivienda ese mismo día) y en el que se certifica el buen estado del jardín y se incluye una fotografía que, si bien no es a color, sí que plasma un jardín ordenado y con buen estado de conservación.

La factura que se acompaña por la demandada (documento núm. 14 de la contestación) está fechada el día 23 de octubre de 2019. Si bien refleja actuaciones que, en principio, serían competencia del arrendatario, no se especifica la fecha concreta de intervención en el jardín siendo que la fecha de la factura es casi dos meses posteriores al cese de la relación arrendaticia. Además, no se ha citado al autor de la misma ni a los operarios que intervinieron a fin de exponer la necesidad de los trabajos ejecutados.

En definitiva, no existe suficiente prueba impeditiva que acredite un incumplimiento flagrante de las obligaciones de mantenimiento por parte del actor. Más bien, todo lo contrario. De la prueba practicada, valorada de conformidad con los arts. 326 y 348 LEC, se desprende que el arrendatario devolvió el jardín de la vivienda en correctas condiciones. Nos encontramos, recordemos, ante un elemento de la vivienda especialmente expuesto a las inclemencias meteorológicas y al propio devenir de la naturaleza con unas características cambiantes. Las discordancias de las fechas del informe pericial y de las fotografías aportadas en contraste con las que presenta el actor arrojan suficientes dudas como para tener acreditado el incumplimiento. No asiste a la parte demandada el derecho a compensar los 335,17 € indicados.

5.-Reparaciones y reposiciones.

Sin duda, la partida de mayor envergadura en esta compensación de la fianza es la de las reparaciones de desperfectos y reposición de obras no autorizadas que asciende a 6.260,24 € y que, según el informe pericial (documento núm. 8 de la contestación) se organizaría en las siguientes partidas: (i) elementos de la carpintería de aluminio por valor de 1.663,20 €; (ii) obras no autorizadas por importe de 1.453,55 €; (iii) piscina por importe de 1.507 € y (iv) retirada de escombros a vertedero que asciende a 250 €. Todo ello con el 21 % de IVA adicional.

En relación con la primera partida, elementos de carpintería, se circunscribe a la sustitución de la mosquitera plisada y enrollable presente en toda la vivienda. La cantidad no es nada desdeñable. El perito, Sr. Baltasar, de cuya cualificación profesional no se duda (a la vista del certificado de 9 de diciembre de 2020 en el que consta como colegiado arquitecto técnico) pero que tiene un claro vínculo profesional con la demandada (fruto del cual reconoció haber realizado obras en varios inmuebles de ella), señaló en el acto de la vista que los desperfectos de la mosquitera no eran propios del desgaste del uso ordinario, sino producidos por golpes, presumiblemente, por un animal.

Dichas alegaciones no dejan de ser ciertas suposiciones carentes de una prueba adicional. Además, si se analiza el informe, se aprecia que existen tan solo unas pocas fotografías de la mosquitera en algunas de las cuales ni siquiera hay rotura, sino golpes (por ejemplo, página 5 del informe). Por lo tanto, pretender como pretende la parte demandada una total sustitución de la mosquitera de toda la vivienda requeriría una prueba más sólida acerca de la total inutilidad de dicho material. Material que, recordemos, es un elemento accesorio de la vivienda de naturaleza ciertamente frágil y susceptible de verse moldeado con el tiempo. Finalmente, del conjunto de fotografías aportadas por el actor (documento núm. 8 de la demanda), se puede apreciar que hay zonas en las que la mosquitera presenta un perfecto estado (página 31 del documento núm. 8) y el propio informe de la agente de la propiedad inmobiliaria (documento núm. 9 de la demanda) acredita que las mosquiteras están en uso, aunque una presente una fisura y otra esté sin sujeción.

Por lo tanto, no existiendo prueba exhaustiva sobre la total inutilidad de la mosquitera que justifique la total sustitución ni sobre una acción dañosa imputable al actor, procede desestimar esta partida en cuanto supone un manifiesto enriquecimiento injusto.

En relación con la segunda partida, obras no autorizadas, debemos remitirnos a la estipulación novena del contrato de conformidad con la cual ' la parte arrendataria no podrá ejecutar ninguna obra o reforma de la misma, sin que medie para ello autorización escrita de la parte arrendadora. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, en el caso de que la parte arrendadora no haya autorizado la realización de las obras, ésta podrá exigir, al concluir el contrato, que la parte arrendadora reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que ésta pueda reclamar indemnización alguna. Asimismo, se permite la realización de los agujeros imprescindibles para la colocación de mobiliario y declaración'. Estipulación contractual que viene a reproducir, prácticamente, el art. 23 LAU.

De todos los conceptos con los que la parte arrendadora pretende compensar la fianza, tan solo se va a estimar el relativo a la acreditada realización de una bañera en el sótano donde, previamente, existía un fregadero. Una instalación confirmada por las fotografías aportadas y por los informes del presente procedimiento y respecto a la cual ni consta autorización expresa por escrito de la arrendadora ni voluntad posterior de quedarse con dicha instalación. Valga, como ejemplo, el correo electrónico de 12 de septiembre de 2019 (documento núm. 10 de la contestación a la demanda). La suma de la partida de desmontaje de bañera y de instalación de fregadero, según el perito, es de 997,55 € más el IVA del 21 %.

Por el contrario, los agujeros realizados para la instalación del toldo y los agujeros para la instalación de una valla en el jardín quedan amparados por el tenor contractual al tratarse de operaciones realizadas para colocación de elementos que son mobiliario y, al mismo tiempo, decoración.

En relación con la tercera partida, piscina,nos encontramos, sin duda, ante uno de los hechos de mayor controversia entre las partes. Así se puede apreciar en los correos electrónicos intercambiados entre ambas partes. Y, muy especialmente, el correo electrónico de 22 de junio de 2019 (documento núm. 6 de la demanda) en el que el acto comunica a la demandada la existencia de problemas en las láminas de madera de la playa de la piscina y la rejilla de la misma. Concretamente, en dicho correo se alude a que ' dado que llevamos ya cinco años aquí y que restan otros cinco, al menos, de contrato, estaríamos dispuestos a hablar contigo sobre asumir una parte del arreglo total'. Dicha interpelación a asumir el gasto entre los dos se reitera en el correo de 3 de julio de 2019.

La propia existencia de los daños en las láminas de madera y rejilla no es discutida. Así se aprecia en el informe de la agente de la propiedad inmobiliaria (documento núm. 9 de la demanda) y en el informe pericial (documento núm. 8 de la contestación). Precisamente, el contrato contiene estipulaciones ciertamente contradictorias sobre las obligaciones para con la piscina. Así, la cláusula séptima dispone que corresponde al arrendador ' la realización, en el menor plazo posible, de todas aquellas reparaciones necesarias que resulten de averías o problemas graves derivados del uso de las instalaciones y diversos elementos esenciales de la vivienda' dentro de los cuales se incluye la propia piscina. Posteriormente, la cláusula décima rotulada 'mantenimiento', impone al arrendatario la obligación de mantenimiento y conservación de la piscina y depuradora de la vivienda.

Esta duplicidad de previsiones contractuales debe ser interpretada a la luz del propio espíritu del contrato de arrendamiento y del uso temporal que de una vivienda implica. Es claro que la rejilla de la piscina y las maderas que la rodean son elementos necesarios para un correcto uso de tal instalación y, al mismo tiempo, precisan de un mantenimiento y conservación continuos. Por lo tanto, en línea con los correos electrónicos intercambiados, la propia existencia de desperfectos, la preexistencia de dicha instalación y los propios actos del actor procede imponer dicha partida de forma simultánea a ambas partes. Por lo tanto, la compensación de la fianza por este concepto se reduce a 753,50 € más el correspondiente IVA del 21 %(la partida total era de 1.507 €).

Finalmente, en cuanto a la cuarta partida, retirada de escombros, no ha lugar a realizar la compensación al venir incluida en el resto de partidas (véase, por ejemplo, la concerniente a la instalación de fregadero y desinstalación de bañera o la limpieza de la zona de la piscina tras las obras en el informe pericial).

En conclusión,la cantidad que la arrendadora puede compensar con la fianza en concepto de reparaciones y reposiciones es de 1.751,05 € más el IVA del 21 %. Es decir, 2.118,77 €.

6.-Conclusión.

Del importe de la fianza (5.000 €), por los motivos expuestos anteriormente, se han de descontar las partidas de (i) 6 primeros días de renta de septiembre (200 €), (ii) factura del agua del segundo cuatrimestre (204,77 €) y (iii) las reparaciones y reposiciones parciales (2.118,77 €). Por lo tanto, la cantidad resultante es de 2.476,46 € a favor del actor.

QUINTO. - Conclusión e intereses.

Por todo lo expuesto, se ha de estimar parcialmente la demanda promovida y condenar a la demandada a abonar al actor la cuantía de DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (2.476,46 €).

Interesa la parte actora que se devenguen los intereses legales dese que transcurrió un mes desde la entrega de las llaves que fecha el 4 de septiembre de 2019. Todo ello de conformidad con el art. 36.4 LAU.

Se ha de acoger dicha petición con una prevención. La entrega de las llaves se hizo en dos actos. En primer lugar, el 6 de septiembre de 2019. Momento en que cesa la relación contractual y se generan las grandes discrepancias al ver el estado de la vivienda. El último juego de llaves se entregó el 17 de septiembre de 2019. Por lo tanto, la fecha que este Juzgador toma en consideración a los efectos del cómputo de intereses del art. 36.4 LAU es la del 17 de septiembre de 2019. De esta forma, los intereses legales de dicho precepto se devengarán desde que transcurrió un mes desde dicha entrega. Es decir, a partir del 17 de octubre de 2019 hasta esta sentencia y, a continuación, los del art. 576 LEC.

SEXTO. - Costas.

En materia de costas, al haberse producido una estimación parcial, procede que cada parte abone las suyas y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTEla demanda promovida por D. Agustín (DNI núm. NUM001), representado por el Procurador D. Miguel Leache Resano y actuando en su propio nombre como Letrado, contra Dña. Estibaliz (DNI núm. NUM002) , representada por la Procuradora Dña. Virginia Barrena Sotés y asistida por el Letrado D. Miguel Ángel Álvarez González, y, en consecuencia, SE CONDENA a Dña. Estibaliz a abonar a D. Agustín la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (2.476,46 €).Dicha cantidad devengará los intereses legales del art. 36.4 LAU desde el mes siguiente a la fecha de entrega de las llaves (es decir, el 17 de octubre de 2019 según lo indicado en el Fundamento de Derecho Quinto) hasta esta sentencia y, a continuación, los del art. 576 LEC.

Se desestiman el resto de pretensiones.

En materia de costas cada parte abonará las suyas y las comunes por mitad.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN,ante este Tribunal, por escrito y dentro del plazo de VEINTE DÍAS contados desde el siguiente a su notificación.

La admisión de dicho recurso precisará que, al interponerse el mismo, se haya consignado como depósito 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado en el BANCO SANTANDER nº 3140000004061419 con indicación de 'recurso de apelación', mediante imposición individualizada, y que deberá ser acreditado a la preparación del recurso, de acuerdo a la D. A. decimoquinta de la LOPJ. No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido.

Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

El Magistrado-Juez