Sentencia Civil Nº 50/2015, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 54/2015 de 07 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00050/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000054 /2015-M

Juzgado de procedencia:JDO.PRIMERA INSTANCIA N.3 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000634 /2012

Recurrente: Gema , Salvador

Procurador: M ROCIO PARLORIO DE ANDRES

Abogado: ISABEL Mª CORTIJO PEREZ

Recurrido: OÑORO GESTION INMOBILIARIA Y SERVICIOS, S.AL.

Procurador: MARIA TERESA LOPEZ MANRIQUE

Abogado: VICTOR Mª PEREZ DE DIEGO

ILMA SRA PRESIDENTA:

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

ILMOS/AS. SRES/AS. MAGISTRADOS/AS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN

D. MARIA CARMEN MARTINEZ SANCHEZ

S E N T E N C I A Nº 50/15

En Guadalajara, a siete de abril de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000634/2012, procedentes del JDO.PRIMERA INSTANCIA N.3 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000054/2015, en los que aparece como parte apelante, Gema , Salvador , representados por la Procuradora de los tribunales, Sra. M ROCIO PARLORIO DE ANDRES, asistidos por la Letrada Dª. ISABEL Mª CORTIJO PEREZ, y como parte apelada, OÑORO GESTION INMOBILIARIA Y SERVICIOS, S.AL., representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA TERESA LOPEZ MANRIQUE, asistido por el Letrado D. VICTOR Mª PEREZ DE DIEGO, sobre Cantidad, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. SR. D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-En fecha 7 de noviembre de 2012 se dictó sentencia, cuya parte dispositivaes del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por el/la Procurador/a DON ANDRÉS TABERNE JUNQUITO, en el nombre y representación de DON OÑORO GESTIÓN INMOBILIARIA Y SERVICIOS SL, frente a DOÑA Gema Y Salvador , representados por la Procuradora DOÑA ROCIÓ PARLORIO DE ANDRÉS, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , ne NUM000 , 19180 Marchámalo, Guadalajara, celebrado entre las partes en fecha de uno de septiembre de dos mil once, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a que dejen libre, expedita y a disposición de la actora la referida finca antes del 28/12/12 a las 10 horas, bajo apercibimiento en otro caso de lanzamiento, señalado para ese día que se llevará a efecto sin ninguna otra notificación posterior si la sentencia no se recurre en tiempo y forma y deviene firme; e igualmente deberá, en el mismo plazo, retirar cuantos objetos y enseres sean de su propiedad, bajo apercibimiento de que si no los retiraran en el indicado plazo, o con anterioridad al lanzamiento, se podrán considerar bienes abandonados a todos los efectos, condenándole igualmente al pago de 7.900 euros, más intereses legales que correspondan desde la interpelación judicial, y con expresa imposición de costas, y al pago de las rentas que se devenguen el desalojo y entrega efectiva de la vivienda a la parte actora'

TERCERO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Gema y D. Salvador se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo día de la fecha.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los de la resolución recurrida.

Resumen de antecedentes. Para la adecuada comprensión de los motivos del recurso de apelación y de los razonamientos de esta Sala diremos que la sentencia recurrida en apelación ha sido dictada en proceso de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. La cuestión en esta alzada se circunscribe a la reclamación de cantidad toda vez que la arrendadora según se desprende de su escrito obrante al folio 107 de la causa, ha recuperado la posesión del inmueble por entrega de las llaves del mismo por parte del arrendatario.

SEGUNDO.-Enunciación del primer- y único- motivo del recurso de apelación. Articulado a través de tres sucesivas alegaciones lleva por rúbrica error del juzgador de instancia en la apreciación de la prueba y error en aplicación de las normas contenidas en el Código Civil y LAU sobre las obligaciones recíprocas y obligaciones de las partes en contratos de arrendamiento. Error en el juzgador de instancia en la aplicación de las normas sobre contratación. El incumplimiento del arrendador ha tenido lugar durante todo el tiempo que ha durado el arrendamiento. El argumento, reiterado en dichas alegaciones, se reduce a sostener el engaño causado por el arrendador a los arrendatarios en el momento de la firma del contrato toda vez, se dice en el recurso, que la vivienda arrendada carecía en la fecha del contrato de la correspondiente licencia de primera ocupación y por consiguiente no era apta para dedicarla al destino pactado de vivienda habitual. Las consecuencias al decir del apelante de dicha falta de licencia de primera ocupación se tradujeron en la imposibilidad de contratar el servicio de gas, la carencia de calefacción, carencia igualmente de agua caliente y la situación irregular del agua corriente al no estar dada de alta en el Ayuntamiento. Finalmente, la falta de cables telefónicos no ajustándose a la normativa el existente.

El Código Civil no contiene una regulación sistemática de las obligaciones bilaterales; pero, con la denominación de 'recíprocas', se ocupa de ellas en preceptos dispersos, al objeto de disciplinar algunas de las peculiares consecuencias que se derivan de la propia reciprocidad y dotan a la categoría de su específica tipicidad. Todas ellas guardan relación con el cumplimiento correlativo de las prestaciones interdependientes. La doctrina suele citar como efectos característicos de esta clase de obligaciones: el especial régimen de constitución en mora regulado en el último párrafo del art. 1.100 del Código Civil , la excepción de incumplimiento contractual o contrato no cumplido, la resolución del contrato por incumplimiento establecida en el art. 1.124 del mismo cuerpo legal y la incidencia en el reparto de los riesgos por pérdida de la cosa o imposibilidad sobrevenida de la prestación. Algunos autores reducen a tres estos efectos, sea considerando la excepción de incumplimiento contractual y la regla sobre iniciación y compensación de la mora simples manifestaciones del principio de simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, sea subsumiendo en el efecto resolutorio de la obligación bilateral, tanto el incumplimiento imputable, como la imposibilidad fortuita de la prestación a cargo de una de las partes. También la Sentencia del TS de 3 de diciembre de 1955 , refiriéndose al contenido de las obligaciones bilaterales o recíprocas, establece que las consecuencias de su interdependencia se recogen en el art. 1.124 del Código Civil , 'regulando como efectos propios de estas obligaciones la exceptio non adimpleti contractus, la compensatio morae y la resolución del contrato en caso de incumplimiento por una de las partes'.

(i).- Dice la SAP de Álava de fecha 8 de mayo del año 2.012 en relación con la exceptio non adimpleti contractus ' La sentencia del TS de 20 de diciembre de 2006 en un caso de arrendamiento de obra señala: 'La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001 , 12 de julio de 1991 , 17 de febrero de 2003 ), aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC (LA LEY 1/1889) ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 CC (LA LEY 1/1889) a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización. No parece, en tal caso, de utilidad el recurso a la exceptio, que en todo caso sólo sirve para enervar o paralizar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación, si se presenta para obtener la resolución, que en todo caso ha de solicitarse por vía de acción, en demanda o en reconvención, salvo que se trate de una resolución convencional o que ya haya sido declarada judicialmente ( Sentencias de 18 de marzo de 1991 , 19 de noviembre de 1994 , 24 de octubre de 1995 , 17 de febrero y 20 de junio de 1996 , 20 de junio de 1998 , 20 de septiembre y 15 de noviembre de 1999 , 6 de octubre de 2000 ), etc.).

Por otra parte, la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( Sentencias de 28 de abril de 1999 , 26 de junio de 2002 , 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992 ) y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( Sentencias de 22 de octubre de 1997 , 17 de marzo de 1987 , 20 de junio de 2002 , entre otras), pues el contratante que pretenda ampararse en la excepción ha de probar que el daño originado por el incumplimiento del demandante, frente a quien se ejercita la excepción, tiene suficiente entidad ( Sentencias de 12 de julio de 1991 , 10 de mayo de 1989 , 17 de febrero de 2003 ), etc.). De otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que, no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna sentencia califica como «cumplimiento por equivalencia» ( Sentencia de 15 de marzo de 1979 ). Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la resolución ( Sentencias de 8 de junio de 1996 , 22 de octubre de 1997 , 30 de enero de 1992 , 24 de octubre de 1986 , 13 de abril de 1989 , 27 de marzo de 1991 , 21 de marzo de 2003 , 12 de junio de 1998 ), entre otras).

La cuestión, a partir de la constatación de este tipo de deficiencias, carencias o imperfecciones de la prestación, consiste en saber si tales defectos, o el incumplimiento de deberes accesorios, instrumentales o complementarios, puede justificar que el otro contratante, acreedor de la prestación de que se trate, puede suspender la que le corresponde hasta en tanto haya efectuado la contraparte la subsanación (acepte la reducción de precio, o se avenga a realizar la conducta apropiada para llevar a efecto la reparación o reposición, etc.). Solo la distinción entre una excepción que faculte para suspender la propia prestación y otra que no alcance este efecto justifica, a criterio de esta Sala, la diferencia entre las llamadas exceptio non adimpleti y exceptio non rite adimpleti contractus. Ambas tendrían, así, el efecto común de producir la valoración de la gravedad del incumplimiento, y en ambos casos no estaríamos ante un efecto resolutorio, con los consiguientes efectos sobre la mora debitoris de las obligaciones sinalagmáticas, de cuyo régimen se ocupa el párrafo final del artículo 1100 CC (LA LEY 1/1889)'.

Además la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2.004 declara que: 'Por ello no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin, cual acontece en el caso de que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada ( Sentencia de 27 de marzo de 1991 ) o cuando los defectos de que adolezca la recibida no tengan entidad bastante, en relación con el resto de lo ejecutado ( Sentencias de 8 de junio de 1996 , 22 de octubre de 1997 y 21 de marzo de 2003 ) o cuando no resulte necesario para restablecer el equilibrio de prestaciones, al poder operar otro remedio distinto que, sin generar la crisis en el cumplimiento de lo pactado, lo permita ( Sentencias de 30 de enero de 1992 y 8 de junio de 1992 )'. De ahí, que en supuestos concretos, no se admita cuando se trata de un mero retraso, SSTS de 5-6-89 y 17-11-04 , entre otras, dado que es necesario que frustre el fin práctico perseguido por las partes con el contrato. Y, con carácter general, que la prestación no resulte útil para el fin empírico al que estaba destinada, Sentencias de 27 de febrero de 2004 y 17 de noviembre de 2.004 . En conclusión, como señala la Sentencia de 14 de octubre de 2.004 es necesario para que pueda aplicarse esta excepción que: 'esta inobservancia patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al incumplimiento, de manera que sea de tal intensidad que frustre el fin del contrato para la contraparte, y que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo ( SSTS de 5 de diciembre de 1997 y 9 de julio de 1993 ), lo que no se ha acreditado ni valorado en el supuesto del debate- se desestima por las razones que se dicen seguidamente'.

(ii).- Ciñéndonos al contrato de arrendamiento, el pago de la renta constituye la principal obligación del arrendatario, obligación de la que no le releva cualquier incumplimiento del arrendador sino que ha de tratarse de un incumplimiento grave y esencial, que prive al demandado del uso de la vivienda.

Por otra parte la prueba o acreditación del incumplimiento corresponde en este caso al arrendatario que lo invoca. El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio. De acuerdo con Asencio Mellado, la disponibilidad probatoria consistiría en que una de las partes posee en exclusiva un medio de prueba idóneo para acreditar un hecho, siendo imposible para la otra parte acceder a él. Por su parte, el principio de facilidad --con un alcance más amplio que el anterior-- exige tener en cuenta la existencia de trabas que dificulten a una de las partes la práctica de un medio de prueba, mientras para la otra parte ésta resulta más fácil o cómoda. Estos criterios pueden suponer que, en un caso concreto, se modifique la regla general de distribución de la carga de la prueba, a fin de evitar, como se ha señalado, situaciones de indefensión, lo que conduce a lo que Guasp denominaba un «sano casuismo», no sólo aconsejable, sino necesario. La doctrina procesalista, con la finalidad de poner cierto orden en la distribución de la carga de la prueba, ha recurrido a clasificar los hechos de diversas maneras, atribuyendo su prueba al demandado o al demandante.. La más extendida de estas clasificaciones es la que distingue entre hechos constitutivos (los que fundamentan fácticamente la pretensión o, si se quiere, los que constituyen el presupuesto de derecho que se reclama), impeditivos (los que impiden el nacimiento de la relación jurídica o del derecho cuya existencia alega el demandante), extintivos (los que evitan que la relación jurídica perdure en el tiempo) y excluyentes (los que en virtud de ciertas normas apoyan un derecho que permite oponerse a la pretensión). La prueba de los hechos constitutivos le correspondería al demandante mientras que la prueba del resto correría a cargo del demandado. A esta clasificación se le ha criticado su carácter relativo, esto es, la imposibilidad de saber con independencia de la relación jurídica debatida la pertenencia de un hecho a una de las categorías señaladas. Para superarlo tales categorías no pueden establecerse con carácter estático, sino que han de ser examinadas desde el punto de vista de las circunstancias concurrentes en la concreta pretensión deducida para saber qué hechos son constitutivos, impeditivos, extintivos o excluyentes, o son condiciones generales o específicas, normales o excepcionales. Así pues la distribución de la carga de la prueba ha de hacerse en atención a los hechos que fundamentan las respectivas pretensiones, esto es, cada parte tiene la responsabilidad de probar los hechos que conforman el supuesto de hecho de la norma que le es favorable.

La juez, desde la misma exigencia probatoria que nosotros imponemos a los arrendatarios concluye en su sentencia que en modo alguno consta que dichos arrendatarios, aun cuando inicialmente es cierto que no pudieron contratar a su nombre el agua, gas y por tanto el agua caliente sanitaria, la calefacción y la electricidad, hayan carecido sin embargo de dichos servicios. Consiguientemente, lo que la juez razona es que los aquí apelantes inicialmente se vieron privados de tales servicios pero posteriormente accedieron a ellos, datando la juzgadora dicho acceso en el mes de diciembre del año 2.011 a la vista de las facturas de electricidad que los propios arrendatarios aportan.

Revisados tales razonamientos, las conclusiones alcanzadas y los medios de prueba utilizados para ello, llegamos a la misma solución que la instancia. El contrato de arrendamiento aparece fechado el 1º de septiembre del año 2011. Todas las reclamaciones presentadas se documentan en los meses comprendidos entre septiembre y octubre del año 2.011 ( documentos 1 al 5 aportados por la parte demandada ). Por consiguiente la primera de las inferencias alcanzadas por la juez es correcta (los dos primeros meses del arrendamiento hubo dificultades para la contratación de los suministros básicos).

Igualmente lo es la segunda, esto es, que a partir del mes de noviembre los problemas fueron solucionados. Así lo evidencia la aportación de facturas de consumo de energía eléctrica de la vivienda arrendada correspondiente al período de facturación comprendido entre el mes de diciembre del año 2.011, y el mes de febrero del año 2.012. Igualmente dichas facturas atestiguan que el inmueble era habitable pues se acreditan consumos, al menos, hasta el mes de agosto del año 2.012.

En definitiva, los problemas administrativos invocados por los arrendatarios y concernientes a la obtención de la licencia de primera ocupación se solucionaron- en la forma que fuera- a partir del mes de diciembre del año 2.011 y la vivienda fue efectivamente ocupada por los arrendatarios evidenciándose el consumo de energía eléctrica, al menos, hasta el mes de agosto del año 2.012, lo que pone de manifiesto que el incumplimiento del arrendador concerniente a proporcionar al arrendatario un inmueble apto para ser habitado, de existir, fue pasajero y circunscrito a las dos primeras mensualidades careciendo de las notas de esencialidad y trascendencia justificativas de la excepción que examinamos.

Desestimaremos por tanto el recurso de apelación interpuesto y confirmaremos la resolución recurrida.

TERCERO.-De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 en relación con el artículo 394- ambos de la LEC -, las costas de la alzada se impondrán a los recurrentes al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 7 de noviembre del año 2.012 dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 3 DE GUADALAJARA , debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, imponiendo a los apelantes las costas de la alzada y con pérdida, en su caso, del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación por infracción procesal, o por interés casacional, en su caso, cumpliéndose, en ambos supuestos, con los requisitos exigidos por los artículos 469 de la LEC , en relación con la disposición final decimosexta , o 477.2.3 del mismo cuerpo legal . Debiéndose interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Formalizándose dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.