Sentencia Civil Nº 50/2015, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 668/2014 de 18 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Huelva

Sección 2ª, Civil

Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil núm. 668/2014

Juzgado de origen: Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Ayamonte

Autos de: Procedimiento Verbal núm. 68/2014

S E N T E N C I A NÚM. 50

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. RAFAEL JAVIER PÁEZ GALLEGO (Ponente)

MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA

D. ANDRÉS BODEGA DE VAL

En Huelva a 18 de febrero de 2015.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los Magistrados del margen, bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. RAFAEL JAVIER PÁEZ GALLEGO, ha visto en grado de apelación en el Rollo 668/14, proveniente del juicio verbal núm. 68/14 del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de Ayamonte, en virtud de recurso interpuesto por Dª . Marí Juana siendo parte apelada Dª . Elvira .

Antecedentes

PRIMERO .-Se aceptan los de la resolución apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 12/5/2014 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva dice así: ' Que debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE OPOSICION FORMULADA POR LA REPRESENTACIÓN PROCESAL DÑA. Elvira , NO PROCEDIENDO LA PRETENSION DE DESAHUCIO POR FALTA PAGO ASI COMO, PROCEDE ATENDIENDO PARCIALMENTE LA DEMANDA EN CUANTO A LA RECLAMACION DE CANTIDAD FORMULADA POR LA PARTE ACTORA, CONDENANDO UNICAMENTE A LA PARTE DEMANDADA A ABONAR A LA PARTE ACTORA la cantidad de setecientos treinta y siete euros con noventa y ocho céntimos en concepto de IBI Y TTRS DE LOS AÑOS 2009-2013, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de reclamación judicial. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

TERCERO.-Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de instancia ha estimado parcialmente la demanda inicialmente formulada por la Sra. Marí Juana , y ha condenado a la demandada a que le abone la suma de 737,98 en concepto de IBI y TTRS de los años 2009-2013, más los intereses legales, derivado todo ello del contrato de arrendamiento verbal que tenían concertado desde el año 1977 respecto de la vivienda sita en la AVENIDA000 nº NUM000 , NUM001 en Ayamonte.

Contra dicha resolución se ha alzado tanto la actora, que interesa la revocación de dicha resolución al considerar que procede el desahucio interesado, pues se ha acreditado que la demandada no ha abonado la actualización de la renta pactada en los años 2012 a 2013, las rentas de los meses de febrero a abril de 2012 ni las cantidades que por IBI y TTRS concede la sentencia, habiéndose notificado estos conceptos en forma y siendo por tanto exigibles legalmente, por lo que su impago debe constituir causa de resolución del arriendo.

La demandada por su parte impugna la sentencia al considerar que debió estimarse su excepción de inadecuación de procedimiento, al estimar que conceptos tales como la actualización de renta y pago de impuestos exceden del marco de este concreto litigio verbal, así como rechaza se le condene al abono del IBI y TTRS de los años 2009 y 2010, pues se trata de anualidades que la propia demandante reconoce que tiene percibidos y que en verdad ni siquiera reclama.

SEGUNDO.-En el recurso de la actora se sostiene, a diferencia de lo decidido en la resolución recurrida, que no es estrictamente precisa la notificación de las actualizaciones de renta para que su impago tenga carácter resolutorio, a lo que añade que en todo caso dicha notificación se produjo, tal como consta en la carta que le remitió el 29/10/2013 (doc. 18 de la demanda), que fue recibida por la demandada y a la que no formuló oposición alguna.

En respuesta a estas cuestiones puede decirse en primer lugar que es cierto, como afirma la sentencia recurrida, que cuando se trata de contratos de arrendamiento de viviendas anteriores a la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -como es el caso, se trata de un contrato verbal del año 1977-, la actualización de la renta exige la notificación fehaciente al inquilino. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 27/12/2010 (EDJ 2010/309183) establece que'laDisposición Transitoria 2.ª LAU 1994establece que los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, «(...) continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato delTexto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 de 1964», con las particularidades previstas en esta misma Disposición. En concreto el apartado D, número 11 DT 2ª, prevé un sistema de actualización de rentas, para aquellos contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistieran a la entrada en vigor de la nueva LAU. En estos casos, la renta prevista en el contrato puede ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, siempre que haya transcurrido una anualidad del contrato, desde la fecha de entrada en vigor de la Ley, y que sus ingresos excedan de los previstos en laregla 8ª de la DT 2ª D. 11 de la LAU'.

Añade la referida sentencia -como también refleja la resolución apelada- que'realizado este requerimiento fehaciente, el arrendatario puede adoptar varias posturas:

A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta; bien en sentido negativo, ya por entender que procede actualizar las rentas, pero se opone a su cálculo o cuantía, o al plazo de cinco o diez años en función de los ingresos, o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAUEDL 1994/18384 1994), o porque, entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella. Las consecuencias que se derivan de la oposición son muy diferentes atendiendo a los motivos que el arrendatario haya expuesto:

Si la negativa no se funda en el bajo nivel de rentas, el contrato de arrendamiento quedará extinguido por el transcurso de los siguientes ocho años (DT2ª D. 11, regla 6ª LAUEDL 1994/18384 1994).

En el caso en que el arrendatario acredite que sus ingresos no alcanzan los mínimos expuestos legalmente para que resulte exigible la actualización, el legislador se limita a indicar, que el arrendatario deberá seguir haciendo frente a la misma renta y a las cantidades a ella asimiladas (DT 2ª D 11, regla 7ª LAUEDL 1994/18384 1994), pudiendo actualizarse anualmente, conforme a las variaciones experimentadas por el IPC. Junto a ello prevé una serie de 'incentivos fiscales', a favor de los arrendadores que no hayan podido actualizar la renta (D F 4ª LAUEDL 1994/18384 1994).

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción'.

Y salvando la existencia de jurisprudencia menor contradictoria, la referida Sentencia del Tribunal Supremo explica el valor que haya de darse al silencio del inquilino frente a ese requerimiento:'En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a laDT 2ª LAU, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en elartículo 101.4ª en relación con elartículo 106 LAU 1964pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citadaDT 2ª LAU 1994'.

TERCERO.-Con esta perspectiva, y a la vista de las pruebas obrantes en el juicio, considera la Sala, a diferencia de la sentencia apelada, que tal requerimiento fehaciente existió mediante la comunicación que le envió la arrendadora el 29/10/2013 , y que efectivamente recibió la inquilina el 31/10/2013 (docs. 18 y 28, respectivamente de la demanda). La demandada afirma que con esa comunicación sólo venía un papel en blanco, y la posterior que realizó la demandante, además de efectuarse ya con el proceso incoado, fue rechazada expresamente por ella, por lo que en ningún caso puede concluirse que aceptó la subida, debiendo la actora incoar el pertinente juicio de revisión si a su derecho conviniere.

En esa primera comunicación de 29/10/2013, tal como figura en su texto, se le mandan los recibos, que se denominan de la contribución, para su abono, y se requiere a la inquilina para que pague los meses de febrero a abril de 2012 y'la subida de la vida desde el 2.012'. Esta carta, cuyo recibo como decimos no niega la arrendataria y así consta en el documento de Correos, es suficiente como para tener realizado ese requerimiento fehaciente que exige la doctrina de nuestro Tribunal Supremo; y la Sala no puede admitir la versión de la demandada de que efectivamente recibió esa carta pero que contenía un simple papel en blanco, lo que aparenta ser poco creíble y una fácil y sencilla excusa para pretender negar eficacia al requerimiento.

Así las cosas, ese requerimiento debe tenerse por válido y eficaz, y recibido como decimos el 31/10/2013, el silencio de la demandada implicaba la aceptación de la actualización de la renta, conforme la jurisprudencia antes expresada de nuestro Tribunal Supremo; y de la misma forma, al constar por ese documento la notificación tanto del IBI como del TTRS, situaba a la demandada en obligación de su abono ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 30/5/2011 EDJ 2011/171059).

Y no constando el pago de ambos conceptos, que ascienden en total a 60,8 , es claro que procede la resolución por impago, lo que conlleva la estimación de la pretensión actora, sin perjuicio sademás de lo que a continuación se diga.

CUARTO.-Se impugna por la apelante de igual forma el hecho de que por la demandada no se ha acreditado el abono de las rentas de los meses de febrero a abril de 2012.

Es lo cierto que la demandada aporta documentos bancarios de transferencias queprima facieadverarían que ese pago está realizado. Pero con independencia de las dudas que tales documentos pueden ocasionar, en cuanto como indica la apelante en ellos parece que la cuenta de destino de esas transferencias no es propiedad de la demandante, también es cierto que ésta presenta un listado bancario de la cuenta en que han sido ingresadas las rentas, y en los que efectivamente consta el abono de las anteriores y de las posteriores a esos meses reclamados, pero curiosamente no el de éstos, por lo que sea cual sea la razón, parece que en todo caso tales transferencias no han llegado finalmente a poder de la demandante. De ahí que no constando acreditado de forma expresa el pago de lo adeudado, prueba que expresamente le incumbía a la inquilina en cuanto constitutivo de su oposición ( art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), ha de estimarse igualmente incumplido el contrato en cuanto al abono de las rentas mensuales, por importe de 230,61 , lo que consecuentemente permite decretar su resolución también por este motivo.

QUINTO.-La demandada en su impugnación reitera la inadecuación del procedimiento, al entender que en él no pueden ventilarse cuestiones de cierta complejidad como la actualización de la renta.

Tal pretensión ha sido correctamente rechazada en la resolución de instancia, pues la jurisprudencia menor admite que bajo la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil no existe esta antigua limitación de la complejidad en los juicios de desahucio, cuando se trata de cuestiones atinentes a la renta y cantidades asimiladas a ella, como aquí sucede ( Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 17/7/2012 y de Huesca de 23/7/2010 , entre otras).Dice esta última resolución que'como dijimos ennuestra Sentencia de 26 de junio de 2009, no vemos inconveniente alguno en debatir sobre el importe al que asciende la deuda cuando ese extremo influye en las excepciones que puede plantear precisamente la parte demandada en el juicio de desahucio según elart. 444 de la Ley Procesal, el pago o en la procedencia de la enervación, máxime cuando, aparte del desahucio, se reclaman acumuladamente las rentas, por lo que no tiene sentido alguno remitir a las partes a un juicio declarativo, que es la finalidad de la doctrina de las cuestiones complejas, si las excepciones alegadas por la parte arrendataria afectan a la esencia misma del juicio de desahucio, por lo que pueden ser analizadas en este proceso. Es decir, no es que el arrendatario esté alegando sin más una cuestión compleja, artificiosamente creada para eludir o entorpecer una acción de desahucio mediante un procedimiento de ingeniería jurídica, sino que, muy al contrario, se plantea entre las partes una seria y real controversia sobre el importe de la renta, lo que determina lógicamente la procedencia del desahucio y la subsiguiente reclamación de cantidad'

SEXTO.-Le asiste, sin embargo, razón a la impugnante en cuanto a la cantidad concedida en la sentencia respecto de los conceptos de IBI y TTRS.

Es cierto que la propia demandante considera percibidos las anualidades de 2009 y de 2010, por lo que en realidad sólo reclama el período 2011 a 2013, dado que el del 2008 está, realmente, prescrito. Así las cosas, las sumas procedentes por estos conceptos ascienden a 466,69 .

Recapitulando lo hasta ahora expuesto, la cantidad procedente por todos los conceptos es de 230,61 por rentas impagadas, 60,80 por actualizaciones de rentas y 466,69 por impuestos, lo que hace un total, s.e.u.o. de 758,02 , que es la cantidad reclamada en demanda.

SEPTIMO.-La estimación de la demanda que ahora se realiza conlleva la imposición de costas a la demandada, conforme el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Dada la estimación del recurso formulada por la demandante, no procede hacer especial imposición de las costas del recurso, conforme los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La estimación parcial la impugnación conlleva, por aplicación de los mismos preceptos, que no se haga especial condena en costas.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO:

ESTIMAR el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Instrucción núm. 5 de Ayamonte, que se REVOCA.

Y en su virtud, se estima íntegramente la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, declarando resuelto el contrato objeto del procedimiento y condenando a la demandada a dejar libre y expedita la vivienda arrendada sita en Ayamonte, AVENIDA000 n.º NUM000 NUM001 , con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; y asimismo se condena a dicha demandada a que abone a la actora la suma de 758,02 €, con los intereses legales que procedan, más rentas debidas o asimiladas que pudieran devengarse desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega de la vivienda; y todo ello con expresa condena en costas a la demandada.

No se hace especial imposición de las costas del recurso.

Y debemos estimar y estimamos parcialmente la impugnación efectuada por la demandada contra la referida sentencia, declarando que la cantidad por ella debida a la actora por los conceptos de IBI y TTRS es la de 466,69 €; y todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

Se acuerda la devolución del depósito o depósitos que se hubiera/n constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.