Sentencia CIVIL Nº 50/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1149/2019 de 03 de Febrero de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CINCO DE ESTEPONA.

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO ARRENDATICIO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1149/2019.

SENTENCIA NÚM. 50/2022.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 3 de febrero de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Estepona, sobre desahucio arrendaticio por expiración del término contractual, seguidos a instancia de la entidad 'Roa Procoinsa S.L.' contra Don Prudencio; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Estepona dictó sentencia de fecha 27 de mayo de 2019 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Dª Lourdes López Aguilar, en nombre y representación de ROA PROCOINSA SL, contra D. Prudencio, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.'

Por auto de fecha 15 de julio de 2019 se completó la fundamentación de la sentencia, que no su fallo, de la siguiente manera: 'SE COMPLETA la Sentencia de 27 de mayo de 2019 dictada en el presente procedimiento en el sentido de añadir lo que sigue en forma entrecomillada al final del fundamento de Derecho Segundo: 'Así, sentando lo anterior, la desestimación de la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ejercitada por la parte actora conlleva, de suyo, la desestimación de la acción en reclamación de rentas futuras ejercitada al amparo del artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al ser la estimación de la primera conditio sine qua non para la estimación de la segunda. Así se desprende del citado precepto, en cuyo apartado segundo se dispone que 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'. De este modo, el citado precepto únicamente puede ser de aplicación para el caso en que se declare el desahucio como presupuesto que ha de concurrir para su estimación, y así se ha entendido, por ejemplo, en la Sentencia dictada el 6 de octubre de 2017 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa en la que se decía que 'No obstante, como señala la resolución combatida, la pretensión únicamente puede surtir efecto en el supuesto que se declare el desahucio de la vivienda, pues del tenor literal del art. 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil así se colige de manera indubitada, ya que hace mención a las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la finca, esto es, configura como presupuesto inexcusable para que opere tal disposición que se haya condenado al demandado a la entrega de la posesión de la finca en cuestión. Por ello, al no haberse declarado el desahucio de la finca no son de aplicación las disposiciones del mencionado art. 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar sentencia, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 21 de septiembre de 2021.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase la demanda de desahucio y, subsidiariamente, procediese a decretar la nulidad de la sentencia y al dictado de otra en su lugar que, estimando totalmente la demanda, condenase al demandado al desahucio de la vivienda por vencimiento del plazo, bajo apercibimiento de lanzamiento en los términos y plazos establecidos en la Ley si no la desalojare; y en el caso de que no desaloje la finca en el plazo otorgado, fuese ejecutado directamente por medio de lanzamiento del arrendatario, sin necesidad de ningún otro trámite y, además, se condenase al demandado al pago de las cantidades impagadas a razón de 800 € al mes conforme al documento adjunto. Alegó la incorrecta aplicación del artículo 10 de la LAU vigente en la relación arrendaticia, es decir, en su versión original de la Ley 29/1994, vigente el 1 de abril de 2010, momento de la relación arrendaticia. La sentencia dispone como hecho tenido por probado y acreditado que las partes firman reiteradamente y repetitivamente contratos de arrendamiento sin solución de continuidad desde el año 2010, mes de abril. Y destaca otro hecho consecuencia del mismo, que se denuncia como incierto y no probado, como es que esta parte llevó a cabo la resolución del contrato y relación arrendaticia. La descripción de los hechos relativos a la decisión de resolución, no tuvo ni conllevó una acción judicial que así lo calificará y se ejercieran dichas acciones. Debe reputarse errónea la aplicación de las fechas aplicadas por el señor Magistrado, porque aplicando la norma vigente desde el inicio del contrato el 1 de abril de 2010 se debió prorrogar hasta un mínimo de 3 años y a partir de ahí se prorrogará necesariamente por un año más, art. 10 LAU vigente en el año 2010, nacimiento de la relación arrendaticia. Es por tanto que los plazos de vencimiento son los siguientes: Primer periodo; 5 años, de 1 de abril de 2010 a 31 de marzo de 2015; Segundo periodo: 1 año, de 1 de abril de 2015 a 31 de marzo de 2016; Tercer periodo: 1 año, de 1 de abril de 2016 a 31 de marzo de 2017; y Cuarto periodo: 1 año, de 1 de abril de 2017 a 31 de marzo de 2018. El contrato que se reputa nuevo y diferente de la relación arrendaticia iniciada el 1 de abril de 2010 por estar vencido el plazo de arrendamiento, firmado por contrato de 1 de diciembre de 2017, no es conforme a Derecho ya que el vencimiento del plazo se corresponde con el 31 de marzo de 2018 y por tanto la firma de contrato en dicho periodo de vigencia del tercer periodo de renovación anual, tras los cinco años iniciales, no puede reputarse contrato novedoso o nueva relación arrendaticia, pues está vigente la inicial nacida el 1 de abril de 2010 y prorrogada por Ley durante el periodo 1 de abril de 2017 a 31 de marzo de 2018. En definitiva, dicho contrato del año 2017 es una reiteración de los anteriores contratos, que, como señala la propia sentencia, no han tenido nunca una fecha fija de firma, así dispone, como hemos transcrito, que se firman los contratos en el mes de marzo o de febrero o de enero sin que tenga ello una explicación o razón alguna, y habiéndose declarado por la testigo que, efectivamente, la intención de las partes era el mantenimiento de la relación arrendaticia existente y no su novación o nacimiento de un derecho novedoso, como se desprende de la sentencia cuando se cita a la testigo respecto a la naturaleza e intención de los contratos, así como que eran siempre iguales, salvo la fecha de firma lo que conocía por cuanto que ella los imprimía. La razón de que fueran firmados sin una cadencia concreta y por tanto la firma de los mismos fuera atemporal es que el documento de contrato se firmaba cuando las partes estuvieran disponibles, fuera la fecha que fuera, dejando únicamente constatada la relación arrendaticia, pero sin que se generara derecho formal alguno por firmarse en esa fecha o en otra. Y ello por cuanto los contratos en su cláusula segunda disponen que tienen una vigencia de 11 meses. Es más, el arrendatario no renuncia expresamente a la prórroga forzosa del contrato y no existe (además de constar ni alegarse) causa prevista en el art. 9º.3 de la LAU de 1994 relativa a que el arrendador requiera la vivienda para sí y con la finalidad de vivienda. Dice la sentencia del TS de 11/7/2002 que la renuncia debe ser clara, terminante e inequívoca, decayendo su eficacia jurídica cuando no es expresa y contundente o no se instrumenta como expresión de un criterio de voluntad claro y determinante, así como debe ser expreso e individual cada renuncia a cada derecho conforme al art. 4º.4 de la LAU. La consecuencia de ello es que la relación arrendaticia estaba vigente y por tanto excluye una renovación como aplica y entiende la sentencia, en contra de la vigencia de la relación arrendaticia, como si estuviera ya resuelta (lo que no es cierto) y como si se renovara por medio de dicho documento, contrato firmado el 1 de diciembre de 2017. Ello también se deduce de la falta de constancia de haberse recibido por el demandado el documento nº tres aportado por la demanda y citado por la sentencia, así como el documento siete de la demanda que tampoco consta recibido, y ello sin perjuicio de constar una recepción por el demandado en el folio 5 de dicho documento pero relativa a otro envío y que no consta en autos. Por todo ello no consta la recepción de documento alguno por el demandado y tampoco ha sido admitido, por lo que siendo esencial la recepción de las comunicaciones para su eficacia debe darse por errónea la consecuencia que saca el juzgador: '...Toda vez que con un mes antes de dicha fecha ninguna de las partes manifestó su voluntad de no renovarlo, se volvió a prorrogar el mismo por un nuevo año, plazo que finalizaba el 1 de junio de 2017, todo ello en aplicación del artículo 10 LAU...'. Ello no es cierto ya que como hemos visto la prórroga debe ser entendida desde abril de 2017 y además la comunicación no fue recepticia y por tanto sin eficacia y valor jurídico para determinar que con ello quedó resuelta la relación arrendaticia. Pero es que, además, la relación arrendaticia estaba vigente durante la firma del documento número cinco aportado con la demanda ya que dicho documento es de diciembre de 2017 y el plazo anual de prórroga se inició el 1 de abril de 2017 y se prolongó hasta 31 de marzo de 2018. Entiende esta parte que el Juez no acierta al entender los documentos firmados como prórrogas anuales cuando todos ellos estiman que su duración son de 11 meses, por lo que el plazo anual a que se refiere el juzgador y debe ser aplicado es el previsto por la citada norma de duración arrendaticia: art. 10 LAU. Con todo ello entendemos que la relación arrendaticia no estaba novada por el contrato firmado el 1 de diciembre de 2017 y que fue una firma más de contratos como en anteriores casos, sin que se haya novado en ninguno de ellos la relación, estando vigente la relación arrendaticia hasta la finalización de la tercera prórroga anual, esto es, hasta el día 31 de marzo de 2018. Por tanto la vigencia del contrato inicial, de 1 de abril de 2010, y de la relación arrendaticia entre las partes quedó finalizada el 31 de marzo de 2018 y desde ese momento prorrogada mes a mes conforme a lo dispuesto en el art. 1581 CC, por lo que, a fecha de la demanda, enero de 2019, no existe plazo alguno que legalmente haya que respetar ya que todos ellos han quedado vencidos y cumplidos, sin que se haya renovado por las partes, siendo errónea la interpretación judicial de existir una novación contractual con la firma del contrato fechado el 1 de diciembre de 2017, teniendo por tanto interrumpido el arrendamiento hasta que se dicte sentencia de resolución contractual por vencimiento de plazo o por falta de pago ya que esta parte ha tenido que instar dicho procedimiento de desahucio ya que a pesar del estado procesal el arrendatario no abona ni renta desde inicio del año 2019, ni suministros. Alegó también la apelante la errónea aplicación de la jurisprudencia y la norma relativa a la novación de los contratos, art. 1204 CC. El citado artículo es la base de la sentencia que estima, erróneamente a criterio de esta parte, que, una vez extinguida la relación arrendaticia por las comunicaciones no recepticias, se desarrolla una novación del contrato en base a la firma llevada a cabo el día 1 de diciembre de 2017, y ello sin tener en cuenta lo expuesto en el punto anterior de este recurso. Además de lo ya indicado, venimos a señalar que el Sr. Magistrado entiende que existe una clara voluntad de las partes en renovar y novar el contrato lo que no justifica por prueba fehaciente, a salvo de su interpretación, obviando los elementos jurídicos expuestos en el punto anterior (falta de recepción de las comunicaciones y vigencia de la relación arrendaticia por las prórrogas forzosas). Y decimos errónea porque si la interpretación de las novaciones debe ser restrictiva no se observa una motivación en la sentencia que supere la interpretación restrictiva establecida legal y jurisprudencialmente. Nada indica la sentencia que se recurre respecto a los elementos expresos y claros por los que debe entenderse novada la relación, además no consta elemento alguno por el que se desprenda la intención y voluntad de las partes para novar ('animus novandi') la relación arrendaticia en diciembre de 2017 ya que nada se modifica, ni el plazo, ni la renta, ni las partes, ni el objeto de arrendamiento, ni la organización de intereses entre las partes, ni la literalidad del contrato... Queda por tanto alejada de las exigencias restrictivas de la novación de la relación arrendaticia y que sí se aplica a todos los documentos firmado por las partes a salvo del firmado en 2017, al que se le otorga preeminencia novadora sin que sean suficientes para ello comunicaciones no recibidas por el arrendatario y ello cuando la relación está en plazo de prórroga forzosa prevista en el art. 10 LAU citado, artículo vigente y aplicable a la relación arrendaticia. Por tanto entendemos, como expusimos en el punto anterior, que la relación arrendaticia es continua y la misma desde su inicio, sin que haya existido novación de la misma. La sentencia, una vez dictado el auto de complemento, cita la doctrina por la que no procede condena alguna sobre las cantidades, a lo que no nos oponemos ya que a sensu contrario conlleva la condena de las cantidades reclamadas del arrendatario en caso de estimarse el presente recurso, y sobre cuya reclamación nada opuso en su escrito de oposición ni en el momento de la vista. Al día de hoy la deuda asciende a mayor importe de lo indicado en la demanda de desahucio a razón de 800 € al mes y que es impagado desde enero de 2019, por lo que debe ser condenado al pago de dichos importes mensuales como venia siendo reclamado y se reflejó en la vista desarrollada: que venía impagando las rentas mensuales.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, teniendo por formulada oposición al recurso de apelación, con desestimación del mismo y con condena a la entidad demandante, 'Roa Procoinsa', al pago de las costas en ambas instancias, añadiendo que está muy claro que el actor no acumula las acciones de desahucio por vencimiento de plazo y la acción de desahucio por falta de pago. Muy al contrario, en la demanda se dice que a la fecha de interposición de la demanda el Sr. Prudencio estaba al día en el pago de las rentas, y consecuentemente reclama el importe de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y resulten impagadas por el demandado. Para ejecutar la acción de desahucio por falta de pago el demandado tiene que adeudar rentas antes de formalizar la demanda, y la propia actora deja claro en el segundo párrafo del hecho quinto de la demanda que este no es el caso. Consecuentemente, impugnamos todos los documentos presentados junto al recurso por falta de valor probatorio y por impertinentes, al versar sobre términos que no son objeto de este procedimiento, e igualmente negamos la situación deudora del Sr. Prudencio descrita en el recurso. En cuanto a la incorrecta aplicación del artículo 10 de la LAU, la recurrente parece que quiere ignorar el contenido del contrato firmado por las partes el día 1 de noviembre de 2017 que ha sido aportado al procedimiento y no ha sido impugnado. Dice el contrato en su Estipulación Segunda: 'El contrato tendrá una vigencia de 11 meses, entrando en vigor el día 1 de diciembre de 2017 y terminando el 1 de noviembre de 2018 ('el período de vigencia') sin previo aviso por parte del arrendador al arrendatario. Este contrato podrá prorrogarse por otros once meses y mediante nuevo contrato, siempre y cuando no existan problemas ni litigios entre el Arrendador y el Arrendatario en relación con las propiedad [...]'. Pues bien, no estamos en una situación de prórroga del contrato original, sino ante un contrato de arrendamiento que acaba el 1 de noviembre de 2018, es decir, con una duración de 11 meses, y que se prorrogaría si no existían problemas ni litigios entre las partes. Es decir, siguiendo la literalidad del contrato, éste estaría en vigencia hasta el 1 de octubre de 2019. Entendemos que los términos de este contrato con claros y evidentes. La voluntad de la arrendadora ha sido manifestada en un documento elaborado por la representante legal con el membrete de la empresa arrendadora. El Sr. Prudencio no ha intervenido en su elaboración, se ha limitado a aceptar los términos, firmar el documento y pagar las rentas. Consecuentemente, entendemos que la sentencia debe ser confirmada en todos sus términos con expresa condena a la actora de las costas causadas en ambas instancias. Respecto a la errónea aplicación de la jurisprudencia y las normas relativas a la novación, parece evidente que el representante legal de la demandante sabía que estaba firmando un contrato de arrendamiento porque esta es la actividad principal de esta empresa en estos momentos. No solo es que se establezca el plazo de vigencia, de contrato, 11 meses, sino que además se establece la fecha de inicio y la de finalización, 1 de diciembre de 2017 y 1 de noviembre de 2018. Como dice el artículo 1281, 'si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de las partes se estará al sentido literal de sus cláusulas'. Entendemos que cualquier interpretación contraria a la vigencia del contrato de arrendamiento, establecida en el mismo al tiempo de formularse la demanda, es una interpretación viciada y perversa y consecuentemente en este procedimiento procede la ratificación de la sentencia dictada por el juzgador de instancia. Por último, la sentencia recurrida no hace alusión alguna a las rentas debidas porque en el momento de celebrarse el juicio no se adeudaba ninguna cantidad a la actora. Tampoco ahora se puede entrar en esta materia, porque el objeto del procedimiento es la posible expiración del plazo de arrendamiento.

TERCERO.-Considerando que, como bien indica el Juez 'a quo', la parte actora ejercita una acción personal de desahucio por expiración del plazo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, derivada de los artículos 9º y 10 de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) y que, para los arrendamientos no amparados por dicha Ley es la causa 1ª del artículo 1569 del Código Civil y el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, al mismo tiempo, ejercita una acción de reclamación de cantidad acumulada a la acción de desahucio en reclamación de las rentas y cuantías asimilables futuras que no abone la parte demandada durante la tramitación del procedimiento. Así, según la parte actora, el día 1 de abril de 2010 la parte actora y la parte demandada suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en C/ CASERIO000 NUM000, Urb. DIRECCION000, Bloque NUM001, Esc. NUM002, piso NUM003, de Estepona, con una renta mensual de 800 euros, todo ello con un plazo hasta el 1 de mayo de 2010, si bien se ha ido renovando hasta la actualidad. Según la parte actora, en agosto de 2016 remitió una comunicación al demandado resolviendo el contrato, si bien el 1 de diciembre de 2017 volvieron a suscribir un nuevo contrato que establecía como última fecha de vigencia el 1 de noviembre de 2018. Por ello, entiende la parte actora que, habiendo transcurrido el plazo pactado en el contrato, procede acordar el desahucio de la demandada y, al mismo tiempo, condenarla a abonar el pago de las rentas y cantidades asimilables que dejare de abonar hasta la fecha de entrega de la posesión de la vivienda. La parte demandada reconoció en su escrito de oposición al desahucio la suscripción del contrato de arrendamiento, si bien con una vigencia desde el 1 de junio de 2010 hasta el 1 de mayo de 2011, aunque manifiesta la parte demandada que el contrato de arrendamiento no es un contrato de temporada, sino de vivienda habitual. Además, sostiene la parte demandada que, efectivamente, recibió una comunicación de resolución del contrato, pero que, tras ello, suscribió con la actora un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de diciembre de 2017 y hasta el 1 de noviembre de 2018, prorrogable, por lo que entiende que el plazo expira el próximo 1 de noviembre de 2020, esto es, una vez transcurran tres anualidades de la vigencia del contrato. Por todo lo anterior, entiende la parte demandada que ha de desestimarse íntegramente la demanda. Se refiere luego el Juez al principio de autonomía de la voluntad, que viene consagrado en el artículo 1255 del Código Civil y reflejado en la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2002. Además, el principio 'pacta sunt servanda' implica que 'las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos', como así dispone el artículo 1091 del Código Civil, el cual puede ponerse en relación con el artículo 1258 del mismo Código, en el que se dispone que 'los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley', sin que la validez y el cumplimiento del contrato pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, como establece, a su vez, el artículo 1257 del referido Cuerpo legal. Igualmente, cabe simplemente recordar que corresponde a la parte actora la carga probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, y a la parte demandada los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de aquellos, según el criterio general de carga de la prueba establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Descendiendo al caso de autos, señala el Juez que están conformes las partes sobre la existencia de relación locaticia sobre la vivienda propiedad de la parte actora, que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y no de temporada, así como que la vivienda ha estado ocupándose de forma reiterada en virtud del contrato desde el 1 de abril de 2010. Además, también están conformes las partes sobre que el último contrato suscrito entre ellas lo fue el 1 de diciembre de 2017, centrándose la controversia en determinar si los plazos previstos en la LAU han de computarse desde el primer contrato suscrito o desde el último. Pues bien, de la prueba practicada en el acto del juicio, siendo ésta la documental y la testifical de Dª. Lidia, como empleada de la actora, se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual suscrito entre las partes en el mes de abril de 2010, con vigencia desde el 1 de junio de dicho año. Así, ello se deriva del contrato de arrendamiento aportado como documento número uno junto al escrito inicial de demanda que es coincidente con el documento número uno aportado por la parte actora en el acto del juicio, en el que se hace constar su vigencia por un plazo de once meses, s¡ bien se fijó en el acto del juicio como hecho no controvertido que el contrato no era de temporada, sino de vivienda habitual, por lo que deben serle de aplicación las previsiones establecidas en la LAU sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda habitual y sus correspondientes prórrogas. Por otra parte, en el escrito inicial de demanda se sostenía que el contrato firmado en el año 2010 se fue renovando hasta la actualidad, hecho negado por la demandada, que sostiene que sólo se firmaron dos contratos, el inicial y el de 2017. No obstante, de la prueba practicada no se puede aseverar lo sostenido por la parte demandada, por cuanto la parte actora aportó en el acto de la vista copias de los diversos contratos suscritos entre las partes en forma continuada como más documental número dos a seis, siendo contratos sucesivos firmados los días 1 de marzo de 2011, 13 de marzo de 2012, 1 de marzo de 2013, 1 de febrero de 2014 y 1 de enero de 2015. De los referidos documentos, puestos en relación con el documento número uno aportado junto al escrito inicial de demanda, se deriva la existencia de una relación continuada arrendaticia, de modo que, con carácter previo al transcurso de los plazos pactados para la conclusión de cada uno de los contratos, se procedía a la suscripción de uno nuevo en el que se fijaba un nuevo plazo de inicio y de finalización, si bien manteniendo todas y cada una de las restantes condiciones pactadas. Así igualmente lo declaró la Sra. Lidia, al señalar que antes del transcurso de los plazos pactados, se avisaba al demandado para que compareciera en la oficina de la actora para firmar un nuevo contrato, que era del mismo contenido que los anteriores. Pues bien, de los documentos hasta ahora valorados puede sostenerse que la relación arrendaticia fue ininterrumpida desde el 1 de junio de 2010 (documento uno de la demanda) hasta el 1 de diciembre de 2015 (documento número seis aportado en el acto del juicio por la actora). A tal efecto, no puede sostenerse, como pretende la parte demandada, que cada uno de los contratos suscritos entre las partes tiene el efecto de dejar sin valor o vigencia el anterior, y ello porque, como ha señalado de forma reiterada y constante la jurisprudencia, la novación extintiva de los contratos no debe predicarse de forma generalizada ni extensiva, sino valorarse en forma restrictiva, de modo y manera que, no apreciándose variación ninguna de los contratos hasta ahora analizados sobre los anteriores, el cómputo de los plazos y la Ley aplicable ha de realizarse de conformidad con el primero de los contratos suscritos, esto es, el de abril de 2010, sin perjuicio de lo que luego se dirá respecto del contrato de 2017. Así pues, el artículo 9º.1 LAU en su redacción vigente a 1 de abril de 2010 disponía que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de |as prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición'. Respecto a su prórroga, dispone el articulo 10 LAU en su redacción vigente en la misma fecha que 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido'. Habida cuenta lo anterior, teniendo en cuenta que el primer contrato suscrito tuvo lugar el 1 de abril de 2010, y en él se hace referencia a que entraba en vigor el 1 de junio de 2010, ha de sostenerse que, llegado el plazo de vencimiento de dicho contrato pactado el 1 de mayo de 2011, automáticamente el contrato se prorrogó hasta el día 1 de junio de 2015 en aplicación del apartado primero del articulo 1º LAU. No obstante, del documento número cinco aportado por la actora en el acto de la vista se desprende que en dicho año 2015 las partes volvieron a 'renovar' su contrato hasta diciembre de dicho año, por lo que, en aplicación del artículo 10 LAU, el contrato primigenio se ha de entender prorrogado por un nuevo plazo anual hasta el 1 de junio de 2016. Toda vez que con un mes antes de antelación a dicha fecha ninguna de las partes manifestó su voluntad de no renovarlo, se volvió a prorrogar el mismo por un nuevo año, plazo que finalizaba el 1 de junio de 2017, todo ello en aplicación del artículo 10 LAU. Pues bien, llegado a este punto, reviste especial relevancia el documento número tres acompañado junto al escrito principiador del procedimiento, consistente en una misiva remitida por la actora y firmada el 25 de agosto de 2016 en la que se comunicaba a la demandada que se procediese al desalojo de la vivienda y que debía producirse el vencimiento del contrato con voluntad de que le mismo quedase a su próximo cumplimiento. De ello se desprende, efectivamente, que la parte actora dio cumplimiento a la posibilidad que prevé el artículo 10 LAU en su redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato para no renovar el contrato y darlo por vencido, lo que tendría lugar el día 1 de junio de 2017, fecha de finalización de la prórroga anual obligatoria que cumplía en dicho momento. No obstante, de la prueba igualmente practicada se desprende que, efectivamente, la parte demandada siguió ocupando la vivienda objeto de litis abonando la oportuna renta sin que, entre tanto, se suscribiese nuevo contrato renovando lo anterior, por lo que, en atención a la comunicación contenida en el documento número tres, aportado junto al escrito inicial de demanda, el contrato había concluido el 1 de junio de 2017. Sin perjuicio de lo anterior, aún actuando en contra de sus propios actos, la parte actora suscribió con la demandada un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de diciembre de 2017, según se acreditó con el documento número cinco aportado junto al escrito inicial del procedimiento. Este contrato, aun cuando es de contenido similar a los anteriormente suscritos entre las partes, no puede sostenerse respecto de él el mismo valor que tenían los anteriores, y ello por cuanto es un contrato suscrito entre las partes una vez vencido el contrato inicial por expiración del plazo contractual pactado en aplicación del articulo 10 LAU, por lo que el valor que ha de concederse a dicho contrato es el de un nuevo contrato suscrito, en su modalidad de contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y con entrada vigor desde el 1 de diciembre de 2017. Ello conlleva, por tanto, que debe serle de aplicación al mismo el artículo 1º LAU según la redacción vigente al tiempo de su suscripción, que dispone que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición'. Con arreglo a lo anterior, el contrato que está en vigor entre las partes es el suscrito el pasado 1 de diciembre de 2017, y que ha de tener una duración mínima de 3 años, esto es, hasta el 1 de diciembre de 2020, y ello sin perjuicio de las prórrogas que pudieran producirse en aplicación del artículo 10 LAU según la redacción vigente al tiempo de la suscripción de este nuevo contrato. De ello se deduce, en definitiva, que procede la desestimación de la demanda, toda vez que al tiempo de su interposición no ha expirado el plazo de duración del contrato suscrito entre las partes el 1 de diciembre de 2017. De conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en atención al criterio del vencimiento objetivo, las costas se imponen a la parte actora. En consecuencia, desestima la demanda formulada y absuelve al demandado de los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.

CUARTO.-Considerando que, como cuestión previa debe apuntarse que esta Sala, con cita del artículo 460 de la LEC, referido a los documentos que pueden acompañarse al escrito de interposición de recurso y a la solicitud de pruebas en la segunda instancia, y del 270 del mismo texto legal, referido a la presentación de documentos en momento no inicial del proceso, ya razonó en su día en el auto en que desestimó la practica de prueba en esta segunda instancia que, 'tras sustanciarse en la primera instancia el proceso, se formula apelación por la entidad demandante, constando en autos que la resolución definitiva, ahora apelada, se dictó en fecha 27 de mayo de 2019; y consta igualmente que se pretende incorporar por la apelante en esta segunda instancia un documento por ella confeccionado - por su representación legal - cuya fecha al pie es la de 15 de junio de 2019. No obra en la copia de la demanda que se adjunta y que se dice presentada ni sello ni diligencia, no ya de admisión, sino tampoco de presentación en los Juzgados de Estepona a los que se dirige. Tampoco en los documentos que la acompañan. Por lo que entiende la Sala que a día de hoy es un documento unilateral creado por la parte que no puede acogerse como prueba atendido el artículo 283 de la Ley Procesal que, bajo la rúbrica 'Impertinencia o inutilidad de la actividad probatoria', establece que no deberá admitirse ninguna prueba que, por no guardar relación con lo que sea objeto del proceso, haya de considerarse impertinente; tampoco deben admitirse, por inútiles, aquellas pruebas que, según reglas y criterios razonables y seguros, en ningún caso puedan contribuir a esclarecer los hechos controvertidos; y nunca se admitirá como prueba cualquier actividad prohibida por la ley. En consecuencia, procede desestimar la unión del documento que la apelante propone como prueba en esta alzada'. Y tal decisión en el trámite del recurso se ratifica ahora en esta sentencia.

QUINTO.-Considerando que, ciertamente y como bien indica la parte apelada, la demandante no ejercita de forma acumulada en este proceso las dos acciones que parece acumular luego en el recurso: las acciones de desahucio por vencimiento del plazo contractual y de desahucio por falta de pago de la renta. Es de ver que en la demanda que da origen a este proceso, y con independencia de que en otro distinto se haga la oportuna y - claro está - probada reclamación, se argumenta que en fecha de la interposición de la demanda el demandado Sr. Prudencio estaba al corriente en el pago de las rentas, y por ello se pide el desahucio en base a la extinción del arrendamiento y - como cláusula de estilo - se reclama 'el importe de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y resulten impagadas por el demandado'. Debe partirse, al estudiar la que resulta ser la cuestión controvertida en esta alzada, de si el documento firmado en 2017 por las partes ahora litigantes es una actualización del inicial arrendamiento o es un nuevo contrato. Y es que es evidente que en el primer caso cabría el desahucio del inquilino por la terminación, sin más prórrogas, de la relación arrendaticia, y en el segundo la conclusión sería que al tiempo de la demanda el arrendamiento estaría en vigor. Como señala la jurisprudencia en reiteradas ocasiones, la novación expresa de un arrendamiento, o también la llamada 'tácita reconducción', no provocan una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que dan lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1254, 1261 y 1262 del CC). En las presentes actuaciones, la Sala tras examinar el contrato firmado en el año 2010, las posteriores prórrogas legales y voluntarias - estas últimas derivadas de las sucesivas actualizaciones - y el documento firmado en fecha 1 de diciembre de 2017, así como la declaración testifical de quien resulta ser empleada de la demandante, entiende - precisamente a la luz del artículo 1281 y siguientes del Código Civil - que estamos en presencia de un nuevo arrendamiento por voluntad expresa de ambas partes contratantes, en tanto el contrato suscrito en abril de 2010, que quedó sin efecto antes de la firma del documento de 2017, se había venido prorrogando con anterioridad cumpliendo con la previsión de duración establecida en el meritado artículo 10.1 de la LAU, en la redacción del mismo de aplicación al caso. Así resulta de lo actuado que en el mes de abril de 2010, con vigencia desde el 1 de junio de dicho año, se firma por las partes un contrato de arrendamiento por un plazo de once meses, aunque no era de temporada, sino de vivienda habitual; dicho contrato se fue renovando sucesivamente, según resulta de las copias de los diversos documentos suscritos entre las partes, en forma continuada: los días 1 de marzo de 2011, 13 de marzo de 2012, 1 de marzo de 2013, 1 de febrero de 2014 y 1 de enero de 2015, en que se mantenían todas y cada una de las condiciones pactadas aunque actualizadas. Como la redacción del artículo 9º.1 de la LAU vigente en abril de 2010 disponía que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años...', y que '...si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más...', es claro que el contrato se prorrogó hasta el día 1 de junio de 2015 y que las partes volvieron a 'renovar' su contrato hasta el 1 de junio de 2016. Y, como con un mes antes de antelación a dicha fecha ninguna de las partes manifestó su voluntad de no renovarlo, se volvió a prorrogar el mismo por un año más, finalizando el plazo el 1 de junio de 2017. Consta, como se ha dicho, la remisión de una carta por la actora al demandado - firmada el 25 de agosto de 2016 - en la que le comunicaba que procediese al desalojo de la vivienda una vez umplido el término contractual pactado, dando así cumplimiento a la posibilidad prevista en el artículo 10 de la LAU, en su redacción vigente al tiempo del contrato, para no renovarlo y darlo por vencido, lo que tendría lugar el día 1 de junio de 2017, fecha de finalización de la prórroga anual obligatoria que cumplía entonces. Como bien dice el Juez, 'no obstante, de la prueba igualmente practicada se desprende que, efectivamente, la parte demandada siguió ocupando la vivienda objeto de litis abonando la oportuna renta', a pesar de haber concluido el arrendamiento el 1 de junio de 2017. Añade el juzgador - acertadamente a juicio de esta Sala - que 'sin perjuicio de lo anterior, aún actuando en contra de sus propios actos, la parte actora suscribió con la demandada un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de diciembre de 2017', habiendo tolerado al demandado permanecer en el arriendo los referidos seis meses hasta la suscripción del que, por ello, es un nuevo contrato. Argumenta seguidamente el juzgador también de forma correcta que 'este contrato, aun cuando es de contenido similar a los anteriormente suscritos entre las partes, no puede sostenerse respecto de él el mismo valor que tenían los anteriores, y ello por cuanto es un contrato suscrito entre las partes una vez vencido el contrato inicial por expiración del plazo contractual pactado en aplicación del articulo 10 LAU, por lo que el valor que ha de concederse a dicho contrato es el de un nuevo contrato suscrito, en su modalidad de contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y con entrada en vigor desde el 1 de diciembre de 2017'. Por lo que el requerimiento de 25 de agosto de 2016, en el que se expresa la inequívoca voluntad de la parte arrendadora de no querer proseguir con el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, sin perjuicio de que fuera o no conocido por el arrendatario demandado y de que eliminase la posibilidad de continuar la tácita reconducción, lo cierto es que se sustituye por la voluntad expresa de ambas partes de que el arrendatario continuase en la vivienda conforme al nuevo arrendamiento, que sustituía al anterior aunque en esencia sus cláusulas fuesen similares, salvo la referencia a tiempo y fechas. A este nuevo contrato le es de aplicación la LAU en su nueva redacción: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición'. Por todo ello la Sala está conforme con el juzgador cuando concluye que 'con arreglo a lo anterior, el contrato que está en vigor entre las partes es el suscrito el pasado 1 de diciembre de 2017, y que ha de tener una duración mínima de 3 años, esto es, hasta el 1 de diciembre de 2020'. Y, en consecuencia, el mero examen de la documental aportada, básicamente de los sucesivos documentos suscritos por las partes, evidencia que estamos ante un nuevo contrato de arrendamiento con vigencia hasta el 1 de diciembre de 2020, y de ello deriva que deba desestimarse tanto el recurso como la demanda rectora de las presentes actuaciones y no declarar resuelto el contrato de 1 de diciembre de 2017 por expiración de su plazo al tiempo de la demanda, pues no estamos ante el contrato locaticio de 2010, sino ante un contrato nuevo y vigente cual es el firmado en 2017. Teniendo en cuenta que la reclamación de cantidad - de las que se dicen rentas impagadas - es accesoria al pedimento principal, esto es, a la petición de desahucio por expiración del plazo contractual y que, según se ha demostrado, existe un nuevo contrato de arrendamiento en vigor entre las partes contendientes del que ninguna mención se hace en la demanda, salvo para indicar que renovaba al inicial que pretende resolverse, cuando consta en autos su resolución, no procede hacer cita alguna a las cantidades que se manifiestan adeudadas, en tanto en cuanto, la actora no solicita el desahucio por impago de rentas sobre un contrato en vigor, sino que solicita la acción de desahucio por expiración del plazo contractual sobre un anterior contrato que ya no está en vigor y que no tiene nada que ver con el presente, aunque las partes y el inmueble sean los mismos, igual que su clausulado, en general; como bien razona el juzgador en el auto de aclaración y complemento de la sentencia, dictado en fecha 15 de julio de 2019. Por todo ello se confirma íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia, con desestimación del recurso de apelación ahora examinado.

SEXTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad 'Roa Procoinsa S.L.' contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de mayo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de Estepona en sus autos civiles 103/2019, completada por auto de aclaración fechado el 15 de julio de 2019, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.