Sentencia Civil Nº 501/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 736/2009 de 01 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 736/2009-D 1ª

JUICIO VERBAL Nº 847/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE MANRESA

S E N T E N C I A Nº 501/10

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a uno de septiembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 847/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manresa, a instancia de D. Juan Alberto y Dª. Lucía , contra D. Argimiro ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Abril de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO LA DEMANDA de Juicio Verbal de interpuesta por Lucía Y Juan Alberto representados por el Procurador Dº Lluis Prat Scaletti y asistidos por la Letrada Dª. Dolors Pinos Piedra, contra Argimiro , representada por la Procuradora Dª. Carme Maya Sánchez y asistido por el Letrado Dº Marc Rodríguez Millán, con imposición de costas a la parte demandada. CONDENO A Argimiro a pagar a Lucía Y Juan Alberto la cantidad DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EURO (2.997,99 euros), más los intereses indicados en el Fundamento Jurídico cuarto de esta resolución".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de Julio de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Argimiro a abonar a D. Juan Alberto y a Dª Lucía , la suma de 2.607'25 €, en concepto de rentas impagadas referidas a los meses de julio a septiembre 2008 y gastos por suministros de mayo a julio 2008, correspondientes al contrato de arrendamiento 6.9.2007 sobre la vivienda sita en la Avda. DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 de Manresa, cuya demanda fue ampliada en cuanto a consumos por 390'74 €. Ante dicha pretensión, el demandado, sin cuestionar las sumas reclamadas, que reconoce adeudar, opone la compensación parcial con la fianza, que debe descontarse.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, condenando al demandado a abonar a los actores la suma de 2.997'99 € más los intereses desde la interpelación judicial, sin que proceda la compensación interesada que, en su caso, debería tener efecto en el anterior procedimiento (desahucio y reclamación de rentas). Frente a dicha resolución se alza el demandado, reiterando la compensación de la suma reclamada con el importe de la fianza, que en el anterior procedimiento aun no era exigible, sino una vez resuelto el contrato y entregadas las llaves, e interesando la no imposición de las costas de primera instancia. Con ello, el debate se plantea en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 20 y ss), sobre la referida vivienda de la que son propietarios los actores (f. 5 y ss), concertado por 5 años y una renta inicial de 8.400 € anuales, pagaderos por meses anticipados a razón de 700 /mensuales y actualizables conforme al IPC, asumiendo el arrendatario los gastos por consumos de agua, electricidad y gas, y constituyéndose una fianza por importe de 1.400 €. 2) La realidad del impago de los conceptos y por la suma reclamados (f. 32 y ss, 41 y ss). 3) Por los actores se formuló demanda frente al referido arrendatario instando el desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad (2.871'91 €, en la que nada se dice sobre la fianza), dando lugar a los autos de juicio verbal 502/2008 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 1 de Manresa, en los que, al amparo del art. 440.3 LEC (no compareció el demandado), recayó sentencia en 8.9.2009 declarando resuelto el contrato y condenando al demandado a desalojar la vivienda (con apercibimiento de lanzamiento el 13.10.2008) y a pagar al actor la referida suma inicialmente reclamada con los intereses desde la interpelación judicial e imposición de costas al demandado (f. 72 y ss), respecto de la que se instó la ejecución y fue acordada respecto del importe de las 2.871'91 € reclamados más otra cantidad en concepto de intereses y costas (f. 77 y ss); en el juicio, los actores intentaron acumular a la reclamación nuevas cantidades por importe de 2.877'25 € (entre los que se encuentran los 2.607'25, ahora - en la demanda inicial - reclamados), cuya pretensión no fue estimada, por suponer dicha pretensión - según la referida sentencia - una vulneración de la prohibición del cambio de demanda. 4) No se reclaman ni en la demanda rectora ni en la posterior ampliación indemnización alguna por desperfectos en la vivienda.

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

CUARTO.- Si debe devolverse al finalizar el arriendo, no podía formar parte del debate del anterior procedimiento, dirigido precisamente a la resolución del contrato vigente; y no se alude a la misma ni en la demanda, ni en su posterior ampliación, ni al instarse la ejecución. Solo al "contestar" el recurso formulado de contrario los actores alegan que "ya estaba compensada en la cantidad que se le reclamada, dado que habían otras deudas por consumos de períodos anteriores que, de mutuo acuerdo, fueron compensadas y pagadas por la propiedad..." y que "...fueron compensadas al no ser reclamadas en el primer procedimiento" (sic), nada de lo cual consta en las presentes ni en las anteriores actuaciones, si fue objeto de discusión, y efectivamente "no se reclamó" por el arrendatario, pero el contrato aún estaba vigente el contrato sin que los actores tuvieran la posesión.

Sin duda la obligación de devolver la fianza (por entero o tras deducirse las sumas procedentes), recuperada la posesión (con posibilidades de que los arrendadores se hubieran cercionado de que no existían desperfectos en el interior de la vivienda, que ni se reclaman, ni se alegan ni, por ello, se articula prueba sobre ello; es decir no se articula una "liquidación" de la relación arrendaticia que haga procedente la reducción de la fianza), estaba vencida y era exigible, resultando procedente su alegación en la reclamación de cantidades posterior a la resolución del contrato, sin que sea necesario formular reconvención, máxime cuando el crédito que se alega compensable es inferior a la suma reclamada, sin exigir una declaración previa sobre su existencia y alcance, y atendidos los términos del art. 408.1 LEC . En base a todo lo cual y contrariamente a lo establecido en la sentencia la Sala considera que dicha fianza sí puede imputarse a la satisfacción de las cantidades reclamadas, procediendo, con estimación del recurso, la revocación parcial de la sentencia, en el sentido indicado (descontar de 2.997 '99 € la fianza de 1400 €), sin declaración sobre las costas en ninguna de las instancias.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por D. Argimiro contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución, en el sentido de estimar parcialmente la demanda, condenando al referido apelante, a abonar a los actores la suma de 1597'99 €, manteniendo el resto de pronunciamientos de dicha resolución sobre los intereses, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.