Sentencia Civil Nº 502/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 728/2004 de 11 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00502/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 913971937/913971947 Fax: 913971935

N.I.G. 28000 1 7010979 /2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 728 /2004

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1205 /2003

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 62 de MADRID

De: Carlos, Teresa

Procurador: ANTONIO RAMON RUEDA LOPEZ, ANTONIO RAMON RUEDA LOPEZ

Contra: INMOBILIARIA GREMAR, S.L.

Procurador: FLORENTINA DEL CAMPO JIMENEZ

SOBRE: INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOAQUIN NAVARRO ESTEVAN

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. SANTIAGO GARCÍA FERNÁNDEZ

En MADRID, a once de julio de dos mil cinco.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1.205/03, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 62 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes- apelantes D. Carlos Y Dª Teresa, representados por el Procurador D. Antonio Ramón Rueda López y defendido por Letrado, y de otra como demandado- apelado GESTIÓN INMOBILIARIA GREMAR, S.L., representada por la Procuradora Dª Florentina del Campo Jiménez y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid, en fecha 26 de julio de 2.004, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que, estimando parcialmente la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Ramón Rueda López, en nombre y representación de D. Carlos y Dña. Teresa, frente a la entidad Gestión Inmobiliaria Gremar, S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Florentina del Campo Jiménez, debo condenar a la citada demandada:

1º A la entrega de la posesión y llaves a Doña Teresa de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 núm. NUM000, planta NUM001, letra NUM002.

2º. A que abone, en concepto de indemnización, a D. Carlos la cantidad que se determine en ejecución de sentencia, conforme a lo señalado en el fundamento jurídico sexto de la presente resolución dada la imposibilidad de llevar a cabo el realojo solicitado.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas causadas a ninguna de las partes en el presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 6 de mayo de 2.005, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 4 de julio de .005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de los apelantes D. Carlos y Teresa, actores en primera instancia se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez adscrito al Juzgado de 1ª instancia nº 62 de Madrid con fecha 26 de Julio de 2.004, estimatoria parcialmente de la demanda interpuesta por los referidos actores contra la demandada y hoy apelada Gestión Inmobiliaria Gremar S.L., denunciando como motivos de apelación solo por el apelante D. Carlos en primer termino inaplicación de la LAU del 64, en segundo lugar error de hecho en la valoración y declaración de hechos probados, aplicación indebida de los arts. 1.182 y 1.184 del C.C., en quinto lugar disconformidad con la denegación de entrega de llaves de su vivienda, y por último, por ambos apelantes disconformidad con la no imposición de costas.

SEGUNDO.- En la demanda rectora del procedimiento, resumidamente, los actores hoy apelantes tras exponer en esencia que eran arrendatarios de los pisos sitos en los números patio NUM003 y NUM004 de la c/ CALLE000 nº NUM000 de esta capital, propiedad inicialmente de la entidad piso de Renta Antigua S.L. con la que con motivo de unas obras de rehabilitación de dichas viviendas concertaron los días 28 de enero y 23 de febrero su traslado a otros sitos en la planta NUM005 de dicho inmueble con motivo de unas obras de rehabilitación del edificio, que por compra en el año 2.002 pasaron a ser propiedad de la demandada, quien se subrogó en todas las obligaciones de la antigua propietaria, y que en el mes de febrero de 2.003 la demandada les pidió de nuevo su traslado a otros pisos haciéndoles saber al tiempo que cumplirían el compromiso de retorno a sus antiguas viviendas, por lo que interesaban su condena a la entrega de las llaves en los términos pactados en los contratos aludidos.

La demandada se opuso alegando que las obras realizadas no fueron de rehabilitación como inicialmente estaba previsto, sino de demolición total de la construcción por el ruinoso estado en que se encontraba, siendo ello impuesto por la Gerencia de Urbanismo, que además impuso la construcción de viviendas de mayor tamaño que las primitivamente existentes, por lo que solamente pudieron ser construidas 13 en lugar de las 24 primitivamente existentes; que no compraron piso por piso, sino toda la finca como una unidad, por lo que no hubo la pretendida subrogación; que en todo caso a lo que la anterior propietaria se comprometió fue al realojo en las "viviendas inicialmente arrendadas" no en viviendas nuevas; y que en todo caso ha sido voluntad de la demandada solucionar el problema mediante el ofrecimiento a ambos demandantes de compartir sin aumento del precio del arrendamiento de una sola vivienda de las construidas en la misma finca dado que estas tienen el doble de metros cuadrados que las antiguas arrendadas.

El Juzgador de instancia estimó parcialmente la demanda condenado a la demandada a la entrega a Dª Teresa de la vivienda letra A) sita en la CALLE000 nº NUM000, y al abono a D. Carlos en concepto de indemnización de la cantidad que se determinara en ejecución de sentencia.

TERCERO.- Sostiene en esencia el apelante D. Carlos en las alegaciones de su recurso, que por su íntima relación serán conjuntamente resueltas, que la acción ejercitada no es la de retorno a los pisos arrendados del art. 81 de la L.A.U. del 64 como acoge el Juzgador de instancia por cuanto no se dan los presupuestos del mismo, sino la de cumplimiento contractual según lo pactado en los contratos de 28 de enero y 23 de febrero de 2.000, por lo que no estamos en presencia de un derecho de retorno legal sino convencional, que no se dan tampoco las requisitos exigidos para la aplicación de los arts.1.182 y 1.184 del C.C. (pérdida de la cosa y prestación física o legalmente imposible), que no resulta acreditado como afirma el Juez de instancia que las viviendas nuevamente construidas, o al menos la que correspondería al apelante sea sustancialmente mayor que la disfrutaba inicialmente en arrendamiento, que la demandada conocía cuando compró la finca su situación urbanística y que la sentencia sustituye su petición de entrega de llaves por la de una indemnización.

Aunque es cierto que efectivamente la acción ejercitada no fue la de retorno del art.81 de la L.A.I. del 64 sino la de incumplimiento contractual, a la vista de las alegaciones y pruebas practicadas la cuestión a resolver consiste en determinar si debe accederse a la petición de retorno del apelante a una de las viviendas nuevamente construidas o por el contrario resulta acorde a derecho la resolución indemnizatoria que el Juez de instancia acuerda.

Para la resolución de este recurso, lo primero que ha decirse es que cuando el art.1.254 del C.C. dice que "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio" está consagrando el principio de la autonomía de la voluntad que preside las relaciones contractuales, sin más límites que el de no contravenir las normas imperativas, la moral o el orden público (art.1.255 del C.C.) de tal manera que, perfeccionado el contrato mediante la prestación del mutuo consentimiento, este obliga no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe al uso y a la ley (art.1.258 C.C.). Ello significa no solo que no debe dejarse la validez y el cumplimiento del mismo al arbitrio de uno solo de los contratantes (art.1.256 C.C.) sino también que, en determinados casos, es posible la alteración de los términos del mismo por circunstancias sobrevenidas y que las relaciones contractuales han de estar presididas por el principio de la buena fe que consagra el art.7.1 del C.C., pero al mismo tiempo que de no concurrir estas circunstancias o de no apreciarse contravención de las referidas normas, deben prevalecer los términos pactados para no alterar la regla del pacta sunt servanda.

En segundo lugar que, como ha dicho el T.S. en Sentencia de 31 de Diciembre de 2.002 "Nuestro Código Civil en los artículos 1281 y siguientes basa la interpretación de los contratos en la teoría subjetivista de la intención común y evidenciada de los contratantes, y la claridad que predica el citado artículo más que en los términos del contrato ha de estar en aquella intención, surgiendo el problema interpretativo cuando siendo claros los términos, existen actos opuestos en los que el verdadero propósito de los contratantes se pone en evidencia, de tal forma que ha de indagarse el espíritu y finalidad que haya presidido el negocio, atendiendo a la conducta de los contratantes anterior, posterior y coetánea al mismo" y añade que "Si bien es cierto que esta Sala tiene declarado que las normas o reglas de interpretación, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si los términos de un contrato no ofrecen duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (por todas, STS de 2 de septiembre de 1996), también ha manifestado que la primacía de la interpretación literal quiebra en determinados supuestos, entre los que se encuentra, aun siendo claros los términos del contrato, cuando existen actos opuestos al mismo en los cuales el verdadero propósito de los contratantes se haya manifestado (STS de 24 de abril de 1964 ); que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, complementándose ambos (STS de 6 de noviembre de 1998); y que la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que han presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados (SSTS de 21 de abril de 1993).

En tercer lugar, que siguiendo también la jurisprudencia del T.S en Sentencias tales como la de 28 de Enero de 2.000 "...el principio general del derecho que veda ir contra los propios actos ("nemo potest contra proprium actum venire") como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una falcultad cuyo apoyo legal se encuentra en el art.7.1 del C.C. que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en él que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable la confianza que se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento con conciencia de crear, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción en el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior (S.T.S. 25 de Enero de 2.002, 20 de Junio de 2.002 y 2 de Julio de 2.002)"; y en Sentencia de 19 de Febrero de 2.002 que "Se decía en Sentencia de 21-2-2000 "..la doctrina de los actos propios tiene cimiento legal en el art.7.1 del C.C. y se refiere a la protección que objetivamente requiere la confianza depositada en el comportamiento y que por consiguiente constriñe el ejercicio de los derechos (S.T.C. 21 de Abril del 88 y S.T.S. 24 Junio 96), sin que sea lícito hacer valer un derecho en contradicción con la conducta observada con anterioridad por la gente, cuando la misma justifica la creencia de que no se ejercitará tal derecho (S.T.S. 22 Mayo 84) y se opone a determinados actos que crearon relación o situación de derecho que no puede ser alterado unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarlo (SS.T.S. 10 Junio 94, 6 Mayo 97) con lo que no es factible la adopción posterior de un comportamiento contradictorio (SS.T.S. 7 Febrero 95 y 10 Julio 97) en definitiva se trata de una imposibilidad de contradecir procesalmente una conducta de claro y explícito reconocimiento de un contrato (SS.T.S. 25 Enero 82, 18 Octubre 82, 4 y 23 Marzo 85 y 30 Mayo 86).

A la luz de la doctrina expuesta y una vez reexaminadas las pruebas practicadas, la demandada desde luego no puede pretender, como oponía en su contestación a la demanda, que no se hubiera subrogado en todas las obligaciones de la antigua propietaria y concretamente en el compromiso de retorno del apelante suscrito por esta en los precitados contratos de 28 de enero y 23 de marzo de 2.000, por el hecho de haber comprado toda la finca como un todo y no piso por piso, porque en la escritura de compra de la finca de 4 de marzo de 2.002 consta expresamente la situación de arrendamiento de algunos pisos, y porque en la carta remitida por ella misma a la hoy apelante con fecha 12 de marzo de 2.002 (documento nº 9 de la demanda) expresamente reconoce que se ha subrogado en todos los derechos y obligaciones de la antigua propietaria y por tanto en los referidos compromisos. Ahora bien, una cosa es que asumiera la obligación de retornar a los arrendatarios demandantes a los pisos arrendados una vez rehabilitados y otra distinta que habiéndose alterado totalmente las circunstancias por causas ajenas a ella, al tener que derribar la finca y construir nuevos pisos con distintas dimensiones de los primitivamente arrendados tenga resulte obligada con base en lo estrictamente pactado a entregar al hoy apelante otro piso diferente de aquel que además reúne unas características y dimensiones que le alejan considerablemente del anterior tal y como resulta acreditado de la documental aportada por la demandada, sin que por su parte el apelante haya probado como le correspondía hacer de conformidad con lo dispuesto ene. Art.217 de la L.E.C. la igualdad o al menos la semejanza de ambas viviendas, porque de accederse a su petición claramente se consentiría una situación de enriquecimiento injusto y de desequilibrio en las prestaciones de ambas partes contratantes en perjuicio de la demandada, por lo que resulta aplicable, como antes se anticipaba, que pueda en este caso alterarse los términos de las obligaciones pactadas dadas las circunstancias sobrevenidas y no dependientes de la actuación de la demandada. Así lo ha venido reconociendo reiteradamente el T.S. mediante la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" que en Sentencia por ejemplo de 12 de Noviembre de 2.004 expone que "En cuanto a la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus" como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941 y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida. B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales. C) Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente. D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) Alteración extraordinaria en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. b) Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones. c) Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias imprevisibles. E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones; doctrina que se mantienen en sentencias de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002, 21 de marzo de 2003 y 22 de abril de 2004. Por otra parte, dice la sentencia de 20 de abril de 1994 que "siendo la causa la finalidad común perseguida por los contratos, cuando la misma no se mantiene durante el tiempo de la relación contractual en virtud de acontecimientos imprevisibles para las partes en el momento de su perfección, no puede sostenerse jurídicamente el entramado de derechos y obligaciones que forman su contenido so pena de autorizar enriquecimientos a todas luces injustificados. No es que haya que moderar equitativamente el contrato, dejándolo subsistente en virtud de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", porque carece de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aún de forma más reducida". No se trata por tanto en el presente caso de liberar a la demanda del cumplimiento de sus obligaciones mediante la aplicación de los Art. 1.182 o 1.184 del C.C., porque efectivamente no estamos en un supuesto de pérdida de la cosa o de prestación legal o físicamente imposible, sino de aplicar la precedente doctrina dado el desequilibrio entre las prestaciones que de otra forma se produciría dada, como decimos, la considerable diferencia de cabida entre el piso cuya entrega pretende el demandante y el que tenía anteriormente arrendado, lo cual conduce necesariamente a la sustitución de la prestación en la única forma posible cual es la indemnización de daños y perjuicios acordada, por todo lo cual procede la desestimación de las alegaciones formuladas.

CUARTO.-Debe finalmente ser rechazada la ultima de las legaciones o motivos, esta vez formulada por ambos apelantes y referida a la disconformidad con la no imposición de las costas causadas en primera instancia, pues tal y como expuso el Juzgador de instancia la demanda fue solo parcialmente acogida teniendo en cuenta la pretensión de retorno del demandante D. Carlos a un piso de características claramente superiores al arrendado.

QUINTO.- Por disposición del art.398 de la L.E.C. las costas de este recurso deberán ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO como DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Antonio Ramón Rueda López en nombre y representación de D. Carlos Y Dª Teresa contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez adscrito al Juzgado de 1ª instancia nº 62 de Madrid con fecha 26 de Julio de 2.004, de la que el presente Rollo dimana debemos CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS con imposición a los apelantes de las costas causadas por este recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.