Sentencia Civil Nº 502/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 71/2011 de 30 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00502/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 71/2011

Proc. Origen: Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 1269/2010

Juzgado de Procedencia: Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de A Coruña

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, constituida en Tribunal Unipersonal, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 502/2011

Ilmo. Sr. Magistrado:

DON MANUEL CONDE NÚÑEZ

A CORUÑA, treinta de diciembre de dos mil once.

En el recurso de apelación civil número 71/2011, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm 1269/2010, sobre "reclamación de cantidad", siendo la cuantía del procedimiento 2.175,97 €, seguido entre partes: Como APELANTE Dª. Laura , representada por la Procuradora doña Cristina Meilán Ramos ; como APELADO:SANTANDER BANIF INMOBILIARIO, F.I.I . , representada por la Procuradora doña Sonia Rodríguez Arroyo-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con fecha 30 de noviembre de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

"Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la procuradora doña Cristina Meilán ramos, en nombre y representación de doña Laura , absolviendo de la misma a las demandadas Gosende y Asociados S.L. y Santander Banif Inmobiliario F.I.I.. Con imposición de costas a la parte actora"

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la demandante doña Laura que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se pasaron los autos al magistrado ponente.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- I.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, de fecha 30 de noviembre de 2010 , acordó en su parte dispositiva la desestimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de doña Laura , absolviendo de la misma a los demandados Gosende y Asociados S.L: y Santander Banif Inmobiliario F.I.I., con imposición de costas a la parte actora.

En la referida resolución se establecen los siguientes:

"HECHOS PROBADOS. Con fecha 1 de marzo de 2008 la entidad Santander Banif Inmobiliario F.I.I. en calidad de arrendador, y doña Laura , en calidad de arrendataria, concertaron contrato de arrendamiento de la vivienda respecto de la vivienda sita en la planta NUM000 apartamento NUM001 del nº NUM002 de la CALLE000 , del Polígono de DIRECCION000 , de esta ciudad, con anejos de trastero y garaje, entregándose en concepto de fianza la cantidad de 397,29 euros en metálico, cantidad equivalente a una mensualidad de renta, y un aval bancario por importe máximo de 1.778,68 e8ros como garantía adicional a que se refiere el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , a la que se daría el mismo tratamiento que a la fianza legal. El día 14 de abril de 2009 la arrendataria, a través de su hija hizo entrega de las llaves del inmueble a la entidad Gosende y Asociados S.L., por cese en el arrendamiento, quedando pendiente la devolución de la fianza.".

"FUNDAMENTOS DE DERECHO". I.- Ejercitándose una acción de reclamación de cantidad por importe de 2.175,97 euros, que se fundamenta en el contrato de arrendamiento en su día concertado por las partes (actora y demandada Santander Banif Inmobiliario F.I.I.), extinción del mismo mutuamente consentida por las partes, y falta de devolución a la demandante arrendataria de las cantidades entregadas a la firma del contrato en concepto de fianza (fianza propiamente dicha y depósito adicional), así como en la obligación genérica de cumplimiento de las obligaciones que sancionan los arts. 1.088 y ss. del Código Civil , y obligaciones dimanantes de lo dispuesto en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se hace necesario analizar y comprobar la existencia efectiva de la obligación y circunstancias que la rodean.

II.- No se discute la existencia de la relación arrendaticia, ni la entrega de las cantidades referidas a la firma del contrato, ni la extinción del contrato en fecha 14 de abril de2009, mediante entrega de llaves por parte de la arrendataria (o quien en ese momento la representaba) a la entidad Gosende y Asociados S.L., quedando pendiente en ese momento la liquidación del contrato, y ello porque en ese momento no se practicó esa liquidación, haciéndose constar en el documento firmado (doc. Nº 3 de los aportados con la demanda inicial de juicio monitorio) que quedaba pendiente la devolución de la fianza. No se entiende (ni se explica por la actora) el llamamiento (en calidad de demandada) de la entidad Gosende y Asociados S.L., que no fue parte como arrendadora en el contrato de arrendamiento en su día concertado, por lo que no es titular de la relación jurídica litigiosa, que sólo vincula a arrendadora y arrendataria. Gosende y Asociados S.L. es una mercantil que tiene como actividad la intermediación inmobiliaria y la administración de fincas, teniendo encomendada, al parecer, la gestión de las viviendas ubicadas en el edificio donde se encontraba el piso o apartamento litigioso. De hecho, es esta entidad la que firma el documento de resolución contractual de fecha 14 de abril de2009 y recibe las llaves del piso alquilado, pero fuera de esta labor de intermediación o administración del alquiler, ninguna otra intervención ( o no consta) ha tenida dicha entidad, por lo que no es deudora de la cantidad que aquí se le reclama, al no ser titular de la relación jurídica litigiosa, lo que debe conducir a la apreciación de la excepción de falta de legitimación pasiva alegada, con la consiguiente desestimación de la demanda formulada contra esta entidad.

III.- Por su parte, la demandada-arrendadora Santander Banif Inmobiliario F.I.I., reconociendo la existencia de una fianza de 397,29 euros y una garantía adicional de 1.778,68 euros, se opone a la demanda formulada porque en la fecha de entrega de las llaves (14 de abril de2009) la demandante-arrendataria adeudaba las rentas de diciembre de 2008, enero, febrero, marzo y abril de 2009 y los consumos de diciembre de 2008 a marzo de 2009, los cuales, en conjunto suponen una cantidad superior a la reclamada por la actora. En definitiva, se alega por la demandada que, a la vista de los importes adeudados por la demandante, se procedió a la realización de la compensación correspondiente de las cantidades entregadas en su día por la arrendataria, por importe de 2.175,97 euros, no procediendo entonces la devolución de cantidad alguna, por resultar un saldo a favor de la arrendadora. Los problemas médicos y de movilidad que haya podido sufrir la demandante a finales del año 2008 no pueden afectar negativamente a la actora, y la única constancia documental y objetiva de la entrega de llaves y resolución contractual (mutuamente consentida) viene constituida por el documento de 14 de abril de 2009, firmado por doña Manuela (en nombre de la inquilina) y Gosende y Asociados S.L. (en nombre de la propietaria y arrendadora), de modo que hasta esa fecha el contrato deviene vinculante y obligatorio para ambas partes. En el acto del juicio se ha aportado el documento de fecha 23 de octubre de 2008, firmado por las partes, en que se hace constar que la arrendataria no entregó, a la firma del contrato, ningún aval bancario (como se dice en la cláusula sexta del contrato locativo), sino un depósito en metálico por importe de 1.778,68 euros como garantía adicional a que se refiere el art. 36.5 de la ley arrendaticia, a la que se dará el mismo tratamiento legal que la fianza legal. Se aporta igualmente la copia de los recibos (de renta y consumos) adeudados por la arrendataria demandante, y el correo electrónico sobre fijación de la fecha de entrega de llaves en abril de 2009. Y en el acto del juicio sólo ha declarado como testigo doña Visitacion , empleada de Gosende y Asociados S.L. que fue la persona que firmó los documentos de entrega de llaves y resolución de fecha 14 de abril de 2009, habiendo revisado el estado de la vivienda con la hija de la actora, y manifestando que la liquidación del contrato se hace posteriormente a dicha fecha. Por todo lo dicho, si la finalidad de la fianza propiamente dicha y de la garantía adicional pactada en este caso es servir de garantía del cumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, en los términos previstos en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , hay que decir que entonces dicha fianza y garantía se deben aplicar al cumplimiento de esas obligaciones, por lo cual, estando acreditada la existencia de una deuda a cargo de la arrendataria por importe superior a la cantidad que reclama, se debe considerar extinguida, por compensación, dicha cantidad reclamada, con la consiguiente desestimación de la demanda."

II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandante doña Laura , realizando las siguientes alegaciones:

1º) No se está de acuerdo con el fundamento de derecho segundo de la Sentencia cuando dice que no se discute la extinción del contrato en fecha 14 de abril de 2009, pues como la parte actora argumentó en el acto del juicio, el contrato de arrendamiento acordado dentro del régimen de alquiler de viviendas de protección oficial y tomándose en consideración por aplicación de dicho régimen la edad de la arrendataria, se extinguió en el mes de octubre de 2008, cuando fue comunicada a las demandadas la imposibilidad de continuar el arrendamiento al dejar de ser el piso arrendado adecuado para satisfacer las necesidades de vivienda habitual de la arrendataria. Esta resolución del contrato en el mes de octubre se acredita mediante el correo electrónico aportado como documento nº 6 que acompaña la pretensión inicial del procedimiento monitorio y mediante el correo electrónico aportado como prueba en el acto del juicio, ninguno de los cuales fue negado por las demandadas. Como tampoco han negado la veracidad del contenido del burofax remitido por la demandante a Banif Inmobiliario, y aportado como documento nº 4 de los adjuntos a la petición inicial de proceso monitorio, burofax en el que se aludía a que fue en el mes de octubre de 2008 cuando fue resuelto el contrato de arrendamiento, por lo que no es cierto lo expresado en el fundamento de derecho tercero de que el documento de entrega de llaves sea la única constancia documental de la resolución contractual.

2º) Si no se entregaron las llaves de la vivienda arrendada a las demandadas hasta el 14 de abril del año siguiente fue por la resistencia de las demandadas a recibirlas, pues las demandadas, negligente o maliciosamente, se negaron durante los meses siguientes a octubre de 2008 a contestar las comunicaciones de la demandante, comunicaciones entre las que encuentra el correo electrónico aportado por la parte actora como documento nº 6, cuya autenticidad no ha sido cuestionada por las demandadas.

Tras la comunicación por la Sra. Laura de su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento, las demandadas aceptaron tácitamente tal resolución producida en el mes de octubre de 2008. Tal aceptación se deriva de los actos de la propia demandada BANIF INMOBLIIARIO F.I.I, pues habiéndose establecido en el contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2008, en su cláusula tercera, que el cobro de la renta se efectuaría a través de domiciliación en cuenta bancaria de la que era titular doña Laura , fue la propia BANIF INMOBILIARIO F.I.I. la que dejó de cargar en dicha cuenta las mensualidades posteriores y, por supuesto, no reclamó a doña Laura en modo alguno las mensualidades posteriores a la resolución del contrato en octubre de2008. En su escrito de oposición al monitorio la demandada BANIF INMOBLIARIO F.I.I. pretende la existencia de mensualidades de la renta del arrendamiento impagadas por la Sra. Laura , para decir que la fianza, a cuya devolución se había comprometido a través de su representante GONSENDE Y ASOCIADOS S.L., había quedado compensada con dichas rentas. Sin embargo la demandada BANIF INMOBILIARIO F.I.I. no menciona el hecho de la domiciliación bancaria del pago de dicha renta, circunstancia por la que no era posible la existencia de un impago sin una expresa manifestación de voluntad por parte de la Sra. Laura rechazando dichos pagos, y siéndole tan sencillo a las demandadas acreditar la pretendida oposición de la Sra. Laura a pagar las mensualidades del arrendamiento mediante la aportación de los certificados bancarios de devolución de los cargos en la cuenta de la Sra. Laura , las demandadas se abstienen de su presentación por la sencilla razón de que tales devoluciones de cargos no existieron, de que las demandadas no intentaron siquiera el cobro de las mensualidades de 2010 en la cuenta designada a tal efecto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de 1 de marzo de2008, y ello porque las mismas demandadas, tal y como se deriva de sus propios actos, aceptaron la resolución del contrato de arrendamiento en octubre de 2008.

3º) Tampoco es correcta la aplicación de falta de legitimación pasiva de la entidad mercantil Gosende y Asociados S.L., pues fue esa entidad la que estableció el día de entrega de llaves en fecha tan tardía, lo cual, si no se acepta que el contrato se resolvió en octubre de 2008, causa un serio perjuicio a la actora.

Por otra parte, fue Gosende y Asociados S.L. quien reconoció en el escrito de entrega de llaves de 14 de abril de 2009 que en tal fecha continuaba pendiente de devolución de fianza del arrendamiento, que la Sra. Laura no debía renta alguna a la arrendadora, y que no procedía hacer compensación de deuda alguna; documento aportado como nº 3 junto con el escrito inicial del procedimiento monitorio y aportado también por las propias demandadas en el acto del juicio, como documental nº 2, por lo que éstas también lo aceptan como elemento de prueba. Se entiende que el referido documento nº 3 de entrega de llaves supone un compromiso de devolución a la demandante de la cantidad constitutiva de la fianza, de manera que, o bien Gosende y Asociados S.L. actuaba como mandataria de Banif Inmobiliario F.I.I., quedando esta última obligada a la devolución de la fianza, o bien Gosende se excedió en los límites de su mandato y es ella la que queda obligada a entregar a la demandante la cantidad constitutiva de la fianza aludida en el documento de entrega de llaves por ella firmado.

4º) No se está conforme con lo manifestado en el fundamento de derecho tercero cuando se alude a que la testigo de las demandadas, manifiesta que "la liquidación del contrato se hace posteriormente a dicha fecha". A la demandante doña Laura no le fue comunicada liquidación alguna hasta que recibió el escrito de oposición de Banif Inmobiliario F.I.I. a la iniciación del procedimiento monitorio.

Evidentemente la supuesta liquidación del contrato por la que se compensaba la fianza con supuestas rentas pendientes posteriores a la resolución del contrato en octubre de 2008 nunca se produjo, y su alegación en el escrito de oposición al monitorio de BANIF INMOBILIARIO F.I.I. es simplemente consecuencia de la táctica procesal, pues lo cierto es que no fue hasta septiembre de2010 (dentro de su escrito de oposición al monitorio) que las demandadas comunicaron a la demandante la supuesta existencia de una liquidación que se contradice con la absoluta inexistencia de cualquier reclamación amistosa o contenciosa por las demandadas de rentas posteriores a octubre de 2008, realidad que es bien expresiva de que las demandadas habían aceptado la resolución del contrato en octubre de 2008 y que si no comunicaron a la demandada liquidación alguna en relación a tales rentas posteriores a octubre de2008 es simplemente porque tales rentas no se devengaron.

SEGUNDO .- Procede la desestimación del recurso de apelación, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:

1º) Ninguna prueba se ha practicada de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido por acuerdo entre la arrendadora y la arrendataria en el mes de octubre de2008, tal y como se alega en el escrito de recurso de apelación. Además de que en el escrito inicial de procedimiento monitorio, la arrendataria no hizo mención a que el contrato de arrendamiento hubiera finalizado en dicha fecha, en el burofax presentado como documento nº 6 por la parte actora, no se dice en ningún momento que el contrato de arrendamiento haya sido resuelto sino que simplemente se solicita que se realicen las diligencias oportunas para la resolución contractual del arrendamiento y la devolución de las fianzas. En todo caso no podría tenerse por extinguida la relación contractual hasta la fecha en que la parte arrendadora recibiese la posesión del inmueble arrendado mediante la entrega de llaves por la arrendataria, entrega que ni siquiera se ofrece en el burofax de octubre de 2008, referido con anterioridad.

2º) Tampoco el documento nº 4 de los presentados con el escrito inicial de procedimiento monitorio -a pesar de lo que se dice en el escrito de recurso- hace referencia a que el contrato de arrendamiento fue resuelto en el mes de octubre de 2008, pues lo único que se dice es que en el mes de octubre de 2008 "les indiqué por varios medios (teléfono, correo electrónico y correo postal) la necesidad de rescindir el contrato de arrendamiento", sin que en ningún momento se diga que el contrato se resolvió en aquella fecha. En todo caso lo que haya manifestado la demandante apelante en el referido burofax, prescindiendo de que nadie haya discutido su autenticidad, lo único que acredita es que se remitió el burofax con ese contenido, pero no que la parte arrendadora estuviera conforme con la resolución contractual.

3º) La demandante apelante no ha acreditado que la entidad arrendataria dejara de cargar en la cuenta bancaria en que estaban domiciliados los recibos de renta; siendo una prueba que le incumbía a la parte demandante, en virtud de la carga de la prueba del art. 217 LEC , al ser la parte que ha afirmado la no presentación al abono de los recibos de renta.

4º) Tal y como se hace constar en la Sentencia apelada no se entiende ni se explica por la actora -como tampoco se razona jurídicamente en el escrito de recurso de apelación- el llamamiento como demandada de la entidad Gosende y Asociados S.L. pues no fue parte como arrendadora en el contrato de arrendamiento concertado con la demandante, y, por lo tanto, ninguna obligación puede exigírsele derivado de dicho contrato.

TERCERO .- Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 394 y 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Laura contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, en autos de Juicio Verbal 1269/2010, procede confirmar la Sentencia apelada, con imposición de cosas a la parte apelante.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria.