Sentencia CIVIL Nº 502/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 573/2014 de 26 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 502/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FRANCISCO SANCHEZ GALVEZ

D. JAIME NOGUES GARCIA

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 573/2014

AUTOS Nº 175/2012

En la Ciudad de Málaga a veintiséis de septiembre de dos mil dieciséis.

Visto, por la SECCION CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso D. Bienvenido que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. FRANCISCO DE PAULA GUTIERREZ MARQUES y defendido por el Letrado D. GUILLERMO VAZQUEZ GARCIA. Es parte recurridaREPITTA SLque está representado por la Procuradora Dª. MARIA DEL MAR ARIAS DOBLAS y defendido por el Letrado D. SEBASTIAN GOMEZ SANCHEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada;Dª. Marí Trini , Dª. Adoracion , Dª. Apolonia , Dª. Carlota , Dª. Delia y Pedro Antonio que están representados por el Procurador D. JOSE LUIS LOPEZ SOTO y defendido por el Letrado D. ALFONSO PALENZUELA ILLAN, que en la instancia han litigado como partes demandadas. YD. Alfonso que en la instancia ha litigado como parte demandada, no constando personado en esta segunda instancia.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 30 de diciembre de 2013, cuya parte dispositiva es como sigue:'Que DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el procurador Don Francisco de Paula Gutierrez Marquez en nombre y representacion de DON Bienvenido contra DON Pedro Antonio Y OTROS Y RE-PITTA S L debo aboslver a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra.

Sin hacer especial pronunciamiento en costas.'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 19 de septiembre quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, que desestimó la demanda origen de este procedimiento, absolviendo a los demandados de cuantos pedimentos se contienen en el suplico de la misma, por entender que el contrato suscrito entre el actor y los codemandados Sres. Pedro Antonio y otros, de fecha 1 de julio de 2011, es más que un contrato de opción de arrendamiento un contrato de reserva de arrendamiento por no contener todos los elementos exigidos para la validez del arriendo y porque no se acredito que los contratos de cesión de derechos del arrendatario al subarrendatario y de arrendamiento entre el arrendador y este último fueran simulados, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta en los siguientes motivos: 1) Incorrecta valoración de la prueba documental, de interrogatorio de parte y testifical practicada con relación a la naturaleza del contrato de opción celebrado con el propietario del local litigioso y a la subrogación del contrato realizado entre la propiedad y el nuevo inquilino. Vulneración del Art. 24 de la CE y de la jurisprudencia relativa a los contratos de opción. 2) Infracción del Art. 32 de la LAU sobre cesión de contrato y subarriendo de uso distinto de vivienda y jurisprudencia aplicable.

Las partes apeladas impugnaron las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El recurso promovido por la representación de la parte actora ha de ser desestimado, por cuanto todas las cuestiones suscitadas por el recurrente en su escrito de recurso, repetición de las efectuadas en la instancia, fueron resueltas de manera explícita y razonada por la juzgadora de instancia en la sentencia apelada, cuya fundamentación la Sala comparte, hace suya y da por reproducida a fin de evitar repeticiones innecesarias. No obstante, y aunque ello suponga incurrir en reiteración, habrá de expresar la Sala las razones de su decisión.

En efecto, para la resolución de la cuestión litigiosa, centrada en determinar en primer lugar la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre el actor y el codemandado Sr. Pedro Antonio , de fecha 1 de julio de 2011, esto es si es un contrato de opción de arrendamiento, como sostiene el primero, o un simple contrato de reserva de arrendamiento, como afirma el demandado, ha de partirse de la base de que el contrato de opción, como precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir la celebración del contrato principal de arrendamiento, produce como efecto la puesta en vigor del contrato proyectado, como derecho y deber de una y otra de las partes, precisándose por la jurisprudencia como requisitos necesarios para su existencia: 1) la aceptación expresa del optante ( STS de 29 de mayo de 1993 ). 2) La determinación del plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción ( STS de 18 de mayo de 1993 ). 3) La determinación exacta del precio y del objeto, así como el de la perfección del contrato ( SSTS de 22 de diciembre de 1993 y 15 de diciembre de 1997 ).

Por tanto se exige que el negocio principal proyectado esté perfeccionado a expensas solamente de que se ejercite el derecho de opción por darse las condiciones pactadas al efecto, debiendo constar por ello los elementos esenciales del citado contrato de arrendamiento previstos en los artículos 1543 y 1547 del CC . Y en el caso de autos si se comprueba el contrato litigioso se observa que no se establece plazo de duración del contrato de arrendamiento proyectado, requisito esencial para su validez según dispone el referido artículo 1543, ni tampoco se concreta con claridad la renta del arrendamiento al equipararse precio de la opción con la primera mensualidad de renta y no constar la renta anual como es lo usual, lo que unido a que no se alude en el mismo a ninguna de las menciones que suelen acompañar a este tipo de contratos, como es el objeto del arriendo (no se consigna el destino del local arrendado), o la fianza del arrendamiento, es evidente que no puede entenderse que hay contrato de opción de arrendamiento sino una simple reserva del mismo, del que no se deriva la pretendida obligación de la propiedad del local de otorgar el citado arrendamiento, ya que como es sabido la jurisprudencia ha establecido que la calificación de los contratos no depende de la denominación que le otorguen las partes sino que habrá de estarse al contenido real del contrato ( SSTS de 24 de junio de 2002 y de 3 de noviembre de 2010 , entre otras, que cita la parte apelada en su escrito de impugnación al recurso).

A mayor abundamiento, aún estimando a efectos dialecticos que nos encontramos ante un contrato de opción de arrendamiento, tampoco podría hacerse efectiva la opción al no darse la condición suspensiva establecida para ello, que no es otra que la extinción o finalización del arriendo preexistente (se apunta en el contrato que sería la resolución del contrato por falta de pago de las rentas), ya que, como después se dirá, el anterior arrendatario, estando subsistente su contrato de arrendamiento (finalizaba el 31 de diciembre de 2011 y no había sido interesada su resolución), hizo uso del derecho que le confiere el Art. 32 de la LAU , al ceder sus derechos arrendaticios a un tercero, cumpliendo los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente para ello, lo que fue aceptado por el arrendador, que suscribió nuevo contrato con el cesionario, que se subrogó en los derechos de la arrendataria del anterior contrato de arrendamiento.

TERCERO.- Se insta igualmente la nulidad de la subrogación del contrato de arrendamiento realizado con posterioridad entre la propiedad y el nuevo inquilino, por entender que se infringió el Art. 32 de la LAU , al no aparecer firmado por el primer arrendatario, quien obligadamente tenía que conocer, participar y aceptar la novación o modificación contractual realizada entre la propiedad y un tercero, omitiendo cualquier referencia a la tesis sustentada en su escrito de demanda referida a la simulación contractual.

Pues bien el caso de autos, el estudio pormenorizado, detallado y preciso que la juzgadora realiza de la prueba practicada, no queda desvirtuado por las alegaciones del recurrente fundadas en su personal y subjetiva apreciación de los hechos, ya que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 .

En efecto, tras nuevo estudio de la prueba practicada a virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este tribunal y tras el examen de la documental aportada y obrante en autos y el visionado y audición del CD en el que aparece grabado el acto de juicio, la Sala no aprecia error en la valoración que dicha prueba efectúa la juzgadora de instancia, habida cuenta que, en contra de lo que se afirma y ante la insistencia y reiteración con que el recurrente sostiene que la entidad arrendataria cedente no conoció ni suscribió el contrato de arrendamiento posterior, lo que invalida la cesión realizada, no debe olvidarse que consta acreditado: 1) el contrato de cesión de derechos arrendaticios y compraventa de elementos e instalaciones existentes en el local litigioso de fecha 5 de noviembre de 2011 (documento aportado con los escritos de contestación a la demanda, obrante al folio 165), por el precio total de 56.166 euros. 2) el contrato de arrendamiento del local litigioso suscrito con el nuevo arrendatario, que confirma la cesión realizada, ratificada expresamente por la comunidad arrendadora, en el que se novan algunas de las condiciones pactadas con el anterior arrendatario (documento obrante a los folios 175 a 178). 3) la ratificación expresa de tales contratos por los intervinientes en los mismos, según las declaraciones vertidas en el acto de juicio en prueba testifical, en las que además manifestaron que llegaron a un acuerdo las tres partes, acuerdo alcanzado que se reflejó en una unidad de acto con la firma de tales documentos. 4) el pago del precio de la citada cesión, acreditado documentalmente (folios 168 a 174).

A la vista de lo expuesto se comprueba que se dio cumplimiento a lo preceptuado en el Art. 32 de la LAU , así como que la modificación de alguna de las clausulas del primer contrato llevada a cabo entre la propiedad del local y el nuevo arrendatario venía amparada por el principio de autonomía de la voluntad del Art. 1255 del CC y no precisaba de la firma del primer arrendatario, como reiterada y erróneamente sostiene el recurrente, cuando como se ha dicho, no solo las tres partes actuantes (cedido, cedente y cesionario) estuvieron plenamente de acuerdo en todo (ver manifestaciones de testigos y partes) sino porque al primer arrendatario, consumada la cesión, no le incumbía las nuevas clausulas pactadas entre arrendador y nuevo arrendatario.

Por último, en contra de lo que parece apuntarse por el recurrente, la no personación en las actuaciones de los codemandados Dª. Adoracion y otros ninguna incidencia procesal tiene para la resolución de la cuestión litigiosa, salvo su declaración de rebeldía, que como es sabido no supone la admisión de los hechos de la demanda.

Los motivos y, por ende, el recurso han de ser desestimados.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la condena del recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC . Además dicha parte perderá el depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Bienvenido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº.8 de Málaga, de fecha 27 de Diciembre de 2013 , en los Autos de Juicio ordinario nº 175/2012, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con expresa imposición de costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.

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