Sentencia Civil Nº 503/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 286/2009 de 21 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00503/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN 12

MADRID

ROLLO: RECURSO DE APELACION 286/2009

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 3 de VALDEMORO

AUTOS: VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA PAGO 641/2007

DEMANDANTE/APELANTE: GESTION DEL SUELO Y VIVIENDA DE VALDEMORO S.A. (GESVIVAL)

PROCURADOR: FEDERICO RUIPEREZ PALOMINO

DEMANDADO/APELADO: Leocadia

PROCURADOR: GRACIA ESTEBAN GUADALIX

PONENTE: ILMA. SRA. DÑA. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

SENTENCIA Nº 503

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a 21 de Julio de dos mil diez

La Sección 12ª de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO VERBAL 641/2007, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE VALDEMORO, MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 286/2009, seguido entre las partes; de una como Demandante-Apelante, GESTION DEL SUELO Y VIVIENDA DE VALDEMORO, S.A. (GESVIVAL), representada por el Procurador D. FEDERICO RUIPEREZ PALOMINO, y de otra, como Demandada-Apelada D. Leocadia , representados por la Procuradora Dª. GRACIA ESTEBAN GUADALIX, sobre DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ANA MARIA OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE VALDEMORO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 26 de Septiembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada a instancia de GESVIVAL, representado por el Procurador Sr./a ALICIA ORIHUELA VELASCO, y asistido del Letrado Sr./a LEONARDO NAVAS GIL, frente a DON Leocadia , absolviendo a éste de los pedimentos de la demanda y condenando a la entidad actora al pago de las costas procesales". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la Demandante se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 14 DE JULIO, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan, y se dan por reproducidos, los fundamentos de derecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- El presente litigio trae causa de un juicio de desahucio instado por GESVIVAL por impago de las rentas contra D. Leocadia , que finalizó con sentencia desestimatoria de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, al apreciar que el contrato se encontraba resuelto verbalmente cuando dejó de abonar la renta cuyo pago se le reclama.

TERCERO.- Se alega por el apelante GESVIVAL, que no puede dictarse la sentencia sobre esta inexistencia de contrato arrendaticio, pues tratándose de un juicio de desahucio por falta de pago sólo se admite prueba sobre la falta de pago en un juicio de Desahucio.

De forma imperativa, el art. 250.1.1º, en relación con el 248 de la LEC establece que: "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas (...) que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (...) pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento ordinario (...), recuperen la posesión de dicha finca". Consecuentemente, el juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y siguientes, presenta como características (en casos, como el presente, en que se acumula la reclamación de rentas impagadas), las siguientes:

a) Se trata de un juicio sumario con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ), aunque, (a diferencia del art. 1579.2 de la LEC de 1881 ) no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato; tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.

b) Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2 ). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 07/11/1980 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 19/12/1961, 05/06/1987, 28/02/1991 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte", excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derechos.

c) Su finalidad es la resolución de un arrendamiento y la recuperación posesoria, a través de la desposesión del demandado.

d) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", definidas y firmes (art. 1555.1 CC ; no obstante, es preciso resaltar que la norma determina el procedimiento aplicable, no la interpretación de la causa resolutoria, respecto a cuya concurrencia habrá de estarse a lo prevenido en el artículo 114.1º del TRLAU 1964 , en los contratos sometidos a éste conforme establecen las Disposiciones Transitorias de la LAU, o en el art. 27.2.a ) LAU 1994 para los contratos concluidos tras su entrada en vigor.

En este caso no se cumple el presupuesto del desahucio, que consiste en la finalidad de recuperación posesoria de la plaza de garaje arrendada, porque ya había sido abandonada por el arrendatario en los meses cuyo pago es objeto de reclamación, entregando las llaves del local el hijo del arrendatario, D. Pablo Jesús , en las oficinas de la actora, durando la ocupación solo dos o tres meses, estando ocupada actualmente por otros vehículos. Extremo que no solo resulta acreditado al confirmar dicha entrega en su declaración como testigo en el acto del Juicio, sin que fuera objeto de tacha por el actual recurrente, sino también por los restantes testimonios vertidos en dicha vista. Así, D. Cayetano , quien tampoco fue objeto de tacha alguna, reconoció que es usuario de una plaza en el mismo garaje, y que la que es objeto del pleito solo fue arrendada durante tres meses, y luego ha sido ocupada por otros usuarios. Y por último el testigo D. Eugenio , conserje del garaje, confirmó que no, que el demandado no ha aparcado su vehículo en dicha plaza desde hace seis u ocho meses.

Con lo cual, a la vista de la prueba practicada, la Sala coincide con la valoración del Juez de Instancia, los únicos testimonios vertidos en el acto del Juicio confirman la versión de la demandante. Sin que la demandante practicara prueba en contrario que demostrare la vigencia del contrato, o la persistencia del arrendamiento, cuando lo cierto es que hasta el conserje del garaje, confirma que no se ocupa esa plaza por el demandado desde hace meses.

En este caso, en el que se ejercitaban dos acciones acumuladas, en cuanto a la primera, resulta que el desahucio carecía de objeto cuando se presentó la demanda porque la plaza de garaje arrendada había sido abandonada y se habían entregado sus llaves por el hijo del arrendatario en las oficinas del actor, en consecuencia no se cumplían los postulados del art. 250.1.1º, en relación con el 248 , no precisándose que la actora recuperase la posesión de dicha finca, cuando ya disponía de ella o podía hacerlo desde la entrega de las llaves. Por lo que la aplicación pretendida del artículo 440.3 de la LEC no era viable en el presente supuesto de hecho al ser innecesario el lanzamiento.

Por lo tanto el resultado de la prueba nos conduce a confirmar que no existe causa de desahucio, al haber sido devuelta la posesión al propietario, mediante la entrega de llaves, existiendo evidentes indicios de haberse alquilado a otros el uso de esta plaza.

En cuanto a la reclamación de rentas, resuelta la relación arrendaticia, decae el derecho al cobro de las rentas reclamadas por el demandante con posterioridad a dicha rescisión.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución impugnada.

CUARTO.- Consecuentemente con lo hasta aquí expuesto, se desestima el presente recurso y se confirma la sentencia apelada, y, ello así, y de conformidad con lo dispuesto en el Art. 398 de la L.E.C ., se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. FEDERICO RUIPEREZ PALOMINO, en nombre y representación de GESVIVAL, frente a D. Leocadia , representada por la Procuradora Dª. GRACIA ESTEBAN GUADALIX, contra la sentencia dictada en fecha 26 de Septiembre de 2008, por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de VALDEMORO, en Juicio Verbal de Desahucio nº 641/2007 de que dimana el presente rollo, procede:

1º. CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2º. IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Esta sentencia es definitiva y cabe interponer contra ella recurso de casación o el recurso extraordinario por infracción procesal, si se cumplen los requisitos legales, debiendo prepararse en el plazo de CINCO DIAS a contar desde la fecha de la notificación, mediante escrito que deberá presentarse ante esta Sección.

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretaria, certifico.