Sentencia CIVIL Nº 504/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 478/2016 de 05 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2011/0105267

Recurso de Apelación 478/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 898/2011

APELANTE:Dña. Pilar y D. Héctor

PROCURADOR:D. FRANCISCO FERNANDEZ ROSA

APELADO:Dña. Santiaga y D. Javier

PROCURADOR:D. CARLOS PIÑEIRA DE CAMPOS

SENTENCIA Nº 504/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a cinco de diciembre de dos mil dieciséis.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre acción de nulidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandados DOÑA Pilar y DON Héctor representados por el Procurador Sr. Fernández Rosa y de otra, como apelados demandantes DOÑA Santiaga y DON Javier representados por el Procurador Sr. Piñeira De Campos, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid, en fecha 28 de noviembre de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Piñeira de Campos en nombre y representación de D. Javier Y DÑA. Santiaga contra D. Héctor Y DÑA. Pilar debo declarar y declaro la resolución del contrato existente entre las partes de fecha 18 de abril de 2010, condenando a los demandados al pago a los actores conjunta y solidariamente en la suma de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCO EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (19.805,10 Euros), así como los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda; todo ello si hacer expresa condena a ninguna de las partes al pago de las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .-Que contra sentencia de instancia estimatoria la demanda presentada se formula por los demandados , a Don Héctor y Doña Pilar el presente recurso de apelación .En los presentes autos por los demandantes Don Javier y Doña Santiaga se formuló demanda contra los antes citados demandados en los que se pedía esencialmente la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento y acción de compra celebrado entre las partes con fecha 18 de abril de 2010, y relativo a la vivienda local sito en Madrid en la calle Fernando el católico nº 68, y ello por haberse incurrido en error o dolo la prestación del consentimiento, y subsidiariamente para caso de que no prosperase la acción de nulidad entablada se solicitaba la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios que se fijan en la suma de 20.196,18 euros .Los demandados opusieron a dicha pretensión por los motivos que constan en su escrito de oposición, y además formularon reconvención .La sentencia desestimó la acción de nulidad ejercitada , estimando la acción de resolución contractual subsidiariamente interpuesta, condenando a los demandados al abono de la cantidad reclamada por los actores en su demanda .Contra dicha sentencia se interpone el presente recurso de apelación.

SEGUNDO .-Que por parte de los demandados en su escrito interponiendo recurso de apelación, se hace una primera alegación con carácter previo alegando una supuesta infracción procesal en la contestación a la reconvención, y ello porque lejos de contestar materialmente a la reconvención formulada se limitaron a reproducir su escrito demanda, alegato que carece por completo de fundamento y que desde luego no permite la declaración de nulidad de actuaciones.

En segundo término se viene a indicar que los demandados eran perfectamente conscientes y sabedores de la situación registral por lo que no podían alegar que la vivienda no estuviera registrada con el carácter de que de tal y si como local comercial, alegaciones que por otra parte carecen por completo de relevancia en el presente litigio y ello porque la sentencia de instancia ya desestima la acción de nulidad que se interpuso precisamente porque los demandantes entendían en un primer momento que el hecho de que se hubiera hecho una opción de compra sobre una vivienda, cuando en realidad la supuesta vivienda estaba registrada como simple local comercial, podía motivar la petición de nulidad que se hizo, acción que fue desestimada por el Juzgador, y además la estimación de la de acción de resolución contractual subsidiariamente interpuesta no se refiere para nada a los problemas que pudiera plantear la inscripción de la vivienda, y se refieren esencialmente a la existencia de unas graves humedades que en opinión de la sentencia de instancia constituyan un incumplimiento grave y que motivaba la resolución instada.

TERCERO.-Por lo que hace al fondo del asunto y entrando ya concretamente en la acción de resolución que se ha estimado se viene a manifestar por los demandantes que no existe evidencia ni tan siquiera presunción de que los demandados conocieran las humedades de la vivienda y que fueran ocultadas a los actores alegando error en la valoración de la prueba así como a los supuestos informes que se había solicitado para acreditar los supuestos graves daños acaecidos en la vivienda.

Los motivos del recurso deben ser estimados . Como afirma la STS de 27 de septiembre de 2013 : 'La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero (RJ 2013, 2150) , afirma que «en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre ( RTC 2000, 212 ) , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...».

En la misma sentencia se afirma igualmente que « el objeto del recurso de apelación es el mismo de la primera instancia, o sea la pretensión ejercitada por el demandante y en su caso -en vía reconvencional- por el demandado, junto con las excepciones planteadas en aquella sede procesal y jurisdiccional, efectuando el órgano judicial de segundo grado o 'ad quem' un nuevo juicio de las pretensiones formuladas por las partes en la anterior instancia. Por eso, el artículo 456.1 de la LEC 1/2000 señala al respecto que 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'..».

Pues bien en el presente caso son hechos acreditados sobre los que no existe cuestión alguna que por las partes se suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra aportando como documento número dos de los de la demanda dicho contrato de arrendamiento del cual deben tenerse en cuenta las siguientes cláusulas por una parte la clausula primera donde se establece la obligación de la arrendadora de realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas la reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad salvo cuando el deterioro que origina la reparación sea imputable a la parte arrendataria, asimismo la estipulación tercera en la que se establece que la parte arrendataria puede ejercer su derecho de opción de compra mediante notificación y requerimiento a la parte arrendadora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en cualquier momento durante el periodo de vigencia de la opción. El requerimiento se practicará con al menos 15 días a la fecha en que vaya a otorgarse escritura pública, y la parte arrendadora se compromete a otorgar dicha escritura a favor de la arrendataria en dicha fecha ante Notario que se designe. Asimismo la estipulación cuarta se establece el precio para el supuesto de que se llevase a cabo la compraventa proyectada serían 225.000 euros que se pagarían en el acto del otorgamiento de la escritura pública la totalidad del precio de venta, una vez descontadas las mensualidades devengadas y en fin en el apartado B de dicha estipulación cuarta se establecía que al momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa la finca debía de encontrarse escrita en el registro a favor de la parte vendedora, libre de cargas y gravámenes y al corriente del pago de gastos de comunidad impuestos y contribuciones y árbitros de cualquier clase. Así mismo es un hecho acreditado que apenas seis días después de la formalización del contrato de arrendamiento con opción de compra que hemos hecho mención, se formalizó presupuesto de obras para acomodar la vivienda a las necesidades de los demandantes las que comenzaron de forma inmediata produciéndose la primera certificación el 30 de abril de 2010 y la sexta el 19 de Junio del 2010. Con fecha 2 de junio del 2010, documento número siete, los demandante remitieron un email a los demandados haciendo constar que habían aparecido algunas humedades en la pared del dormitorio principal y que habían pedido informe a la empresa de reformas sobre el particular. Con fecha uno de septiembre por parte de los demandantes ser envió un correo electrónico a los demandados donde tan solo se refería a la situación registral del inmueble que al parecer les impedía formalizar una hipoteca con el banco con el que trabajaba y con fecha 20 de setiembre de 2010 el se remite por medio de burofax el documento número diez por medio del cual los demandantes y de acuerdo con la estipulación tercera del contrato les comunican a los demandados la intención de ejecutar la compra del inmueble sito en la calle Fernando el católico, pero al mismo tiempo les informan de la imposibilidad de señalar fecha y lugar como marca dicha estipulación por no encontrar la inscripción registral en orden y que tan pronto se procediera a realizar la subsanación de la inscripción se procedería a la firma de la escritura pública. Con fecha 27 de noviembre de 2010, documento 14 de los aportados con la demanda, se remitió por los demandantes comunicación a los demandados por los que se procediera a la resolución del contrato de arrendamiento y opción de compra, haciéndose hincapié en la falta de correspondencia registral del inmueble que se indicaba en el contrato de opción , manifestándose que incluso había un problema de titularidad puesto que había una tercera persona que según datos registrales era propietaria de un 50% del inmueble y en fin porque las obras de acondicionamiento de la vivienda habían puesto de manifiesto graves defectos ocultos consistentes en importantes humedades y dado que las reparaciones tendría un coste extraordinario notificada fehacientemente la nulidad del contrato arrendamiento y opción de compra careciendo dicho contrato y los acuerdos en el contenidos de eficacia alguna, procediéndose la reclamación de las cantidades que se habían invertido en el acondicionamiento del inmueble según sus necesidades.

CUARTO.-Por otra parte en y por lo que hace al derecho de opción la declara la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 (La Ley 8574/1996) que según la doctrina jurisprudencial (SS de 21 de julio (La Ley 15745-R/1993) y 18 de octubre de 1993 (La Ley 83/1994)), el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del RH : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la "opción". Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 (La Ley 7013/2000), los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14 Feb. 1997 (La Ley 2676/1997) y 13 Nov. 1992 (La Ley 248-5/1993), requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( STS 14 Feb. 1997 (La Ley 2676/1997), con cita de la STS 14 May. 1991 (La Ley 13939-R/1991)), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( STS 29 Sep. 1993 ).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 (La Ley 9084-R/1987), 24 de octubre de 1990 (La Ley 21343-JF/0000), 13 de noviembre de 1992 (La Ley 248-5/1993) y 16 de octubre de 1997 (La Ley 10116/1997).

Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo» ( STS de 11 de abril de 2000 (LA LEY. 102245/2000)).

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 (La Ley 14557-R/1992), 29 de marzo de 1993 (La Ley 650-5/1993) y 31 de julio de 1996 (La Ley 8574/1996)).

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( sentencias del TS de 18 de octubre de 1993 (La Ley 83/1994) y 31 de julio de 1996 (La Ley 8574/1996)).

QUINTO.-En la sentencia de instancia en el fundamento de derecho cuarto, después de haber desestimado en los fundamentos de derecho anteriores la petición de nulidad por supuestos vicios en el consentimiento, comienza por recordar la doctrina general sobre el contrato de opción que en líneas generales no se aparta de la que se ha expuesto antecedente mente, y posteriormente el viene a examinar el ejercicio de la acción resolutoria interpuesta exponiendo la doctrina jurisprudencial acerca del incumplimiento y de la naturaleza de aquellos incumplimientos que conforme acreditada doctrina jurisprudencial suponen una frustración del fin del contrato por haberse frustrado las legítimas expectativas de la parte. Así después de analizar la prueba practicada entre ellos el hecho de haberse realizado determinadas obras por parte de los demandantes y de interdependencia los contratos a pesar de reconocer que son contratos diferentes y tras examinar las comunicaciones existentes por parte de la mercantil que realizó las obras a la vivienda para los demandados y del informe de la empresa que se contrató para tratar de las humedades llega a la conclusión de que se ha producido un incumplimiento resolutorio en los términos del artículo 1124 lo que lleva a la conclusión de aceptar la acción resolutoria que secundariamente se había interpuesto.

Desde luego dichos argumentos, muy estimables, no pueden prosperar ni ser atendidos. En efecto la sentencia a pesar de establecer la diferencia contractual contenida al documento número dos, es decir por una parte el contrato de arrendamiento y por otra parte el contrato de acción de compra, sin embargo a través de la interdependencia que dice existe entre estos contratos, lo que por otra parte es normal y lógico cuando se acude a esta figura contractual, realmente lo que llega es a la conclusión de estimar una acción resolutoria de un contrato de opción como si realmente lo concertado entre las partes fuera un contrato de compraventa. Sin embargo es un hecho cierto que basta la simple lectura del contrato aportado como documento número dos, para comprobar que el mismo se trata exactamente de lo que dice, es decir un contrato arrendamiento y una opción de compra adosada al mismo que podría ejercitarse las condiciones que se exponían el referido documento. Sin embargo ya la parte demandante en su escrito de demanda parece suponer que lo pactado realmente es un contrato de compraventa y así en la Fundamentación Jurídica de la demanda ya se deslizan en algunos de los párrafos que realmente nos encontraríamos ante una compraventa, así al folio 31 haciéndose eco de una SAP de Barcelona que trata la resolución de un contrato de compraventa, y así mismo parece referirse a ello la propia fundamentación jurídica de la demanda, y también de la sentencia, que acude al artículo 1124 del Código como forma de resolución de las obligaciones recíprocas.

Pues bien en el presente caso si tenemos en cuenta que lo realmente pactado entre las partes en un contrato arrendamiento y por otra parte un contrato de opción de compra, parece evidente que no pueden aplicarse pura y simplemente la norma de resolución de los contratos de compraventa para resolver un supuesto contrato de opción de compra que es lo que se pretende hacer, y ello por la poderosa razón de que el contrato de opción de compra como se ha puesto de manifiesto por la jurisprudencia anotada es un contrato unilateral que solamente genera obligaciones para en la optatario, quedando a la libre voluntad del optante el ejercicio la opción de compra o no, por lo que resulta inocuo hablar de incumplimiento resolutorio del contrato. En este sentido y aunque la parte demandada parece aceptar que realmente se producido un ejercicio de la opción, realmente del examen del documento catorce aportado con la demanda y que supuestamente sería el documento por medio del cual se ejercitaría la opción, lo cierto y verdad es que no puede decirse que tal documento constituye el ejercicio de la opción de compra pactada. En primer lugar en la misiva ya en su primer párrafo, los demandantes dicen expresamente que 'comunicamos nuestra intención de ejecutar la compra del inmueble', pero a renglón seguido señalan que debido a la imposibilidad de poder realizar supuestamente las operaciones de inscripción del inmueble, dado que se trataría de un local que no tiene la condición de vivienda, vienen a establecer que tan pronto se proceda la subsanación de dichas circunstancias con modificación de la inscripción de dichas circunstancias estarían en condiciones de continuar con las gestiones para poder fijar y comunicar la fecha de la firma la escritura pública, lo que desde luego no supone el ejercicio la opción de compra que como establece el documento número dos aportado a las actuaciones establecidas estipulación tercera que la parte arrendataria podría ejercer su derecho de opción de compra mediante notificación y requerimiento a la parte arrendadora para el otorgamiento la escritura pública en cualquier momento dentro del periodo de vigencia la presente opción, lo que evidentemente no se produce con la misiva que estamos comentando, que simplemente constituye una declaración de intenciones de que las partes o mejor dicho los demandantes van a ejecutar la opción de compra que tenían conferida tan pronto se pudieron resolver determinadas cuestiones registrales y que en su opinión imposibilitaban en ese momento el ejercicio de la opción. De ello se sigue que si no se ha ejercitado la opción de compra difícilmente puede ejercitarse una acción resolutoria de una opción puesto que como es conocido notorio, para que pueda prosperar la resolución ex art 1124 del Código Civil , aparte de otros requisitos de los que habla la jurisprudencia se exige lo que se denominado acusada reciprocidad de las prestaciones por lo que la misma solamente cabe cuando haya obligaciones recíprocas entre ambas partes, lo que no ocurre en el presente caso en donde al parecer tratándose como se trata de un contrato de opción de compra la obligación es tan sólo con respecto del optatario puesto que el optante tiene concedida su favor de manera libre el ejercicio dicho derecho, y sí por las razones que fuere entiende que la vivienda o el objeto de la prestación no reúne las características necesarias esenciales tomadas en cuenta para la realización del contrato, le basta con no acudir al ejercicio de la opción, sobre todo en el presente caso el que no hay penalización alguna.

Por ello y teniendo en cuenta que no habiéndose producido realmente el ejercicio de la opción, realmente las facultades de los demandantes se centrarían en exigir de los demandados el cumplimiento de las obligaciones previstas en la estipulación primera del contrato cuando se habla de que la parte arrendadora está obligada a realizar todas la reparaciones que sean precisas para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que efectivamente no ha hecho ni consta que haya requerido a los demandados para que ejerciten la reparaciones precisas para conservar la vivienda en estado de habitabilidad que corresponde a un espacio que se supone va a servir de destino como morada familiar.

Es cierto y así puede colegirse de la documentación obrante en autos, que en realidad los demandantes han actuado en todo momento como si fuese un contrato de compraventa, pues desde el primer momento, a los tres días de haberse formalizado el contrato ya tenían un presupuesto de ejecución de obras, han realizado el inmueble las obras que a su juicio eran necesarias para la ocupación del inmueble de acuerdo con las previsiones que tenían in mente, pero sin embargo lo cierto es que fuesen cuales fuesen los motivos que tuviese la parte demandante para la firma del contrato, y aún contando con que realmente su intención era la de concertar un contrato de compraventa, pues parece que como tal han venido actuando, sin embargo como es bien conocido para que la motivación de las partes llegue a tener la consideración de causa es preciso que sean conocidos o queridos por ambas partes y que estén exteriorizados o incorporados al contrato como determinantes de la declaración de voluntad, habiendo afirmado el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de febrero de 1956 que incluso los motivos ordinariamente irrelevantes pasan a tener trascendencia jurídica cuando se incorporan a la declaración de voluntad en forma de condición, modo, etc., de tal manera que llegan a formar parte integrante de la misma. Según sentencia de 22 de diciembre de 1981 , para que los motivos subjetivos repercutan en la plenitud del negocio, será necesario que sean conocidos por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concertado, operando a manera de causa impulsiva, doctrina corroborada por las de 15 de febrero (sic) y 1 de abril de 1982, 30 de diciembre de 1985 y 4 de mayo de 1987.

Más recientemente la sentencia de 11 de abril de 1994 viene a considerar la excepcional posibilidad de que esos móviles o motivos personales puedan tener trascendencia jurídica cuando se incorporan a la declaración de voluntad (condición, plazo, modo, etc.) a modo de causa impulsiva o determinante, requiriéndose para ello que sean reconocidos por ambas partes contratantes y exteriorizados o, al menos, relevantes. La sentencia de 30 de septiembre de 1988 va más allá y exige expresamente que los móviles, para que alcancen la repercusión jurídica propia de la causa, habrán de ser reconocidos por ambos contratantes, que los eleven a condición determinante del pacto concertado y que tal reconocimiento ha de constar debidamente documentado. La sentencia de 19 de noviembre de 1990 distingue entre causa de la atribución, causa de la obligación y causa de contrato (el por qué el atributario está jurídicamente facultado para recibir el desplazamiento patrimonial, fuente constitutiva de la obligación, o fin común perseguido en el negocio por las partes, respectivamente), y valora el conjunto de circunstancias que emergen de la situación subyacente que origina el negocio que se lleva a cabo, consiguiendo localizar un presupuesto de razonalibilidad que funda el intercambio de prestaciones efectuado, compatibilizando la valoración de la causa como elemento objetivo trascendente y los móviles internos de cada interesado. Nuevamente la sentencia de 21 de marzo de 2003 viene a afirmar que se admiten los motivos casualizados cuando son asumidos por ambas partes.

En el presente caso sin embargo resulta evidente que esos motivos causalizados no se han hecho constar en el contrato, es más según la declaración que prestó el demandante señor Javier , el mismo manifestó que su intención era efectivamente realizar una compraventa con precio aplazado, pero posteriormente les pareció oportuno atender la indicación de la parte demandada y hacer un contrato o de arrendamiento con opción de compra, qué es lo que realmente se ha pactado, y por más que los demandantes hayan actuado en todo momento como si hubieran celebrado un auténtico contrato de compraventa, lo cierto y verdad es que tal contrato no se ha realizado, sino que lo realizado es un simple arrendamiento con una opción de compra que los contratantes como se ha dicho anteriormente no han ejercitado en la forma prevista en el contrato manifestando tan sólo su intención de hacerlo.

SEXTO.-Pero es que, aunque a efectos hipotéticos se pudiese entender que hubieran ejercitado la opción por medio del documental que nos hemos referido con anterioridad la situación del optante una vez ejercitada la opción se equipara a la del comprador que celebra un contrato de compraventa en documento privado, siendo doctrina jurisprudencial reiterada que el documento privado en el que se haya formalizado el contrato de compraventa no produce el efecto traslativo del dominio pues para poder considerar producida la adquisición dominical es preciso acreditar que concurre alguna de las modalidades de entrega ( SSTS 25 de octubre de 1924 , 14 de junio de 1966 ; 16 de febrero de 1970 ; 10 de mayo de 1994 ; 18 de julio , 24 de octubre y 14 de noviembre de 1997 , 18 de abril de 2000 , 20 de junio de 2002 ). En el presente caso la parte demandante ni siquiera ha pedido que se considere existente y válido el ejercicio de la opción y que por lo tanto se encuentra en una situación similar a la de quien ha realizado un contrato de compraventa en documento privado, y por el incumplimiento la parte vendedora decide resolver el contrato sino que lo que pretende simplemente es la resolución de un contrato de opción, articulando dicha resolución precisamente para poder obtener la devolución de las cantidades invertidas en los gastos de acondicionamiento de la vivienda, lo que en principio no es posible pues como será el expuesto con anterioridad nos encontramos ante un simple contrato de opción de compra y lo que debería de haber hecho es requerir a la parte demandada para que en su condición de arrendadora hubiese hecho las obras necesarias para dejar el objeto arrendado en perfectas condiciones de habitabilidad y de uso para el destino para que estaba proyectado. A ello se añade que aun admitiendo de manera hipotética la existencia de un supuesto ejercicio de la opción, y aun admitiendo que nos encontramos en una situación análoga a la de la firma del documento privado de compraventa, que se pretende resolver por incumplimiento por parte del vendedor de determinadas obligaciones esenciales, entre ellas la obligación de entrega del objeto comprado en las condiciones legalmente y contractualmente previstas, es que de acuerdo con la documental obrante en autos los demandantes como se ha dicho con anterioridad procedieron a realizar obras de acondicionamiento de la vivienda prácticamente desde el momento la firma del contrato. Así, con fecha 21 de abril de 2010 contrataría el presupuesto de obras, que las obras se comenzaron el mismo día 21 de abril y se desarrollaron hasta el 19 de julio fecha de la última certificación de obras. En este sentido y como pone de manifiesto el correo remitido por los demandantes con fecha 2 de junio del 2010 resulta que al menos con fecha anterior los demandantes ya tenían perfecto conocimiento de que en la vivienda había humedades, y así lo ponen de manifiesto en dicho correo, aunque parecen darle poca importancia, situación de la presencia de humedades que también comentan en el correo de fecha 24 de agosto, a pesar de lo cual supuestamente habrían dado curso a una opción de compra con fecha 10 de septiembre y a pesar de conocer que en la vivienda existían humedades. Así lo pone de manifiesto también el propio certificado aportado por los demandantes como documento número once que no es sino un supuesto informe emitido con fecha 30 de septiembre por la mercantil que procedió a realizar las obras de acondicionamiento de la vivienda, y concretamente por dicha empresa se viene a indicar que cuando se iniciaron las obras de adecuación solicitadas por los demandantes sus operarios observaron al realizar el raspado de la pintura existente, que en la vivienda había humedades en las paredes del salón y dormitorios, tanto exteriores como la tabiquería anterior, hasta una altura de 50-70 cm, y que aparentemente eran debidas a la absorción del agua procedente del suelo, es decir humedades producidas por capitalidad, lo que evidencia que los demandantes eran perfectamente conocedores de la existencia de dichas humedades con anterioridad al supuesto ejercicio de la opción de compra, y a pesar de ello nada manifestaron en contra sino que en todo momento su única preocupación era conseguir que por parte de los demandados se procediera a la correcta escrituración de la vivienda haciéndola constar como vivienda y no como local como al parecer costaba registralmente. De ello se sigue que no puede decirse que los demandantes se hubiesen visto sorprendidos por la presencia de las humedades, ya que si bien se aporta un acta notarial de fecha posterior y precisamente realizada en invierno donde aparecen importantes humedades, sin embargo no es menos cierto que ya con antelación tenían conocimiento de las mismas y según el supuesto informe emitido por la empresa que realizó precisamente la obra de adecuación del inmueble estas humedades se pusieron de manifiesto al inicio de la obra, y además se describen correctamente como humedades por capilaridad, que son precisamente a las que se refiere el informe emitido como documento número 12 por la empresa Contrahumed, por lo que parece evidente que los actores ya eran conocedores de tal supuesto incumplimiento, que además sería discutible que pudiera considerarse un incumplimiento de tan especiales gravedad es que permitiera la resolución del contrato, cuando el peor de los casos el importe de reparación de dichas humedades ascendería a un importe inferior al 10% de la cifra fijada como precio de la compraventa en el contrato de opción de compra, por lo que ni siquiera en este supuesto cabría imputar la existencia de un incumplimiento tan grave esencial que propiciará la resolución del contrato, dado que dicho incumplimiento debe tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legítimas expectativas de la parte afectada, lo que incluso sería discutible en el supuesto de que hipotéticamente nos encontrásemos ante el ejercicio de una opción de compra, pues como se ha dicho las tareas de reparación de las humedades advertidas en la vivienda ascenderían a un coste de algo más de 12.000 euros aceptando que hubiera gastos adicionales no contemplados y que fueran necesarios parece dudoso que pudieran superar los 20.000 euros, lo que no supondría ni siquiera el 10% del precio la compraventa. Por lo que no cabe otra conclusión que entender que las partes simplemente han intentado desistir de este contrato y resolver el mismo no por los supuestos graves incumplimientos que denuncia sino por otros motivos que no son del caso examinar, como puede ser haber encontrado otra vivienda más apta para sus necesidades, por todo ello el recurso se estima y la sentencia se revoca.

SEPTIMO.-Lo expuesto hasta la fecha determina la necesidad de estimar la reconvención y por ello procede la condena a los demandados al pago de la cantidad de 2.550 euros, que se descomponen de una parte en la utilización de la vivienda hasta el mes de diciembre y en el pago de dos mensualidades de indemnización contenidas en el propia contrato para caso de abandono antes de la finalización del contrato.

OCTAVO.-Que las costas de la primera instancia serán de cuenta de los demandantes, y reconvenidos, sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Fernández Rosa en nombre y representación que ostenta contra la sentencia dictada por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 55 de los de esta Capital a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar al mismo y en consecuencia con revocación de la meritada resolución debemos absolver y absolvemos a los demandados de los pedimentos contenidos en la demanda con expresa imposición de las costas de la misma a los demandantes. Igualmente y con estimación de la demanda reconvencional interpuesta debemos condenar y condenamos a los actores reconvenidos al pago de la suma de 2.550 euros más el interés legal de dicha suma, igualmente con expresa imposición de costas de la reconvención. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.